【正文】 菜、辣椒、西紅柿、茄子、苦瓜、蓮藕、節(jié)瓜、四季豆、南瓜、長(zhǎng)豆角、香芋、菜花、大蒜、黃瓜、絲瓜等品種。 來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)只是很原始的地?cái)偸搅闵⑴l(fā)，集中在中南路一帶，一般都是個(gè)體戶采用地?cái)偸降呐l(fā)及零售，沒有形成集約化的大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。因此，來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品走專業(yè)化、集約化的路是較好的出路，但農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場(chǎng)。216。、汽配行業(yè)流通特點(diǎn)汽車配件流通領(lǐng)域的行業(yè)特點(diǎn)：一、授權(quán)方不參與市場(chǎng)銷售，不向體系外的任何團(tuán)體和個(gè)人銷售授權(quán)商品；根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求，確定區(qū)域授權(quán)經(jīng)銷商的數(shù)量和分布；二、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的市場(chǎng)零售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，消除價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，固化區(qū)域客戶群體；統(tǒng)一二級(jí)市場(chǎng)的操作原則，利用授權(quán)經(jīng)銷商的地域優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)區(qū)域授權(quán)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)的建立和發(fā)展。 針對(duì)性較強(qiáng)；216。2） 南寧市物資機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)： 租金水平分四個(gè)檔次，一次性交五年，押金2000元，管理費(fèi)27元／鋪； 自97年交付使用，至今已形成南寧地區(qū)的成熟機(jī)電市場(chǎng)，并新增10套商鋪； 過道6－7米，總體規(guī)劃布局有序； 經(jīng)營(yíng)狀況良好，是南寧市機(jī)電產(chǎn)品的集中區(qū)域，緊鄰有另兩個(gè)小規(guī)模機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)。同時(shí)，南寧的汽配市場(chǎng)幾乎沒有空置的，機(jī)動(dòng)車的不斷增加，零配件的需求與專業(yè)的修理服務(wù)顯然要同步發(fā)展，說明了專業(yè)的汽配市場(chǎng)會(huì)越來越受廣大消費(fèi)者的關(guān)注。點(diǎn)評(píng)：玉林市摩托車和配件專業(yè)市場(chǎng)是廣西最大的摩托車市場(chǎng)，以品種全、規(guī)模大、品質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等特點(diǎn)，吸引了區(qū)內(nèi)外的100多個(gè)廠家、商家進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，匯集全國(guó)名牌廠家近1200多種款式的摩托車，完全滿足城鄉(xiāng)各階層消費(fèi)者的需求，市場(chǎng)一片樂觀。 摩托車配件市場(chǎng)貨源主要來自廣東、浙江、福建等周邊省市。 隨著南寧、柳州兩市停止摩托車上牌的規(guī)定，南寧、柳州兩市經(jīng)營(yíng)摩托車的商戶將會(huì)轉(zhuǎn)移至周邊市縣進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。來賓及周邊城鎮(zhèn)家具專業(yè)市場(chǎng)分析、家具行業(yè)流通模式流通的主要渠道：1）貿(mào)易集散銷售場(chǎng)館；2）大型家具生產(chǎn)企業(yè)的分銷網(wǎng)絡(luò)；3）家具展覽會(huì)；4）家具專賣店；5）戶型情景陳設(shè)店等。、家具批發(fā)行業(yè)特征2）貴港市中山商貿(mào)城（家私）點(diǎn)評(píng)： 整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，空置率高； 主要銷往貴港及周邊縣城； 整體形象差，鋪面陳舊。 柳州市東駿家私城點(diǎn)評(píng)： 整體經(jīng)營(yíng)良好，布局合理； 整體形象、檔次良好； 與相鄰的桂中家私城，形成為柳州市最有影響力的家私集中地。 柳州市桂中家私城點(diǎn)評(píng)： 供貨范圍廣泛； 整體形象良好，貨品上檔次。、市場(chǎng)現(xiàn)狀目前，來賓市的家具市場(chǎng)也形成了一定的規(guī)模，分別有家具一條街，大概有40間家具門面，但規(guī)模都是較小的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的所需，而且，都是賣一些中低檔的家具，并不能滿足部分中、高端消費(fèi)者的需求。地理位置較好，處于來賓的河?xùn)|與河西之間，同時(shí)可以方便城市兩岸的消費(fèi)者。整個(gè)家具城的裝飾檔次較低，里面的燈光較差。因?yàn)樗囊?guī)模與檔次，在當(dāng)?shù)剡€是具有一定的影響力，經(jīng)營(yíng)的各種類別分別包括：各類沙發(fā)、辦公桌、辦公椅、各類家具等。而且，來賓市距離柳州只有60公里的路程，并不遠(yuǎn)，中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，也不可能支撐得起一個(gè)高檔的家具城。中高檔家具貨源以廣東、福建為主，低檔家具貨源則以廣西當(dāng)?shù)貫橹?。、小商品批發(fā)行業(yè)流通特點(diǎn)1）流通現(xiàn)代化總體水平較低；2）百貨商店、個(gè)體商戶以及集貿(mào)市場(chǎng)是最主要的零售經(jīng)營(yíng)形式；3）流通組織化程度低，單體分散經(jīng)營(yíng)的流通主體所占比重較高；4）流通頻率較高。　　3）適應(yīng)能力比較強(qiáng)，如果市場(chǎng)發(fā)生變化了，小商品生產(chǎn)調(diào)整比較容易。目前，該區(qū)域已經(jīng)形成商業(yè)圈，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位既可以高檔商品為主，實(shí)施品牌化、知名化經(jīng)營(yíng)，又可以中低檔商品和服裝批零為主，同時(shí)也可以百貨、品牌商業(yè)街、綜合大賣場(chǎng)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)。