鹿迪鞋業(yè)商貿城可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-14 05:47本頁面
【正文】 0133200000前期工程費3791002790000建安工程費0340030002000開發(fā)期間稅費0050006059400不可預見費200400300300120管理費3816067銷售費00600150貸款利息5800290290000流動資金00000002資金籌措9000143201591自有資金133209000432052041591借款100000100000000銷售收入再投入00605900注：此處總投資包括開發(fā)期間稅費。第七章 項目財務效果評價對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，計算本項目全部投資的經濟效益。主要評價指標有：財務內部收益率、財務凈現值及項目動、靜態(tài)回收期等指標。注：①財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。反映出項目所占用資金的盈利能力，即反映出項目的盈利能力。當財務內部收益率大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。②財務凈現值按事先規(guī)定的基準貼現率I將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。項目全投資現金流量分析表序號項目建設期銷售期20052006200620071現金流入0銷售收入0商鋪0倉庫00寫字樓00地下室、車庫01365其他現金流入00002現金流出17826建設投資17226土地1332000地基開挖、土石方外運40000建設投入3506前期工程費37900分期建設款3000管理費用127127127銷售費用0土地增值稅0銷售稅金及附加0所得稅0不可預見費6006003凈現金流17826()4累計凈現金流178265折現凈現金流6累計折現凈現金流7稅前凈現金流量17826()8稅前累計凈現金流量178269稅前折現凈現金流量10稅前累計折現凈現金流量 評價指標稅前稅后 1財務凈現值(I=8%) 2財務內部收益率 3投資回收期(靜態(tài)) 4投資回收期(動態(tài))第八章 項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等，這些因素受宏觀的政治、經濟、社會環(huán)境的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析假設本項目總投資如上表所測算不變，且售價均如表測，則由計算可得，當市場用房銷售到58%時，商鋪的投資利潤率為零，也即投資剛好回收。而一般經驗認為，當盈虧平衡點的銷售率≤70%時，項目的風險較低。本案的盈虧平衡點的銷售率為58%，可見其風險程度較低。二、單因素敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本，售價水平等，開發(fā)成本中地價成本就占到了總投資的44%，地價成本的變動，直接影響到本案的財務收益率。同樣售價的變動，也將影響本案的利潤率的實現。下面主要從這兩個方面入手，分別計算地價上下波動5%、10%和售價變動10%、5%時，對本案經濟評價指標的影響，計算結果如下：地價變動對財務效益的影響：基準方案基準方案值地價變動10%5%5%10%地價款240萬/畝216萬/畝228萬/畝252萬/畝264萬/畝利潤率48%55%%%%凈利潤率%%%%%回報率%%%%%售價變動對財務收益的影響：基準方案基準方案值銷售均價變動10%5%5%10%銷售均價7185元/M26467元/M26826元/M27544元/M27904元/M2利潤率48%%%%56%凈利潤率%%%%%回報率%%%78%90%第九章 項目效益評價本項目是一個專業(yè)市場的遷擴建工程，但它遵循了“政府引導、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場運作、專業(yè)管理”的原則，對目前大多占據中心市區(qū)的黃金地段，且散、亂、低的現狀無疑將產生一種強勁的沖擊，同時還將產生十分顯著的社會效益。一、項目社會效益評價（一）、項目對社會發(fā)展的適應性促進招商引資工作本項目的開發(fā)商是浙江企業(yè)，置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商（包括已在武漢的外地客商）。1500家企業(yè)及經營戶，按每戶流動資金50萬元計算，本項目的固定資產投資為11億元，再加上客商的裝修投資，直接引進資金將在18億元以上。入住華中鞋業(yè)商貿城的客商從原租賃經營，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎留在武漢，并以商引商，將對武漢市加快引進市外資本起到重要的作用。有效地利用土地資源，推動城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現本項目擬選址在城郊結合部，項目建成后，必將帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展。將原占據鬧市中心的老鞋業(yè)市場遷出后，其黃金地帶的土地資源可得到更加有效地利用，同時促進城市區(qū)間的協調發(fā)展，有利于武漢市加快現代化國際大都市戰(zhàn)略的實施。提高武漢的市場集聚和輻射能力傳統的批發(fā)市場是在改革開放初期興起的，其運營模式已不能適應現代物流發(fā)展的需要。誰能搶先發(fā)展建設高檔次、新業(yè)態(tài)、大規(guī)模的專業(yè)物流中心，誰就將在區(qū)域競爭中爭得主動，贏得先機。本項目的開發(fā)，將進一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋類物流的龍頭地位，并為武漢市傳統批發(fā)市場的轉型、提升提供經驗，產生示范效應。（二）、目前對人和社會的影響促進區(qū)域經濟發(fā)展本項目建成后，除引入原大興路地區(qū)各個鞋業(yè)市場的經營者外，還將吸引更多的企業(yè)、客商入駐，為江漢區(qū)提供新的稅源，預計每年可新增上繳稅金1500萬元左右，有力地支持了區(qū)域經濟的發(fā)展。向社會提供大量的就業(yè)機會本項目投入運營后，預計鞋業(yè)商貿城需直接就業(yè)崗位10000余個，除武漢市原有各鞋業(yè)、鞋料市場的就業(yè)者以外，可新增就業(yè)崗位2000多個。同時，還將帶動為鞋業(yè)商貿城服務的餐飲、住宿、搬運、交通運輸等行業(yè)的發(fā)展，提供大量間接就業(yè)機會，對于提高周邊地區(qū)人民群眾的生活水平，促進社會安定團結起到積極作用。明顯的環(huán)境效益大興路鞋業(yè)市場群的搬遷與新鞋業(yè)商貿城的建成，將是兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣渾濁的生活及工作環(huán)境，老市場所處的老城區(qū)將變成道路寬敞整潔、高樓林立，處處賞心悅目的城市風景線；新商貿城將把城市的角落變成綠樹成蔭，花草滿地，一派興興向榮的創(chuàng)業(yè)天堂。二、項目環(huán)境效益評價本項目處于廠房搬遷地帶,該地帶城市面貌有待提升。擬開發(fā)地塊毗鄰城市干道，破亂的廠房嚴重影響了城市景觀和區(qū)域環(huán)境。本案的附屬門前廣場、景觀綠化帶以及排水設施將大大改善當地的環(huán)境。同時本案的現代建筑物，有效地美化了市容，改善了區(qū)域環(huán)境。為達到上述目標，本案在規(guī)劃中將本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善市場與配套用房的布局，力爭創(chuàng)造一個環(huán)境開闊、方便的公共活動環(huán)境。由此可見，本案建成以后將具有良好的環(huán)境效益。41
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