【正文】 1，建設(shè)期貸款每年利息額計算見表102： 表102：建設(shè)期貸款利息計算表（萬元）時 間建設(shè)期（2年)合計 第1年第2年貸款額 130000130000 130000利息 % ，建設(shè)費用有公司自有資金、招商引資、利用國內(nèi)銀行貸款籌集資金。第十一章 效益分析 經(jīng)濟效益永城天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目通過經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益。投資決策中很重要的是對項目的現(xiàn)金流量進行分析。在投資分析中現(xiàn)金流量的狀況甚至比盈虧狀況更為重要，項目的維持取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。根據(jù)需要編制了現(xiàn)金流量表。 現(xiàn)金流量為：由表達式：式中CI－現(xiàn)金流入量；CO－現(xiàn)金流出量；（CICO）t－第t年的凈現(xiàn)金流量，IRR－計算得出的全部投資內(nèi)部受益率，%。由表達式：由上述指標，項目的財務(wù)指標是比較好的。永城，政府直接獲得項目投資收益超過16億元，其中一次性繳納土地出讓金4億元，；寫字樓、酒店、配套商業(yè)部分進入正常營業(yè)期后，將帶來上萬人的就業(yè)崗位。政府收益一次性土地金銷售稅收配套投入商業(yè)營業(yè)稅收4億元為了估計經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和投資等因素可能發(fā)生的變化對財務(wù)分析的影響，預計項目所承擔的風險程度對項目進行不確定性分析。經(jīng)營收入對項目指標的影響最大。綜合以上各節(jié)的分析，項目的各項財務(wù)指標較好，經(jīng)營風險較小，具有較強的抗風險能力，有較好的經(jīng)濟效益。因此，項目在財務(wù)上是可行的。1. 本項目建成后，使產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的投資環(huán)境大為改善，可以更好地吸引企業(yè)、商家進駐，促進產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。2. 本項目建成后，帶動區(qū)域內(nèi)土地增值，推動產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展作貢獻。3. 本項目建成后，將帶動永城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來上萬人的就業(yè)崗位，每年為政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的稅收，帶來良好的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)。4. 永城天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目，服務(wù)于作為永城市政治、經(jīng)濟、文化中心的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展，推動永城乃至整個豫東地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級。第十二章 研究結(jié)論與建議通過上述對該項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，永城天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目符合永城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略要求和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展需求，項目意義重大，必要性充分。它的社會效益與市場前景良好；項目所在地點、交通市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，容易營造良好的居住環(huán)境。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率?！?項目建設(shè)內(nèi)容合理可行，功能齊全，滿足產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的需要：建筑面積按860000㎡進行計算，建設(shè)用地按340001㎡進行控制?！?項目建設(shè)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行現(xiàn)行較高環(huán)境質(zhì)量標準，環(huán)保措施得當，不會造成環(huán)境污染?！?項目建設(shè)遵循基本建設(shè)程序，管理規(guī)范、計劃緊湊、進度合理、監(jiān)督嚴密，項目建設(shè)招標依據(jù)合法，內(nèi)容完整?！?項目投資估算依據(jù)充分，投資計劃全面，資金籌措方案基本可行，效益分析真實。 ●●資金籌措自有資金、招商引資、利用國內(nèi)銀行貸款籌集資金。綜上所述：永城天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目意義重大，選址合理，項目建設(shè)條件成熟，具有較好的綜合效益，項目切實可行。 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際壯況，我們認為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步做出說明，并提出若干建議： 本報告是該項目的初步可行性研究報告，由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費用估算及效益評價均是初步的。 