【正文】 畝800000元/畝408002前期工程費(fèi)用　　　　可行性研究審批費(fèi)860000 ㎡　㎡　規(guī)劃管理費(fèi)860000 M2　18元/㎡1548　航測(cè)圖　1000元/張　控規(guī)費(fèi)畝　100元/畝　地質(zhì)勘察費(fèi)340001 ㎡　㎡85 　文物勘探費(fèi)340001 ㎡　㎡17　圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)860000 M2　10元/㎡860　抗震審查費(fèi)860000 M2　㎡投標(biāo)管理費(fèi)860000㎡2元/㎡172工程監(jiān)理費(fèi)860000㎡45元/㎡3870報(bào)建（住宅）費(fèi)用860000㎡29元/㎡2494三通一平、臨建費(fèi)860000㎡30元/㎡2580圖紙審查費(fèi)860000㎡㎡3013建筑安裝工程費(fèi)　　　189200　高層600000M2　2200元/㎡132000　內(nèi)部職工M22200元/㎡　商業(yè)260000M2　2200元/㎡57200　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安費(fèi)15%283805配套設(shè)施費(fèi)市政配套費(fèi) 860000M220元/㎡1720供水860000 M2　5元/㎡430　供電860000 M2　80元/㎡6880　道路占道費(fèi)860000 M2　1元/㎡86道路及綠化860000 M2　1元/㎡86污水處理860000 M2　4元/㎡344消防配套860000 M2　70元/㎡6020安防配套860000 M25元/㎡430人防配套費(fèi)860000 M2　80元/㎡6880定額勞保、養(yǎng)老待業(yè)費(fèi)860000 M2　6元/㎡516工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)860000 M2　2元/㎡172排水設(shè)施使用費(fèi)860000 M2　㎡6各項(xiàng)稅費(fèi)　　　74973　營(yíng)銷費(fèi)用萬(wàn)元銷售額3%　15300測(cè)繪費(fèi)萬(wàn)元銷售面積3元/㎡258　交易服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元%2805物價(jià)成本構(gòu)成審查費(fèi)萬(wàn)元%510房屋預(yù)售管理費(fèi)萬(wàn)元銷售收入1%5100企業(yè)所得稅萬(wàn)元22950營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元總銷售額5%25500教育附加稅萬(wàn)元1785城市維護(hù)費(fèi)萬(wàn)元7657不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元　　　8總投資（合計(jì)）　　　　考慮建設(shè)期貸款利息在建設(shè)期2年結(jié)束后一次償還。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益。 現(xiàn)金流量為：由表達(dá)式：式中CI－現(xiàn)金流入量；CO－現(xiàn)金流出量；（CICO）t－第t年的凈現(xiàn)金流量，IRR－計(jì)算得出的全部投資內(nèi)部受益率，%。政府收益一次性土地金銷售稅收配套投入商業(yè)營(yíng)業(yè)稅收4億元為了估計(jì)經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和投資等因素可能發(fā)生的變化對(duì)財(cái)務(wù)分析的影響，預(yù)計(jì)項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。1. 本項(xiàng)目建成后，使產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的投資環(huán)境大為改善，可以更好地吸引企業(yè)、商家進(jìn)駐，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目，服務(wù)于作為永城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展，推動(dòng)永城乃至整個(gè)豫東地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率?！?項(xiàng)目投資估算依據(jù)充分，投資計(jì)劃全面，資金籌措方案基本可行，效益分析真實(shí)。 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。由于建設(shè)方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問(wèn)題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目在社會(huì)環(huán)境、建設(shè)過(guò)程和運(yùn)行管理三個(gè)方面存在著一些不容忽視的問(wèn)題。●項(xiàng)目位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，設(shè)計(jì)中應(yīng)注重城市景觀塑造，照明與綠化同步實(shí)施，一次到位，為創(chuàng)建國(guó)家園林城市、全國(guó)文明城市、國(guó)家衛(wèi)生城市奠定良好的基礎(chǔ)。●認(rèn)真總結(jié)建設(shè)工程的經(jīng)驗(yàn)并應(yīng)用于本項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制與管理，提高項(xiàng)目投資的綜合效益。教育醫(yī)療配套設(shè)施擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)天信綜合服務(wù)中心內(nèi)建造占地50畝，建幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療中心、養(yǎng)老服務(wù)中心等相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施，為外來(lái)投資打造全面的配套設(shè)施，推動(dòng)區(qū)域乃至全市的軟環(huán)境。43。五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓天信集團(tuán)擬在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)規(guī)劃占地約100畝，建造面積為52000㎡的五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓及相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施，其中五星級(jí)酒店一次性投入超過(guò)4億元。 第十四章 希望政策支持和優(yōu)惠為了響應(yīng)永城市人民政府鼓勵(lì)外來(lái)投資，為外來(lái)投資創(chuàng)建舒適的辦公環(huán)境和商務(wù)洽談區(qū)域，打造國(guó)際化產(chǎn)業(yè)聚集示范園區(qū)，在提升城市形象的同時(shí)，帶動(dòng)園區(qū)持續(xù)、健康、快速發(fā)展?！耥?xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化建筑功能與規(guī)模，開(kāi)展項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)控制。為加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，確保建設(shè)質(zhì)量，創(chuàng)造世紀(jì)精品，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的綜合效益，所以項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)有如下的措施：●本工程消防方案需經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)消防部門(mén)批準(zhǔn)認(rèn)可后方可實(shí)施。 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中不可忽視的重要問(wèn)題。鑒于本市目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，我司除應(yīng)密切的注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還會(huì)組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 本報(bào)告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。綜上所述：永城● 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行現(xiàn)行較高環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保措施得當(dāng)，不會(huì)造成環(huán)境污染。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目符合永城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略要求和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展需求，項(xiàng)目意義重大，必要性充分。3. 本項(xiàng)目建成后，將帶動(dòng)永城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)上萬(wàn)人的就業(yè)崗位，每年為政府帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的稅收，帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)。綜合以上各節(jié)的分析，項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。永城在投資分析中現(xiàn)金流量的狀況甚至比盈虧狀況更為重要，項(xiàng)目的維持取決于是否有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。其近似計(jì)算公式如下：貸款建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款累計(jì)+本年借款額/2）年利率根據(jù)表101，建設(shè)期貸款每年利息額計(jì)算見(jiàn)表102： 表102：建設(shè)期貸款利息計(jì)算表（萬(wàn)元）時(shí) 間建設(shè)期（2年)合計(jì) 第1年第2年貸款額 130000130000 130000利息 % ，建設(shè)費(fèi)用有公司自有資金、招商引資、利用國(guó)內(nèi)銀行貸款籌集資金。天信綜合服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算（萬(wàn)元）全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察設(shè)計(jì) √√√ 建筑安裝 √√ √