【導(dǎo)讀】料。傳！djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmUE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^G89AmUE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z8vG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ^!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQ@Gn8xp$R#&#849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNu##KN&MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZ#Qc@UE%&qYp@Eh5pDx2zVkum&gTXRm6X4NGpP$vSTT#&ksv*

　　

【正文】 電 話： 電子郵件 ： 二、可行性研究的結(jié)論 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 *100%=。 投資凈利潤(rùn)率 =凈利潤(rùn) /總投資額 *100%=。 自有資金回報(bào)率 =凈利潤(rùn) /企業(yè)自有資金 =。 稅后靜態(tài)投資回收期 = 稅后動(dòng)態(tài)投資回收期 = 從靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)看，項(xiàng)目是可行的，具有較好的開(kāi)發(fā)前景； 從動(dòng)態(tài)的環(huán)境因素來(lái)看，國(guó)家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項(xiàng)目建設(shè)、銷售帶來(lái)了一定的阻力；但同時(shí)政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場(chǎng)的號(hào)召力等諸因素為本案的成功開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利條件。 從綜合的因素來(lái)看，本案是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，只要能采取一定措施吸引住核心商戶 并幫助核心商戶留住核心終端，解決了本案開(kāi)發(fā)的核心障礙，則本案就能開(kāi)發(fā)成功，實(shí)現(xiàn)其正常的財(cái)務(wù)效益。 第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析 一、項(xiàng)目提出的背景 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng)，十年前全國(guó)人均消費(fèi)僅為 35元 ,目前 ,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到 180元 (在國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)人均消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到 320 元 )。我國(guó)是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國(guó)，現(xiàn)有 7200 多個(gè)制鞋企業(yè)，已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地，在我們這個(gè)年產(chǎn) 60 億、年 消費(fèi) 25 億雙 鞋的國(guó)度里，鞋類交易平臺(tái)的建設(shè)有著非常重要的意義。 武 漢位于我國(guó)腹地，素有“九省通衢”之稱，是華中地區(qū)的中心城市，長(zhǎng)江中游最大的流通中心之一，為內(nèi)陸最大的交通樞紐，其鐵路、公路、水運(yùn)、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)。全市總面積 8467 平方公里，總?cè)丝?830 多萬(wàn)，居民人口 660 多萬(wàn)。武漢市周圍 400 公里范圍內(nèi)有 45 個(gè)中等以上的城市， 億人口，占全國(guó)人口總數(shù)的 %。武漢在歷史上一直是我國(guó)內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠，最大的商品集散中心。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場(chǎng)更是蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)交易活躍，成為華中地 區(qū)最引人注目的商品集散地。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002年武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 770 億元，居全國(guó) 15 個(gè)省級(jí)城市第 2 位，各類批發(fā)市場(chǎng)交易額達(dá) 700 多億元。著名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng)，有 30 多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng) 6 萬(wàn)余種商品，日均客流量 20 萬(wàn)人次，年銷售額 180 億元，占全市批發(fā)零售總額的 %。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場(chǎng)、良好的經(jīng)營(yíng)氛圍，形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月，當(dāng)時(shí)由在清芬路從事鞋類批發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的七十多家溫州籍經(jīng)營(yíng)戶在 現(xiàn)任江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳秉西的帶動(dòng)下自發(fā)組織籌資，在大興路 61 號(hào)武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。經(jīng)過(guò)十年來(lái)的發(fā)展，現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場(chǎng) 7 個(gè)，擁有經(jīng)營(yíng)門面 800 余間，經(jīng)營(yíng)戶 1628 戶，經(jīng)營(yíng)品種齊全，國(guó)內(nèi)外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處，年銷售額達(dá) 15 億元，幅射湖北省周邊六個(gè)省市，已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。然而受市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件限制，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群與武漢市 652 個(gè)商品交易市場(chǎng)一樣， 集中在市中心區(qū)，占據(jù)黃金地段，其建場(chǎng)當(dāng)初就遺留下的許多問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。主要表現(xiàn)在： ，安全隱患嚴(yán)重 大興路地區(qū)位于武漢市城市中心，屬市民集居密度一類區(qū)，人口密度大，城市道路交通本身就滿負(fù)荷。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)重堵塞。同時(shí)，現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無(wú)章，耐火等級(jí)差，加之現(xiàn)有市場(chǎng)普遍存在人貨混居的現(xiàn)象，鞋類產(chǎn)品是易燃物品，一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體，對(duì)人身安全造成極大危害，這都給防火安 全埋下了極大的隱患。雖經(jīng)過(guò)歷年來(lái)的多次整改，均未能得到徹底解決，市場(chǎng)的管理者及經(jīng)營(yíng)者在擔(dān)心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問(wèn)題后果不堪設(shè)想。 、物流業(yè)的空間 現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。