【正文】 庫、配送中心商鋪類型封閉式的門面經(jīng)營范圍飼料、獸藥、食品、百貨、日雜、五金、電器、化工等輻射范圍柳州當?shù)丶爸苓吀骺h市貨源廣西當?shù)亟?jīng)營商戶柳州當?shù)厝?、玉林人、南寧人等空置率較高人流狀況一般經(jīng)營狀況一般小結：柳州市市區(qū)建成一批商貿(mào)、餐飲、服務設施，以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區(qū)，以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候。 從柳州各類批發(fā)市場的規(guī)模與經(jīng)營情況來看，可以看出柳州在XX的城市地位是很重要的，而且，柳州原先是廣西的第一大城市，從而，確定了柳州在XX的城市地位是很具影響力的。柳州的各種批發(fā)市場發(fā)展都有了一定的成熟程度，廣西周邊省市和廣西其他城市都有部分來前來柳州進行批發(fā)、拿貨，從而，可以進一步加快柳州批發(fā)市場的發(fā)展。、南寧專業(yè)市場的調查分析1）華西路副食、小商品、化工用品、日常用品、五金批發(fā)一條街地理位置：南寧市華西路規(guī)模：約2公里臨街商鋪商鋪形式：門面式的臨街商鋪主要經(jīng)營業(yè)態(tài)： 副食批發(fā)包括：食用調料、餅干、米粉等各類食品的批發(fā)，約有90家，其中包括南寧副食品商場。貨源：全國各地。包括：廣東、山東、貴州、四川、越南等。輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、XX、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當?shù)氐氖袌鰹橹?，外地為輔。2）新和平商城項目名稱新和平商城占地面積約60000平方米配套設施飲食街、瓜子行、配送運輸中心商鋪類型商場內鋪經(jīng)營范圍一層為服裝批發(fā)，二層為鞋帽、服裝批發(fā)，三層為服裝零售批發(fā)，四層為婦女、兒童服裝、用品批發(fā)。輻射范圍南寧城區(qū)、南寧周邊各縣市以及南寧周邊其他城市貨源廣東、溫州等地經(jīng)營商戶南寧當?shù)厝恕刂萑?、廣西其他城市的商戶、廣東人等空置率0％人流狀況較多經(jīng)營狀況較好3） 南寧藥材批發(fā)中心項目名稱南寧藥材批發(fā)中心占地面積約5000平方米配套設施物流配送中心、倉庫商鋪類型磚混獨立鋪面經(jīng)營范圍西藥、中藥輻射范圍南寧城區(qū)以及南寧周邊城市、少量外地零售商貨源浙江、廣東、廣西、江蘇、四川等地經(jīng)營商戶以玉林、博白經(jīng)銷商為主空置率0％商鋪面積單間8－15m2人流狀況一般經(jīng)營狀況一般4） 花鳥市場項目名稱花鳥市場規(guī)模約25000平方米商鋪類型開放式商鋪經(jīng)營范圍各類花草、鳥類、各類寵物、古玩、小商品等輻射范圍南寧城區(qū)為主貨源南寧周邊各城市及縣市經(jīng)營商戶南寧當?shù)厝藶橹?，周邊縣市小商戶等空置率0％人流狀況較多經(jīng)營狀況良好小結：小商品市場覆蓋的范圍較廣，產(chǎn)品的流通性比較強，交易的頻率也較高。從調查的資料可以看出，整個廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進行大批量批發(fā)，銷往廣西各縣市及貴州、云南、廣東等地。、市場現(xiàn)狀 XX市的小商品市場只是處于很原始的狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)成行成市的現(xiàn)象，更沒有專業(yè)的小商品市場，只是部分的臨街商鋪進行零散的售賣，只能滿足中、低消費群體的日常所需，遠遠不能滿足部分中、高端消費群。、發(fā)展小商品批發(fā)專業(yè)市場的前景分析隨著人們生活水平的逐步提高，人們對小商品的質量要求與數(shù)量也在逐步提升，同時，XX市的小商品經(jīng)營商戶一般都是要到柳州或南寧等地去進貨，為了為XX當?shù)氐慕?jīng)營商戶或消費者提供一個全方位的小商品供貨渠道，開發(fā)一個小商品專業(yè)批發(fā)市場是目前XX商場所需。通過對柳州、南寧、貴港、賓陽建材專業(yè)市場的實地調查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有12個，其中柳州6個，南寧3個，貴港2個，賓陽1個。 貨源大部分來自其它省市（其中以廣東、福建、浙江為主），經(jīng)營商戶以福建、浙江為主，另有部分廣西當?shù)厝诉M行經(jīng)營。 小商品主要是滿足廣西當?shù)厥袌?，銷往各廣西縣市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（五）總結以上的結果可以看出，XX市的商業(yè)市場還是存在很大的機遇，同時也存在很大的風險。一般情況下風險與機會是成正比的，所以，本項目的風險與機會是同時存在的。由于XX市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。第五部分：XX市商業(yè)市場調查分析1XX市區(qū)域商業(yè)市場的調查分析XX市是2002年從柳州剝離出來的一個獨立縣級市，因為是一個新生的城市，暫時在很多方面都還不成熟。無論從城市居民的經(jīng)濟實力、城市規(guī)模、城市的發(fā)展或人口量，XX市的城市綜合實力還是比較不強。新生的城市不但存在很多機遇，同時也存在不少隱患與風險，而且，XX的商業(yè)還是處于一個起步的階段，還是很原始的市場形態(tài)，這也是本項目的其中一個機會，但換一個角度來看，這種機會也可能會轉為項目發(fā)展的潛在風險。XX市XX高速公路商貿(mào)城項目是XX市最大，甚至整個XX地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項目。商業(yè)因為這么大的體量，是否有那么多的潛在投資者和經(jīng)營者，而且，XX的當?shù)厥袌鲆膊灰欢梢猿惺艿昧四敲创蟮氖袌觥Ｄ壳?