【正文】 、住宅銷售價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用市場比較法制定本項目價格。11個影響住宅物業(yè)價值實現(xiàn)因素根據(jù)住宅物業(yè)的普遍特性，我們結(jié)合本項目周邊及相關(guān)檔次住宅物業(yè)的實際情況，對影響住宅物業(yè)價值實現(xiàn)的若干要素進行歸納總結(jié)。位置、交通、項目規(guī)模、小區(qū)硬件配套、周邊生活配套、視野、戶型、投資潛力、內(nèi)裝修、物業(yè)管理、發(fā)展商知名度。以上是判斷住宅物業(yè)價值的11個項目基本要素，但不容忽視的是，整體市場的供求狀況、競爭樓盤的建設(shè)和推廣策略、政府有關(guān)政策的制定、國家以及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的變化，都是影響住宅物業(yè)價值實現(xiàn)的重要前提要素?？紤]到項目的實際情況，從中篩選一些因素作為本項目的比較因素。2)、銷售均價的確定根據(jù)項目基本要素進行價格系數(shù)修正，井對本項目市場均價進行保守預(yù)測，計算公式如下P=Σ(各樓盤比準價格權(quán)重系數(shù))=4500元/平方米。這是依據(jù)目前市場行情而得出的理論價格，基本上等于本項目所處地段中高檔住宅的價格。同理推斷，商業(yè)均價為8000元/平方米。考慮到項目經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計公司、策劃公司的介入，在產(chǎn)品合理性、市場吻合度上，以及項目品牌形象方面均會有相當程度上的提升，在項目營銷展示條件比較充分的前提下，建議可以適當把住宅價格預(yù)估值提高到4600元/平方米。3)租賃價格的確定根據(jù)樂山機電、建材、家居市場租金水平、客戶對本項目租金的接受程度及本項目為新興市場有一個培育期，建材類平均租金為20元/㎡/月，機電類租余為25元/㎡/月(商業(yè)類平均租金為21元/㎡/月)，倉儲、物流為8元/㎡/月，酒店15元/㎡/月。第六章項目投資財務(wù)分析一、贏利模式分析:我們對項目財務(wù)先進行一些客觀上的靜態(tài)分析。我們通過調(diào)查后對相關(guān)參數(shù)擬訂如下：經(jīng)濟技術(shù)指標表(*參考該項日前期設(shè)計方案)類別指標備注總占地面積339畝（約226001平米）總建筑面積330000平米其中配套設(shè)施商業(yè)185000平米酒店2000平米寫字樓6000平米住宅137000平米可售建筑面積200000平米主要扣除2000平米酒店、78000平米機電、建材商鋪、50000平米倉儲、物流地價（單價）約 萬元/畝總地價約 萬元容積率綠化率33％戶數(shù)工期預(yù)計2年開發(fā)相關(guān)參數(shù)：項目總投資費用估算表項目名稱取費標準單位數(shù)額〔元/平米〕總計(萬元)(一)開發(fā)成本估算1土地費用土地轉(zhuǎn)讓價格按照 萬/畝，按總建筑面積攤算2報建費(含市政配套、人防費)按總建筑面積攤算10033003前期工程費(勘察/設(shè)計費)按總建筑面積攤算3511554建安工程費按總建筑面積攤算(考慮磚混與框架結(jié)構(gòu)各占1/2的比例)1300429005室外、環(huán)境工程費按總建筑面積攤算20066006不可預(yù)見費（15）*％18594合計165354549(二)開發(fā)費用估算1管理費用（14〕*1 .5%185942營銷費用%計(不含 酒店面積)3511553財務(wù)費用假定項目兩年時間即24個月開發(fā)完畢開發(fā)前斯需融貸款2000萬元，其余為自有資金投入開發(fā)建設(shè)，貸款在開發(fā)結(jié)束期間還清。(預(yù)估基準貼現(xiàn)率為11%%，再累加年均通貨膨漲因素3%，%)451485合計982640建設(shè)投資費用合計（一）+（二）175157189注:除特殊說明外，單位數(shù)額取費標準全部按總建筑面積計算。經(jīng)以上分析估算，本項目總投資額為57189萬元，折算到每平方米建筑面積成本價格為1751元。根據(jù)項目分析定位，預(yù)先估計項目住宅均價暫定為4600元/平方米，商業(yè)均價暫定為8000元/平方米，銷售中心、會所、公共配套等其他用房銷售暫時先不計入。銷售總收入為：111380萬元銷售收入表分項面積〔單位，平方米)收益單價標準(單位:元)收益總價(單位:萬元)住宅137000460063020商業(yè)57000800045600寫字樓600046002760總建筑面積200000111380租金年收入分項面積(單位:m39。)收益單價標準(單位:元/m39。