【正文】 機(jī)。目前，政府正加大力度到外地招商引資，意圖加快來賓市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重新朔造一個(gè)新城市。本項(xiàng)目可以以這個(gè)契機(jī)與政府進(jìn)行捆綁合作，讓外商在本項(xiàng)目尋找一個(gè)更好的發(fā)展平臺(tái)。每年一度的“中國——東盟博覽會(huì)”不但可以全面提升廣西的整體形象與競爭力，也將為來賓等城市帶來更多的商機(jī)，有利于城市的招商引資，加快城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于推進(jìn)本項(xiàng)目的發(fā)展。威脅(T)：規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目區(qū)域還沒被開發(fā)，沒有形成一定的商業(yè)氣氛，市場有待培育，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費(fèi)承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。、項(xiàng)目發(fā)展專業(yè)市場的機(jī)會(huì)判定a) 發(fā)展建材專業(yè)市場的機(jī)會(huì)判定隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時(shí)，目前，來賓市還沒有出現(xiàn)一個(gè)專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需求。因此，相對于來賓建材市場的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個(gè)市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個(gè)縣市，可以滿足消費(fèi)者的各方面需求。同時(shí)，從當(dāng)?shù)丶揖訉I(yè)市場的容量與當(dāng)?shù)刭徺I力水平出發(fā)，建造一個(gè)純家居專業(yè)市場不現(xiàn)實(shí)，我們建議在建材專業(yè)市場的二層，可以做適量的家居專業(yè)市場，不但符合本項(xiàng)目一站式的專業(yè)市場配套，也可以滿足消費(fèi)者全方位的需要。b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機(jī)會(huì)判定 來賓市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降奶岣?，人們對居家的一切要求也將?huì)更高。中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平與購買力，不可能支撐得起一個(gè)高檔的大型專業(yè)家具城。因此，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與速度以及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，家具專業(yè)市場的發(fā)展前景并不明顯。c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機(jī)會(huì)判定1來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強(qiáng)縣之一，當(dāng)?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。 2農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的形象較差、檔次較低，很容易會(huì)影響到整個(gè)專業(yè)市場的形象，同時(shí)，將會(huì)加大整個(gè)專業(yè)市場的清潔管理難度。 3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。4來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的市場空間并沒有充分挖掘出來，還是處于培育期，而且，在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場?；谝陨纤狞c(diǎn)的考慮，因此，我們建議本項(xiàng)目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場的開發(fā)。d) 發(fā)展汽配專業(yè)市場的機(jī)會(huì)判定 來賓市的主要交通工具是摩托車與拖拉機(jī)及少量的小汽車，隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需要。原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機(jī)動(dòng)車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會(huì)成為來賓汽配市場的寵兒。e) 發(fā)展小商品批發(fā)市場的機(jī)會(huì)判定1來賓市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。2小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲罚枨罅繉?huì)隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會(huì)越來越高。3目前，來賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強(qiáng)的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。針對來賓市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。