【正文】 發(fā)展現(xiàn)狀與前景、投資客的購買行為、經(jīng)營商戶的各方面需求等多項指標進行調(diào)研分析，為項目進行地塊的總體規(guī)劃、形象定位、產(chǎn)品定位及市場定位提供市場一線現(xiàn)實依據(jù)。調(diào)查核心內(nèi)容： 項目的發(fā)展前景如何？ 周邊城市這幾個行業(yè)專業(yè)市場對本項目的影響如何？ 言第二部分：來賓市宏觀市場調(diào)查分析第三部分：桂中地區(qū)各個城市區(qū)位調(diào)查分析第四部分：桂中各地區(qū)專業(yè)市場調(diào)查分析第五部分：來賓市商業(yè)市場調(diào)查分析第六部分：來賓市區(qū)域狀況及SWOT調(diào)查分析第七部分：項目定位與項目總體開發(fā)戰(zhàn)略建議第八部分：結(jié) 束 語北接廣西工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市和國際旅游名城桂林市，南臨廣西首府南寧市，東靠梧州市、貴港市，西面是河池市。2002年12月,廣西又一個新的地級市——來賓市正式掛牌,標志著廣西繼百色市、河池市、賀州市之后又一個新地級城市誕生。這里自然資源優(yōu)勢十分明顯，金秀為廣西最大的水源林保護區(qū)，擁有“中國八角之鄉(xiāng)”、“立體資源寶庫”和“桃源仙境”的美譽。 工業(yè)生產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟增長的主導力量。 投資需求與外貿(mào)進出口增長迅速。年人均純收人8000元以上的群眾家庭也穩(wěn)步遞增。：：，與上年相比。 %左右；216。來賓市的經(jīng)濟發(fā)展前景明朗，平均每年都以兩位數(shù)的增長輻度增長，高于全國經(jīng)濟的增長速度，顯示出來賓市的發(fā)展?jié)摿κ禽^大的。城市規(guī)劃發(fā)展方向為改善城市投資環(huán)境，提升城市綜合競爭能力，市政府引進國內(nèi)外城市規(guī)劃新理念，以功能性、樞紐性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，加速推進對興賓區(qū)的開發(fā)，合理利用城市空間，進一步拓寬城市框架。加快來賓市城北新區(qū)建設(shè)，開工建設(shè)市行政中心辦公樓，完成建政大道、北江路建設(shè)，開工建設(shè)迎賓路、五一路、興賓北路，加快城北新區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)。 潛在競爭對手在已列入來賓市重點招商引資的項目中，其中有兩個商業(yè)性項目是本項目的主要潛在競爭對手，如下表：來賓市商業(yè)市場的發(fā)展機會、中國－東盟博覽會這是來賓市經(jīng)濟發(fā)展的又一個機會，不但對來賓的經(jīng)濟有很大的助推作用，可以更大程度地提高來賓市在桂中地區(qū)的知名度。 廣西壯族自治區(qū)政府想進一步提升廣西在大西南甚至全國的城市地位，專門組織高層領(lǐng)導到廣東省的經(jīng)濟特區(qū)進行考察、學習，最后，決定在南寧建立十條廣東街，進一步提升廣西省府的城市品味與綜合競爭力。來賓市交通具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。到2010年，力爭港口貨物吞吐量達到350萬噸，躋身廣西重要的內(nèi)河港口之一。柳州港有直達廣州、港澳運輸船隊，貨物往返十分便利。貴港自古就是繁榮的商埠，是廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心。以南寧為中心的全區(qū)公路網(wǎng)四通八達，國道、省道把南寧與全區(qū)各地市相連接，構(gòu)成了廣西公路網(wǎng)的主骨架。 小結(jié)：從城市的區(qū)位優(yōu)勢來分析，來賓市固然有天然的優(yōu)勢，位于南寧與柳州之間，與南寧和柳州組成一個金三角的地理優(yōu)勢，可以共享南寧與柳州的各方面資源。216。 工業(yè)工業(yè)快速增長。武宣縣百崖大峽谷，長約10公里，是人們尋幽探險享受大自然和尋覓太平天國遺址的好去處。發(fā)達國家建材流通的主流形式，建材超市將在不斷調(diào)整經(jīng)營理念、商品結(jié)構(gòu)、賣場布局中迎合消費者的消費習慣，滿足消費者的需求。216。 小結(jié)：從目前裝飾建材市場的組織形式看，建材超市、品牌專賣店、小型獨立門店類屬于獨立經(jīng)營型；建材大賣場、專業(yè)批發(fā)市場類屬于集合型。因此，建材批發(fā)市場的行業(yè)特征就是市場覆蓋面窄，交通要求較高。 