【正文】 商；鋼架結(jié)構(gòu)產(chǎn)品可以滿足大跨度的經(jīng)營商戶，如建材經(jīng)營商等，但這類產(chǎn)品不利于對商鋪進行產(chǎn)權(quán)式銷售。因此，本項目的經(jīng)營行業(yè)排除農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)，初步設(shè)定為建材、汽配和小商品批發(fā)三個行業(yè)。同時，本項目位于高速公路旁，交通便利，有利于各類物品的流通。根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行性，我們建議就只開發(fā)建材專業(yè)市場、小商品專業(yè)市場、汽配專業(yè)市場。2小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲?，需求量將會隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。本項目可以以這個契機與政府進行捆綁合作，讓外商在本項目尋找一個更好的發(fā)展平臺。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足。充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標(biāo)客戶引進來，擴大項目的知名度與建立良好的市場形象。位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。隨著城市規(guī)劃的進程，本項目的商業(yè)價值將會得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個贏利的原始股。 2）來賓賓館建筑面積14000平方米，共15層。隨著來賓城市的發(fā)展，將會吸引更多的投資人士與旅游人士前來來賓進行商務(wù)活動與旅游，酒店客房的需求量逐漸擴大，提高檔次。月，其他費用自負(fù)，經(jīng)營商戶一般都是以來賓當(dāng)?shù)厝藶橹?，消費者也是以來賓當(dāng)?shù)氐南M者為主，極少有外地人到來賓消費。主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。但以農(nóng)業(yè)為主的城市，一般情況下，摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機都還是占有很大的比例。 貨源大部分來自其它省市（其中以廣東、福建、浙江為主），經(jīng)營商戶以福建、浙江為主，另有部分廣西當(dāng)?shù)厝诉M行經(jīng)營。柳州的各種批發(fā)市場發(fā)展都有了一定的成熟程度，廣西周邊省市和廣西其他城市都有部分來前來柳州進行批發(fā)、拿貨，從而，可以進一步加快柳州批發(fā)市場的發(fā)展。柳州家電、服裝等消費品的批零銷售大部分集中在該區(qū)域。 目前，雖然來賓市還沒出現(xiàn)家具的專業(yè)批發(fā)市場，但是家具的需求量并不是很大。點評：橋頭華鑫家具城是來賓市當(dāng)?shù)刈畲蟮募揖呱坛牵粤闶蹫橹?，主要的客戶群體只限于來賓市當(dāng)?shù)鼐用?。橋頭華鑫家具城 布局合理，燈光充足，場內(nèi)鋪面整潔有序；2） 、貴港市家具專業(yè)市場調(diào)查分析1）貴港市中山豪華家私城點評： 場內(nèi)光線不足； 供貨范圍主要是當(dāng)?shù)丶爸苓吙h城，另有部分輻射至賓陽、來賓等地； 貨源當(dāng)?shù)卣?2％，廣東、福建一帶占38％。 經(jīng)過以上的專業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出，汽配專業(yè)市場的空置率較低，經(jīng)營商戶也是以廣東、溫州、浙江、福建等為多，因此，外地的經(jīng)營商戶還是廣西地區(qū)汽配專業(yè)市場的主流。 通過對柳州、南寧、玉林、來賓建材專業(yè)市場的實地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有4個，其中柳州1個，南寧2個，玉林1個。、市場現(xiàn)狀目前，來賓市的交通工具主要是拖拉機、摩托車，只是有少量的小汽車。216。 中華摩配市場以分銷為核心的新型營銷模式將得以興起，品牌流通，聯(lián)合營銷、連鎖經(jīng)營將勢在必行，面對外來勢力形成的競爭壓力，整合將是汽配批發(fā)業(yè)流通的重要渠道。216。216。 來賓市農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場分析、來賓市優(yōu)勢農(nóng)副產(chǎn)品來賓市的農(nóng)業(yè)堅持以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，實行規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力調(diào)整優(yōu)質(zhì)區(qū)域布局和品種結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)科技含金量，以高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品開拓市場。