，XX市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內，相信XX市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。但以農(nóng)業(yè)為主的城市，一般情況下，摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機都還是占有很大的比例。而且，XX市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是XX市的一個市場空白點。、XX市商業(yè)市場存在的問題:滿足不了消費者的需求。目前，XX市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠遠地達不到消費者多元化的需求，導致不少的消費者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就失去了一批中堅消費者；專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成品牌效應，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費者前來XX市進行消費；市場秩序比較混亂。因為XX市的商業(yè)市場發(fā)展剛起步，市場的一切都是一種很原始的經(jīng)營狀態(tài)，各個商戶都是各自為陣，無論從管理還是從整體的經(jīng)營形象都顯得比較混亂，暫時還沒形成很強的經(jīng)營陣容；重經(jīng)營，輕管理。橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇?，但只是注重?jīng)營，沒有意識到管理的重要性。、XX區(qū)域商業(yè)調查分析1）中南路中南路是XX的主要商業(yè)街道，商業(yè)氣氛較濃，有較多的人流量。主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。其中，農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場是一些比較零散的小批發(fā)商的地攤式的攤位，農(nóng)產(chǎn)品的主要來源是來自于當?shù)氐目h城及XX周邊的城市，采取的經(jīng)營方式是批發(fā)與零售結合，經(jīng)營商戶以XX當?shù)鼐用衽c周邊縣城居民為主，主要的消費者是XX市本地的居民與周邊縣城的居民，輻射的范圍并不廣。家具一條街主要是以零售為主，大概有40家家具店鋪，面積一般都是40～50平方米/間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營商戶是XX的當?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費者是以XX當?shù)氐木用駷橹?。家具的貨源主要是來自廣東順德等地。中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費品為主，并不能從多方面滿足消費者的需要。2） 柳來路柳來路是XX市的主要干道，車流較多，路的兩邊有較多的專業(yè)商鋪，分別有約16家建筑材料商鋪，73家左右裝飾材料商鋪，28家摩托配件商鋪，18家農(nóng)機配件商鋪，6家家電鋪。平均的租金是30～40元/平方米月，其他費用自負，經(jīng)營商戶一般都是以XX當?shù)厝藶橹?，消費者也是以XX當?shù)氐南M者為主，極少有外地人到XX消費。3） 北二路北二路是XX市的一條主干道，兩邊都有些零散的專業(yè)商鋪、士多店、大排檔等，專業(yè)商鋪分別有五金、建材、摩配、家電等。臨街商鋪的平均租金價格為43元/平方米月。4） XX市河西XX市河西是XX市紅水河的另一邊，河西與河東是XX市兩個完全不一樣的兩個區(qū)域，河西的商業(yè)氣氛遠遠比不上河東。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有20多家五金、建材的商鋪。以河西的居民為主要消費群體。、XX市酒店現(xiàn)狀調查分析 目前，XX市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍鷹大酒店、XX賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。隨著XX城市的發(fā)展，將會吸引更多的投資人士與旅游人士前來XX進行商務活動與旅游，酒店客房的需求量逐漸擴大，提高檔次。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。 1）藍鷹大酒店位于柳來路中段，酒店擁有各種客房63間。集住宿、餐飲、娛樂、商務等功能于一體，三星級裝修標準。 2）XX賓館建筑面積14000平方米，共15層。地處XX中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務、健身等功能于一體，三星級裝修標準。3）國際大酒店酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務等功能于一體，三星級裝修標準。小結：XX市作為新生城市，在城市化進程及城市的商務活動逐漸增多，原有的三間酒店，遠遠不能滿足旅游人士與各類商務人士的需要。隨著XX市城市建設步伐的加快，將會加快XX市對外的交流速度，將會為XX的酒店業(yè)，帶來充足的人流與更多的商機。第六部分：項目分析1項目分析、項目的區(qū)位分析本項目位于XX市未來的市政府區(qū)域，項目的正對面又是將要啟動的三千戶公務員小區(qū)。隨著XX市經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和城市化進程的不斷深入，XX中心城區(qū)的行政區(qū)域逐漸發(fā)生變化，城區(qū)范圍進一步擴大。