【導(dǎo)讀】XX生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)項目。生態(tài)園發(fā)展總趨勢。設(shè)計指導(dǎo)思想和原則。項目實施各階段進度計劃。投資估算及資金籌措。營業(yè)收入和營業(yè)稅及附加估算。地帶，也是河南省境內(nèi)平均海拔最高、人類活動相對稀少、地質(zhì)。緊緊相連，形成一條環(huán)形旅游線路?！吧鷳B(tài)園”開發(fā)建設(shè)，堅持以保護自然與種植、養(yǎng)殖為。受項目承辦單位委托，編制方有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員在項目承辦。本項目以XX縣旅游業(yè)為依托，以龍山生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園開。發(fā)為未來可持續(xù)發(fā)展驅(qū)動，將為本地提供高端觀光設(shè)施，為游客。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園項目擁有很大的市場空間和發(fā)展?jié)摿?，并。目主要為農(nóng)業(yè)文化旅游設(shè)施建設(shè)，同時為“生態(tài)園”大發(fā)展奠定。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟新的增長。該項目不僅具有經(jīng)濟效益，而且對于XX縣生態(tài)農(nóng)業(yè)形象。綜上所述，該項目符合國家政策和行業(yè)發(fā)展需求，建設(shè)條

　　

【正文】 設(shè)單位管理 50 費 工程監(jiān)理費 市場啟動費 職工培訓(xùn)費 預(yù)備費用 基本預(yù)備費用 差價預(yù)備費 2 建設(shè)期利息 合計 37884 占投資比 51 例 表 124 第三年固定資產(chǎn)投資 序號 工程或費用名稱 估算價值（萬元） 建筑工程 設(shè)備購置 裝飾工程 其他費用 合計 1 固定資產(chǎn)投資 工程費用 景觀工程 游客服務(wù)設(shè)施 基礎(chǔ)設(shè)施 其他費用 勘探設(shè)計 52 費 建設(shè)單位管理費 工程監(jiān)理費 市場啟動費 職工培訓(xùn)費 預(yù)備費用 基本預(yù)備費用 差價預(yù)備費 2 建設(shè)期利 53 息 合計 占投資比例 鋪底流動資金估算 本項目流動資金估算，采用詳細測算法，鋪底流動資金為 萬元。 項目總投資 工程項目總投資＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＋鋪底流動資金 項目投資總額 萬元。其中 固定資產(chǎn)投資 萬元； 建設(shè)期利息 萬元 鋪底流動資金 萬元 項目融資 該項目通過銀行貸款 萬元；爭取政府基礎(chǔ)設(shè)施部分支持 6000 萬元；建設(shè)單位自籌 萬元；其余招商引資。 54 第十三章：財務(wù)評價 評價依據(jù) ：本生態(tài)園分 3 年建設(shè)，部分項目從第一年可以邊建設(shè)邊運營。 ：依據(jù)國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部2021 年 8 月發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定進行分析評價。 。 40 年計算，室內(nèi)裝修折舊按 6 年計算，設(shè)備折舊按 8 年計算。 10 年計算。 15 年。 ，各項消費支出以目前旅游市場消費為依據(jù)確定。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 該項目屬于農(nóng)業(yè)文化旅游綜合開發(fā)項目，可以采取邊建設(shè)、邊運營的方式進行建設(shè)。主要收入以游覽、休閑度假為主，經(jīng)營收入包括門票、購物、餐飲、娛樂、會議以及其它收入。 游客規(guī)模估算：隨著旅游經(jīng)濟區(qū)建設(shè)，游客規(guī)模逐年增加，估計最終可達 105 萬人次。 山莊風味酒樓收入估算 ：山莊酒樓建成后，入住率按 55 45%60%計算，價格為 2021 元 ∕ 棟日 — 3000 元 ∕ 棟日。 索道收入估算：投入運營后，按游客量 45%計算，價格為 120元 ∕ 人。 住宿收入，酒店投入使用后，按 1000 床位，入住率 70%，價格 200 元 — 300 元計算。 餐飲收入，按 1500— 2021 個餐位，就餐率 50%— 70%，人均消費 50元 — 150 元計算。 其他收入，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上確定。 