【導讀】投資凈利潤率凈利潤/總投資額*100%;自有資金回報率凈利潤/企業(yè)自有資金;從靜態(tài)的財務指標上來看,項目是可行的,具有較好的開發(fā)前景;從動態(tài)的環(huán)境因素來看,國家宏觀金融政策的緊縮,人民幣利率提高,從綜合的因素來看,本案是機遇與風險并存,機遇與挑戰(zhàn)并存,只要能。核心障礙,則本案就能開發(fā)成功,實現(xiàn)其正常的財務效益。全市總面積8467平方公里,總人口830多萬,居民人口660多。武漢市周圍400公里范圍內(nèi)有45個中等以上的城市,億人口,占全國人。改革開放以來,武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn),華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。據(jù)統(tǒng)計,2020年武漢市實現(xiàn)社會消費品零售。總額770億元,居全國15個省級城市第2位,各類批發(fā)市場交易額達700多億元。日均客流量20萬人次,年銷售額180億元,占全市批發(fā)零售總額的%。武漢在華中地區(qū)物流領域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。旦出現(xiàn)問題后果不堪設想。

　　

【正文】 260M2。 總建筑 基底面積 18389 M2,地上三層 ,局部四層 。 容積率 。 建筑密度 %。 b、項目建設期 1 年 。 c、項目總投資 萬元 。 二、項目投資測算 序號 項目名稱 建筑面積 M2 單位成本 單項總成本 銷售單價 備注 一 土地成本 畝 240 萬 /畝 13320 二 前期工程費 1 勘察、規(guī)劃設計費、監(jiān)理費等 73260 50 建安成本 *3% 2 可行性研究費 建安成本 *% 三 建 筑安裝成本 一 土建成本 73260 1 商場、辦公樓 64316 1000 2 倉儲 8944 800 3 地下室 11378 2020 4 區(qū)間道路、管網(wǎng)及綠化 73260 80 二 安裝成本 73260 1 給排水及消防系統(tǒng) 73260 70 2 變配電、電力及照明系統(tǒng) 73260 50 3 弱電系統(tǒng) 73260 30 4 空調(diào)通風系統(tǒng) 73260 120 5 電梯 700 10 部貨梯、 10 部扶梯 四 直接成本小計 五 管理費用 建安成本 *3% 六 財務費用 580 建設期內(nèi)年平均貸款 1 億 ,建設期內(nèi)均勻投入。 七 銷售費用 銷售收入 *3% 八 不可預見費 四 +五 +六 +七 )*5% 九 總成本合計 十 銷售收入 商鋪 54878 8000 辦公 9438 4000 倉庫 8944 3000 地下室 11378 2020 十一 營業(yè)稅及附加 銷售收入 *7% 十二 土地增值稅 增值額 *30% 十三 利潤 十四 企業(yè)所得稅 十五 凈利潤 十六 凈利潤率 % 三、資金籌措計劃 項目總投資 (不包括開發(fā)期間稅費 ) 根據(jù)國家和有關部門關于項目總投資的規(guī)定 ,本項目的總投資建設投資 +建設期貸款利息 +鋪底流動資金 (萬元 )。 資金籌措方案 資本金及來源 根據(jù)國務院國發(fā) [1996]35 號文規(guī)定 ,本項目企業(yè)應具備不低于項目總投資 35%的資本金 ,即 35%10630萬元 ,因此本案企業(yè)自籌資金為 13320萬元。 本項目所需資本金由企業(yè)用自有 資金投入。 建設投資資金來源 建設投資 萬元中。計劃向銀行申請長期貸款 10000 萬元 。企業(yè)自籌資金 13320 萬元 。企業(yè)用建設期內(nèi)房產(chǎn)銷售款投入 萬元。 (附 :投資計劃與資金籌措表 ) 投資計劃與資金籌措表 2020 年 2020 年 2020 年 序號 項目 合計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 360 17756 1591 建設投資 360 17756 1591 土地成本 13320 0 13320 0 0 0 0 前期工程費 379 100 279 0 0 0 0 建安工程費 0 3400 3000 2020 開發(fā)期間稅費 0 0 5000 6059 400 不可預見費 200 400 300 300 120 管理費 381 60 67 銷售費 0 0 600 150 貸款利息 580 0 290 290 0 0 0 流動資金 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 9000 14320 1591 自有資金 13320 9000 4320 5204 1591 借款 10000 0 10000 0 0 0 0 銷售收入再投入 0 0 6059 0 0 注 :此處總投資包括開發(fā)期間稅費。 