因此，小商品市場的開發(fā)是相對可行的。f) 結(jié)論 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來賓市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來來賓市進(jìn)行批發(fā)或購買。 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務(wù)于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行性，我們建議就只開發(fā)建材專業(yè)市場、小商品專業(yè)市場、汽配專業(yè)市場。第七部分：項(xiàng)目定位與項(xiàng)目總體開發(fā)策略建議一、項(xiàng)目定位分析（一）項(xiàng)目總體定位基于來賓市是一個(gè)新生的地級城市，暫時(shí)還未出現(xiàn)任何有標(biāo)志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對來賓市及整個(gè)桂中地區(qū)的詳細(xì)調(diào)查了解，我們初步建議將本項(xiàng)目建成集酒店、餐飲、娛樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目的總體定位：朔造來賓首張城市名片，搭建桂中批發(fā)集散地定位闡釋：“朔造來賓首張城市名片”：由于本項(xiàng)目位于來賓市的城市入口處與去往柳州的高速公路旁；同時(shí)，來賓市還未出現(xiàn)標(biāo)志性的建筑物。我們建議在本項(xiàng)目地塊高速公路的一邊建造一幢星級酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務(wù)人士提供一個(gè)集娛樂、休閑、餐飲、居住及商務(wù)于一體的星級酒店，滿足中、高端消費(fèi)群的多種需求。這樣一幢標(biāo)志性的建筑不但可以搶奪前來來賓旅游的游人或投資商的眼球，更是樹立來賓城市的新形象的象征。“搭建桂中批發(fā)集散地”：來賓位于柳州與南寧之間，廣西的批發(fā)市場主要集中在柳州與南寧地區(qū)，所輻射的范圍遍及周邊的各省市。目前，來賓市的各類批發(fā)市場還是一片空白。同時(shí)，本項(xiàng)目位于高速公路旁，交通便利，有利于各類物品的流通。建立綜合批發(fā)市場，不僅填補(bǔ)了來賓市批發(fā)市場的空白，更可以最大程度滿足來賓周邊各縣鎮(zhèn)消費(fèi)者的需求，與柳州和南寧的批發(fā)市場形成三國鼎立之勢。為了提高來賓專業(yè)批發(fā)市場知名度與市場形象，本項(xiàng)目必須要與柳州、南寧的批發(fā)市場提到同一平臺(tái)上，讓市場提起桂中的柳州、南寧專業(yè)批發(fā)市場，就會(huì)聯(lián)想到來賓本項(xiàng)目的專業(yè)批發(fā)市場。(二)主要功能部分定位 專業(yè)市場1） 專業(yè)市場經(jīng)營行業(yè)定位本項(xiàng)目經(jīng)營行業(yè)的定位大方向?qū)⒏鶕?jù)項(xiàng)目的自身特性及市場空間來判斷，我們根據(jù)前面對桂中各類型的專業(yè)市場的調(diào)查、來賓市的商業(yè)情況的調(diào)查對本項(xiàng)目的市場空間進(jìn)行研究，對本項(xiàng)目的經(jīng)營行業(yè)進(jìn)行篩選及評判，最終確定本項(xiàng)目專業(yè)市場的經(jīng)營行業(yè)大方向。我們重點(diǎn)所要考慮的細(xì)分行業(yè)需要滿足以下方向：來賓市內(nèi)經(jīng)營較為成熟的行業(yè)，作為該行業(yè)的補(bǔ)充及提升；來賓內(nèi)較為稀缺的行業(yè)，切入市場空白點(diǎn)；有利于投資客戶進(jìn)行投資，發(fā)展商進(jìn)行投資回收的行業(yè)。我們對調(diào)查的五個(gè)行業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣對比分析，確定本項(xiàng)目經(jīng)營行業(yè)：項(xiàng)目的經(jīng)營行業(yè)定位是一個(gè)重大的決策，必須綜合權(quán)衡各方面的因素，不僅要考慮所經(jīng)營的行業(yè)是否能回籠資金，也要考慮到是否有利于其長期經(jīng)營。作為產(chǎn)權(quán)式的商鋪，我們認(rèn)為本項(xiàng)目更應(yīng)著重考慮經(jīng)營定位是否有利于項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。從上表的分析判斷，由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)限制使這兩個(gè)行業(yè)并不利于項(xiàng)目吸引投資者，不利于產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營行業(yè)排除農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)，初步設(shè)定為建材、汽配和小商品批發(fā)三個(gè)行業(yè)。2） 各專業(yè)市場的行業(yè)定位1）建材專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：以瓷磚、廚廁陶瓷（鋼）潔具、木地（墻）板、燈飾為主、建筑鋼材、油漆、五金交電、消防器材、篩網(wǎng)塑膠、電動(dòng)工具、管材、水泥等為輔。2）小商品批發(fā)市場，經(jīng)營種類包括：勞保用品、水暖器材、化工、家電、服裝、化妝品、日用品、食品等。3）汽配專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：機(jī)電燈具、摩托車零配件、摩托車市場、機(jī)械設(shè)備、電線電纜、機(jī)電產(chǎn)品、專用工農(nóng)業(yè)設(shè)備等。