【正文】 杯系列　五菱系列　五 十 鈴　悅達起亞　瑞風系列　松 花 江　福達系列　中興系列　雪 佛 蘭　塔 菲 克　依 維 柯　東風系列　解放系列（二） 引進廣物汽貿的優(yōu)勢 運用品牌效益，增強市場影響力； 規(guī)范管理汽車市場，容易制造新聞熱點； 可以減少招商費用與廣告投入； 可以降低操作難度和提高品牌進駐率； 將帶動某其它汽車公司的進場； 能真正做到4S店，給后市場做大； 由于全國有連鎖店，鄰省特殊情況下，可以隨時調貨，彌補了某定貨需1個星期，甚至20多天的市場空白； 由于自己有配送隊伍，可減輕運輸成本，在銷售價格上，占優(yōu)勢； 引進廣物汽貿，連鎖店，可以降低社會流通成本，提高流通效率； 對傳統(tǒng)產業(yè)的結構調整與重組起到了分解、催化作用。地　　址：廣州市機場北路410號廣東汽車市場信箱（510410）聯系電話：020—86329251　86329072二、方案二：招商計劃 精美的宣傳冊：引進20家左右大型品牌汽車專賣店； 為生產商提供一份關于拓展貴州汽車經營市場的可行性方案； 建立網站：貴州汽車網：//； 免三個月—六個月年租金，免1—2年物業(yè)管理費； 報紙廣告及新聞操作：引進已（或待）進駐某經營的普通品牌和經銷商。招商計劃大致分兩步進行：第一步：按1—4點的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進品牌汽車專賣店；第二步：結合5點和大型品牌的號召力，來帶動普通品牌汽車和經銷商。其中第二步又可分為兩個階段，第一階段是讓某普通品牌汽車和經銷商了解，本項目已有大型品牌進駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時，他們不得不進場，否則顯得沒有實力，但此時此地只是設一個分店而已；第二階段是當本案操作到位時，讓某普通品牌汽車和經銷商把重心放在本項目上來，原來其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。三、綜合結論方案一的所帶來的整體利益應大于方案二，但洽談難度較大，現沒有完整的可行性方案很難說服對方；方案二的招商形式受外環(huán)境影響較大，關系到國際市場、中國市場和當地消費等因素。再說大多數品牌在某設有銷售或服務點，如果其經營狀況不理想，很難開分店，總體難把控。但由于WTO的加入，有諸多新品牌將要打入中國市場，他們在選店時，除了位置外，對規(guī)模、配套設施及企業(yè)形象有嚴格要求，本項目占有一定優(yōu)勢。金陽正在規(guī)劃審批一個七八萬方的汽車城，如果金陽項目先啟動，我們會很被動；若他們與廣物汽貿洽談成功，則本項目操作的難度和風險較大，因市場一時無法容忍如此大的規(guī)模，否則將會帶來災難性的惡果。本案規(guī)劃建設速度要快，搶先機，讓他們主動退出市場，改做其它的項目，或我們努力爭取方案一能得到順利實施。當今市場，不僅是“大魚吃小魚”，同時亦是“快魚吃慢魚”。第三部分　項目投資風險評估第一節(jié)　投資估算及資金籌措一、投資估算 商貿城總建筑面積為： 80000 ㎡ 固定資產投資總額約為：11200萬元（詳見投資估算表）二、資金籌措根據本項目總投資較大的情況，投資可按如下來源考慮： 某公司自籌資金為2000萬元（主要用于土地費用）； 向投資公司尋求投資4120萬元； 向銀行貸款5500萬元（用一期工程建成后資產作抵押）。第二節(jié)　項目經濟評價根據《建設項目經濟評價方法與參數》而進行的財務評價，計算期為20年，即2003年至2022年。其中建設期2年。一、項目投資情況及資金使用計劃根據本報告的估算結果，本項目總投資為11620萬元，可分三年投入。投資年度 投資額 主要用途2003年 2000萬元 土地2004年 4120萬元 一期建設及建設期利息2005年 5500萬元 二期建設及建設期利息二、投資估算序號 項目及費用名稱 建筑面積 估算投資 單位指標(㎡) (萬元) (元／㎡)一 主體工程 80000 7426．00 l 土建 4800．00 6002 室內外裝修 2000．00 2503 給排水 96，00 124 電氣照明 160．00 205 通風空調 60．00 6 消防噴淋 280．00 7 電腦監(jiān)控 30．00 二 環(huán)境配套工程 642．80 1 主入口廣場 3000 180．00 6002 道路 7300 51．