【導(dǎo)讀】懷來(lái)華秀生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司。旅游度假營(yíng)地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 揚(yáng)塵已采取治理措施，能夠達(dá)到保護(hù)環(huán)境的要求。 (三 )環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 懷來(lái)華秀生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司旅游度假營(yíng)地項(xiàng)目將在現(xiàn)有荒山地的基礎(chǔ)上，進(jìn)行土壤改良，植樹(shù)種草，并適當(dāng)引進(jìn)適合當(dāng)?shù)赝寥郎鏃l件的植被，豐富當(dāng)?shù)刂脖坏墓麡?shù)、葡萄，把項(xiàng)目范圍內(nèi)環(huán)境變成集林草植物資源展示、果品采摘、生態(tài)旅游資源培植等于一體的“綠化休閑體育公園”。正可與懷來(lái)縣致力打造 “ 京畿生態(tài)休閑旅游度假區(qū) ” 27 的目標(biāo)相得益彰。 建議 施工結(jié)束后，廢棄建筑材料統(tǒng)一收集并及時(shí)處理。建設(shè)單位必須認(rèn)真落實(shí)“三同時(shí)”制度。加強(qiáng)環(huán)境設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，以保證環(huán)保設(shè)施的正常運(yùn)行。 總結(jié) 建設(shè)單位在認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施建議的前提下，從環(huán)保角度分析，該項(xiàng)目可行。 十、項(xiàng)目招投標(biāo) ㈠招投標(biāo)方案 該項(xiàng)目擬招投標(biāo)的方案主要對(duì)項(xiàng)目的土建工程進(jìn)行招投標(biāo)，并委托具有依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)媒介公開(kāi)招標(biāo)，招投標(biāo)活動(dòng)必須遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并請(qǐng)有關(guān)行政監(jiān)督部門依法對(duì)標(biāo)活動(dòng)招投實(shí)施監(jiān)督。工程監(jiān)理實(shí)行邀標(biāo)，設(shè)備 自行采購(gòu) ，不招 標(biāo)。 ㈡ 對(duì) 項(xiàng)目工程招投標(biāo)單位的要求 該項(xiàng)目采取 邀請(qǐng)招 標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)必須符合國(guó)家規(guī)定的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，即具有建筑設(shè)計(jì) 相應(yīng)資質(zhì)，其所提供的工程設(shè)計(jì)方案，具備造型新穎、經(jīng)濟(jì)適用、安全可靠并符合限額設(shè)計(jì)的相關(guān)要求，且能達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。對(duì)土建工程施工單位的要求是必須具備相應(yīng)建筑資質(zhì)，且從事建筑工程施工多年、技術(shù)力量過(guò)硬、施工機(jī)械完備、資金實(shí)力雄厚、業(yè)績(jī)較為突出、優(yōu)質(zhì)工程較多的建安企業(yè)，然后在投 28 標(biāo)企業(yè)中優(yōu)中選優(yōu)確定為施工單位。對(duì)生產(chǎn)設(shè)備的單位要求是設(shè)備必須達(dá)到國(guó)內(nèi)同行業(yè)先進(jìn)指標(biāo)的要求，設(shè)備選型合理配套，自動(dòng)化 程度比較高，易操作與檢修，價(jià)格低廉。對(duì)設(shè)備安裝工程必須由具備相應(yīng)資質(zhì)，且從事安裝施工工程多年技術(shù)力量雄厚，安裝機(jī)械齊備，資金實(shí)力雄厚，業(yè)績(jī)突出的安裝企業(yè)來(lái)來(lái)競(jìng)標(biāo)。 ㈢ 對(duì) 工程監(jiān)理部門的要求 該項(xiàng)目實(shí)行工程監(jiān)理制，對(duì)監(jiān)理部門的要求是必須是監(jiān)理嚴(yán)格，實(shí)事求是，以法辦事，工程監(jiān)理技術(shù)力量雄厚，并且經(jīng)驗(yàn)豐富突出的單位來(lái)進(jìn)行工程監(jiān)理。 十一、經(jīng)營(yíng)管理 （一）管理機(jī)構(gòu) 董事會(huì)為公司的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，決定公司的一切重大問(wèn)題。董事會(huì)由各投資方參照投資比率委派董事組成。董事會(huì)選舉產(chǎn)生董事長(zhǎng)，董事長(zhǎng)為公司的法定代表。 （二）經(jīng)理機(jī) 構(gòu) 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)聘任總經(jīng)理、副總經(jīng)理，總經(jīng)理、副總經(jīng)理按照企業(yè)合同、章程及董事會(huì)決議，負(fù)責(zé)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。 公司設(shè)總經(jīng)理一名，可根據(jù)需要設(shè)副總經(jīng)理及各專業(yè)總監(jiān)，由董事會(huì)任命。 本項(xiàng)目正常營(yíng)業(yè)擬設(shè)行政管理部、經(jīng)營(yíng)管理部、場(chǎng)務(wù)管理部、球 29 童管理部、餐飲部等部門，各部門設(shè)經(jīng)理一人，受企業(yè)總經(jīng)理和分管副總經(jīng)理的指揮。 作為綜合性大型旅游休閑基地，球場(chǎng)將隨今后的發(fā)展設(shè)多種服務(wù)部門，以及增辟新型的旅游、娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施。 （三）工會(huì)組織 根據(jù)《中華人民共和國(guó)工會(huì)法》規(guī)定，在企業(yè)設(shè)立基層工 會(huì)組織，開(kāi)展工會(huì)活動(dòng)。 （四）職工定員 工作制度：一班制。 工作日數(shù)：一年工作日數(shù)按 270 天計(jì)。 職工定員為 109 名（不 含 臨時(shí)用工），其中：高級(jí)員工 1 5 人，一般員工 94 人。 