僅從物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送方面來(lái)看，鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來(lái)自溫州、廣東、福建等外省市，貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市，鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大，目前年吞吐量約 150 萬(wàn) m3，折標(biāo)準(zhǔn)集裝箱 萬(wàn)箱，受城市交通管制限制，運(yùn)輸車輛不能及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，裝卸轉(zhuǎn)運(yùn)入庫(kù)作業(yè)受阻，貨物出庫(kù)發(fā)送也 難以及時(shí)疏運(yùn)出去。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長(zhǎng)沙等地購(gòu)貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。 ，治安形勢(shì)嚴(yán)峻 大興路地區(qū)位于中心城區(qū)，是市民集居區(qū)，人口密度大，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)者及服務(wù)人員達(dá)萬(wàn)余人，大多屬外來(lái)人口，給公安機(jī)關(guān)的治安管理帶來(lái)極大的壓力。同時(shí)也帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題，如計(jì)生管理、暫住人口管理等問(wèn)題。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動(dòng)人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪 聲等嚴(yán)重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。 ，缺乏統(tǒng)一管理 現(xiàn)有市場(chǎng)各主辦單位各自為政，個(gè)別市場(chǎng)的主辦者，僅為了市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者利益受損害的事件時(shí)有發(fā)生，而得不到有效的保護(hù)。同時(shí)，市場(chǎng)分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問(wèn)題無(wú)法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。 ，經(jīng)營(yíng)效益受影響 老城區(qū)物業(yè)租賃成本高，一些店鋪年租達(dá) 15 萬(wàn)元，相當(dāng)于購(gòu)買本項(xiàng)目店鋪的首期付款，經(jīng)營(yíng)成本較高，經(jīng)營(yíng)效益受影響較大 。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件，基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展空間，久而久之，勢(shì)必在競(jìng)爭(zhēng)中遭到淘汰。 ，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消失 根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場(chǎng)群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場(chǎng)將面臨消失的危險(xiǎn)。即將出臺(tái)的《武漢市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，針對(duì)上述問(wèn)題也同時(shí)明確對(duì)在城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場(chǎng)加以限制，鞋類交易批發(fā)市場(chǎng)不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的 市場(chǎng)遷出中心城區(qū)，才能謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。 、鞋料批發(fā)市場(chǎng) 通過(guò)對(duì)漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模調(diào)查顯示，江漢區(qū)分布有其它十三個(gè)鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng)， 942戶一級(jí)批發(fā)商，他們同樣面臨地處鬧市區(qū)，物流不暢，經(jīng)營(yíng)空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問(wèn)題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā) 零售的龍頭地位。 針對(duì)上述問(wèn)題， 2020 年 6 月，江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動(dòng)議。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對(duì)此議進(jìn)行了認(rèn)真研究，充分肯定了興建該項(xiàng)目的意義。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計(jì)委、城市規(guī)劃部門等對(duì)此項(xiàng)目的肯定，并就項(xiàng)目選址等提供了支持。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點(diǎn)的旅游觀光、娛樂(lè)休閑、大型購(gòu)物的現(xiàn)代化都 市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。該鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商品單一、附加值低、人流物流大，市場(chǎng)布局和經(jīng)營(yíng)混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴(yán)重制約，更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。因此，遷建鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，騰出黃金地段，才能改善城市環(huán)境，提升城市品味。 本項(xiàng)目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹(shù)村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應(yīng)重點(diǎn)拆遷改造、建設(shè)成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有 12 家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費(fèi)用，一般項(xiàng)目無(wú) 法承受其土地開(kāi)發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問(wèn)題遲遲不能推行。本項(xiàng)目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。老市場(chǎng)的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計(jì)劃的重點(diǎn)，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)是帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要舉措之一。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) ,根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三 產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場(chǎng)，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。本項(xiàng)目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營(yíng)，到購(gòu)買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，加快武漢引進(jìn)市外資本起到重要作用，預(yù)計(jì)會(huì)給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資 20多億元。