【正文】 上的分析我們可以看出，本案是機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，其運(yùn)作成功的關(guān)鍵取得政府的深度支持和如何吸引核心商戶。216。216。龍王廟的拆遷改造是逐步進(jìn)行的，并未形成市場(chǎng)大的動(dòng)蕩，要吸引那部分商戶離開大興路存在著一定的困難。龍王廟商貿(mào)中心成本很高，其售價(jià)或租價(jià)必然很高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。龍王廟商貿(mào)中心定位集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂為一體的大型主題購(gòu)物廣場(chǎng)，其建筑形式為地上十層，地下二層，經(jīng)營(yíng)可能性往零售轉(zhuǎn)型。216。脫離了漢正街的品牌影響：漢正街商品種類豐富，方便多元化經(jīng)營(yíng)戶打貨，脫離漢正街后，必然要損失部分多元化經(jīng)營(yíng)的客戶。物流組織困難：大興路的物流組織完全依賴于漢正街，且托運(yùn)一般為多種商品組合，依靠鞋城重組物流困難較大，而依然依賴漢正街的物流又諸多不便。政府的支持的項(xiàng)目成功的最大保障。216。地塊周圍的配套設(shè)施本案對(duì)面就在于武商量販店，好美家、三五酒店和銀行以及成片的居民區(qū)，生活及商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)齊全。第三章 項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目選址于武漢市江漢區(qū)新華下路與瀟湘路交界的原武漢東風(fēng)鍋爐廠廠址內(nèi)，項(xiàng)目?jī)粲玫丶s55畝，建成以后將能容納1500戶左右的經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。從大興路鞋市商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)以及我們的調(diào)查結(jié)果來看，眾多的潛在客戶都表示了明確的投資意向?，F(xiàn)有大興路地區(qū)除鼎力鞋市外，其他六個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶均以租賃方式取得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)， 25平方米左右的經(jīng)營(yíng)鋪面，年租金一般在35萬(wàn)元，且租賃費(fèi)用呈逐年上升的趨勢(shì)。從以上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)將有2600戶的潛在客戶群體。從三個(gè)代表性的市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶來看，其總數(shù)約為2600戶，考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場(chǎng)對(duì)大興路以外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶的吸引，其潛在客戶至少有2000戶，可見其市場(chǎng)容量是相當(dāng)可觀的。大興路以外的鞋類鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶；l項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場(chǎng)容量及購(gòu)買心理分析1）目標(biāo)客戶群體l深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目微觀狀況分析項(xiàng)目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于武漢市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長(zhǎng)江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。鞋業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)通過對(duì)全國(guó)有名的小商品城浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時(shí)期，現(xiàn)代批發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營(yíng)向規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動(dòng)的變化趨勢(shì)?；谏鲜鲋T多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營(yíng)成本增加，已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)條件十分簡(jiǎn)陋，人貨混居，同時(shí)鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴(yán)重，被列為武漢市重點(diǎn)消防隱患地區(qū)。因建成年代較早，受當(dāng)時(shí)各種條件限制，市場(chǎng)容量較小，經(jīng)營(yíng)面積及倉(cāng)儲(chǔ)面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場(chǎng)用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷），7個(gè)市場(chǎng)中的4個(gè)市場(chǎng)拆遷在即，需要另覓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。一、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析（宏觀）武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場(chǎng)同時(shí)具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營(yíng)銷、區(qū)域連鎖、倉(cāng)儲(chǔ)配送、辦公服務(wù)、游購(gòu)?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)以及武漢其他鞋業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要。這些市場(chǎng)立足于武漢，輻射湖北全省及周邊6個(gè)省市，年銷售額約為20億元人民幣。同時(shí)，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群以外鞋類、鞋料經(jīng)營(yíng)戶入駐。老市場(chǎng)的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。該鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商品單一、附加值低、人流物流大，市場(chǎng)布局和經(jīng)營(yíng)混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴(yán)重制約，更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。針對(duì)上述問題，2003年6月，江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)過充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動(dòng)議。，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消失根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場(chǎng)群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消失的危險(xiǎn)。，缺乏統(tǒng)一管理現(xiàn)有市場(chǎng)各主辦單位各自為政，個(gè)別市場(chǎng)的主辦者，僅為了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者利益受損害的事件時(shí)有發(fā)生，而得不到有效的保護(hù)。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長(zhǎng)沙等地購(gòu)貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。同時(shí)，現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無章，耐火等級(jí)差，加之現(xiàn)有市場(chǎng)普遍存在人貨混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對(duì)人身安全造成極大危害，這都給防火安全埋下了極大的隱患。經(jīng)過十年來的發(fā)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場(chǎng)7個(gè)，擁有經(jīng)營(yíng)門面800余間，經(jīng)營(yíng)戶1628戶，經(jīng)營(yíng)品種齊全，國(guó)內(nèi)外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達(dá)15億元，幅射湖北省周邊六個(gè)省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額770億元，居全國(guó)15個(gè)省級(jí)城市第2位，各類批發(fā)市場(chǎng)交易額達(dá)700多億元。全市總面積8467平方公里，總?cè)丝?30多萬(wàn)，居民人口660多萬(wàn)。從綜合的因素來看，本案是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開發(fā)的核心障礙，則本案就能開發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)其正常的財(cái)務(wù)效益。178。稅后靜態(tài)投資回收期=稅后動(dòng)態(tài)投資回收期=178。鹿迪鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究二、可行性研究的結(jié)論178。自有資金回報(bào)率=凈利潤(rùn)/企業(yè)自有資金=。從靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來看，項(xiàng)目是可行的，具有較好的開發(fā)前景；178。從動(dòng)態(tài)的環(huán)境因素來看，國(guó)家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項(xiàng)目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力；但同時(shí)政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場(chǎng)的號(hào)召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。武漢位于我國(guó)腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長(zhǎng)江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運(yùn)、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。改革開放以來，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場(chǎng)更是蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)交易活躍，成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當(dāng)時(shí)由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的七十多家溫州籍經(jīng)營(yíng)戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳秉西的帶動(dòng)下自發(fā)組織籌資，在大興路61號(hào)武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)重堵塞。僅從物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送方面來看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約150萬(wàn)m3，受城市交通管制限制，運(yùn)輸車輛不能及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運(yùn)入庫(kù)作業(yè)受阻，貨物出庫(kù)發(fā)送也難以及時(shí)疏運(yùn)出去。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動(dòng)人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴(yán)重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展空間，久而久之，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點(diǎn)的旅游觀光、娛樂休閑、大型購(gòu)物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。本項(xiàng)目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營(yíng)，到購(gòu)買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，加快武漢引進(jìn)市外資本起到重要作用，預(yù)計(jì)會(huì)給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。、物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng)，武漢市鞋類、鞋料批