曾被評為全國百強農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、中華人民共和國農(nóng)業(yè)部定點市場，讓顧客在市場進貨有質(zhì)量保證與充分公平的放心。216。 配套要求：倉庫、配送中心、加工場所。216。3)南寧建筑裝飾材料市場點評： 市場具有一定規(guī)模，經(jīng)營狀況良好； 過道約8米，適合配送要求； 管理較好，門面整潔。 整體形象良好。柳州市白沙市場點評： 桂中竹木市場點評：本市場主要是原竹、木材，非加工產(chǎn)品，主要供建筑施工用途；貨品成本、利潤低，需求量大等特點；市場管理較差，商鋪整體裝飾較差，略顯陳舊。、貴港市建材專業(yè)市場調(diào)查分析216。 小型獨立門店這類門店規(guī)模較小，主要是夫妻店，一般設(shè)在住宅區(qū)附近，方便家庭少量需求。這類大賣場由于規(guī)模大，硬件設(shè)施好，整個賣場不僅購物環(huán)境舒適優(yōu)美，商品展示效果好，而且消費者能夠?qū)崿F(xiàn)一站式購物；同時由于商戶多為總代理或總經(jīng)銷，商品價格也相對較低。小結(jié)：1目前，農(nóng)業(yè)還是來賓地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)與收入來源，但由于農(nóng)產(chǎn)品的商業(yè)價值不高，發(fā)展空間有限，對整個城市的經(jīng)濟發(fā)展并沒有很大的推動作用，農(nóng)業(yè)在來賓市以后的經(jīng)濟發(fā)展里所占的比例將會越來越少；2工業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)將是來賓市經(jīng)濟發(fā)展的主要增長點，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)所占的比率將會逐步擴大，商業(yè)也會隨著人們的生活水平的提高而發(fā)展，有利于城市化進程的建設(shè)。優(yōu)勢企業(yè)改革改組成效顯著，遷糖集團與廣東東糖集團成功實現(xiàn)增資擴股，一批工業(yè)技改、新建項目陸續(xù)竣工投產(chǎn)，為工業(yè)生產(chǎn)注入新活力。 興賓區(qū)建立了10萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。內(nèi)河航道下行可直達廣州、珠海、香港和澳門等地，上行可通龍州、百色等地；民用航空已開通多條國際、國內(nèi)航線，通達國內(nèi)各主要大中城市，國際航班可直達泰國、越南等東盟國家；經(jīng)過南寧的鐵路有湘桂線、南防線、南昆線，縱橫貫通的鐵路網(wǎng)可直達全國各大中城市。年集市貿(mào)易成交額達30億元以上。貴港市位于廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，處在華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南，交通十分便利。柳州鐵路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并與越南鐵路相連。桂林至北海高速公路在來賓境內(nèi)長達78公里，并有3個出入口。但由于確定與不確定因素的存在，因此，本項目的開發(fā)是機會與風(fēng)險并存，更要一切都必須從市場的承受能力出發(fā)，將投資開發(fā)風(fēng)險降到最低。從來賓市的三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，政府將主要的建設(shè)力度放在第二、三產(chǎn)業(yè)方面，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均呈增長態(tài)勢，第一產(chǎn)業(yè)反而下降了兩個百分點。 城市各類用地規(guī)劃、供應(yīng)情況216。3來賓市城市發(fā)展規(guī)劃按照城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，加快城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中心城區(qū)現(xiàn)代化和縣郊城市化的水平，推動中心城區(qū)綜合改造，加速舊城區(qū)成片成套改造。 %（%、%，%，%）；216。 支柱產(chǎn)業(yè)情況2003年僅上半年，％；工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大。216。新成立的地級來賓市轄四縣一市一區(qū)，包括忻城縣、象州縣、武宣縣、金秀瑤族自治縣和新設(shè)的興賓區(qū)(即原來賓縣),代管合山市(縣級)。