3）產(chǎn)品定位考慮三種行業(yè)的經(jīng)營特性、對場地要求的特點(diǎn)，本項(xiàng)目專業(yè)市場可建設(shè)框架結(jié)構(gòu)和鋼架結(jié)構(gòu)兩種產(chǎn)品形態(tài)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，比較適合中小規(guī)模的商戶經(jīng)營，如裝飾材料經(jīng)營商、汽配經(jīng)營商、小商品經(jīng)營商；鋼架結(jié)構(gòu)產(chǎn)品可以滿足大跨度的經(jīng)營商戶，如建材經(jīng)營商等，但這類產(chǎn)品不利于對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。因此，從本項(xiàng)目商戶經(jīng)營及商鋪銷售回收資金的角度考慮，本項(xiàng)目商鋪的產(chǎn)品類型可以以框架結(jié)構(gòu)為主，鋼架結(jié)構(gòu)為輔。各部分專業(yè)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排如下：星級酒店定位由于目前來賓市成為地級市只有兩年的時(shí)間，百業(yè)待興，各方面的人事均前來來賓市進(jìn)行經(jīng)商、辦公，對商務(wù)酒店的需求極其旺盛。而目前來賓市內(nèi)僅有三間能有一定檔次的酒店，并不能滿足需求，因此，在本項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)商務(wù)型、具有一定檔次的酒店是十分有必要的。酒店的定位：來賓首屈一指的精英商務(wù)酒店定位釋義：來賓首屈一指：將本酒店的建設(shè)成來賓式最高標(biāo)準(zhǔn)的酒店，成為來賓式標(biāo)志性的建筑精英商務(wù)酒店：以商務(wù)型為主的酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務(wù)人士提供一個(gè)集娛樂、休閑、餐飲、辦公及商務(wù)于一體的星級酒店，滿足中、高端消費(fèi)群的多種需求。檔次定位：三星—四星級，以來賓市目前最高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。產(chǎn)品定位：為滿足客戶不同的商務(wù)需求，本項(xiàng)目的酒店部分可建議分成三部分：主體酒店、酒店附樓、別墅酒店。各部分針對的目標(biāo)客戶有所不同：規(guī)模定位：根據(jù)目前現(xiàn)有的三間賓館的房間數(shù)計(jì)算共有約400間，為使?jié)M足來賓市日益增大的酒店市場和使本項(xiàng)目成為來賓首屈一指的酒店的需求，本項(xiàng)目的酒店部分規(guī)?？啥?00間酒店房間，按每間60平方米計(jì)算，建筑面積為：40060=24000平方米。附樓可按主樓的70%面積設(shè)置，則建筑面積為2400050%=12000平方米別墅按高等級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，由于在來賓市場接受程度較為有限，因此數(shù)量可控制在20間以內(nèi)，每套別墅設(shè)定在400平方米，則建筑面積為40020=8000。合計(jì)三部分的建筑面積，酒店部分的總建筑面積規(guī)模在24000+12000+8000=44000平方米。各部分專業(yè)市場的規(guī)模定位通過對市場調(diào)查分析的數(shù)據(jù)得到，將本項(xiàng)目全部定位做為一個(gè)超大規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場并不現(xiàn)實(shí)。根據(jù)商業(yè)市場的發(fā)展軌跡與科學(xué)性的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)分析：1）經(jīng)營面積3000平方米以下商業(yè)規(guī)模，可以支持1萬以下人次消費(fèi)；2）經(jīng)營面積3000～10000平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持1～5萬人次消費(fèi)；3）經(jīng)營面積1～３萬多平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持10—30萬人次消費(fèi)；4）經(jīng)營面積３萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持30萬人次以上消費(fèi)，屬于市級商業(yè)配套；5）經(jīng)營面積3～５萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持50萬人次消費(fèi)；6）經(jīng)營面積6萬平方米以上的商業(yè)規(guī)模，可以支持70萬人次消費(fèi)，可以覆蓋整個(gè)城市范圍。根據(jù)以上科學(xué)性的商業(yè)規(guī)劃及我們操作商業(yè)地產(chǎn)的多年經(jīng)驗(yàn)，我們建議可將項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模界定為如下，：各專業(yè)市場的輻射影響力定位 根據(jù)各種專業(yè)市場的流通特點(diǎn)、行業(yè)特征及來賓市的城市區(qū)位等因素的制約，我們建議各專業(yè)市場的輻射影響力為：建材專業(yè)市場的輻射范圍：來賓市及周邊各縣鎮(zhèn) 汽配專業(yè)市場的輻射范圍：來賓市及周邊各縣鎮(zhèn) 小商品專業(yè)批發(fā)市場的輻射范圍：柳州、來賓市及周邊各縣鎮(zhèn)各專業(yè)市場的客戶定位 根據(jù)各專業(yè)市場的經(jīng)營者與終端消費(fèi)群的特點(diǎn)，我們將各專業(yè)市場的客戶定位為：建材專業(yè)市場的客戶定位：經(jīng)過對桂中地區(qū)的建材專業(yè)市場的市場調(diào)查分析得出，建材專業(yè)市場的經(jīng)營商戶一般都是廣東、溫州、浙江、福建及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營商家。