旅游綜合收入估算為第 5 年收入達到 萬元，第10 年達到 萬元，第 15 年達到 萬元。（見表131） 表 131 綜合收入估算表（單位：萬元） 年份 人數(shù)（萬人） 門票（元） 門票收入（萬元） 旅游收入 特 色商品 銷售 人均消費 小計 人均消費 小計 1 50 100 5000 2 85 100 8500 150 12750 30 960 3 90 100 9000 13500 1020 4 95 100 9500 14250 1080 5 100 100 10000 15000 1900 6 100 120 12021 200 20210 50 2021 7 100 120 12021 20210 2021 8 100 120 12021 20210 2021 56 9 100 120 12021 20210 80 3200 10 100 120 12021 260 26000 3200 11 105 120 12600 27300 3200 12 105 120 12600 27300 100 4200 13 105 120 12600 300 31500 4200 14 105 120 12600 31500 4200 15 105 120 12600 31500 4200 表 131（續(xù)） 綜合收入估算表（單位：萬元） 年份 山莊收入 索道收入 會議收入 住宿收入 餐飲收入 康復(fù)中心 門店出租 其他 合計 1 5000 2 10 1125 500 23485 3 10 20 500 4 162 5130 10 4200 2925 500 50 500 38307 5 162 5130 100 3150 2925 500 200 1000 40067 6 162 5400 100 4620 2925 500 200 1000 48907 7 225 5400 100 4620 3780 1000 200 1000 50325 8 225 5400 100 4620 3780 1000 300 1000 50425 9 225 5400 150 4620 3780 1000 300 1500 52175 10 225 5400 150 4620 3780 1000 300 1500 58175 11 324 5400 150 6300 6300 1000 400 1500 64474 12 324 5670 150 6300 6300 1000 400 1500 65744 57 13 324 5670 200 6300 6300 2021 400 2021 71494 14 324 5670 200 6300 6300 2021 400 2021 71494 15 324 5670 200 6300 6300 2021 400 2021 71494 成本費用估算 總成本包括經(jīng)營成本、折舊、攤銷等費用。 經(jīng)營成本包括原材料、燃料、工資及福利、社會保險、車輛、建筑物及設(shè)備維修費、銷售費和管理費用等，其中原材料、燃料等消耗主要參考省內(nèi)類似景區(qū)的成本水平確定。 生態(tài)園建成后，員工人數(shù)將達 130 人。年均工資 234 萬元。 車輛、建筑、設(shè)備、維修費分別按其原值的 5%、 2%、 3%計；銷售費用按收入的 8%計算；管理費用按銷售收入的 5%計；旅游項目直接費按收入的 30%— 35%計算；餐飲及其它項目成本按其收入的 30%— 35%計算 。 其他費用項目核算 項目固定資產(chǎn)投資后，建筑工程費、設(shè)備購置費及裝修費進入固定資產(chǎn)原產(chǎn)值，其它進入遞延資產(chǎn)原值，預(yù)備費用按比例分別推入固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)原產(chǎn)值中。 固定資產(chǎn)均采用年限法分類折舊，房屋建筑物折舊按 30年計算；室內(nèi)裝修按 3年計算折舊；設(shè)備按 8 年計算折舊。以上各項殘值率取 5%，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 10 年平均攤 58 銷。 總成本估算 本項目第 4 年總成本 萬元 利潤總額及分配 稅收估算 營業(yè)稅按旅游收入的 5%估算；城市維護建設(shè)工程、教育費附 加、價格調(diào)控基金，分別按營業(yè)稅的 5%、 3%、 %估算。 利潤核算 所得稅按利潤總額的 25%提，盈余公積金按稅后利潤的15%計提。 財務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)投資利潤率 經(jīng)測算該項目靜態(tài)投資利稅率 %，投資利潤率%。 償還能力 本項目計劃從銀行貸款 萬元，用于酒店、賓館等盈利項目建設(shè)，貸款利率按年利率 %計算，預(yù)計貸款償還期 年。 