【正文】 荷等級為一級。2）消防泵、防排煙風機、消控室等消防設備由本工程變電所兩個不同變壓器引來兩路電源，末端切換。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設，或穿鋼管敷設。穿鋼管敷設暗敷在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)切保護層不小于30mm，或刷防火涂料保護。應急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設消防疏散指示標志，自帶蓄電池，應急90分鐘。2）本工程樓梯間、疏散走道、消防控制室、消防泵房等場所設置火災應急照明。采用自帶蓄電池的應急燈具，應急90分鐘。漏電火災報警系統(tǒng)：本工程設置漏電火災報警系統(tǒng)，在消防設備配電箱（柜）、商場照明配電箱、商鋪照明配電箱內(nèi)設置漏電火災探測設備，控制主機設于一層消防控制室?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)：1）保護等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護對象進行消防設計。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報警系統(tǒng)，整個系統(tǒng)報括火災報警、消防聯(lián)動控制、消防專用電話、消防廣播。消防控制室設于一層。3）消防專用電話：本工程設置消防電話系統(tǒng)。消防泵房、變配電室等處設置消防專用電話，手動報警按鈕處同時設置消防對講電話插孔。4）線路敷設：消防線路一律穿鋼管吊頂、墻內(nèi)敷設。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設。線路吊頂內(nèi)敷設時需對保護管刷防火涂料保護。十二、節(jié)能環(huán)保措施（一）建筑節(jié)能設計本設計屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。玻璃幕墻玻璃采用LOWE鍍膜的雙層中空玻璃(FL6+12+LowE675),K≤。 本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。（二）電氣節(jié)能環(huán)保設計采用SCB10節(jié)能型變壓器，減少變壓器銅損和鐵損。變電所低壓側(cè)設置無功補償裝置?？照{(diào)單獨設置變壓器，非空調(diào)機組可以切除相關變壓器，降低變壓器空載損耗。采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。辦公室、營業(yè)廳等場所采用T8型三基色熒光燈。所有整流器要求采用電子型或節(jié)能電感型。嚴格控制照明功率密度，滿足國家規(guī)范要求。（三）暖通節(jié)能環(huán)保設計所有通風、空調(diào)設備均選用高效低噪型。通風機、空調(diào)器進出口設柔性短管。吊頂式風機支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。水泵、制冷機、空調(diào)器水管進出口均安裝可曲繞橡膠接頭。新風機，空調(diào)器送回風管均設消聲器。廚房排油煙經(jīng)凈化處理后高空排放，滿足環(huán)保要求。十三、項目實施進度安排本項目計劃在11個月左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：第1月：項目建議書批復。第1月：編制可行性研究報告并報批。第2月：建筑方案設計。第2月：綜合管網(wǎng)設計。第2月：施工圖設計。第2月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。第3月：工程開工。第38月：完成投資25％，開始預售。第810月：主體工程斷水。第11月：單體工程驗收。第11月：分項工程驗收。十四、投資估算與資金籌措（一）投資估算根據(jù)建設單位提供的某新區(qū)商貿(mào)城建設項目土建工程基礎數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見項目投資估算表和項目總投資估算表。項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品成 本1土地費用120002前期工程費2463基礎設施建設費22314建筑安裝工程費200845公共配套設施建設費9786開發(fā)間接費1807管理費用2858銷售費用5129開發(fā)期稅費30510其他費用55011不可預見費103012建設期利息1599合 計40000（二）資金籌措 本項目總投資40000萬元，建設資金完全由建設單位自籌，其中銀行貸款20000萬元，項目單位自有資金20000萬元。十五、經(jīng)濟效益分析（一）銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，商業(yè)用房銷售價格平均按每平方米6000元。（二）銷售進度及付款計劃本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。（三）稅費率本報告采用的各種稅費率見下表。稅費率表(％)稅 費 項 目稅費率稅 費 項 目稅費；營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預見費（四）盈利能力分析，售價格平均按6000元／平方米估算。6000元／平方米﹦。利稅總額﹦銷售總收入﹣開發(fā)總成本 ﹦﹣ ﹦18188萬元經(jīng)估算項目稅收及附加為6784萬元。項目凈利潤﹦利稅總額﹣稅收及附加 ﹦18188萬元﹣6784萬元 ﹦11440萬元。