本項目是鼎成公司在來賓市最大的綜合性房地產(chǎn)項目，除了要保證良好的銷售外，項目還被寄予更大的期望：即塑造桂中地區(qū)的知名房地產(chǎn)項目，在整個桂中地區(qū)范圍內(nèi)掀起專業(yè)市場的投資熱潮,樹立鼎成公司良好的市場形象與強有力的品牌。目 言 交通體系全市僅高產(chǎn)高糖良種蔗就達120多萬畝，優(yōu)質(zhì)水果面積達50多萬畝，優(yōu)質(zhì)蔬菜40多萬畝，桑蠶基地近20萬畝。 境內(nèi)已探明的儲量較大的礦藏有煤、錳、重晶石、鉛錫礦等，品種達20多種，其中，重晶石、煤、錳等7種礦藏居廣西首位，象州縣重晶石連續(xù)多年出口居廣西第一，有“重晶石國都”的美譽，金秀瑤山蘊藏著金、銅、鐵、水晶、重晶石、花崗巖等十多種礦產(chǎn)，素有“萬寶山”之稱。但在整個桂中地區(qū)中，來賓市的城市知名度還不夠高，還需市政府多加宣傳與推廣。企業(yè)經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)，%，創(chuàng)歷史最高水平。外貿(mào)進出口總額達4479萬美元，%。％。 %以上（按可比口徑）；216。從來賓市的經(jīng)濟發(fā)展前景情況分析得出，政府很有意著重發(fā)展第二、三次產(chǎn)業(yè)，均以兩位的增長速度加快來賓市的經(jīng)濟，體現(xiàn)出了來賓市經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。充分發(fā)揮城市功能，促進城市發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，：：，與上年相比。 “2004年起每年在廣西南寧舉辦中國——東盟博覽會”這一利好消息為廣西的貿(mào)易、投資、旅游帶來新的發(fā)展機遇，尤其是剛剛起步的物流業(yè)，其意義更是非同尋常。廣西整個宏觀環(huán)境對來賓市的商業(yè)發(fā)展帶來了很大的空間，不但可以進一步奠定廣西在大西南的城市地位，也可以進一步提升來賓城市的知名度。湘桂鐵路復(fù)線經(jīng)過縣城縱貫境內(nèi)6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)長達105公里，北上直通北京，南下可達欽州、防城、北海等出?？?。柳州市是中國十大鐵路樞紐之一，湘桂、黔桂、枝柳三條鐵路干線交匯于此。擁有廣西著名的煤炭、建材、藥材、食品、五金、糧食、畜禽等大型專業(yè)批發(fā)市場。高速公路由南寧可直達桂林、柳州、北海等地，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油面公路，農(nóng)村公路網(wǎng)不斷得到完善，城鄉(xiāng)公路等級明顯提高。全市種植盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)谷、蔗糖、玉米、花生、木薯、龍眼、枇杷、柿子果等農(nóng)產(chǎn)品，還將引進開發(fā)臺灣大青棗、草莓等新產(chǎn)品。企業(yè)經(jīng)濟效益明顯好轉(zhuǎn)，%，創(chuàng)歷史最高水平。興賓區(qū)內(nèi)蘊含麒麟山人遠古歷史的廟山巖遺址、雞籠山遺址和堪與桂林七星巖媲美的都鱗巖、樓梯巖及國際地質(zhì)界研究二疊紀(jì)剖面的“金釘子”蓬萊洲……都是觀光旅游的佳境。 建材大賣場一般單體面積很大，以出租攤位、自營或混合經(jīng)營方式，實行市場化經(jīng)營、商場化管理。216。但從未來發(fā)展趨勢看，專業(yè)型、集合型市場對來賓市是很有發(fā)展前景的。 隨著本市一些大型建材市場的出現(xiàn)，本市場部分商戶已有退場意向；、柳州建材專業(yè)市場調(diào)查分析216。同時，來賓市還沒有出現(xiàn)一個真正的建材批發(fā)及零售于一體的集中流通中心。216。 現(xiàn)代化新興流通渠道“生產(chǎn)者或代理商—農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)銷公司—超市—消費者”的現(xiàn)代化新興流通渠道，是今后農(nóng)副產(chǎn)品流通的主要發(fā)展方向。 以農(nóng)民個體小規(guī)模自發(fā)進入流通領(lǐng)域為主體，農(nóng)戶市場信息不靈，經(jīng)常會造成市場機會的錯失。 柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場項目名稱柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)模約8萬平方米配套設(shè)施倉庫、配送中心商鋪類型簡陋的鐵架棚經(jīng)營范圍各類水果批發(fā)輻射范圍貴州、南寧、來賓、柳州當(dāng)?shù)丶爸苓吀骺h市等貨源廣西當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶柳州當(dāng)?shù)厝丝罩寐?