10 703 停車場 6800 27．20 404 供水排污管網 200．00 5 變配電 150．00 6 綠化 6900 34．50 50三 其他費用 812．32 1 場地平整 40．00 2 地質勘察 32，00 43 工程設計 64．00 84 施工監(jiān)理 74，26 l％5 城建配套 456 建設管理 242．06 3％四 土地費用 2000．00 一——四合計 10881．12 五 不可預見費 326．43 3％總投資 三、營業(yè)收入估算為了提高市場競爭力，吸引商家入場，盡快使商城形成氣候，不計建設期第一年、第二年租金收益，第三年以極低的租金出租，然后從第四年開始逐步提高租金。（一）租金水平序號 名　稱 面積分配 經營 租金水平（元/㎡.月）第三年 第四年 第五年 以后每年1 汽車銷售中心 30000㎡ 租賃 15 30 40 502 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 租賃 20 40 50 603 汽配中心 5000㎡ 租賃 15 30 40 504 汽車維修服務中心 2500㎡ 租賃 10 20 30 405 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 租賃 10 20 30 406 倉儲物流中心 5000㎡ 租賃 5 10 15 207 服務中心 1200㎡ —— —— —— —— ——8 辦公商務中心 5000㎡ 租賃 10 15 25 359 舊車拍賣中心 1500㎡ 委托經營 —— —— —— ——10 物業(yè)管理中心 500㎡ —— —— —— —— ——11 物業(yè)租賃中心 200㎡ —— —— —— —— ——12 汽車俱樂部 3000㎡ 委托經營 —— —— —— ——13 新車加油站 300㎡ 委托經營 —— —— —— ——14 品牌餐飲 5000㎡ 租賃經營 5 10 15 2015 員工宿舍區(qū) 5000㎡ 租賃經營 5 5 5 1016 其它 3300㎡ 租賃經營 —— —— 10 10（二）租金收益估算表考慮到招商優(yōu)惠政策，不計建設期第一年、第二年租金收益。另外，為便于操作，以出租率80%，不以分期開發(fā)來進行測算（租金測算趨于保守）。序號 名　稱 面積分配 租金水平（元/㎡.月）第三年 第四年 第五年 以后每年1 汽車銷售中心 30000㎡ 15 30 40 502 （4S）汽車專賣中心 10000㎡ 20 40 50 603 汽配中心 5000㎡ 15 30 40 504 汽車維修服務中心 2500㎡ 10 20 30 405 汽車裝飾美容中心 2500㎡ 10 20 30 406 倉儲物流中心 5000㎡ 5 10 15 207 服務中心 1200㎡ —— —— —— ——8 辦公商務中心 5000㎡ 10 15 25 359 舊車拍賣中心 1500㎡ —— —— —— ——10 物業(yè)管理中心 500㎡ —— —— —— ——11 物業(yè)租賃中心 200㎡ —— —— —— ——12 汽車俱樂部 3000㎡ —— —— —— ——13 新車加油站 300㎡ —— —— —— ——14 品牌餐飲 5000㎡ 5 10 15 2015 員工宿舍區(qū) 5000㎡ 5 5 5 1016 其它 3300㎡ —— —— 10 1017 其它收益 50萬元 80萬元 100萬元 120萬元合計 9140000 17600000 24236800 30076800四、營運成本估算（一） 經營成本經營成本按每年300萬元估算，其中經營管理人員工資及獎金150萬元，設備設施維護運行費每年100萬元，其它開支50萬元。（二） 折舊費按直線折舊法折舊：年折舊費=(原值殘值)／折舊年限本項目計算期為20年，扣除2年建設期折舊年限為18年。（三） 稅金經營收入為商城房屋租金收入，經營稅金為營業(yè)稅和房產稅，綜合稅率為17％。所得稅為各年度利潤總額的33％計征。五、財務效益分析在投資、營業(yè)收入、成本費用計算的基礎上，得出財務現金流量表（見附件）六、貸款償還能力分析本項目固定資產投資擬向銀行貸款5500萬元，向投資公司融資4120萬元，共需9620萬元，貸款利率為6％。通過貸款償還能力分析，本項目在建成營運6．33年后即可償還貸款。七、評價結論通過財務效益分析。綜上所述，該項目具有良好的財務效益和社會效益，項目是可行的。