職工福利費(fèi)按照工資總額及有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取。 (五 )勞動(dòng)衛(wèi)生管理 (1)勞動(dòng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生均按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。員工的更衣室、休息室、衛(wèi)生間等，均安排在 專用場(chǎng)所 內(nèi)。 (六 )營(yíng)銷管理規(guī)劃 本項(xiàng)目將與國(guó)內(nèi)多家旅游公司進(jìn)行聯(lián)合，成立專門的機(jī)構(gòu)引進(jìn)先進(jìn)的管理理念對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理： (1)以辦好優(yōu)秀企業(yè)及企業(yè)家專屬的 商務(wù)休閑會(huì)所為主線，制定 30 本項(xiàng)目房車旅游及休閑旅游的發(fā)展 戰(zhàn)略 及規(guī)劃。 (2)與各種傳播媒體緊密合作，組織舉辦國(guó)際性、全國(guó)性、區(qū)域性的旅游宣傳活動(dòng)，以促進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)及區(qū)域內(nèi)旅游企業(yè)間的聯(lián)系。 (3)邀請(qǐng)名人指導(dǎo)以推動(dòng)項(xiàng)目的普及和房車運(yùn)動(dòng)水平的提高，走社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化的路。 (4)經(jīng)營(yíng)發(fā)展旅游配套的用品。 (5)與旅游學(xué)校（院）緊密合作，在培養(yǎng)人才的同時(shí)為解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)做貢獻(xiàn)。 十 三 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程 該項(xiàng)目 建設(shè)期 為 5 年，從 2020 年 9 月至 2020 年 9 月 。 其中： 2020 年 9 月，完成項(xiàng)目及其他前期工作。 2020 年 10 月，完成土地租賃工作并開(kāi)始百果園、葡萄種植園、整理土地、挖坑、換土工作。 2020 年 11 月 ，完成征地工作。 2020 年 3 月，道路等基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工，百果園開(kāi)始栽種樹(shù)苗、葡萄園種植苗木。 2020 年，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 2020 年，繼續(xù)完成百果園工作。 2020 年 3 月，建葡萄酒莊生產(chǎn)區(qū)，完成環(huán)形道路。 2020 年 9 月 ，完成全部工程，投入運(yùn)營(yíng)。 十三、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算依據(jù) ①政策依據(jù) 31 該項(xiàng)目主要依據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部規(guī)定的關(guān)于投資估算所規(guī)定的內(nèi)容，而進(jìn)行編制的。按照 規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資主要包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期的各種稅費(fèi)、其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 ②土建工程估算依據(jù) 該項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用及公共工程中的土建工程費(fèi)用主要依據(jù)河北省建委二 00 三年頒布的《土建工程預(yù)算定額綜合基價(jià)》中的有關(guān)規(guī)定和懷來(lái)縣實(shí)際而進(jìn)行估算?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的供電工程投資，主要以供電部門提供的造價(jià)，并考慮本地各種因素，而進(jìn)行估算。供水管路及排水管路造價(jià)按市政公司提供的造價(jià)估算。 ③土地費(fèi)用 土地出租費(fèi)根據(jù)實(shí)際成交價(jià)進(jìn)行測(cè)算。 ④稅收 按懷來(lái) 字［ 2020］ 38 號(hào)文件精神，繳納綜合稅費(fèi)。 ⑤手續(xù)費(fèi)、辦證工本費(fèi) 按照物價(jià)部門和土地部門收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行測(cè)算。 ⑥前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、工程監(jiān)理、質(zhì)量檢驗(yàn)等主要依據(jù)相關(guān)部門原規(guī)定而進(jìn)行估算。 ⑦工程勘察費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格［ 2020］ 10 號(hào)文件的規(guī)定和協(xié)議價(jià)而進(jìn)行計(jì)算。 ⑧工程設(shè)計(jì)費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格［ 2020］ 10 號(hào)文件的規(guī)定和協(xié)議價(jià)而進(jìn)行計(jì)算。 32 ⑨環(huán)評(píng)費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)保局計(jì)價(jià)格［ 2020］ 125 號(hào)文中的規(guī)定而進(jìn)行計(jì)算。 ⑩項(xiàng)目前期費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委冀價(jià)格［ 1999］ 1238 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定而進(jìn)行計(jì)算的。 ○ 11 項(xiàng)目評(píng)審費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委冀價(jià)格［ 1999］ 1238 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定而進(jìn)行計(jì)算。 ○12 臨時(shí)接水、接電費(fèi) 按當(dāng)?shù)刈詠?lái)水公司、供電公司的規(guī)定而進(jìn)行估算。 ○13 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)文的規(guī)定而進(jìn)行估算的。 ○14 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)文的規(guī)定和懷來(lái)縣有關(guān)規(guī)定而進(jìn)行計(jì)算的。 ○15 招投標(biāo)管理費(fèi) 按國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)文件及懷來(lái)縣有關(guān)要求估算。 ○16 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 河北省物價(jià)局、財(cái)政廳計(jì)價(jià)經(jīng)費(fèi)字 [2020]32 號(hào)文中的有關(guān)規(guī)定及懷來(lái)縣有關(guān)要求而進(jìn)行估算。 ○17 工程監(jiān)理費(fèi) 河北省物價(jià)局、建委計(jì)涉費(fèi)字 [1992]243 號(hào)文及懷來(lái)縣的有關(guān) 33 規(guī)定進(jìn)行估算。 ○18 竣工圖紙編制費(fèi) 按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2020]10 號(hào)文的規(guī)定而進(jìn)行估算。 ○19 管理費(fèi)、銷售費(fèi)用 主要依據(jù)項(xiàng)目承辦單位以往工程實(shí)際發(fā)生額，并考慮各種因素而進(jìn)行估算。 ○20 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 主要依據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定按 5%而進(jìn)行估算。 (一 )投資估算 建設(shè)投資估算 (1)土建工程 投資 本項(xiàng)目的土建工程主要包括生態(tài)酒莊 、 地下酒窖 和旅游接待中心的建設(shè)，建筑面積約 5000 平方米 ，配套建設(shè)公用工程，投資 10200萬(wàn)元 。 (2)設(shè)備購(gòu)置 投資 設(shè)備購(gòu)置投資 5600 萬(wàn)元。 (3)安裝工程投資 300 萬(wàn)元。 (4)工程建設(shè)其他費(fèi)用 100 萬(wàn)元。 (5)預(yù)備費(fèi)用 800 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)下表 34 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 比例 % 備注 1 工程費(fèi)用 7100 5600 300 13000 房車旅游度假營(yíng)地 1000 5000 百果采摘園 3000 葡萄園 1600 葡萄酒莊 1000 600 300 2 公用工程 3100 3100 給排水 500 電 力工程 750 服務(wù)性工程 100 污水工程 50 采暖及空調(diào)工程 60 廠外工程 20 防洪及人工水塘 120 道路工程 1000 綠化工程 500 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 100 100 4 預(yù)備費(fèi) 800 800 基本預(yù)備費(fèi) 800 5 建設(shè)投資合計(jì) 10200 5600 300 900 17000 比例 (%) 60 (二 )資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)資金全部自籌解決。 35 十四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (一 )項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入估算 (1)經(jīng)營(yíng)收入：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料得出，按房車營(yíng)地場(chǎng)年均接待能力在 4 萬(wàn)人次左右，按人均消費(fèi) 500 元計(jì)算。正式營(yíng)業(yè)后，第一年來(lái)的旅游人數(shù)為年均接待能力的 20%，以后按 10%比例逐年遞增，達(dá)到飽和后趨于穩(wěn)定。 (2)葡萄酒銷售：正式投產(chǎn)后按年均 500 噸計(jì)算。 (3)、稅收 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅，綜合稅率按 1 0%計(jì)算，所得稅率為 25%。 成本費(fèi)用估算 建設(shè)國(guó)際房車旅游度假營(yíng)地、果品采摘園、葡萄園、葡萄酒莊等旅游設(shè)施。 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后收入、稅收及利潤(rùn) 單位：萬(wàn)元 年度 營(yíng)業(yè)收入 成本費(fèi)用 利潤(rùn) 納稅 稅后利潤(rùn) 第 1年 1100 1600 500 110 610 第 2年 2500 1700 800 410 390 第 3年 3500 1800 1700 690 1010 第 4年 4500 1900 2600 970 1630 第 5年 5000 1900 3100 1120 1980 第 6年 5000 1900 3100 1120 1980 36 第 7年 5000 1900 3100 1120 1980 第 8年 4500 1600 2900 1030 1870 第 9年 4000 1600 2400 930 1870 第 10年 3000 1600 1400 580 820 第 11年 2800 1600 1877 520 680 第 12年 2800 1600 1877 520 680 利潤(rùn)合計(jì) 14280 由上表得出，項(xiàng)目前 12 年稅后總利潤(rùn)為 14280 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) (1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為 %。 (2)投資回收期 為 9 年。 十五、 研究結(jié)論與建議 綜合上述分析，懷來(lái)華秀生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司的果品采摘園、酒莊、房車旅游度假營(yíng)地項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益方面具有可行性，對(duì)建設(shè)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境具有重要意義。