預(yù)計(jì)年交易額在610億美元以上。2）3）4）5）小結(jié)：柳州市市區(qū)建成一批商貿(mào)、餐飲、服務(wù)設(shè)施，以龍城路、魚峰路為主體的中心服務(wù)區(qū)，以飛鵝路等六個(gè)特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候。、南寧專業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析包括：廣東、山東、貴州、四川、越南等。3）南寧藥材批發(fā)中心 來賓市的小商品市場(chǎng)只是處于很原始的狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)成行成市的現(xiàn)象，更沒有專業(yè)的小商品市場(chǎng)，只是部分的臨街商鋪進(jìn)行零散的售賣，只能滿足中、低消費(fèi)群體的日常所需，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足部分中、高端消費(fèi)群。一般情況下風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)是成正比的，所以，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)是同時(shí)存在的。1來賓市區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析來賓市是2002年從柳州剝離出來的一個(gè)獨(dú)立地級(jí)市，因?yàn)槭且粋€(gè)新生的城市，暫時(shí)在很多方面都還不成熟。商業(yè)因?yàn)檫@么大的體量，是否有那么多的潛在投資者和經(jīng)營(yíng)者，而且，來賓的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也不一定可以承受得了那么大的市場(chǎng)。 來賓市商業(yè)市場(chǎng)存在的問題:滿足不了消費(fèi)者的需求。家具一條街主要是以零售為主，大概有40家家具店鋪，面積一般都是40～50平方米/間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營(yíng)商戶是來賓的當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費(fèi)者是以來賓當(dāng)?shù)氐木用駷橹鳌?）柳來路柳來路是來賓市的主要干道，車流較多，路的兩邊有較多的專業(yè)商鋪，分別有約16家建筑材料商鋪，73家左右裝飾材料商鋪，28家摩托配件商鋪，18家農(nóng)機(jī)配件商鋪，6家家電鋪。3）北二路北二路是來賓市的一條主干道，兩邊都有些零散的專業(yè)商鋪、士多店、大排檔等，專業(yè)商鋪分別有五金、建材、摩配、家電等。4）河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有20多家五金、建材的商鋪。3）國(guó)際大酒店酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)。第六部分：項(xiàng)目分析1項(xiàng)目分析、項(xiàng)目的區(qū)位分析本項(xiàng)目位于來賓市未來的市政府區(qū)域，項(xiàng)目的正對(duì)面又是將要啟動(dòng)的三千戶公務(wù)員小區(qū)。政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集中到本項(xiàng)目，進(jìn)行集中經(jīng)營(yíng)，培育項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)氛圍。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的多元化，可以全面滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的多種需求。 與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，增強(qiáng)項(xiàng)目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強(qiáng)的營(yíng)銷推廣勢(shì)能。 來賓市的首個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，首占專業(yè)市場(chǎng)的先機(jī)，發(fā)展空間較大。劣勢(shì)(W)：商業(yè)氣氛太差。消費(fèi)水平不高。來賓市撤縣立市，百廢俱興，政府將會(huì)大力加強(qiáng)城市的基礎(chǔ)建設(shè)，全力提升整個(gè)城市的形象，將會(huì)給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來新的契機(jī)。因此，相對(duì)于來賓建材市場(chǎng)的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場(chǎng)的可行性是比較高的，但是要從整個(gè)市場(chǎng)的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個(gè)縣市，可以滿足消費(fèi)者的各方面需求。 來賓市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。4來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)空間并沒有充分挖掘出來，還是處于培育期，而且，在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場(chǎng)。 來賓市的主要交通工具是摩托車與拖拉機(jī)及少量的小汽車，隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級(jí)，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)的需要。針對(duì)來賓市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需要，小商品批發(fā)市場(chǎng)是很有發(fā)展前景的。 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來賓市的專業(yè)市場(chǎng)還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場(chǎng)還是處于很原始的市場(chǎng)狀況。