【正文】 的行為動機將在更大的程度上選擇文化精神生活的享受。休閑度假將是社會大眾使用閑暇時間的最佳方式，我國龐大的大眾旅游消費市場將顯露出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＴ诮?jīng)濟相對發(fā)達的華東地區(qū)，旅游市場更是先行一步，從近年來黃金周的旅游消費趨勢可以看出，大眾休閑度假的良好發(fā)展勢頭已經(jīng)漸漸形成。本旅游景區(qū)既有適于觀光的景觀旅游產(chǎn)品，更有以水上運動、登山徒步、自行車運動、茶藝觀賞、農(nóng)事體驗等為代表的休閑旅游產(chǎn)品，并可以通過高、中、低檔不同的產(chǎn)品組合，來適應大眾休閑度假的多樣化需求。（3）家庭市場：家庭市場可分為兩類。一類是自從工業(yè)革命以來，城市居民就整天開始為工作而忙碌，尤其當婦女從繁重的家務勞動中解放出來的時候，大量的家庭婦女開始尋找工作，并最終融入朝九晚五的枯燥生活。因此，作為家庭的主要成員，男女雙方都開始為工作所累，家庭的交流也趨于減少，同時，放松疲憊的心智已經(jīng)成為家庭成員的共同愿望。當時機成熟的時候，休閑度假將成為家庭成員緩解壓力、相互溝通的最佳選擇。另一類是家長為了讓孩子體驗生活、增長見識，不被城市的嬌慣、奢侈之風所侵蝕，養(yǎng)成良好的生活習慣，在周末或假期帶著孩子進行文化旅游、農(nóng)家樂旅游。目前，家庭市場正在蓬勃發(fā)展。本旅游景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生態(tài)良好，具有多種專項旅游、休閑度假旅游、觀光旅游產(chǎn)品，適合各種年齡層的游客，能夠滿足各個家庭成員的需要，適合家庭度假。（4）會議市場：會議旅游已經(jīng)成為旅游業(yè)中的支柱之一。全世界每年會議收入約2600億美元，且以8％～10％左右的速度繼續(xù)增長。會議旅游者一般具有團隊規(guī)模較大、停留時間較長、消費較高的特點，在旅游淡旺季同樣可以舉行，可以彌補淡旺季之間的不平衡。成功舉辦一次檔次高、影響較大的會議對提高度假區(qū)的知名度有深遠的影響。本旅游景區(qū)，位于池州市東至縣，緊靠著名風景區(qū)九華山，交通發(fā)達，周邊300公里范圍內(nèi)分布著合肥、南京、安慶、池州、蕪湖、銅陵等多個大中城市，經(jīng)濟活動頻繁、社會活動豐富，商務會議非常多。（5）銀發(fā)市場：中國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)進入老齡化，我國是世界上老年人口最多的國家之一。據(jù)中國老年協(xié)會統(tǒng)計，全國60歲以上的老年人口逾2億，且這個數(shù)字正以每年3％的速度遞增?！般y發(fā)浪潮”將給我國旅游業(yè)帶來巨大的發(fā)展機會。本旅游區(qū)位于著名的生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)—池州市東至縣XX鎮(zhèn)，文化底蘊深厚且山居養(yǎng)生是本旅游景區(qū)旅游項目的重要部分，也是特色之一，非常適合有一定消費能力的中老年度假者。（6）年輕白領(lǐng)市場：年輕白領(lǐng)注重生活的品質(zhì)，且有一定的經(jīng)濟基礎，因此出游動機強烈，項目未來要充分把握這一市場，摸透其注重個性、享受小資、自由隨性等旅游消費特征，開發(fā)相應的主題餐飲、特色購物、小資休閑等產(chǎn)品，以年輕市場為景區(qū)發(fā)展注入活力。本項目消費群體目標與定位XX溫泉擁有良好的溫泉資源，屬氟偏硅酸醫(yī)療礦水，并富含氡、鋰、硫等多種有益元素，對皮膚病、各類風濕、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)衰弱等慢性疾病有良好療效。加上秀美的江南風光，構(gòu)成自然山水和人文景觀兩大旅游資源，吸引了省內(nèi)外眾多游客爭相前來游覽。