【正文】 經(jīng)營情況來看，可以看出柳州在桂中的城市地位是很重要的，而且，柳州原先是廣西的第一大城市，從而，確定了柳州在桂中的城市地位是很具影響力的。1）華西路副食、小商品、化工用品、日常用品、五金批發(fā)一條街地理位置：南寧市華西路規(guī)模：約2公里臨街商鋪商鋪形式：門面式的臨街商鋪主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：貨源：全國各地。輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、來賓、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當?shù)氐氖袌鰹橹?，外地為輔。2）新和平商城4）花鳥市場從調(diào)查的資料可以看出，整個廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進行大批量批發(fā)，銷往廣西各縣市及貴州、云南、廣東等地。、市場現(xiàn)狀、發(fā)展小商品批發(fā)專業(yè)市場的前景分析隨著人們生活水平的逐步提高，人們對小商品的質量要求與數(shù)量也在逐步提升，同時，來賓市的小商品經(jīng)營商戶一般都是要到柳州或南寧等地去進貨，為了為來賓當?shù)氐慕?jīng)營商戶或消費者提供一個全方位的小商品供貨渠道，開發(fā)一個小商品專業(yè)批發(fā)市場是目前來賓商場所需。通過對柳州、南寧、貴港、賓陽建材專業(yè)市場的實地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有12個，其中柳州6個，南寧3個，貴港2個，賓陽1個。 小商品主要是滿足廣西當?shù)厥袌?，銷往各廣西縣市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（五）總結以上的結果可以看出，來賓市的商業(yè)市場還是存在很大的機遇，同時也存在很大的風險。由于來賓市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。第五部分：來賓市商業(yè)市場調(diào)查分析無論從城市居民的經(jīng)濟實力、城市規(guī)模、城市的發(fā)展或人口量，來賓市的城市綜合實力還是比較不強。來賓市桂中高速公路商貿(mào)城項目是來賓市最大，甚至整個桂中地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項目。目前，來賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內(nèi)，相信來賓市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。而且，來賓市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是來賓市的一個市場空白點。目前，來賓市的商業(yè)市場還是處于起步階段，發(fā)展很不成熟，遠遠地達不到消費者多元化的需求，導致不少的消費者都會到柳州或南寧等地購買自己所需要的物品，無形中就失去了一批中堅消費者；專業(yè)市場分布比較零散，不集中，很難形成規(guī)模、品牌效應，輻射的區(qū)域較小，吸引不了外地的消費者前來來賓市進行消費；市場秩序比較混亂。例如：橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇?，但也只是注重?jīng)營，沒有意識到管理的重要性。、來賓區(qū)域商業(yè)調(diào)查分析1）中南路中南路是來賓的主要商業(yè)街道，商業(yè)氣氛較濃，有較多的人流量。其中，農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場是一些比較零散的小批發(fā)商的地攤式的攤位，農(nóng)產(chǎn)品的主要來源是來自于當?shù)氐目h城及來賓周邊的城市，采取的經(jīng)營方式是批發(fā)與零售結合，經(jīng)營商戶以來賓當?shù)鼐用衽c周邊縣城居民為主，主要的消費者是來賓市本地的居民與周邊縣城的居民，輻射的范圍并不廣。家具的貨源主要是來自廣東順德等地。平均的租金是30～40元/平方米臨街商鋪的平均租金價格為43元/平方米 來賓市河西來賓市河西是來賓市紅水河的另一邊，河西與河東是來賓市兩個完全不一樣的兩個區(qū)域，河西的商業(yè)氣氛遠遠比不上河東。以河西的居民為主要消費群體。、來賓市酒店現(xiàn)狀調(diào)查分析 目前，來賓市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍鷹大酒店、來賓賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。集住宿、餐飲、娛樂、商務等功能于一體，三星級裝修標準。地處來賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務、健身等功能于一體，三星級裝修標準。小結：來賓市作為新生城市，在城市化進程及城市的商務活動逐漸增多，原有的三間酒店，遠遠不能滿足旅游人士與各類商務人士的需要。隨著來賓市經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和城市化進程的不斷深入，來賓中心城區(qū)的行政區(qū)域逐漸發(fā)生變化，城區(qū)范圍進一步擴大。來賓位于柳州與南寧之間，鄰近桂林、貴港等城市，處于這些城市的黃金分割點，是一個較好的地理位置，也為來賓未來的經(jīng)濟發(fā)展形成了一個較好的經(jīng)濟區(qū)域。、項目的交通條件分析本項目位于高速公路旁，同時，政府也同意將專業(yè)市場的主要通道直接與高速公路進行銜接，大大的增強了本項目的交通便利度，對項目的未來發(fā)展極為有利。正所謂路通財通，這一點是商業(yè)項目發(fā)展之中最重要的因素。、項目發(fā)展專業(yè)市場的SWOT分析優(yōu)勢（S）：規(guī)模較大，有利于專業(yè)市場的專業(yè)化、集約化管理。