輻射范圍主要針對城區(qū)部分零散客戶及周邊城鄉(xiāng)居民；貴港市新興的大型建材專業(yè)市場，部分商鋪還在施工中；供貨主要針對周邊城鄉(xiāng)及縣市，輻射范圍較廣；本市場在規(guī)劃上較為合理，總體設(shè)14個組團，分布有序，8米寬的通道設(shè)置，符合專業(yè)市場的裝貨要求，其中入口處兩旁各為一個磚混式的商鋪；其余組團均為鋼架式結(jié)構(gòu)；本項目地處貴港主干道旁，擁有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為外地購貨商提供了有利的交通硬件；本市場旁邊有一在建項目（德寶建材專營街），預(yù)計本市場區(qū)域?qū)⒊蔀橘F港市建材集中地區(qū)。 柳州市紅衛(wèi)生產(chǎn)資料市場點評：本專業(yè)市場分兩部分：建材市場與鋼材市場，雖然分為兩部分同在一區(qū)域經(jīng)營，但經(jīng)營狀況卻截然不同。 過道約5米，鋪面整潔，管理較好；、南寧市建材專業(yè)市場調(diào)查分析1）區(qū)建材市場經(jīng)營商戶引進的主要途徑是以招商活動為主，因此，來賓項目的主要經(jīng)營商戶也要盡可能多的引進廣東、福建、浙江、溫州等地的經(jīng)營商戶，主要也是用到外地進行招商的行為將目標客戶引進來。3）由于來賓市還是一個新生城市，有較大的商業(yè)發(fā)展空間，但是風險與機會同時存在，而且，來賓市的城市規(guī)模與購買力水平并不是很強，因此本項目的主要目標經(jīng)營客戶應(yīng)以當?shù)厣碳覟橹鳎瑥V東、福建、浙江、南寧、柳州等地的外來目標商戶為次。 結(jié)構(gòu)以鋼架式為主，其中部分磚混結(jié)構(gòu)。 單個農(nóng)戶分散銷售，批量小，交易規(guī)模不經(jīng)濟。 廣西及桂中地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場特性分析、柳州農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場調(diào)查分析1） 蔬菜來賓市建立了10萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。一個專業(yè)的農(nóng)副產(chǎn)品市場是市場發(fā)展的所需，而且，來賓市是一個農(nóng)業(yè)強市，農(nóng)民也分別在為農(nóng)副產(chǎn)品尋找一個更好的出口。 經(jīng)營商戶以廣西當?shù)厝藶橹鳌?技術(shù)要求較高。 汽車配件市場 玉林市摩托車和配件專業(yè)市場多元化的汽配專業(yè)市場是來賓市未來專業(yè)汽配市場的呼聲，這是開發(fā)來賓市汽配專業(yè)市場的一個機會，來賓市的專業(yè)汽配市場前景看好。216。2）都之都家具博覽中心地理位置并不是很理想，因為相對于小城市的消費習慣一般都是喜歡聚堆的購物行為，橋頭華鑫家具城在河東的邊角落，人流并不多。、發(fā)展家具專業(yè)市場的前景分析通過對柳州、南寧、貴港、來賓建材專業(yè)市場的實地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有6個，其中柳州2個，南寧1個，貴港2個，來賓1個?！　?）小商品價格便宜，批發(fā)量較大。2）3）飛鵝市場飛鵝路區(qū)域有約70萬平方米的商業(yè)面積正陸續(xù)推出，僅飛鵝路一帶在建四大商貿(mào)城，營業(yè)面積就達53萬平方米，其中江南新天地15萬平方米，新時代商業(yè)港11萬平方米，國際商貿(mào)城24萬平方米，以及現(xiàn)有的銀興商業(yè)城、魚峰商業(yè)城、東風商城和即將推出龍城路五星商業(yè)步行街等近20萬平方米商業(yè)面積。 豐臺燈具裝飾城 順達通綜合批發(fā)市場貨源：全國各地。從調(diào)查的資料可以看出，整個廣西的小商品主要集中在柳州與南寧，廣西的其他城市及周邊的城市也有部分客戶分別到柳州或南寧進行大批量批發(fā)，銷往廣西各縣市及貴州、云南、廣東等地。通過對柳州、南寧、貴港、賓陽建材專業(yè)市場的實地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有12個，其中柳州6個，南寧3個，貴港2個，賓陽1個。（五）總結(jié)以上的結(jié)果可以看出，來賓市的商業(yè)市場還是存在很大的機遇，同時也存在很大的風險。來賓市桂中高速公路商貿(mào)城項目是來賓市最大，甚至整個桂中地區(qū)都少見這么大規(guī)模的商業(yè)項目。例如：橋頭華鑫家具城、東成家電城等在當?shù)貙儆谑亲畲笮偷牧闶凵坛橇?，但也只是注重?jīng)營，沒有意識到管理的重要性。