【導(dǎo)讀】XX生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)項(xiàng)目。生態(tài)園發(fā)展總趨勢。設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則。項(xiàng)目實(shí)施各階段進(jìn)度計(jì)劃。投資估算及資金籌措。營業(yè)收入和營業(yè)稅及附加估算。地帶，也是河南省境內(nèi)平均海拔最高、人類活動(dòng)相對稀少、地質(zhì)。緊緊相連，形成一條環(huán)形旅游線路?！吧鷳B(tài)園”開發(fā)建設(shè)，堅(jiān)持以保護(hù)自然與種植、養(yǎng)殖為。受項(xiàng)目承辦單位委托，編制方有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員在項(xiàng)目承辦。本項(xiàng)目以XX縣旅游業(yè)為依托，以龍山生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園開。發(fā)為未來可持續(xù)發(fā)展驅(qū)動(dòng)，將為本地提供高端觀光設(shè)施，為游客。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目擁有很大的市場空間和發(fā)展?jié)摿Γ?。目主要為農(nóng)業(yè)文化旅游設(shè)施建設(shè)，同時(shí)為“生態(tài)園”大發(fā)展奠定。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)新的增長。該項(xiàng)目不僅具有經(jīng)濟(jì)效益，而且對于XX縣生態(tài)農(nóng)業(yè)形象。綜上所述，該項(xiàng)目符合國家政策和行業(yè)發(fā)展需求，建設(shè)條

　　

【正文】 設(shè)單位管理 50 費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 市場啟動(dòng)費(fèi) 職工培訓(xùn)費(fèi) 預(yù)備費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)用 差價(jià)預(yù)備費(fèi) 2 建設(shè)期利息 合計(jì) 37884 占投資比 51 例 表 124 第三年固定資產(chǎn)投資 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估算價(jià)值（萬元） 建筑工程 設(shè)備購置 裝飾工程 其他費(fèi)用 合計(jì) 1 固定資產(chǎn)投資 工程費(fèi)用 景觀工程 游客服務(wù)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 其他費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì) 52 費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 市場啟動(dòng)費(fèi) 職工培訓(xùn)費(fèi) 預(yù)備費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)用 差價(jià)預(yù)備費(fèi) 2 建設(shè)期利 53 息 合計(jì) 占投資比例 鋪底流動(dòng)資金估算 本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算，采用詳細(xì)測算法，鋪底流動(dòng)資金為 萬元。 項(xiàng)目總投資 工程項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＋鋪底流動(dòng)資金 項(xiàng)目投資總額 萬元。其中 固定資產(chǎn)投資 萬元； 建設(shè)期利息 萬元 鋪底流動(dòng)資金 萬元 項(xiàng)目融資 該項(xiàng)目通過銀行貸款 萬元；爭取政府基礎(chǔ)設(shè)施部分支持 6000 萬元；建設(shè)單位自籌 萬元；其余招商引資。 54 第十三章：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù) ：本生態(tài)園分 3 年建設(shè)，部分項(xiàng)目從第一年可以邊建設(shè)邊運(yùn)營。 ：依據(jù)國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部2021 年 8 月發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。 。 40 年計(jì)算，室內(nèi)裝修折舊按 6 年計(jì)算，設(shè)備折舊按 8 年計(jì)算。 10 年計(jì)算。 15 年。 ，各項(xiàng)消費(fèi)支出以目前旅游市場消費(fèi)為依據(jù)確定。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 該項(xiàng)目屬于農(nóng)業(yè)文化旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，可以采取邊建設(shè)、邊運(yùn)營的方式進(jìn)行建設(shè)。主要收入以游覽、休閑度假為主，經(jīng)營收入包括門票、購物、餐飲、娛樂、會(huì)議以及其它收入。 游客規(guī)模估算：隨著旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，游客規(guī)模逐年增加，估計(jì)最終可達(dá) 105 萬人次。 山莊風(fēng)味酒樓收入估算 ：山莊酒樓建成后，入住率按 55 45%60%計(jì)算，價(jià)格為 2021 元 ∕ 棟日 — 3000 元 ∕ 棟日。 索道收入估算：投入運(yùn)營后，按游客量 45%計(jì)算，價(jià)格為 120元 ∕ 人。 住宿收入，酒店投入使用后，按 1000 床位，入住率 70%，價(jià)格 200 元 — 300 元計(jì)算。 餐飲收入，按 1500— 2021 個(gè)餐位，就餐率 50%— 70%，人均消費(fèi) 50元 — 150 元計(jì)算。 