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100％ =11440/40000100％=％商品房資本金凈利稅率=利稅總額/資本金100％ =18188/40000100％=％稅后投資回收期=總投資/利潤總額100％﹢建設期=40000/11440100％﹢=（五）清償能力分析2015年還貸，一次償還貸款20000萬元及一年利息1599萬元，共21599萬元；還貸來源為售房收入。剩余資金用于公司其他項目建設。（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由資產(chǎn)負債表可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。十六、風險分析及對策本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用；降低投資成本。從財務評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務工作。1）金融財務風險分析本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務風險。十七、工程招標根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容，本工程項目應按國家有關文件和政策進行工程招標。（一）發(fā)包方式招標的工作范圍是指招標文件中約定承包方完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括勘察設計、施工、試運等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。前者稱為工程項目的建設全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。何種發(fā)包方式最適合項目的投標，取決于項目的性質(zhì)和復雜程度、投資來源、業(yè)主的技術和管理能力。（二）招標組織形式招標的組織形式有自行招標和委托招標兩種形式。具備編制相應招標文件和標底，組織開標、評標的能力的業(yè)主可以自行招標；凡不具備條件的業(yè)主應委托具有相應資質(zhì)證書的建設工程招標投標機構(gòu)代理招標。本項目的業(yè)主擬自行招標，這需要按照《工程建設項目招標試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料。（三）招標方式招標方式可分為公開招標、邀請招標和議標。公開招標公開招標又稱無限競爭性招標。是指招標單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標廣告，凡具備相應資質(zhì)，符合投標條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標。這種招標方式的優(yōu)點是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實施單位，投標競爭激烈，因此有利于將工程項目的建設任務交于可靠的承包商實施，并取得有競爭性的報價。但其缺點是，由于申請投標人的數(shù)量多，一般要設置資格預審程序，而且評標的工作量也較大，因此招標的時間長、費用高。邀請招標邀請招標亦稱有限競爭性招標，是指業(yè)主向預先選擇的若干家具備相應資質(zhì)、符合投標條件的單位發(fā)出邀請函，將招標工程的情況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參加投標競爭，被邀請單位同意參加投標后，從招標單位獲取招標文件，并按規(guī)定要求進行投標報價。邀請投標對象是項目法人對其資質(zhì)信譽、技術水平、過去承擔過類似工程的實踐經(jīng)驗、管理能力等方面比較了解，信任他有能力完成所委托任務的單位。議標議標是指招標單位與兩家或兩家以上具備相應資質(zhì)，符合投標件的單位，分別就承包范圍內(nèi)的有關事宜進行協(xié)商，直到與某一單位達成協(xié)議，將合同工程委托他去完成。議標與前兩種招標方式比較，招標程序簡單、靈活，但由于投標的競爭性較差，往往導致合同條件和合同價格對承包方較為有利。議標方式僅適用于不宜公開招標或邀請招標的特殊工程或限定條件下的工作內(nèi)容，而且必須報請建設行政主管部門批準后才能采用。本工程勘察設計、監(jiān)理、建筑安裝等工程均宜采用公開招標方式，可以根據(jù)不同路段、不同工程類別，分成多個標段，分別招標。這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。（四）本項目招標形式和招標內(nèi)容根據(jù)本項目的規(guī)模和性質(zhì)，建議采取公開招標形式。招標范圍本項目招標內(nèi)容主要是土建工程、設備采購與安裝，以及與之配套的管網(wǎng)工程、小區(qū)道路、綠化工程等配套設施的勘察設計、施工、監(jiān)理。有關招標范圍和情況見下表141。表141 招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設備√√√重要材料√√√十八、結(jié)論與建議（一）結(jié)論通過對某新區(qū)商貿(mào)城建設項目市場需求、建設方案、投資估算、財務評價等方面的反復論證，認為該項目建設符合我縣經(jīng)濟社會發(fā)展需要，方案設計合理，投資估算準確，資金籌措有保障。項目建成后，對于推進我縣城市轉(zhuǎn)型、促進我縣經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，將起到重要作用。（二）建議項目建設單位要抓緊時機，做好項目建議書的上報審批和自有資金的籌措工作，爭取早日開工實施。要采取公開、公正、公平的投標招標方式，遴選優(yōu)秀的設計、施工和監(jiān)理單位實施本項目，確保工程按期完成，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工