【正文】 城名、優(yōu)、新產(chǎn)品展銷(xiāo)會(huì)，形成商貿(mào)城經(jīng)濟(jì)物流。這一階段主要手段（1）廣告宣傳，開(kāi)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)論談，將一個(gè)即將走向成熟的市場(chǎng)推上經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)；（2）組織行業(yè)商會(huì)，結(jié)成價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、流通同盟，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)效應(yīng)；（3）開(kāi)發(fā)有效促銷(xiāo)周（月）活動(dòng)，打假防偽周（月）第一達(dá)到有文化品味的促銷(xiāo)活動(dòng)，掀起一輪又一輪市場(chǎng)熱銷(xiāo)浪潮。這一階段的營(yíng)銷(xiāo)主題（1）引八方富商，富一方百姓；（2）一流品質(zhì)、一流環(huán)境、國(guó)際理念，世紀(jì)財(cái)富。這一階段要達(dá)到的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)（1）商貿(mào)城商鋪銷(xiāo)售達(dá)到90%；（2）商貿(mào)城商鋪?zhàn)赓U達(dá)到95%；（3）商貿(mào)城人流如織，銷(xiāo)售額大幅攀升，商貿(mào)城形成良好的美譽(yù)度；（4）第一期第二階段項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作。 商貿(mào)城項(xiàng)目廣告策劃 廣告目的① 樹(shù)立商貿(mào)城良好的市場(chǎng)形象，提高商貿(mào)城知名度，豐富美譽(yù)度，培養(yǎng)忠誠(chéng)度。② 為商貿(mào)城商鋪出售、租賃、培植商貿(mào)城市場(chǎng)服務(wù)。③ 宣傳商貿(mào)城投資建設(shè)規(guī)模，建筑設(shè)計(jì)理念。介紹商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)布局，提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策，物業(yè)管理，市場(chǎng)服務(wù)承諾，配套設(shè)施以及投資升值的巨大市場(chǎng)空間，使經(jīng)營(yíng)者放心入市經(jīng)營(yíng)，投資者安心置業(yè)，力創(chuàng)河南省知名品牌市場(chǎng)。 廣告目標(biāo)對(duì)象① 周口本地區(qū)，河南本省以及周邊省市經(jīng)營(yíng)商家、廠家。② 周口本地類(lèi)比市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)。③ 周口本地以投資商貿(mào)城獲得固定出租收入的投資者。④周口地區(qū)及本省，相鄰省市消費(fèi)者（下游客商）。① 重點(diǎn)周口地區(qū)，向八縣輻射影響② 河南省內(nèi)相關(guān)市、縣③周口相鄰省、市 廣告創(chuàng)意突出商貿(mào)城“大、新、全”品牌策略，注意使用簡(jiǎn)潔明、通俗貼切的文字，以鮮明的階段營(yíng)銷(xiāo)主題貫穿其中。從“一間好商鋪，百年搖錢(qián)樹(shù)”的訴求入手，突出宣傳商貿(mào)城永恒增值的投資前景，給人們一個(gè)永久期盼的驚奇和對(duì)未來(lái)向往的激情。樹(shù)立“經(jīng)商寶地，黃金旺鋪”的創(chuàng)富形象，將購(gòu)置物業(yè)與入市經(jīng)營(yíng)兩者結(jié)合起來(lái)，增加商貿(mào)城廣告的親和力，溶入商貿(mào)城的博大氣度及人文關(guān)懷的色彩。第八章 商貿(mào)城物業(yè)管理方案 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)于物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是為商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)戶(hù)和住戶(hù)服務(wù)。商貿(mào)城的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，不僅要對(duì)商貿(mào)城物業(yè)進(jìn)行管理，其重點(diǎn)是對(duì)商貿(mào)城物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。為了提高商貿(mào)城管理質(zhì)量，打造商貿(mào)城市場(chǎng)品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)能前期介入，讓消費(fèi)者真切感受到開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視，感到商貿(mào)城項(xiàng)目有別于其他地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)所在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問(wèn)，將會(huì)極大促進(jìn)商貿(mào)城的銷(xiāo)售。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問(wèn)公司同時(shí)也會(huì)給商貿(mào)城增加新的賣(mài)點(diǎn)。 