一、項(xiàng)目定位分析（一）項(xiàng)目總體定位基于來賓市是一個(gè)新生的地級(jí)城市，暫時(shí)還未出現(xiàn)任何有標(biāo)志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對(duì)來賓市及整個(gè)桂中地區(qū)的詳細(xì)調(diào)查了解，我們初步建議將本項(xiàng)目建成集酒店、餐飲、娛樂、批發(fā)市場(chǎng)于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目?！按罱ü鹬信l(fā)集散地”：來賓位于柳州與南寧之間，廣西的批發(fā)市場(chǎng)主要集中在柳州與南寧地區(qū)，所輻射的范圍遍及周邊的各省市。為了提高來賓專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)知名度與市場(chǎng)形象，本項(xiàng)目必須要與柳州、南寧的批發(fā)市場(chǎng)提到同一平臺(tái)上，讓市場(chǎng)提起桂中的柳州、南寧專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，就會(huì)聯(lián)想到來賓本項(xiàng)目的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。作為產(chǎn)權(quán)式的商鋪，我們認(rèn)為本項(xiàng)目更應(yīng)著重考慮經(jīng)營(yíng)定位是否有利于項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。2）2）小商品批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)種類包括：勞保用品、水暖器材、化工、家電、服裝、化妝品、日用品、食品等。各部分專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排如下：檔次定位：三星—四星級(jí)，以來賓市目前最高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。附樓可按主樓的70%面積設(shè)置，則建筑面積為2400050%=12000平方米別墅按高等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，由于在來賓市場(chǎng)接受程度較為有限，因此數(shù)量可控制在20間以內(nèi)，每套別墅設(shè)定在400平方米，則建筑面積為40020=8000。各部分專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模定位通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析的數(shù)據(jù)得到，將本項(xiàng)目全部定位做為一個(gè)超大規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)并不現(xiàn)實(shí)。 小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的輻射范圍：柳州、來賓市及周邊各縣鎮(zhèn) 根據(jù)各專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者與終端消費(fèi)群的特點(diǎn)，我們將各專業(yè)市場(chǎng)的客戶定位為：建材專業(yè)市場(chǎng)的客戶定位：經(jīng)過對(duì)桂中地區(qū)的建材專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查分析得出，建材專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶一般都是廣東、溫州、浙江、福建及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)商家。小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的客戶定位：經(jīng)過對(duì)桂中地區(qū)的小商品專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查分析得出，小商品專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶一般都是廣東、溫州、福建、貴州、云南及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)商家。 以各專業(yè)市場(chǎng)的批發(fā)行業(yè)特征、流通特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)的模式與特點(diǎn)，我們初步將各專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展定位為：經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展定位：為了滿足來賓及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場(chǎng)的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展定位必須要以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主，不但可以滿足周邊城鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)銷商，也可以滿足單個(gè)的消費(fèi)者需要。同時(shí)，為了滿足來賓及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場(chǎng)的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展定位應(yīng)該是以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐南M(fèi)群體整體購買力不強(qiáng)，所以，大眾化的產(chǎn)品比較適合該市場(chǎng)的需要。各專業(yè)市場(chǎng)價(jià)格定位基于來賓的整體購買力并不強(qiáng)，而且，城市。同時(shí)，為了吸引周邊城鎮(zhèn)及外地的經(jīng)銷商前來來賓進(jìn)行批發(fā)或零售，我們建議小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)采用“批發(fā)+零售”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式經(jīng)營(yíng)，以批發(fā)為主，零售為輔，更大程度地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的多元化需要。因此，汽配專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)發(fā)展定位是以摩托車配件、農(nóng)機(jī)配件為主，少量的小汽車配件。