目前到池州來的旅游者中，觀光游覽和自駕游者占絕大多數(shù)，生態(tài)健身和商務旅游的游客不斷增加，文化旅游人數(shù)穩(wěn)步增長?？驮词袌龅募毞趾投ㄎ皇墙?jīng)營者為了發(fā)掘市場、培育市場，開拓旅游產(chǎn)品的銷路，集中人力、財力，組織客源，取得良好的經(jīng)濟效益。從旅游者考慮，旅游動機與欲望、支付能力、閑暇時間是決定旅游行為的三大要素。根據(jù)本項目的定位，市場目標瞄準大體屬于高收入、高學歷、高感度的客人，以城市的白領(lǐng)階層、商界成功人士、公務員、文化人士、社會中階層人士為主。游客分布面較廣。游客中男女性別比例為55%：45%，從年齡特征看，中青年比例為50%左右，為消費主力軍，其他年齡段占50%，可以看出生態(tài)休閑旅游是一項老少皆宜休閑度假方式。 旅游發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 項目目標一、基本原則既充分考慮各旅游資源特有屬性及其開發(fā)潛力，同時又按照發(fā)展過程中的市場走向和趨勢，客觀評價本地資源價值，從而堅持資源導向和市場導向相結(jié)合的“對應統(tǒng)一”的原則。必須適應市場，使產(chǎn)品成為溝通資源和市場之間的橋梁，從而體現(xiàn)資源本位、市場本位和產(chǎn)品本位三者之間的有機融合。二、項目建設目標力爭到2015年，建成初具規(guī)模，基礎設施齊全、旅游功能完善、品牌效應彰顯、獨具文化魅力的生態(tài)休閑旅游景區(qū)。一、品牌戰(zhàn)略本項目品牌戰(zhàn)略：主要是將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品優(yōu)勢，進而轉(zhuǎn)化為品牌優(yōu)勢、名牌優(yōu)勢，樹立以XX為核心標識、以田園休閑生活為特色的“專項、觀光、度假旅游勝地”的社會公眾形象。二、精品工程戰(zhàn)略按照“人無我有，人有我特，人特我精”的原則，開發(fā)出有蘊涵、有個性、有特色的差異化旅游產(chǎn)品，營造旅游精品，塑造鮮明的旅游形象，形成強大的市場吸引力。三、產(chǎn)品互補戰(zhàn)略按照“差異服務、優(yōu)勢互補”的思路，將本項目的主打旅游產(chǎn)品與周邊景區(qū)一些足以產(chǎn)生“相得益彰”效應的產(chǎn)品聯(lián)袂成線。四、捆綁銷售戰(zhàn)略將本項目的旅游銷售與其他行業(yè)和部門的銷售聯(lián)手合作，進行一體化的銷售設計，推出組合“推介包”，整體化地展現(xiàn)給特定的消費群。捆綁銷售戰(zhàn)略中重點聯(lián)手的企業(yè)部門有：旅行社、交通運輸業(yè)、特色旅游紀念品（商品）業(yè)等。五、網(wǎng)絡化戰(zhàn)略建立網(wǎng)站，注冊域名，實施網(wǎng)絡化宣傳營銷。發(fā)展電子商務，實行電子結(jié)算。構(gòu)建以因特網(wǎng)為紐帶的營銷系統(tǒng)和客戶關(guān)系管理系統(tǒng)。六、組合營銷戰(zhàn)略旅游資源是通過產(chǎn)品化的過程走向市場的，成功的營銷是產(chǎn)品最終贏得市場的有力保障。本項目市場營銷戰(zhàn)略要點是：以文化營銷為主，采用多種營銷形式組合，諸如定位營銷、服務營銷、品牌營銷、聯(lián)手營銷等，促進產(chǎn)品銷售；把市場的開拓納入程序化和信息化的軌道。七、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略堅持科學發(fā)展觀，科學認識和正確處理旅游開發(fā)與保護的關(guān)系，嚴格堅持保護和合理利用并重的原則，加強旅游資源及生態(tài)環(huán)境的保護，確保XX生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。 營銷策略營銷工作，要以景區(qū)項目和文化內(nèi)涵為基礎，進一步強化特色，在客源市場上樹立鮮明而獨特的形象。