其他收入，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上確定。 旅游綜合收入估算為第 5 年收入達(dá)到 萬元，第10 年達(dá)到 萬元，第 15 年達(dá)到 萬元。（見表131） 表 131 綜合收入估算表（單位：萬元） 年份 人數(shù)（萬人） 門票（元） 門票收入（萬元） 旅游收入 特 色商品 銷售 人均消費(fèi) 小計(jì) 人均消費(fèi) 小計(jì) 1 50 100 5000 2 85 100 8500 150 12750 30 960 3 90 100 9000 13500 1020 4 95 100 9500 14250 1080 5 100 100 10000 15000 1900 6 100 120 12021 200 20210 50 2021 7 100 120 12021 20210 2021 8 100 120 12021 20210 2021 56 9 100 120 12021 20210 80 3200 10 100 120 12021 260 26000 3200 11 105 120 12600 27300 3200 12 105 120 12600 27300 100 4200 13 105 120 12600 300 31500 4200 14 105 120 12600 31500 4200 15 105 120 12600 31500 4200 表 131（續(xù)） 綜合收入估算表（單位：萬元） 年份 山莊收入 索道收入 會(huì)議收入 住宿收入 餐飲收入 康復(fù)中心 門店出租 其他 合計(jì) 1 5000 2 10 1125 500 23485 3 10 20 500 4 162 5130 10 4200 2925 500 50 500 38307 5 162 5130 100 3150 2925 500 200 1000 40067 6 162 5400 100 4620 2925 500 200 1000 48907 7 225 5400 100 4620 3780 1000 200 1000 50325 8 225 5400 100 4620 3780 1000 300 1000 50425 9 225 5400 150 4620 3780 1000 300 1500 52175 10 225 5400 150 4620 3780 1000 300 1500 58175 11 324 5400 150 6300 6300 1000 400 1500 64474 12 324 5670 150 6300 6300 1000 400 1500 65744 57 13 324 5670 200 6300 6300 2021 400 2021 71494 14 324 5670 200 6300 6300 2021 400 2021 71494 15 324 5670 200 6300 6300 2021 400 2021 71494 成本費(fèi)用估算 總成本包括經(jīng)營成本、折舊、攤銷等費(fèi)用。 經(jīng)營成本包括原材料、燃料、工資及福利、社會(huì)保險(xiǎn)、車輛、建筑物及設(shè)備維修費(fèi)、銷售費(fèi)和管理費(fèi)用等，其中原材料、燃料等消耗主要參考省內(nèi)類似景區(qū)的成本水平確定。 生態(tài)園建成后，員工人數(shù)將達(dá) 130 人。年均工資 234 萬元。 車輛、建筑、設(shè)備、維修費(fèi)分別按其原值的 5%、 2%、 3%計(jì)；銷售費(fèi)用按收入的 8%計(jì)算；管理費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì)；旅游項(xiàng)目直接費(fèi)按收入的 30%— 35%計(jì)算；餐飲及其它項(xiàng)目成本按其收入的 30%— 35%計(jì)算 。 其他費(fèi)用項(xiàng)目核算 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資后，建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)及裝修費(fèi)進(jìn)入固定資產(chǎn)原產(chǎn)值，其它進(jìn)入遞延資產(chǎn)原值，預(yù)備費(fèi)用按比例分別推入固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)原產(chǎn)值中。 固定資產(chǎn)均采用年限法分類折舊，房屋建筑物折舊按 30年計(jì)算；室內(nèi)裝修按 3年計(jì)算折舊；設(shè)備按 8 年計(jì)算折舊。以上各項(xiàng)殘值率取 5%，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 10 年平均攤 58 銷。 總成本估算 本項(xiàng)目第 4 年總成本 萬元 利潤總額及分配 稅收估算 營業(yè)稅按旅游收入的 5%估算；城市維護(hù)建設(shè)工程、教育費(fèi)附 加、價(jià)格調(diào)控基金，分別按營業(yè)稅的 5%、 3%、 %估算。 利潤核算 所得稅按利潤總額的 25%提，盈余公積金按稅后利潤的15%計(jì)提。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)投資利潤率 經(jīng)測算該項(xiàng)目靜態(tài)投資利稅率 %，投資利潤率%。 償還能力 本項(xiàng)目計(jì)劃從銀行貸款 萬元，用于酒店、賓館等盈利項(xiàng)目建設(shè)，貸款利率按年利率 %計(jì)算，預(yù)計(jì)貸款償還期 年。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后 %，所得稅前%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù)靜觀值（ IC＝ 10%）。所得稅后 萬元，所得稅前 萬元，均大于零，投資回收期所得稅后 年，所得稅前 年。 以上分析表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 59 資金來源與運(yùn)用 本項(xiàng)目從第二年起各年能收支平衡，計(jì)算期末累計(jì)盈余資金可達(dá) 萬元。 資產(chǎn)負(fù)債情況 從項(xiàng)目運(yùn)營年開始資產(chǎn)負(fù)債率為很小，項(xiàng)目流動(dòng)比率大于 200%，速動(dòng)比率大于 100%，表明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力及償還借款的能力較強(qiáng)。 