汽配專業(yè)市場(chǎng)的客戶定位：經(jīng)過對(duì)桂中地區(qū)的汽配專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查分析得出，汽配專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶一般都是溫州、浙江、江蘇、貴州、云南及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)商家。 根據(jù)各種專業(yè)市場(chǎng)的流通特點(diǎn)、行業(yè)特征及來賓市的城市區(qū)位等因素的制約，我們建議各專業(yè)市場(chǎng)的輻射影響力為：建材專業(yè)市場(chǎng)的輻射范圍：來賓市及周邊各縣鎮(zhèn)根據(jù)以上科學(xué)性的商業(yè)規(guī)劃及我們操作商業(yè)地產(chǎn)的多年經(jīng)驗(yàn)，我們建議可將項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模界定為如下，：各部分針對(duì)的目標(biāo)客戶有所不同：而目前來賓市內(nèi)僅有三間能有一定檔次的酒店，并不能滿足需求，因此，在本項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)商務(wù)型、具有一定檔次的酒店是十分有必要的?？蚣芙Y(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，比較適合中小規(guī)模的商戶經(jīng)營(yíng)，如裝飾材料經(jīng)營(yíng)商、汽配經(jīng)營(yíng)商、小商品經(jīng)營(yíng)商；鋼架結(jié)構(gòu)產(chǎn)品可以滿足大跨度的經(jīng)營(yíng)商戶，如建材經(jīng)營(yíng)商等，但這類產(chǎn)品不利于對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)行業(yè)排除農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)，初步設(shè)定為建材、汽配和小商品批發(fā)三個(gè)行業(yè)。我們重點(diǎn)所要考慮的細(xì)分行業(yè)需要滿足以下方向：來賓市內(nèi)經(jīng)營(yíng)較為成熟的行業(yè)，作為該行業(yè)的補(bǔ)充及提升；來賓內(nèi)較為稀缺的行業(yè)，切入市場(chǎng)空白點(diǎn)；有利于投資客戶進(jìn)行投資，發(fā)展商進(jìn)行投資回收的行業(yè)。 專業(yè)市場(chǎng)1）同時(shí)，本項(xiàng)目位于高速公路旁，交通便利，有利于各類物品的流通。我們建議在本項(xiàng)目地塊高速公路的一邊建造一幢星級(jí)酒店，為前來來賓的旅游人士、投資商或其他商務(wù)人士提供一個(gè)集娛樂、休閑、餐飲、居住及商務(wù)于一體的星級(jí)酒店，滿足中、高端消費(fèi)群的多種需求。根據(jù)市場(chǎng)的迫切需、及專業(yè)市場(chǎng)的特性及開發(fā)的可行性，我們建議就只開發(fā)建材專業(yè)市場(chǎng)、小商品專業(yè)市場(chǎng)、汽配專業(yè)市場(chǎng)。2小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲?，需求量將?huì)隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會(huì)越來越高。中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平與購買力，不可能支撐得起一個(gè)高檔的大型專業(yè)家具城。項(xiàng)目區(qū)域還沒被開發(fā)，沒有形成一定的商業(yè)氣氛，市場(chǎng)有待培育，存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目可以以這個(gè)契機(jī)與政府進(jìn)行捆綁合作，讓外商在本項(xiàng)目尋找一個(gè)更好的發(fā)展平臺(tái)。大型專業(yè)市場(chǎng)可以為消費(fèi)者提供一站式的購物模式，一次滿足消費(fèi)者的多種需要，同時(shí)，大型專業(yè)市場(chǎng)也還是來賓市場(chǎng)的一片空白。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。市場(chǎng)承受力不強(qiáng)。充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標(biāo)客戶引進(jìn)來，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與建立良好的市場(chǎng)形象。位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。交通的便利，將會(huì)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者帶來更多的物流方便。隨著城市規(guī)劃的進(jìn)程，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將會(huì)得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個(gè)贏利的原始股。隨著來賓市城市建設(shè)步伐的加快，將會(huì)加快來賓市對(duì)外的交流速度，將會(huì)為來賓的酒店業(yè)，帶來充足的人流與更多的商機(jī)。 2）來賓賓館建筑面積14000平方米，共15層。 1）藍(lán)鷹大酒店位于柳來路中段，酒店擁有各種客房63間。隨著來賓城市的發(fā)展，將會(huì)吸引更多的投資人士與旅游人士前來來賓進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)與旅游，酒店客房的需求量逐漸擴(kuò)大，提高檔次。月。月，其他費(fèi)用自負(fù)，經(jīng)營(yíng)商戶一般都是以來賓當(dāng)?shù)厝藶橹?，消費(fèi)者也是以來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者為主，極少有外地人到來賓消費(fèi)。中南路的商業(yè)比較集中，而且都是以人們的日常消費(fèi)品為主，并不能從多方面滿足消費(fèi)者的需要。主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。因?yàn)閬碣e市的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展剛起步，市場(chǎng)的一切都是一種很原始的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，各個(gè)