財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 該項目財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后 %，所得稅前%，均大于行業(yè)基準收益率 10%，財務(wù)靜觀值（ IC＝ 10%）。所得稅后 萬元，所得稅前 萬元，均大于零，投資回收期所得稅后 年，所得稅前 年。 以上分析表明，該項目在財務(wù)上是可行的。 59 資金來源與運用 本項目從第二年起各年能收支平衡，計算期末累計盈余資金可達 萬元。 資產(chǎn)負債情況 從項目運營年開始資產(chǎn)負債率為很小，項目流動比率大于 200%，速動比率大于 100%，表明本項目財務(wù)清償能力及償還借款的能力較強。 風險 分析 財務(wù)風險分析 財務(wù)風險是公司在經(jīng)營過程中客觀存在的，它會給公司的生存和發(fā)展引發(fā)如資金短缺、盈利能力下降等一系列問題，財務(wù)風險主要表現(xiàn)在為投資風險。該項目投資規(guī)模較大，如果景區(qū)不能按規(guī)劃預(yù)期投入運營或不能按規(guī)劃要求，達到應(yīng)有的游客規(guī)模，則可能面臨著資金回收風險。 防范措施，首先要對投資項目進行客觀分析，合理設(shè)置景區(qū)項目，加快工程進度，爭取早日完工，其次，加強市場營銷工作，積極開拓市場，擴大市場客源，增加旅游互動項目，擴大收入來源。 開發(fā)運作風險 景區(qū)觀光、度假、養(yǎng)老康復(fù)項目， 對公司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)經(jīng)營能力，具有重要的影響，一方面，如果這些項目沒有特色，可能會導(dǎo)致游客少，旅游吸引力不強，另一方面，如果旅游項目開發(fā)過度，可能會造成自然環(huán)境和旅游資源惡 60 化，也會降低對游客的吸引力，從而直接影響公司的經(jīng)營狀況。 防范措施，公司應(yīng)在景區(qū)開發(fā)過程中，堅持開發(fā)與保護兼取的原則，以方面對旅游資源進行科學(xué)開發(fā)，另一方面要充分尊重和保護當?shù)氐淖匀痪坝^和人文景觀，不斷增長景區(qū)對游客的吸引力，從而為公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長和長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。 61 第十四章：結(jié)論和建議 評價結(jié)論 根據(jù)對生態(tài)園相關(guān)項目市場和本區(qū)域獨特的文化資源分析預(yù)測以及本項目具體情況分析，本報告通過分析、計算和論證，認為擬建工程項目順應(yīng)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文化旅游綜合項目開發(fā)總體規(guī)劃和 XX 縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展目標，又充分考慮了項目與景區(qū)環(huán)境和各種社會因素以及同景區(qū)總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)，其經(jīng)過比選，最終確定的建設(shè)方案比較合理，建設(shè)條件具備，同時，項目具有一定的競爭優(yōu)勢，雖然該項目投資金額較大，但生態(tài)園豐富的資源開發(fā)，都將確保項目建設(shè)的順利進行和按期竣工。 總之，本報告認為項 目建設(shè)方案可行，經(jīng)濟合理。而且還能帶動較大的社會效益，建議有關(guān)方面積極支持和幫助，以利項目早日形成并發(fā)揮預(yù)期的經(jīng)濟效益。 建議 由于本項目具有較高的經(jīng)濟效益，是一個良好的投資機遇，所以建議一定要爭取時間，加快項目開發(fā)建設(shè)進度，尤其是加快開發(fā)前期工作的進度，是得整個開發(fā)進度按計劃、有步驟的順利進行。 由于本項目投資管理難度較大，建議投資方按國際按慣例聘用專業(yè)化的項目管理公司，制定嚴格的項目投資實施計 62 劃，樹立強烈的精品意識，力爭低成本、高質(zhì)量地把各個項目造成一流的一體化工程 。 項目價格和食宿實現(xiàn)率對其贏利能力有較大影響，建議項目開發(fā)務(wù)必重視項目前期的營銷工作，保證各項資金的如期到位。 在項目收益水平出現(xiàn)大幅增長可能性不大的前提下，控制好建設(shè)投資規(guī)模和未來的成本費用是建設(shè)及經(jīng)營過程中應(yīng)該加以充分強調(diào)的內(nèi)容。 本項目早日順利完工對本地區(qū)的商貿(mào)娛樂帶來具有極大促進作用，因此，建議盡量爭取各級政府部門的支持和幫助，同時，應(yīng)該盡量與當?shù)刈龊脺贤?，亦可能減少和消除各種偶然因素對項目的不利影響。 63 、