風(fēng)險(xiǎn) 分析 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是公司在經(jīng)營過程中客觀存在的，它會(huì)給公司的生存和發(fā)展引發(fā)如資金短缺、盈利能力下降等一系列問題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在為投資風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目投資規(guī)模較大，如果景區(qū)不能按規(guī)劃預(yù)期投入運(yùn)營或不能按規(guī)劃要求，達(dá)到應(yīng)有的游客規(guī)模，則可能面臨著資金回收風(fēng)險(xiǎn)。 防范措施，首先要對投資項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，合理設(shè)置景區(qū)項(xiàng)目，加快工程進(jìn)度，爭取早日完工，其次，加強(qiáng)市場營銷工作，積極開拓市場，擴(kuò)大市場客源，增加旅游互動(dòng)項(xiàng)目，擴(kuò)大收入來源。 開發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 景區(qū)觀光、度假、養(yǎng)老康復(fù)項(xiàng)目， 對公司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)經(jīng)營能力，具有重要的影響，一方面，如果這些項(xiàng)目沒有特色，可能會(huì)導(dǎo)致游客少，旅游吸引力不強(qiáng)，另一方面，如果旅游項(xiàng)目開發(fā)過度，可能會(huì)造成自然環(huán)境和旅游資源惡 60 化，也會(huì)降低對游客的吸引力，從而直接影響公司的經(jīng)營狀況。 防范措施，公司應(yīng)在景區(qū)開發(fā)過程中，堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)兼取的原則，以方面對旅游資源進(jìn)行科學(xué)開發(fā)，另一方面要充分尊重和保護(hù)當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^和人文景觀，不斷增長景區(qū)對游客的吸引力，從而為公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長和長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。 61 第十四章：結(jié)論和建議 評(píng)價(jià)結(jié)論 根據(jù)對生態(tài)園相關(guān)項(xiàng)目市場和本區(qū)域獨(dú)特的文化資源分析預(yù)測以及本項(xiàng)目具體情況分析，本報(bào)告通過分析、計(jì)算和論證，認(rèn)為擬建工程項(xiàng)目順應(yīng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文化旅游綜合項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)劃和 XX 縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)，又充分考慮了項(xiàng)目與景區(qū)環(huán)境和各種社會(huì)因素以及同景區(qū)總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)，其經(jīng)過比選，最終確定的建設(shè)方案比較合理，建設(shè)條件具備，同時(shí)，項(xiàng)目具有一定的競爭優(yōu)勢，雖然該項(xiàng)目投資金額較大，但生態(tài)園豐富的資源開發(fā)，都將確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行和按期竣工。 總之，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng) 目建設(shè)方案可行，經(jīng)濟(jì)合理。而且還能帶動(dòng)較大的社會(huì)效益，建議有關(guān)方面積極支持和幫助，以利項(xiàng)目早日形成并發(fā)揮預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 建議 由于本項(xiàng)目具有較高的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)良好的投資機(jī)遇，所以建議一定要爭取時(shí)間，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，尤其是加快開發(fā)前期工作的進(jìn)度，是得整個(gè)開發(fā)進(jìn)度按計(jì)劃、有步驟的順利進(jìn)行。 由于本項(xiàng)目投資管理難度較大，建議投資方按國際按慣例聘用專業(yè)化的項(xiàng)目管理公司，制定嚴(yán)格的項(xiàng)目投資實(shí)施計(jì) 62 劃，樹立強(qiáng)烈的精品意識(shí)，力爭低成本、高質(zhì)量地把各個(gè)項(xiàng)目造成一流的一體化工程 。 項(xiàng)目價(jià)格和食宿實(shí)現(xiàn)率對其贏利能力有較大影響，建議項(xiàng)目開發(fā)務(wù)必重視項(xiàng)目前期的營銷工作，保證各項(xiàng)資金的如期到位。 在項(xiàng)目收益水平出現(xiàn)大幅增長可能性不大的前提下，控制好建設(shè)投資規(guī)模和未來的成本費(fèi)用是建設(shè)及經(jīng)營過程中應(yīng)該加以充分強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。 本項(xiàng)目早日順利完工對本地區(qū)的商貿(mào)娛樂帶來具有極大促進(jìn)作用，因此，建議盡量爭取各級(jí)政府部門的支持和幫助，同時(shí)，應(yīng)該盡量與當(dāng)?shù)刈龊脺贤?，亦可能減少和消除各種偶然因素對項(xiàng)目的不利影響。 63 、