同時(shí)，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群以外鞋類、鞋料經(jīng)營(yíng)戶入駐。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于武漢，輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場(chǎng)，增加市場(chǎng)集聚及輻射能力，大幅度擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。并在此基礎(chǔ)上，吸引外國(guó)品牌進(jìn) 入市場(chǎng)，將境外先進(jìn)的管理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和市場(chǎng)資源相結(jié)合，促使武漢市重整鞋業(yè)市場(chǎng)資源，拓展功能，提升品味，高位發(fā)展，吸引更多的企業(yè)特別是有實(shí)力的知名企業(yè)入市經(jīng)營(yíng)，使武漢真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地，進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位，推動(dòng)整個(gè)武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。 現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng)，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營(yíng)戶從不足 100 戶發(fā)展到 2600 余戶，這些市場(chǎng)集中了來(lái)自溫州 、廣東、江蘇、上海等國(guó)內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。這些市場(chǎng)立足于武漢，輻射湖北全省及周邊 6 個(gè)省市，年銷售額約為20 億元人民幣。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。同時(shí)，也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)預(yù)測(cè)，今后十年，武漢鞋業(yè)交易市場(chǎng)的發(fā)展速度將大大超過(guò)前十年，其進(jìn)出交易規(guī)模將達(dá)到 85 億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場(chǎng)。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場(chǎng)同時(shí)具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營(yíng)銷、區(qū)域連鎖、倉(cāng)儲(chǔ)配送、辦公服務(wù)、游購(gòu)?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路 地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)以及武漢其他鞋業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要。 綜上所述，建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)布局，加速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，改善城市面貌的重要舉措，建設(shè)是十分必要的。 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究 一、武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析（宏觀） 武漢市鞋業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)位于漢口中心區(qū)，該市場(chǎng)立足武漢、輻射湖北全省及周邊 6 個(gè)省市（包括湖北、湖南 、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2020 年銷售額 15 億元，涵蓋人口 2 億人。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。 但隨著鞋業(yè)市場(chǎng)的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場(chǎng)對(duì)城市交通、形象方面帶來(lái)了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在： 1） 符合城市規(guī)劃布局。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場(chǎng)用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷）， 7 個(gè)市場(chǎng)中的 4 個(gè)市場(chǎng)拆遷在即，需要另覓經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 2） 交通運(yùn)輸受到限制。 由于幾個(gè)市場(chǎng)均位于中心城區(qū)，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進(jìn)入市區(qū)受到嚴(yán)格的交通管制，外地貨物無(wú)法及時(shí)進(jìn)入城區(qū)，內(nèi)部貨物也不能及時(shí)輸出到周邊省市，市場(chǎng)交易已無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)流通速度的日益提高的要求、物流不暢。 3） 市場(chǎng)規(guī)模小，發(fā)展受到制約。因建成年代較早，受當(dāng)時(shí)各種條件限制，市場(chǎng)容量較小，經(jīng)營(yíng)面積及倉(cāng)儲(chǔ)面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)大興路市場(chǎng)的貨流主要通過(guò)10 米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的 需要。 4） 市場(chǎng)硬件設(shè)施差，市場(chǎng)安全隱患嚴(yán)重?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)條件十分簡(jiǎn)陋，人貨混居，同時(shí)鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴(yán)重，被列為武漢市重點(diǎn)消防隱患地區(qū)。 5） 配套服務(wù)設(shè)施不完善。市場(chǎng)管理混亂，配套設(shè)施不足。 基于上述諸多方面的矛盾與問(wèn)題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營(yíng)成本增加，已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展。 武漢市主要鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場(chǎng)分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市 場(chǎng)均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場(chǎng)類似的問(wèn)題，市場(chǎng)規(guī)模小且分散，設(shè)施簡(jiǎn)陋、品位低下、管理落后，已嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的擴(kuò)大與發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)的創(chuàng)新整合，是市場(chǎng)發(fā)展的唯一出路。同時(shí)從武漢市的商業(yè)市場(chǎng)分析，實(shí)現(xiàn)商品交易市場(chǎng)合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場(chǎng)功能與品位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設(shè)國(guó)際性大城市的必由之路。 鞋業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 通過(guò)對(duì)全國(guó)有名的小商品城 浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時(shí)期，現(xiàn)代批發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)出由 小規(guī)模、分散化經(jīng)營(yíng)向規(guī)?；⒓s化、