目前，池州市旅游市場取向基本上都停留在高山、峽谷觀光及生態(tài)環(huán)保等層面上，因此，要轉(zhuǎn)變產(chǎn)品開發(fā)理念，加大特色產(chǎn)品、新產(chǎn)品開發(fā)力度，豐富旅游產(chǎn)品的層次。XX生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)將以XX鎮(zhèn)深厚的歷史文化底蘊為基礎，以田園休閑生活為特色，打造中國最有價值的文化品牌，創(chuàng)造中國旅游發(fā)展的新模式。在“軟件”方面也要形成自己的特色，提高服務質(zhì)量，重視服務的個性化和人性化，營造和諧協(xié)調(diào)的旅游環(huán)境。XX生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)確立了“融入大市場，對接大產(chǎn)業(yè)”工作思路，以XX鎮(zhèn)為中心，鎖定經(jīng)緯400公里以內(nèi)主要客源地，同周邊大旅游產(chǎn)業(yè)集團及旅行社建立廣泛的聯(lián)系，發(fā)展與內(nèi)地重要景區(qū)的合作關(guān)系。 市場規(guī)模預測東至縣2010年接待國內(nèi)外游客 268 萬人次，東至縣旅游發(fā)展規(guī)劃提出到“十二五”末，接待國內(nèi)外游客695萬人次，%，%，旅游綜合收入增加值達縣GDP8%左右，旅游產(chǎn)業(yè)要素進一步完善，旅游業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，東至建成為華東重要生態(tài)休閑旅游目的地。 飽和客容量本項目擬開辟的景區(qū)面積共300畝（200100平方米），參考同類型的旅游景區(qū)并考慮生態(tài)保護的需要，按照面積容量計算法，人均占地面積取120m2，集中旅游天數(shù)250天／年（主要是春、夏、秋三季），景區(qū)游客總?cè)萘繛?2萬人次／年。 理想的年接待游客量按照景區(qū)的生態(tài)、環(huán)境承受量等方面的特殊要求，理想的年接待游客人次是上述飽和容量的70%，即29萬人次／年。 客流量將經(jīng)歷快速增長至穩(wěn)定發(fā)展階段項目完成后，按一般規(guī)律，在10年內(nèi)可以達到設計接待能力，預計投產(chǎn)前4年客流量年均增長率為21%，其后，在沒有繼續(xù)投入的假設情況下，客流量年均增長率為5%。 客房需求預測根據(jù)對項目經(jīng)營期內(nèi)的游客數(shù)量預測情況，設定旅游旺季為春夏秋三季，共250天，旺季時，客房平均入住率為70%，，旺季接待游客約占全年總數(shù)的60%，游客住店比例為30%。按客房需求預測公式，可得出景區(qū)旅游賓館客房建設需求，預測公式和預測結(jié)果如下：（1）預測公式：客房需求總數(shù) = 全年接待游客數(shù)量旺季游客比重平均每房入住人數(shù)1旺季接待天數(shù)1旺季客房平均入住率1游客平均逗留天數(shù)游客住店比例（2）預測結(jié)果：見下表。旅游飯店客房建設需求情況預測表 單位：萬人次/間/床年份2015201620172018201920202021202220232024游客人數(shù) 2929客房需求數(shù)134 160 193 234 245 257 270 284 298 298 床位數(shù)（張）156 186 225 272 286 300 315 331 348 348 第五章 項目總體方案 規(guī)劃背景XX鎮(zhèn)是一個有著悠久歷史和發(fā)展前景的城鎮(zhèn)，優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，具有發(fā)展旅游重鎮(zhèn)的潛力，使得XX鎮(zhèn)在未來有可能成為皖南地區(qū)重要的區(qū)域旅游度假中心。以省級邊貿(mào)重鎮(zhèn)XX鎮(zhèn)為中心，分布著河溪萬畝生態(tài)茶園、曹村省級生態(tài)科技示范園、大板水庫風光、香爐山、小九華等景區(qū)及省級重點文物保護單位皖贛特委舊址。