物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類(lèi)：一是組建由開(kāi)發(fā)商為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)公司，在開(kāi)發(fā)商完成開(kāi)發(fā)目標(biāo)之后，市場(chǎng)的繁榮完全依賴(lài)于物業(yè)管理。物業(yè)管理必須做到完成商貿(mào)城市場(chǎng)品牌的延伸與發(fā)展，保持商貿(mào)城可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)創(chuàng)造更大的財(cái)富。 管理費(fèi)的確定根據(jù)財(cái)務(wù)成本分析，已將市場(chǎng)管理體制人員的支出和辦公費(fèi)用的支出預(yù)提150人按每年每人15 000元計(jì)入成本，計(jì)入成本時(shí)間為10年，共計(jì)提2 250萬(wàn)元，～，完全不可以超過(guò)，這樣既符合周口市基本行情，又保證物業(yè)管理水平。 對(duì)商貿(mào)城物業(yè)管理的建議封閉式的市場(chǎng)管理廣告資源的整合建立行業(yè)商會(huì)成立專(zhuān)業(yè)配送公司當(dāng)?shù)毓柴v勤點(diǎn)24小時(shí)保安專(zhuān)職消防安全員制專(zhuān)職市場(chǎng)廣告公司保潔責(zé)任人制水、電收費(fèi)、維修責(zé)任人制1開(kāi)展文明守法經(jīng)營(yíng)戶(hù)評(píng)選第三部分 中原國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目可行性研究第九章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 投資與成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目總建筑面積為1056 000㎡，其中二層復(fù)式混凝土框架商鋪面積600 000㎡，多層半框架住宅面積174 000㎡，多層框架辦公園區(qū)11 000㎡，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)48000㎡，單層鋼構(gòu)大型倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)面積93000㎡，單層鋼構(gòu)物流配送中心面積23000㎡，單層鋼構(gòu)區(qū)域貨場(chǎng)面積37000㎡，單層鋼構(gòu)無(wú)污染加工區(qū)面積70000㎡。 開(kāi)發(fā)成本估算匯總表項(xiàng)目單位成本(元)建筑面積(萬(wàn)㎡)總成本(萬(wàn)元)備注土地成本400002 000畝20萬(wàn)/畝建安成本半框架58044 892框架6804 012鋼構(gòu)3507 805公建成本384 城市大配套及規(guī)費(fèi)成本18019 008可減免70%財(cái)務(wù)成本(貸款及融資成本)2 8 000萬(wàn)貸款利息水電增容規(guī)劃設(shè)計(jì)6營(yíng)銷(xiāo)策劃成本廣告成本181 銷(xiāo)售成本3 管理成本75030人人10年市場(chǎng)管理成本2 250不可預(yù)見(jiàn)成本4150人人10年綜合成本半框架框架鋼構(gòu)合計(jì)成本 第一期第一階段500畝開(kāi)發(fā)成本估算表項(xiàng)目單位成本(元)建筑面積(萬(wàn)㎡)總成本(萬(wàn)元)備注土地成本2810000500畝20萬(wàn)/畝建安成本半框架5802413 920框架6801680鋼構(gòu)35031 050公建成本40281 120城市大配套及規(guī)費(fèi)成本180285 040可減免70%財(cái)務(wù)成本(貸款及融資成本)288 000萬(wàn)貸款利息水電增容28154規(guī)劃設(shè)計(jì)2842營(yíng)銷(xiāo)策劃成本2870廣告成本2428672銷(xiāo)售成本28960管理成本82822530人人3年市場(chǎng)管理成本1628450不可預(yù)見(jiàn)成本1628448150人人3年綜合成本半框架24框架1鋼構(gòu)3合計(jì)成本 資金籌措、投放計(jì)劃分?jǐn)偙硇蛱?hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一期第二期（萬(wàn)元）第三期（萬(wàn)元）第一階段(萬(wàn)元)第二階段(萬(wàn)元)1投資總額33860土地投資4000010000100001000010000建安投資56 70915 65014 63614 00412 419公建投資4 1 1201 1 066782配套及規(guī)費(fèi)19 0085 0545 4 4 財(cái)務(wù)投資2 495水電增容154125134規(guī)劃設(shè)計(jì)168168168營(yíng)銷(xiāo)策劃70廣告投資1 672399銷(xiāo)售投資3 9601 813管理投資750225175175175市場(chǎng)管理投資2 250450600600600不可預(yù)見(jiàn)4481781202資金籌措33860自有資金600060009 000借款8 0008 0004 000工程(材料)投資8 0008 0008 0004 000銷(xiāo)售再投入12860 貸款本金的償還及利息支付貸款采用銀行授信，采用從銷(xiāo)售回籠時(shí)開(kāi)始等額償還本息方案：（%計(jì)算）貸款還本付息結(jié)算表貸款額(萬(wàn)元)年利息(萬(wàn)元)第一期第一階段第二年本息(萬(wàn)元)第三年本息(萬(wàn)元)8 0004 4 工程（材料）墊資支付進(jìn)度表工程進(jìn)度（%）付款進(jìn)度（%）墊付進(jìn)度（%）1020802520804030705030706040607050508060409070301008020第十章 商貿(mào)城項(xiàng)目銷(xiāo)售和租賃收入測(cè)算 商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的確定 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較的城市：河南安陽(yáng)、漯河、商丘、安徽阜陽(yáng)、蚌埠。