本項目位于高速公路兩旁，將來賓與柳州、南寧等城市的時間距離近一步縮短；同時，本項目可以直接將專業(yè)市場的主要道路接上高速公路上，更大程度地加大了本項目的交通便利度。項目區(qū)域暫時還沒有開發(fā)，還是一片農(nóng)田，一切配套都沒有，同時，還沒有商業(yè)出現(xiàn)。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。來賓市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經(jīng)營有一定的壓力。因為開發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗不足，對市場的把握度不太準。機會(O)：目前，來賓市只是存在上些零散的專業(yè)店鋪，產(chǎn)品較為落后，規(guī)模較小，不注重管理，商品類別較少，不能滿足消費者的需要。一個專業(yè)化、集約化、大規(guī)模的專業(yè)市場將會替代原有傳統(tǒng)零散的專業(yè)店鋪而備受市場的歡迎。目前，政府正加大力度到外地招商引資，意圖加快來賓市的經(jīng)濟發(fā)展，重新朔造一個新城市。每年一度的“中國——東盟博覽會”不但可以全面提升廣西的整體形象與競爭力，也將為來賓等城市帶來更多的商機，有利于城市的招商引資，加快城市的經(jīng)濟發(fā)展，有利于推進本項目的發(fā)展。威脅(T)：規(guī)模較大，投入資金大，開發(fā)周期長，資金回收期較長，風險較大。城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。、項目發(fā)展專業(yè)市場的機會判定a) 發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判定隨著城市化進程的推進，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時，目前，來賓市還沒有出現(xiàn)一個專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠遠不能滿足消費者的需求。同時，從當?shù)丶揖訉I(yè)市場的容量與當?shù)刭徺I力水平出發(fā)，建造一個純家居專業(yè)市場不現(xiàn)實，我們建議在建材專業(yè)市場的二層，可以做適量的家居專業(yè)市場，不但符合本項目一站式的專業(yè)市場配套，也可以滿足消費者全方位的需要。b) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定隨著當?shù)厝藗兩钏降奶岣?，人們對居家的一切要求也將會更高。因此，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度以及消費者的消費習慣，家具專業(yè)市場的發(fā)展前景并不明顯。c) 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定1來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強縣之一，當?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。 2農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的形象較差、檔次較低，很容易會影響到整個專業(yè)市場的形象，同時，將會加大整個專業(yè)市場的清潔管理難度。 3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。基于以上四點的考慮，因此，我們建議本項目不用考慮農(nóng)副產(chǎn)品的專業(yè)市場的開發(fā)。d) 發(fā)展汽配專業(yè)市場的機會判定原有的汽配零售商店規(guī)模較小，機動車的零配件種類不多，檔次也不高，種類齊全的汽配專業(yè)市場是未來汽配市場發(fā)展的必然，因此，集汽配件零售、修理、保養(yǎng)等于一體的專業(yè)市場將會成為來賓汽配市場的寵兒。e) 發(fā)展小商品批發(fā)市場的機會判定1來賓市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。3目前，來賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。因此，小商品市場的開發(fā)是相對可行的。f) 結論原有零散的專業(yè)商店規(guī)模較小，缺乏管理，沒有形成一定的規(guī)模優(yōu)勢，不能很好地吸引周邊各縣鎮(zhèn)的顧客前來來賓市進行批發(fā)或購買。 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠遠不能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。第七部分：項目定位與項目總體開發(fā)策略建議項目的總體定位：朔造來賓首張城市名片，搭建桂中批發(fā)集散地定位闡釋：“朔造來賓首張城市名片”：由于本項目位于來賓市的城市入口處與去往柳州的高速公路旁；同時，來賓市還未出現(xiàn)標志性的建筑物。這樣一幢標志性的建筑不但可以搶奪前來來賓旅游的游人或投資商的眼球，更是樹立來賓城市的新形象的象征。目前，來賓市的各類批發(fā)市場還是一片空白。建立綜合批發(fā)市場，不僅填補了來賓市批發(fā)市場的空白，更可以最大程度滿足來賓周邊各縣鎮(zhèn)消費者的需求，與柳州和南寧的批發(fā)市場形成三國鼎立之勢。(二)主要功能部分定位 專業(yè)市場經(jīng)營行業(yè)定位本項目經(jīng)營行業(yè)的定位大方向將根據(jù)項目的自身特性及市場空間來判斷，我們根據(jù)前面對桂中各類型的專業(yè)市場的調(diào)查、來賓市的商業(yè)情況的調(diào)查對本項目的市場空間進行研究，對本項目的經(jīng)營行業(yè)進行篩選及評判，最終確定本項目專業(yè)市場的經(jīng)營行業(yè)大方向。我們對調(diào)查的五個行業(yè)進行優(yōu)劣對比分析，確定本項目經(jīng)營行業(yè)：項目的經(jīng)營行業(yè)定位是一個重大的決策，必須綜合權衡各方面的因素，不僅要考慮所經(jīng)營的行業(yè)是否能回籠資金，也要考慮到是否有利于其長期經(jīng)營。