本報告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進行的投資測算的，僅反映項目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測算出合作各方的實際投資及效益情況。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型項目的投資水平及初步考察當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進一步研究確定，因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進一步的調(diào)整。 本報告的測算是在多方考察本市（尤其是產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于本市目前及今后相當長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關(guān)重要，我司除應(yīng)密切的注意市場，選擇合適的市場策略外，還會組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制。推行競投招標、工料包干等一系列措施，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。第十三章 存在問題與建議措施永城天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項目在社會環(huán)境、建設(shè)過程和運行管理三個方面存在著一些不容忽視的問題。對于這些問題，如果未有事先的充分估計并采取相應(yīng)的措施，將會影響建設(shè)項目的順利完成。為加快項目建設(shè)進度，確保建設(shè)質(zhì)量，創(chuàng)造世紀精品，盡快實現(xiàn)項目的綜合效益，所以項目建設(shè)過程中應(yīng)有如下的措施：●本工程消防方案需經(jīng)當?shù)赜嘘P(guān)消防部門批準認可后方可實施?！窬唧w實施階段，應(yīng)多方面籌措建設(shè)資金，處理好與當?shù)卣?、企業(yè)、村民的關(guān)系，要把社會群眾的利益放在第一位，爭取該項目早日建成投入使用。●項目位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，設(shè)計中應(yīng)注重城市景觀塑造，照明與綠化同步實施，一次到位，為創(chuàng)建國家園林城市、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市奠定良好的基礎(chǔ)?！窠⑼顿Y信用制度，通過銀行貸款建設(shè)，進一步擴大融資渠道?！耥椖吭O(shè)計時，進一步優(yōu)化建筑功能與規(guī)模，開展項目全過程造價控制?！窦訌妼椖拷ㄔO(shè)的審計與監(jiān)察力度?！裾J真總結(jié)建設(shè)工程的經(jīng)驗并應(yīng)用于本項目建設(shè)，進一步加強建設(shè)項目全過程造價控制與管理，提高項目投資的綜合效益?！窠ㄗh在可能的條件下，加快籌資速度，爭取提前建成，早日投入使用，加速永城市社會經(jīng)濟建設(shè)。 第十四章 希望政策支持和優(yōu)惠為了響應(yīng)永城市人民政府鼓勵外來投資，為外來投資創(chuàng)建舒適的辦公環(huán)境和商務(wù)洽談區(qū)域，打造國際化產(chǎn)業(yè)聚集示范園區(qū)，在提升城市形象的同時，帶動園區(qū)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。在這種需求的情況之下，永城市天信置業(yè)有限公司積極響應(yīng)政府號召，為進一步完善產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的配套，天信集團擬在集聚區(qū)內(nèi)建設(shè)五星級酒店、甲級寫字樓、學校及醫(yī)療等配套設(shè)施。教育醫(yī)療配套設(shè)施擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)天信綜合服務(wù)中心內(nèi)建造占地50畝，建幼兒園、小學、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老服務(wù)中心等相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施，為外來投資打造全面的配套設(shè)施，推動區(qū)域乃至全市的軟環(huán)境。依照永城市人民政府文件永政〔2012〕76號：“永城市人民政府關(guān)于印發(fā)永城市鼓勵外來投資優(yōu)惠辦法的通知”文件，我公司希望永城市人民政府依照永政〔2012〕76號相關(guān)文件的獎勵條例，將我公司用于建造幼兒園、小學、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老服務(wù)中心等相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施的50畝土地總出讓金給予相應(yīng)的減免。五星級酒店、甲級寫字樓天信集團擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)規(guī)劃占地約100畝，建造面積為52000㎡的五星級酒店、甲級寫字樓及相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，其中五星級酒店一次性投入超過4億元。依照永城市人民政府文件永政〔2012〕76號：“永城市人民政府關(guān)于印發(fā)永城市鼓勵外來投資優(yōu)惠辦法的通知”文件第六條，“在城市規(guī)劃區(qū)新建五星級標準的飯店，建造面積達5萬平方米以上的，將土地出讓金政府凈收益的80%獎勵給投資者用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，我公司所建五星級酒店符合政府投資優(yōu)惠政策，希望永城市人民政府依照永政〔2012〕76號相關(guān)文件的獎勵條例，將我公司用于建造五星級酒店的約100畝土地總出讓金金額的80%獎勵減免。43