大板紅軍局舊址和千年古樟樹、唐太宗賜名的“貞節(jié)”牌坊、唐代詩人羅隱題名的“金雞石”、屈原祠等景點。尤其是河溪萬畝生態(tài)茶園接碧連天，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，給人以賞心銳目、心曠神怡之感。為此提出在XX鎮(zhèn)再建設一個以養(yǎng)生為主題，集休閑娛樂、度假、會議、多功能為一體的農(nóng)林生態(tài)式旅游區(qū)。基本思路：產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要走低污染、環(huán)保、綠色的道路；突出以“林”為特色的發(fā)展道路；借助交通優(yōu)勢，形成較大規(guī)模的市場區(qū)。據(jù)此確定XX生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)主要功能和發(fā)展目標為：（1）體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，強調(diào)人工景觀與自然景觀的完美結(jié)合，根據(jù)自身特色，建設一個擁有公共服務設施和現(xiàn)代基礎設施，生態(tài)良好的田園型度假組團。（2）作為高新農(nóng)林科技生態(tài)觀光休閑中心輻射周邊鄉(xiāng)村，發(fā)展以“林”為特色的綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，同時利用交通優(yōu)勢形成區(qū)域大市場。（3）為XX省在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面起示范作用，同時為解決農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題探索一條成功的道路。創(chuàng)造適合農(nóng)民生活的良好空間，爭取將XX鎮(zhèn)建設成為新世紀代表農(nóng)民新型生活的優(yōu)秀典范。根據(jù)此目標把生態(tài)園作為開發(fā)建設放在XX鎮(zhèn)曹村村，這充分反映了作為XX鎮(zhèn)發(fā)展功能需要和發(fā)展意圖。為保證實現(xiàn)此目標，在生態(tài)園建設伊始政府就高度重視生態(tài)園區(qū)的建設問題，將生態(tài)園區(qū)作為一個有機整體進行全面規(guī)劃，有步驟的整體推進實施。 現(xiàn)狀綜合分析現(xiàn)狀土地利用XX鎮(zhèn)位于皖贛兩省的東至、彭澤、鄱陽三縣交界處，周邊與本縣的青山、昭潭、泥溪及江西鄱陽的石門、侯崗等鄉(xiāng)鎮(zhèn)接壤，地處XX最南端，俗有XX“南大門”之稱。生態(tài)園位于曹村村的東端，與江西石門街鎮(zhèn)僅水溪相隔?？偯娣e約300畝，范圍內(nèi)基本為集體林場和租用部分農(nóng)用地，無居住人口。自然條件生態(tài)園地理位置屬長江中下游，山脈為黃山余支，位于北緯29″34′，東經(jīng)116″48′海拔28～51M。境內(nèi)地勢落差在23米左右；土壤是砂質(zhì)壤土， 。地下水豐富，水位較高。該區(qū)域處于中亞熱帶季風區(qū)，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，年平均日照數(shù)達2098小時，℃～℃，1～2月為最冷天氣，月平均氣溫為4℃～5℃，極冷最低溫度日為零下8℃，7～℃～30℃，℃。年平均降雨量1300～1700毫米，4～6月為集中雨季占全年降水量50%以上，7～9月為臺風雨季帶，全年無霜期274天，太陽輻射數(shù)為115千卡/平方厘米。 規(guī)劃理念生態(tài)理念：生態(tài)就是指一切生物的生存狀態(tài)，以及它們之間和它與環(huán)境之間環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。