/年)收益總價(單位:萬元)酒店200018036商業(yè)780002521965倉儲、物流5000096480總建筑面積13000019116（16元/㎡/月)2481項日投資利潤率預(yù)測總銷售收入111380萬元經(jīng)營稅費及附加：營業(yè)稅取銷售收入的5%%%合計：5680萬元總投資：57189萬元利潤總額：投資利潤=銷售收入－總投資－稅金= 萬元所得稅預(yù)測：利潤33%= 萬元稅后凈利潤：利潤－所得稅= 萬元稅后總投資凈利潤率：靜態(tài)財務(wù)指標表序號項目名稱標準(元㎡)合計(萬元)1總收入2總成本費用3稅金{1)*%*4利潤總額(1)(2)(3)5所得稅(4)*33%6稅后利潤(4)一(5)7全部投資凈利潤率(6)/(2)盈虧平衡點盈虧平衡點計算公式為:銷售收入=總開發(fā)成本+銷售收入x營業(yè)稅，則在盈虧平衡點時銷售收入為:銷售收入=總開發(fā)成本/（%)= 萬元則當項目銷售達到：盈虧平衡銷售收入/預(yù)估銷售收入= %時，可收回全部投資。這樣的盈虧平衡點對開發(fā)公司來說可以接受，同時項目開發(fā)公司在后期的開發(fā)過程中加強管理，提高銷售率，控制各成木費用支出。爭取把項目的風險減少到最低點。二、財務(wù)分析結(jié)論經(jīng)綜合分析，該項目在全部銷售完的前提下，稅后盈利為 萬元，稅后利潤率為 %。通過以上分析，按照 萬/畝的地價計算，該項目具有一定經(jīng)濟效益，各項經(jīng)濟技術(shù)指標均高于行業(yè)基準指標，從經(jīng)濟和財務(wù)角度考慮，項目是可行的。三、風險規(guī)避及控制措施但因為此項目為商業(yè)運營項目，所以在項目開發(fā)選擇決策和營銷決策時，必須慎重綜合考慮各種影響因素。影響本項目則務(wù)效益的主要不確定性因素主要來目以下幾個方面：建造成本、租售價水平、開發(fā)周期、貸款利率、銷售稅率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟目標的實現(xiàn)根據(jù)市場預(yù)測，在項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平必須密切關(guān)注售價，控制租賃、銷售收入，同時要做好成本控制工作，規(guī)避項日的不確定因素。風險類型及防范措施①成本風險：從現(xiàn)時的社會物價悄況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導致的成木上升，還是相對較小，換句話說，就是會有較大的公司管理與運營風險。因此要重點加強團隊管理的戰(zhàn)斗力，避免主觀錯誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔部分風險。②市場風險：現(xiàn)在市場和房地產(chǎn)市場竟爭激烈，本項目的主要市場風險是招商工作能否順利、銷信價格和銷售率能不能達到預(yù)期既定的銷售目標。風險控制①工期：首先要用科學方法來編制工程進度計劃，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴格按照工程進度計劃進行施工，保證工程不拖整個開發(fā)銷信進度的后腿。②投資決策：上層決策機構(gòu)的決策水平對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進行市場調(diào)查。密切關(guān)注市場的動態(tài)，根據(jù)市場的變化及時作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風險，從而降低投資風險，減少不必要的損失與本項目相關(guān)的施工單位：監(jiān)理單位、設(shè)汁單位等應(yīng)由社會公開招標確定，在確定中標單位時，.以一貫的業(yè)績和社會聲譽為標準，盡量做到公平、公正和公開。第七章匯總研究結(jié)論一、項日的建設(shè)正逢樂山市房地產(chǎn)發(fā)展高潮期間，項目所處地理位置比較優(yōu)越，景觀、交通、市政及配套設(shè)施完善，區(qū)域地塊正在被潛在的消費群所認可。通過對項目的市場、社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益的分析可知，本案從經(jīng)濟與社會效益角度來看。是可行的，具備較大發(fā)展?jié)摿?。二、結(jié)合投資財務(wù)分析，項目地塊具有一定投資價值，但項目實際售價、受設(shè)計方案變化的建安成本、政府給予開發(fā)商的優(yōu)惠政策幅度等政策因素的影響。財務(wù)指標對銷售收入很敏感，控制并實現(xiàn)預(yù)定的銷售價格是項目成功關(guān)鍵。而從目前的實際形勢來看，在宏觀政策與本地房市不出現(xiàn)較大意外性波動情勢下，價格走勢相對樂觀。 37