％開間與進深4m8m人流狀況較多經(jīng)營狀況較好點評：柳邕農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場商鋪雖然簡陋，但整個市場的經(jīng)營效果較好，批發(fā)貨量較大。這些產(chǎn)品大部分銷往省外各大中城市。這樣的形式，不但沒有為消費者提供良好的購買環(huán)境，而且，影響到顧客大量式的批發(fā)，遠遠不能滿足顧客的需求。來賓及周邊城鎮(zhèn)汽配專業(yè)市場分析、汽配批發(fā)業(yè)流通模式現(xiàn)代流通有兩種典型模式：一種是大型流通企業(yè)帶動眾多中小生產(chǎn)企業(yè)；另一種是大型生產(chǎn)企業(yè)帶動眾多分銷機構(gòu)。 批發(fā)價格較高；216。、柳州汽配專業(yè)市場調(diào)查分析1）216。216。同時，家具市場的單一性不再滿足現(xiàn)代消費者的需求了。經(jīng)營商戶以廣東、福建、浙江為主，部分經(jīng)營商戶為當(dāng)?shù)厣碳摇！　?）小商品的體量較小，較易流通。 興港副食城點評： 本市場貨物主要是供往本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的零售小店； 場內(nèi)光線不足，通道較窄，－2米。產(chǎn)業(yè)聚集。 從柳州各類批發(fā)市場的規(guī)模與經(jīng)營情況來看，可以看出柳州在桂中的城市地位是很重要的，而且，柳州原先是廣西的第一大城市，從而，確定了柳州在桂中的城市地位是很具影響力的。輻射范圍：南寧本地或南寧周邊城市，包括：南寧、柳州、來賓、北海、貴州等地的零售商及批發(fā)商，所輻射的區(qū)域都是以南寧當(dāng)?shù)氐氖袌鰹橹鳎獾貫檩o。、市場現(xiàn)狀由于來賓市到目前為止，還沒有一個真正的批發(fā)市場，無論在建材、農(nóng)產(chǎn)品、小商品、服裝、家電、鋼材等這一塊都還是一個空白，這也是本項目的機會所在。目前，來賓市的主要交通工具是摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機、拖拉機等，少量的小汽車，而且，在未來的十年之內(nèi)，相信來賓市的機動車市場不會有很大的變化，或許就是增加多一些小汽車。、來賓區(qū)域商業(yè)調(diào)查分析1）中南路中南路是來賓的主要商業(yè)街道，商業(yè)氣氛較濃，有較多的人流量。平均的租金是30～40元/平方米 目前，來賓市上檔次的酒店主要有三家，分別為藍鷹大酒店、來賓賓館、國際大酒店，另外有數(shù)量不多的小型旅館。隨著來賓市經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和城市化進程的不斷深入，來賓中心城區(qū)的行政區(qū)域逐漸發(fā)生變化，城區(qū)范圍進一步擴大。、項目發(fā)展專業(yè)市場的SWOT分析優(yōu)勢（S）：規(guī)模較大，有利于專業(yè)市場的專業(yè)化、集約化管理。來賓市是以農(nóng)業(yè)為主，普遍消費力不強，對本項目的租售及以后的經(jīng)營有一定的壓力。目前，政府正加大力度到外地招商引資，意圖加快來賓市的經(jīng)濟發(fā)展，重新朔造一個新城市。、項目發(fā)展專業(yè)市場的機會判定a) 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定c) 發(fā)展汽配專業(yè)市場的機會判定 發(fā)展小商品批發(fā)市場的機會判定1來賓市現(xiàn)有的小商品市場并不多，而且，普遍檔次較低。 結(jié)論 目前，來賓市零散的、小規(guī)模的專業(yè)店鋪已遠遠不能滿足市場的需要了，逐漸被專業(yè)化、集約化、規(guī)?；膶I(yè)市場所代替，集批發(fā)、零售及配套服務(wù)于一體的、具有一定規(guī)模的專業(yè)市場將是市場發(fā)展的必然。目前，來賓市的各類批發(fā)市場還是一片空白。從上表的分析判斷，由于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)的經(jīng)營特點限制使這兩個行業(yè)并不利于項目吸引投資者，不利于產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售。產(chǎn)品定位考慮三種行業(yè)的經(jīng)營特性、對場地要求的特點，本項目專業(yè)市場可建設(shè)框架結(jié)構(gòu)和鋼架結(jié)構(gòu)兩種產(chǎn)品形態(tài)。星級酒店定位由于目前來賓市成為地級市只有兩年的時間，百業(yè)待興，各方面的人事均前來來賓市進行經(jīng)商、辦公，對商務(wù)酒店的需求極其旺盛。合計三部分的建筑面積，酒店部分的總建筑面積規(guī)模在24000+12000+8000=44000平方米。各專業(yè)市場的客戶定位因此，我們建議本項目的客戶主要是以桂中地區(qū)、來賓城區(qū)及周邊各縣鎮(zhèn)的小商品批發(fā)商、零售商為主，以廣東、溫州、福建、貴州、云南等地的經(jīng)營商戶為補充。不但滿足了周邊城鎮(zhèn)的個體經(jīng)銷商，也可以滿足單個的目標(biāo)客戶的需要