市場(chǎng)比較的內(nèi)容概論表安陽(yáng)漯河商丘阜陽(yáng)蚌埠周口地理位置河南省北部，處晉、冀、魯、豫四省交界河南省中部河南省東南部，處魯、豫、皖三省交界安徽省西北部豫皖二省交界安徽省北部河南省東南部處豫皖交界轄區(qū)轄區(qū)（林州），四縣（安陽(yáng)、湯陽(yáng)、滑縣、內(nèi)黃），四區(qū)（文峰、北關(guān)、鐵西、郊區(qū)）轄一區(qū)（源匯），三縣（舞陽(yáng)、郾城、臨潁）轄一市（永城），一區(qū)（瞧陽(yáng)），五縣（夏邑、虞城、柘城、瞧縣、民權(quán)）轄一市（界首），三區(qū)（潁州、潁泉、潁東），四縣（臨泉、阜南、潁上、太和）轄四區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)、郊區(qū)），三縣（固鎮(zhèn)、五河、懷遠(yuǎn)）轄八縣一市一區(qū)轄區(qū)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）505 260 860 866 326 1 015市區(qū)總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 60 40 40 50 75 40主要市場(chǎng)安陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)漯河中南建材批發(fā)市場(chǎng)商丘京龍商城阜陽(yáng)商貿(mào)城蚌埠光彩大市場(chǎng) 天匯綜合市場(chǎng)市場(chǎng)位置市文峰路107國(guó)道與北京路交匯八一路與凱旋路交匯北環(huán)路與人民路交匯處東海大道與燕山路之間大慶路以東，建設(shè)路以北規(guī)模占地36畝占地80畝占地700畝占地700畝占地1 780畝占地2 000畝經(jīng)營(yíng)內(nèi)容糖、酒、煙、副食品、服裝、小百貨建材、裝飾材料服裝、建材、五金服裝、糖酒、食品、百貨、建材、文教等百貨、五金、糖酒、食品、家具、建材等服裝、百貨、食品、建材、汽配、農(nóng)機(jī)、農(nóng)資等結(jié)構(gòu)三層（地下一層）二層復(fù)式二層復(fù)式二層復(fù)式二層復(fù)式二層復(fù)式售價(jià)（元/㎡）3 68022002 180一期：1980二期：2300三期：2800一期：1 900二期：2 800租價(jià)（元/㎡）一層：65～70二層：35～408～1230一期：20二期：28三期：3826市場(chǎng)比較平均銷(xiāo)售價(jià)格（1）安陽(yáng)類(lèi)比售價(jià)3680元/㎡；（2）漯河類(lèi)比售價(jià)2000元/㎡；（3）商丘類(lèi)比售價(jià)2180元/㎡；（4）阜陽(yáng)類(lèi)比售價(jià)1980元/㎡；（5）蚌埠類(lèi)比售價(jià)1900元/㎡。市場(chǎng)比較售價(jià)因素分析案名城市位置因素權(quán)重所在城市位置因素權(quán)重均價(jià)(元/㎡)參考均價(jià)(元/㎡)安陽(yáng)36801803漯河1120002000商丘121801744阜陽(yáng)119802178蚌埠119002090本案 成本計(jì)算法建筑結(jié)構(gòu)總面積(萬(wàn)㎡)單位成本(元/㎡)總成本(萬(wàn)元)稅費(fèi)(元/㎡)盈利率(%)均價(jià)(元/㎡)半框架53框架48鋼架16 47 建議銷(xiāo)售單價(jià)（1）二層復(fù)式商鋪售價(jià)：1900元/㎡；（2）多層住宅售價(jià)：1380元/㎡；（3）商務(wù)休閑售價(jià)：2100元/㎡。 總銷(xiāo)售收入估算（靜態(tài)分析）項(xiàng)目可銷(xiāo)面積（萬(wàn)㎡）總成本（萬(wàn)元）均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）稅金（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）二層復(fù)式商鋪601900114000多層住宅138024012商務(wù)休閑區(qū)210010080辦公園區(qū)16801848合計(jì)149940 商鋪?zhàn)赓U單價(jià)確定 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較的城市：河南安陽(yáng)、漯河、商丘、安徽阜陽(yáng)、蚌埠。市場(chǎng)比較分析表案名市場(chǎng)名稱(chēng)租金（元/㎡月）因素權(quán)重參考租金(元/㎡)安陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)6539漯河中南建材城12商丘京龍商城3024阜陽(yáng)阜陽(yáng)商貿(mào)城38蚌埠光彩大市場(chǎng)26126 回收周期計(jì)算法建筑結(jié)構(gòu)均價(jià)(元/㎡)回收周期(年)參考租金(元/㎡月)半框架1 6418框架1 74410鋼架1 1446 建議租賃平均月租金（1）二層復(fù)式商鋪平均月租金：23元/㎡月；（2）多層住宅平均月租金：17元/㎡月；（3）商務(wù)休閑平均月租金：21元/㎡月。 商鋪出租總收入估算（每年）（靜態(tài)分析）項(xiàng)目可租面積（萬(wàn)㎡）租金（元/㎡月）年租金收入（萬(wàn)元）二層復(fù)式商鋪602316 560多層住宅173 商務(wù)休閑區(qū)211 辦公園區(qū)21合計(jì)21 鋼構(gòu)大棚租賃單價(jià)的確定 回收周期計(jì)算法名稱(chēng)單位成本(元