第七章 項目財務效果評價 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 ,參照我國新的財會制度 ,結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況 ,計算本項目全部投資的經(jīng)濟效益。主要評價指標有 :財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及項目動、靜態(tài)回收期等指標。 注 :①財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利能力 ,即反映出項目的盈利能力。當財務 內(nèi)部收益率大于基準收益率時 ,則認為其盈利能力已滿足最低要求。 ②財務凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標 ,凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。 項目全投資現(xiàn)金流量分析表 序號 項目 建設期 銷售期 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 商鋪 0 倉庫 0 寫字樓 0 地下室、車庫 0 其他現(xiàn)金流入 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 17826 建設投資 17226 土地 13320 00 地基開挖、土石方外運 400 00 建設投入 3506 前期工程費 379 00 分期建設款 3000 管理費用 127 127127 銷售費用 0 土地增值稅 0 銷售稅金及附加 0 所得稅 0 不可預見費 600 3 凈現(xiàn)金流 17826 4 累計凈現(xiàn)金流 17826 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 7 稅前凈現(xiàn)金流量 17826 8 稅前累計凈現(xiàn)金流量 17826 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 10 稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 評價指標 稅前 稅后 ? 1 財務凈現(xiàn)值 I8% ? 2 財務內(nèi)部收益率 3 投資回收期靜態(tài) ? 4 投資回收期動態(tài) ? ? 第八章 項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面 :建造成本、售價、開發(fā)周期等 ,這些因素受宏觀的政治、經(jīng)濟、社會環(huán)境的影響 ,有可能發(fā)生變化 ,影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析 假設本項目總投資如上表所測算不變 ,且售價均如表測 ,則由計算可得 ,當市場用房銷售到 58%時 ,商鋪的投資利潤率為零 ,也即投資剛好回收。而一般經(jīng)驗認為 ,當盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時 ,項目的風險較低。本案的盈虧平衡點的銷售率為 58%,可見其風險程度較低。 二、單因素敏感性分析 影響本項目財務效益的主要不確定因素 為開發(fā)成本 ,售價水平等 ,開發(fā)成本中地價成本就占到了總投資的 44%,地價成本的變動 ,直接影響到本案的財務收益率。同樣售價的變動 ,也將影響本案的利潤率的實現(xiàn)。下面主要從這兩個方面入手 ,分別計算地價上下波動 5%、 10%和售價變動 10%、 5%時 ,對本案經(jīng)濟評價指標的影響 ,計算結果如下 : ? 地價變動對財務效益的影響 : 基準方案 基準方案值 地價變動 10% 5% 5% 10% 地價款 240 萬 /畝 216 萬 /畝 228 萬 /畝 252 萬 /畝 264 萬 /畝 利潤率 48% 55% % % % 凈利潤率 % % % % % 回報率 % % % % % 售價變動對財務收益的影響 : 基準方案 基準方案值 銷售均價變動 10% 5% 5% 10% 銷售均價 7185 元 /M2 6467 元 /M2 6826 元 /M2 7544 元 /M2 7904 元 /M2 利潤率 48% % % % 56% 凈利潤率 % % % % % 回報率 % % % 78% 90% ? 第九章 項目效益評價 本項目是一個專業(yè)市場的遷擴建工程 ,但它遵循了“政府引導、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場運作、專業(yè)管理”的原則 ,對目前大多占據(jù)中心市區(qū)的黃金地段 ,且散、亂、低的現(xiàn)狀無疑將產(chǎn)生一種強勁的沖擊 ,同時還