隨著城市規(guī)劃的進程，本項目的商業(yè)價值將會得到逐步提升，從而，為XX市的投資者與外地的投資客尋求一個贏利的原始股。XX位于柳州與南寧之間，鄰近桂林、貴港等城市，處于這些城市的黃金分割點，是一個較好的地理位置，也為XX未來的經(jīng)濟發(fā)展形成了一個較好的經(jīng)濟區(qū)域。、項目的交通條件分析本項目位于高速公路旁，同時，政府也同意將專業(yè)市場的主要通道直接與高速公路進行銜接，大大的增強了本項目的交通便利度，對項目的未來發(fā)展極為有利。交通的便利，將會為經(jīng)營者與消費者帶來更多的物流方便。正所謂路通財通，這一點是商業(yè)項目發(fā)展之中最重要的因素。、項目發(fā)展專業(yè)市場的SWOT分析優(yōu)勢（S）：規(guī)模較大，有利于專業(yè)市場的專業(yè)化、集約化管理。位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。本項目位于高速公路兩旁，將XX與柳州、南寧等城市的時間距離近一步縮短；同時，本項目可以直接將專業(yè)市場的主要道路接上高速公路上，更大程度地加大了本項目的交通便利度。政府重點扶持項目，可以借助政府行為將市內零散的商戶集中到本項目，進行集中經(jīng)營，培育項目區(qū)域的商業(yè)氛圍。 經(jīng)營業(yè)態(tài)的多元化，可以全面滿足當?shù)叵M者的多種需求。劣勢(W)：商業(yè)氣氛太差。項目區(qū)域暫時還沒有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，一切配套都沒有，同時，還沒有商業(yè)出現(xiàn)。市場承受力不強。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。消費水平不高。XX市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經(jīng)營有一定的壓力。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足。因為開發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗不足，對市場的把握度不太準。機會(O)：目前，XX市只是存在上些零散的專業(yè)店鋪，產(chǎn)品較為落后，規(guī)模較小，不注重管理，商品類別較少，不能滿足消費者的需要。大型專業(yè)市場可以為消費者提供一站式的購物模式，一次滿足消費者的多種需要，同時，大型專業(yè)市場也還是XX市場的一片空白。一個專業(yè)化、集約化、大規(guī)模的專業(yè)市場將會替代原有傳統(tǒng)零散的專業(yè)店鋪而備受市場的歡迎。威脅(T)：規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風險較大。項目區(qū)域還沒被開發(fā)，沒有形成一定的商業(yè)氣氛，市場有待培育，存在一定的經(jīng)營風險。城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。、項目發(fā)展專業(yè)市場的機會判定a) 發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判定隨著城市化進程的推進，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時，目前，XX市還沒有出現(xiàn)一個專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠遠不能滿足消費者的需求。因此，相對于XX建材市場的空白，在XX發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到XX地區(qū)的各個縣市，可以滿足消費者的各方面需求。b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 XX市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。隨著當?shù)厝藗兩钏降奶岣?，人們對居家的一切要求也將會更高。中、高端消費者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)XX當?shù)氐南M水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。因此，從XX未來幾年內的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度以及消費者的消費習慣，家具專業(yè)市場的發(fā)展前景并不明顯。c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定XX市是廣西農(nóng)業(yè)十強縣之一，當?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。基于這一點的考慮，XX市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的市場空間并沒有挖掘出來，處于培育期，在一定的期間內還不能形成有效的市場。d) 發(fā)展汽配專業(yè)市場的機會判定 XX市的主要交通工具是摩托車與拖拉機及少量的小汽車，隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠遠滿足不了市場的需要。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為XX汽配市場的寵兒。e) 發(fā)展小商品批發(fā)市場的機會判定 XX市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。小商品是人們日常生活中最