因此，根據(jù)建材專業(yè)市場的特性，我們建議將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)以南寧、柳州及來賓當(dāng)?shù)馗骺h鎮(zhèn)的建材零售商、批發(fā)商為主，以廣東、溫州、浙江、福建等地的經(jīng)營商戶為輔，利用到外地招商的營銷策略將外地商戶引進(jìn)來。汽配專業(yè)市場的客戶定位：經(jīng)過對桂中地區(qū)的汽配專業(yè)市場的市場調(diào)查分析得出，汽配專業(yè)市場的經(jīng)營商戶一般都是溫州、浙江、江蘇、貴州、云南及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營商家。因此，我們建議本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是以柳州、南寧地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的汽配零售商、批發(fā)商為主，溫州、浙江、江蘇、貴州、云南等經(jīng)營商戶為輔。小商品專業(yè)批發(fā)市場的客戶定位：經(jīng)過對桂中地區(qū)的小商品專業(yè)市場的市場調(diào)查分析得出，小商品專業(yè)市場的經(jīng)營商戶一般都是廣東、溫州、福建、貴州、云南及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營商家。因此，我們建議本項(xiàng)目的客戶主要是以桂中地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的小商品批發(fā)商、零售商為主，以廣東、溫州、福建、貴州、云南等地的經(jīng)營商戶為補(bǔ)充。 各專業(yè)市場經(jīng)營發(fā)展定位 以各專業(yè)市場的批發(fā)行業(yè)特征、流通特點(diǎn)、經(jīng)營的模式與特點(diǎn)，我們初步將各專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位為： 1）建材專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：根據(jù)來賓當(dāng)?shù)丶爸苓叧擎?zhèn)的消費(fèi)市場，普遍購買力并不強(qiáng)，本項(xiàng)目的建材專業(yè)市場比較適合走大眾化的產(chǎn)品路線。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了滿足來賓及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營模式發(fā)展定位必須要以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主，不但可以滿足周邊城鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)銷商，也可以滿足單個(gè)的消費(fèi)者需要。2）汽配專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：目前，來賓及周邊城鎮(zhèn)還是以摩托車或拖拉機(jī)作為主要的交通工具，根據(jù)城市的發(fā)展軌跡，在一定的階段內(nèi)，至少是510年內(nèi)，摩托車作為主要的交通工具還不能被替代，小汽車的數(shù)量也是在很慢的增長中。因此，汽配專業(yè)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位是以摩托車配件、農(nóng)機(jī)配件為主，少量的小汽車配件。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了使柳州與南寧摩托車配件、農(nóng)機(jī)配件、小汽車配件的經(jīng)營商戶尋找一個(gè)更好發(fā)展空間。同時(shí)，為了滿足來賓及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營模式發(fā)展定位應(yīng)該是以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主。不但滿足了周邊城鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)銷商，也可以滿足單個(gè)的目標(biāo)客戶的需要。3）小商品專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：為了結(jié)合來賓當(dāng)?shù)嘏c周邊城鎮(zhèn)以及外地的部分消費(fèi)者的需要，吸引更多的經(jīng)營商戶與目標(biāo)消費(fèi)群，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位應(yīng)走“中低檔”大眾化的路線。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐南M(fèi)群體整體購買力不強(qiáng)，所以，大眾化的產(chǎn)品比較適合該市場的需要。經(jīng)營模式發(fā)展定位：目前，來賓城區(qū)的小商品市場只是處于剛起步的階段，商品的種類遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了目前消費(fèi)群體的需要。同時(shí)，為了吸引周邊城鎮(zhèn)及外地的經(jīng)銷商前來來賓進(jìn)行批發(fā)或零售，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場采用“批發(fā)+零售”的經(jīng)營發(fā)展模式經(jīng)營，以批發(fā)為主，零售為輔，更大程度地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的多元化需要。各專業(yè)市場價(jià)格定位基于來賓的整體購買力并不強(qiáng)，而且，城市