、來賓市酒店現(xiàn)狀調(diào)查分析集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級裝修標準。正所謂路通財通，這一點是商業(yè)項目發(fā)展之中最重要的因素。城市規(guī)模較小，人口量不多，市場承受能力不強。一個專業(yè)化、集約化、大規(guī)模的專業(yè)市場將會替代原有傳統(tǒng)零散的專業(yè)店鋪而備受市場的歡迎。城市規(guī)模較小，大型專業(yè)市場的消費承受能力有限，大規(guī)模的專業(yè)市場在租售方面有一定難度。b)因此，從來賓未來幾年內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平與速度以及消費者的消費習慣，家具專業(yè)市場的發(fā)展前景并不明顯。 2農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的形象較差、檔次較低，很容易會影響到整個專業(yè)市場的形象，同時，將會加大整個專業(yè)市場的清潔管理難度。d)e)f)這樣一幢標志性的建筑不但可以搶奪前來來賓旅游的游人或投資商的眼球，更是樹立來賓城市的新形象的象征。(二)主要功能部分定位我們對調(diào)查的五個行業(yè)進行優(yōu)劣對比分析，確定本項目經(jīng)營行業(yè)：項目的經(jīng)營行業(yè)定位是一個重大的決策，必須綜合權(quán)衡各方面的因素，不僅要考慮所經(jīng)營的行業(yè)是否能回籠資金，也要考慮到是否有利于其長期經(jīng)營。3）規(guī)模定位：根據(jù)目前現(xiàn)有的三間賓館的房間數(shù)計算共有約400間，為使?jié)M足來賓市日益增大的酒店市場和使本項目成為來賓首屈一指的酒店的需求，本項目的酒店部分規(guī)?？啥?00間酒店房間，按每間60平方米計算，建筑面積為：40060=24000平方米。各專業(yè)市場的輻射影響力定位因此，我們建議本項目的目標客戶是以柳州、南寧地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的汽配零售商、批發(fā)商為主，溫州、浙江、江蘇、貴州、云南等經(jīng)營商戶為輔。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了使柳州與南寧摩托車配件、農(nóng)機配件、小汽車配件的經(jīng)營商戶尋找一個更好發(fā)展空間。3）小商品專業(yè)批發(fā)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：為了結(jié)合來賓當?shù)嘏c周邊城鎮(zhèn)以及外地的部分消費者的需要，吸引更多的經(jīng)營商戶與目標消費群，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場的產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位應(yīng)走“中低檔”大眾化的路線。 1）建材專業(yè)市場的經(jīng)營發(fā)展定位：產(chǎn)品經(jīng)營發(fā)展定位：根據(jù)來賓當?shù)丶爸苓叧擎?zhèn)的消費市場，普遍購買力并不強，本項目的建材專業(yè)市場比較適合走大眾化的產(chǎn)品路線。酒店的定位：來賓首屈一指的精英商務(wù)酒店定位釋義：來賓首屈一指：將本酒店的建設(shè)成來賓式最高標準的酒店，成為來賓式標志性的建筑精英商務(wù)酒店：以商務(wù)型為主的酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務(wù)人士提供一個集娛樂、休閑、餐飲、辦公及商務(wù)于一體的星級酒店，滿足中、高端消費群的多種需求。因此，從本項目商戶經(jīng)營及商鋪銷售回收資金的角度考慮，本項目商鋪的產(chǎn)品類型可以以框架結(jié)構(gòu)為主，鋼架結(jié)構(gòu)為輔。 各專業(yè)市場的行業(yè)定位1）建材專業(yè)市場，經(jīng)營種類包括：以瓷磚、廚廁陶瓷（鋼）潔具、木地（墻）板、燈飾為主、建筑鋼材、油漆、五金交電、消防器材、篩網(wǎng)塑膠、電動工具、管材、水泥等為輔。建立綜合批發(fā)市場，不僅填補了來賓市批發(fā)市場的空白，更可以最大程度滿足來賓周邊各縣鎮(zhèn)消費者的需求，與柳州和南寧的批發(fā)市場形成三國鼎立之勢。第七部分：項目定位與項目總體開發(fā)策略建議3目前，來賓市只有一些零散的小商品售賣店鋪，并沒有形成很強的成行成市的態(tài)勢，更沒有專業(yè)的批發(fā)市場。 