某商貿(mào)城招商策劃報(bào)告書-資料下載頁(yè)
2025-08-01 22:18本頁(yè)面
【正文】 第三部分 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)及營(yíng)運(yùn)模式一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)蘇州市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況，我們將：食品（大超市沒有的保健品、滋補(bǔ)品、平價(jià)藥房、休閑食品、茶葉、煙酒、土特產(chǎn)）、小百貨（小家電、器皿、飯店及酒店用品）、潮流百貨（鐘表、眼鏡、手表、手機(jī)、照相機(jī)）、服裝紡織（男女服飾、鞋、箱包）、時(shí)尚女性（品牌折扣化妝品、日化用品、護(hù)理品、飾品）、時(shí)尚家居（裝飾品、工藝品、宗教禮佛用品）、兒童用品（孕婦、童裝、玩具）、休閑類旅游餐飲配套等9大業(yè)態(tài)等列為大江南商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)范圍。（文體用品、節(jié)慶用品、床上用品、旅游紀(jì)念用品超市）二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃還需進(jìn)一步征求商戶意見，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。方案A——升級(jí)版本小商品市場(chǎng)負(fù)一層功能劃分：（可否考慮負(fù)一層與一層的功能調(diào)換）小百貨、針織品、服飾、飾品、文具、雨具、日用五金、床上用品、廚房用品、裝飾畫、干花、器皿、家居品、喜慶用品、音像制品、一次性消耗品。一層功能劃分：茶葉、煙酒、休閑食品、土特產(chǎn)/保健品、滋補(bǔ)品、平價(jià)藥房/化妝品、珠寶、照相器材、眼睛、手機(jī)、工藝品、藝術(shù)品、宗教用品、小家電二層功能劃分：女裝、內(nèi)衣、潮流女裝、童裝、孕嬰用品、玩具、親子天地、肯得基或麥當(dāng)勞快餐三層功能劃分：男裝、運(yùn)動(dòng)裝、鞋、箱包、美甲美容瘦身、網(wǎng)吧、游藝、咖啡館四層：假日酒店、KTV、迪廳、主題酒吧、足浴或美食廣場(chǎng)、商務(wù)中心配套：銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、工商稅務(wù)、質(zhì)量監(jiān)督、消協(xié)、公安、醫(yī)務(wù)方案B——大型一站式休閑購(gòu)物中心 負(fù)一層功能劃分前場(chǎng)——特色專營(yíng)店（首選麥當(dāng)勞（德克士、永和）、屈臣氏等品牌店進(jìn)駐，否則進(jìn)行黃金珠寶、化妝品等品類的招商）后場(chǎng)—— 大型餐飲美食廣場(chǎng)一層功能劃分：（都市流行館）（主經(jīng)營(yíng)男女品牌服飾）時(shí)尚女裝區(qū) 如：時(shí)尚裝 淑女裝 青春裝 休閑裝等；紳士男裝區(qū) 如：正裝、休閑、褲區(qū)、夾克、襯衫、內(nèi)衣等；運(yùn)動(dòng)休閑區(qū) 如：運(yùn)動(dòng)裝、休閑裝、皮裝、帽子、飾品、服裝裁剪設(shè)計(jì)等；伊人風(fēng)采區(qū) 如：珠寶 首飾 化妝品 女子飾品、女子生活館等；二層功能劃分：（精品人生館）個(gè)性時(shí)尚區(qū) 如：男女鞋 皮具箱包 鐘表 工藝品、眼鏡、禮品等；精品針織區(qū) 如：內(nèi)衣、針織、毛織、羊毛衫、布料、美容化妝等；（部分兒童用品據(jù)招商情況可考慮布局在三樓）三層功能劃分：（時(shí)尚生活館）經(jīng)營(yíng)品類如：大小家電；數(shù)碼通訊；兒童娛樂；健身器材；特色美食；家居飾品；床上用品；裝飾布藝；圖書音像；辦公用品；咖啡廳等。四層功能劃分：（時(shí)尚生活館）假日酒店、KTV、迪廳、主題酒吧、SPA、足浴上述分層僅是初步設(shè)想，具體需據(jù)主力店招商與散戶登記結(jié)果重新調(diào)整。三、營(yíng)運(yùn)模式經(jīng)營(yíng)管理模式續(xù)期租賃權(quán)（承租權(quán)）續(xù)期優(yōu)先權(quán)、直接租賃租金方式分銷售一個(gè)區(qū)，招商一個(gè)區(qū)、銷售自營(yíng)區(qū)、銷售委托區(qū)。銷售區(qū)分為自營(yíng)區(qū)和投資區(qū)。開業(yè)，經(jīng)營(yíng)保證金。自營(yíng)的（統(tǒng)一開業(yè)，保證金、免租期取消）不自營(yíng)（委托經(jīng)營(yíng)，設(shè)置數(shù)量限制附5年買回選擇權(quán)）是不是沈總能否接受包租的建議；續(xù)期租賃權(quán)5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓，5年后可以轉(zhuǎn)讓；另外，可設(shè)市場(chǎng)一次性買回二年經(jīng)營(yíng)權(quán)，以刺激業(yè)主購(gòu)買。第四部分 市場(chǎng)招商總策略一、租金策略一）、租金厘定考慮因素周邊物業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一；交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。昭示性：即項(xiàng)目的臨街面，是否易于尋找、識(shí)別。配套：市場(chǎng)配套能否滿足商戶功能需求（如倉(cāng)庫(kù)、展示中心等）。商鋪形式及面積：對(duì)商家而言是商鋪是否合用，有無浪費(fèi)、無效面積。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購(gòu)物是否感覺舒適。停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。經(jīng)營(yíng)管理：經(jīng)營(yíng)管理公司是否專業(yè)，能否使市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙?，是否有開發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。 二）、項(xiàng)目周邊商業(yè)及租金狀況按使用面積計(jì)算，折合建筑面積租金打六折桐涇路沿街底商:30 ㎡/月——70元/㎡/月市區(qū)專業(yè)市場(chǎng)租金： 1F 70—120元/㎡/月2F 40—60元/㎡/月 三）、本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在綜合本項(xiàng)目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪情況和商鋪銷售時(shí)的價(jià)格等因素后，我們建議大江南商貿(mào)城租金為：商鋪形式建筑面積（㎡）使用面積標(biāo)準(zhǔn)租金（元/㎡）三層樓商鋪1830二樓、負(fù)一樓商鋪3050一樓商鋪4270管理費(fèi)5元/ M2/月（具體以租金表為準(zhǔn)）售權(quán)模式售價(jià) 一層 5000元/㎡+50%租金優(yōu)惠售權(quán)模式售價(jià) 二層 4000元/㎡+50%租金優(yōu)惠售權(quán)模式售價(jià) 三層 3000元/㎡+50%租金優(yōu)惠 上述租金與售價(jià)尚有待進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)梳理后確定29 /
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