從上表的分析判斷，由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)的經(jīng)營特點限制使這兩個行業(yè)并不利于項目吸引投資者，不利于產(chǎn)權商鋪的銷售。 各專業(yè)市場的行業(yè)定位1）建材專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：以瓷磚、廚廁陶瓷（鋼）潔具、木地（墻）板、燈飾為主、建筑鋼材、油漆、五金交電、消防器材、篩網(wǎng)塑膠、電動工具、管材、水泥等為輔。3）汽配專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：機電燈具、摩托車零配件、摩托車市場、機械設備、電線電纜、機電產(chǎn)品、專用工農(nóng)業(yè)設備等。3）產(chǎn)品定位考慮三種行業(yè)的經(jīng)營特性、對場地要求的特點，本項目專業(yè)市場可建設框架結構和鋼架結構兩種產(chǎn)品形態(tài)。因此，從本項目商戶經(jīng)營及商鋪銷售回收資金的角度考慮，本項目商鋪的產(chǎn)品類型可以以框架結構為主，鋼架結構為輔。星級酒店定位由于目前來賓市成為地級市只有兩年的時間，百業(yè)待興，各方面的人事均前來來賓市進行經(jīng)商、辦公，對商務酒店的需求極其旺盛。酒店的定位：來賓首屈一指的精英商務酒店定位釋義：來賓首屈一指：將本酒店的建設成來賓式最高標準的酒店，成為來賓式標志性的建筑精英商務酒店：以商務型為主的酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務人士提供一個集娛樂、休閑、餐飲、辦公及商務于一體的星級酒店，滿足中、高端消費群的多種需求。產(chǎn)品定位：為滿足客戶不同的商務需求，本項目的酒店部分可建議分成三部分：主體酒店、酒店附樓、別墅酒店。規(guī)模定位：根據(jù)目前現(xiàn)有的三間賓館的房間數(shù)計算共有約400間，為使?jié)M足來賓市日益增大的酒店市場和使本項目成為來賓首屈一指的酒店的需求，本項目的酒店部分規(guī)?？啥?00間酒店房間，按每間60平方米計算，建筑面積為：40060=24000平方米。合計三部分的建筑面積，酒店部分的總建筑面積規(guī)模在24000+12000+8000=44000平方米。根據(jù)商業(yè)市場的發(fā)展軌跡與科學性的開發(fā)標準分析：1）經(jīng)營面積3000平方米以下商業(yè)規(guī)模，可以支持1萬以下人次消費；2）經(jīng)營面積3000～10000平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持1～5萬人次消費；3）經(jīng)營面積1～３萬多平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持10—30萬人次消費；4）經(jīng)營面積３萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持30萬人次以上消費，屬于市級商業(yè)配套；5）經(jīng)營面積3～５萬平方米的商業(yè)規(guī)模，可以支持50萬人次消費；6）經(jīng)營面積6萬平方米以上的商業(yè)規(guī)模，可以支持70萬人次消費，可以覆蓋整個城市范圍。各專業(yè)市場的輻射影響力定位 汽配專業(yè)市場的輻射范圍：來賓市及周邊各縣鎮(zhèn)各專業(yè)市場的客戶定位因此，根據(jù)建材專業(yè)市場的特性，我們建議將本項目的目標客戶應以南寧、柳州及來賓當?shù)馗骺h鎮(zhèn)的建材零售商、批發(fā)商為主，以廣東、溫州、浙江、福建等地的經(jīng)營商戶為輔，利用到外地招商的營銷策略將外地商戶引進來。因此，我們建議本項目的目標客戶是以柳州、南寧地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的汽配零售商、批發(fā)商為主，溫州、浙江、江蘇、貴州、云南等經(jīng)營商戶為輔。因此，我們建議本項目的客戶主要是以桂中地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的小商品批發(fā)商、零售商為主，以廣東、溫州、福建、貴州、云南等地的經(jīng)營商戶為補充。 各專業(yè)市場經(jīng)營發(fā)展定位 1）建材專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：根據(jù)來賓當?shù)丶爸苓叧擎?zhèn)的消費市場，普遍購買力并不強，本項目的建材專業(yè)市場比較適合走大眾化的產(chǎn)品路線。2）汽配專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：目前，來賓及周邊城鎮(zhèn)還是以摩托車或拖拉機作為主要的交通工具，根據(jù)城市的發(fā)展軌跡，在一定的階段內(nèi)，至少是510年內(nèi)，摩托車作為主要的交通工具還不能被替代，小汽車的數(shù)量也是在很慢的增長中。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了使柳州與南寧摩托車配件、農(nóng)機配件、小汽車配件的經(jīng)營商戶尋找一個更好發(fā)展空間。不但滿足了周邊城鎮(zhèn)的個體經(jīng)銷商，也可以滿足單個的目標客戶的需要。3）小商品專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：為了結合來賓當?shù)嘏c周邊城鎮(zhèn)以及外地的部分消費者的需要，吸引更多的經(jīng)營商戶與目標消費群，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位應走“中低檔”大眾化的路線。經(jīng)營模式發(fā)展定位：目前，來賓城區(qū)的小商品市場只是處于剛起步的階段，商品的種類遠遠滿足不了目前消費群體的需要。