3農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場的租金不高，資金回收相對較難。 發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的機會判定1來賓市是廣西農(nóng)業(yè)十強縣之一，當?shù)厝艘话愣伎梢宰越o自足，也有不少是自產(chǎn)自銷的，對農(nóng)副產(chǎn)品的需求相對少。 發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判定隨著城市化進程的推進，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；同時，目前，來賓市還沒有出現(xiàn)一個專業(yè)的建材批發(fā)市場，只是零散的建材店鋪，遠遠不能滿足消費者的需求。每年一度的“中國——東盟博覽會”不但可以全面提升廣西的整體形象與競爭力，也將為來賓等城市帶來更多的商機，有利于城市的招商引資，加快城市的經(jīng)濟發(fā)展，有利于推進本項目的發(fā)展。因為開發(fā)商是初次涉足房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗不足，對市場的把握度不太準。本項目位于高速公路兩旁，將來賓與柳州、南寧等城市的時間距離近一步縮短；同時，本項目可以直接將專業(yè)市場的主要道路接上高速公路上，更大程度地加大了本項目的交通便利度。來賓位于柳州與南寧之間，鄰近桂林、貴港等城市，處于這些城市的黃金分割點，是一個較好的地理位置，也為來賓未來的經(jīng)濟發(fā)展形成了一個較好的經(jīng)濟區(qū)域。地處來賓中南路段，酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、健身等功能于一體，三星級裝修標準。酒店作為城市發(fā)展的配套硬件，不僅需要滿足市場的需求量，更是城市對外的形象之一。 來賓市河西來賓市河西是來賓市紅水河的另一邊，河西與河東是來賓市兩個完全不一樣的兩個區(qū)域，河西的商業(yè)氣氛遠遠比不上河東。其中，農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場是一些比較零散的小批發(fā)商的地攤式的攤位，農(nóng)產(chǎn)品的主要來源是來自于當?shù)氐目h城及來賓周邊的城市，采取的經(jīng)營方式是批發(fā)與零售結(jié)合，經(jīng)營商戶以來賓當?shù)鼐用衽c周邊縣城居民為主，主要的消費者是來賓市本地的居民與周邊縣城的居民，輻射的范圍并不廣。而且，來賓市暫時只是存在一些比較零散的機動車配件店鋪，遠遠滿足不了各類車主的需求，所以，一個集中的摩托車配件、一般工用汽車配件、手扶拖拉機配件、拖拉機配件還是一個很重要的專業(yè)市場，也還是來賓市的一個市場空白點。第五部分：來賓市商業(yè)市場調(diào)查分析2）新和平商城 五交化機電市場 飛鵝大型箱包城市場前景。、賓陽商貿(mào)城點評： 本市場貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 場內(nèi)光線良好，燈光設(shè)置較好； 通道規(guī)劃較小，－2米左右，不利于人流暢通； 管理較差，貨物亂擺放，存在消防隱患。、貴港小商品專業(yè)市場調(diào)查分析1）來賓及周邊城鎮(zhèn)小商品批發(fā)專業(yè)市場分析、小商品批發(fā)業(yè)流通模式1）廠家直銷2）總代理3）二級批發(fā)市場4）個體批發(fā)零售同時，家具的使用年限與特點，以舊換新的期限較長，市場的需求量并不會出現(xiàn)突飛猛進的態(tài)勢。商城沒有設(shè)置專業(yè)的物業(yè)管理與商業(yè)管理機構(gòu)，只是設(shè)置很簡單的管理處，同時，管理處連基本的管理職能都沒有發(fā)揮出來，只是形同虛設(shè)。優(yōu)勢分析：項目已經(jīng)營多年，已擁有了一群固定的消費群，而且，也在市民的心目中形成了一定的知名度與影響力。 1）家具批發(fā)價格較高，資金壓力較大；216。摩托車是來賓市民主要的出門工具，同時，來賓還沒有出現(xiàn)大型的汽配專業(yè)市場，只有大概20來家零散的機動車配件及修理店，這一塊還是來賓市汽配市場的空白。 小結(jié)：南寧市的汽配專業(yè)市場相對集中，而且，消費群也較有針對性。3） 目前經(jīng)營狀況良好，但隨著柳州市摩托車不準上牌的規(guī)定出臺，將會削減柳州當?shù)厥袌鲂枨蟆?貨源主要供往周邊縣城； 本市場共有12個組團； 柳州摩托車商城點評： 貨源以廣西本地農(nóng)副產(chǎn)