生態(tài)的特征表現(xiàn)為和諧性、高效性、整體性、多樣性。因此，生態(tài)是人類社會及其環(huán)境發(fā)展的必然趨勢。核心理念：規(guī)劃應該回歸生態(tài)與文化的雙重視角，營造理想的環(huán)境模式。規(guī)劃應體現(xiàn)對人類所面臨的各種生態(tài)環(huán)境問題的關(guān)注，和人類對未來生活方式的追求。生態(tài)與文化一直以來都是人類追求“真、善、美”的一種認知方式和生活方式，都是為了提高人們的生活質(zhì)量和幸福程度，生態(tài)更關(guān)注人生活的物質(zhì)層面，而文化藝術(shù)則更關(guān)注精神層面，但它們實際上都是為了實現(xiàn)人們理想的生活方式。 戰(zhàn)略分析對生態(tài)園的保護與開發(fā)主要體現(xiàn)在以下三個方面：景觀再創(chuàng)造按照景觀生態(tài)學原理，生態(tài)園的景觀生態(tài)結(jié)構(gòu)有基質(zhì)、斑塊和廊道組成。生態(tài)園的建設就要以綠化為基質(zhì)，以建筑為斑塊，以水系、道路為廊道進行景觀再創(chuàng)造。充分體現(xiàn)人與自然的融合，結(jié)合林業(yè)生產(chǎn)，建立主題廣場、特色園區(qū)等分布于大自然的背景之中，使之成為整個景觀生態(tài)網(wǎng)絡的重要節(jié)點，從而為提高環(huán)境質(zhì)量起示范作用。環(huán)境高質(zhì)量生態(tài)園是環(huán)境呼吸系統(tǒng)的一個主要部分，不但能提供人類需要的清潔氧氣，還能凈化空氣，調(diào)節(jié)氣候。但是，這些功能的發(fā)揮并不是簡簡單單生產(chǎn)性的農(nóng)用地能發(fā)揮的，因此，生態(tài)園要為環(huán)境的高質(zhì)量做出大的貢獻，就必須把現(xiàn)有品質(zhì)不良的林木優(yōu)化成優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟林、景觀林、果園、蔬菜基地等相結(jié)合的多種植被覆蓋地。經(jīng)濟創(chuàng)效益隨著居民生活水平的提高，人們對自然的趨向性也表露的一覽無遺，而生態(tài)園則恰為城市居民提供了假日旅游、休閑健身、親近自然的絕好去處。在可持續(xù)發(fā)展的大趨勢下，這種綠色消費必然會成為社會消費的很大一部分。因此，我們必須對生態(tài)園進行功能定位和景觀再創(chuàng)造，使生態(tài)園不僅能給城鎮(zhèn)輸送清潔濕潤的空氣，而且還能成為城鎮(zhèn)新形象的窗口，并能為城鎮(zhèn)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益。 總體規(guī)劃指導思想生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益相結(jié)合；以生態(tài)效益為主；合理利用土地資源，因地制宜選擇主導產(chǎn)業(yè)；改善生態(tài)環(huán)境，涵養(yǎng)水源，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思路。規(guī)劃原則可持續(xù)原則；設計結(jié)合自然原則；以人為本原則；整體規(guī)劃、分區(qū)分期滾動開發(fā)原則?；窘Y(jié)構(gòu)根據(jù)基地現(xiàn)狀，項目規(guī)劃設區(qū)域。其中設：溫泉酒店及溫泉沐浴區(qū)、分時度假公寓、酒店莊園、射擊場、商業(yè)街、生態(tài)采摘區(qū)等旅游配套設施，成片的經(jīng)濟林、觀賞林、彩葉樹、以及魚塘、交通路網(wǎng)是構(gòu)成組織的基本結(jié)構(gòu)。充分利用各種條件因地制宜建設各具特色的文化與植物的樂園。規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一軸、一環(huán)、五區(qū)”一軸：以