【導(dǎo)讀】東出口處的“洛陽經(jīng)濟(jì)園”項(xiàng)目為之全程營銷策劃。能達(dá)到項(xiàng)目的成功！以及對洛陽整體的商業(yè)投資環(huán)境進(jìn)行了全面的了解。的市場經(jīng)營定位。但對于一個(gè)如此巨大的商業(yè)項(xiàng)目來說，牽涉到政府相關(guān)法規(guī)、國商品房的銷售增長速度。經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)。隨著“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，房成為首選，從而提升了居民的購房能力。國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施給市場發(fā)展帶來契機(jī)。市場房源品種增多，品質(zhì)改善，價(jià)格適宜。上半年洛陽樓市熱點(diǎn)不斷，精彩紛呈。況，自春節(jié)以來大體呈逐月遞增態(tài)勢。1月至3月，銷售商。市購買力的旺盛，說明洛陽樓市仍然有潛力可挖。那種所謂洛陽年住。洛陽餐飲的領(lǐng)頭軍?？诘脑龆?，人們的投資意識已逐漸濃厚。引發(fā)的熱銷仍舊得到市場追捧。豪宅還是公寓、寫字樓之間大量相互克隆，同質(zhì)化現(xiàn)象更趨嚴(yán)重。今年預(yù)計(jì)開工量在30萬平方米左右。資客還是有較大吸引力的。潮當(dāng)中，更好的帶動南昌路乃至整個(gè)澗西區(qū)的經(jīng)濟(jì)。對地產(chǎn)商鋪的投資比率也占到32%。

　　

【正文】 4 元 150 25 80 道 北 陶瓷市場 15 元 7 元 11 元 300 80 190 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 建材是洛陽目前發(fā)展相對成熟的一個(gè)行業(yè)，但整體市場經(jīng)營狀況發(fā)展呈現(xiàn)不均衡的態(tài)勢，可謂幾家歡樂幾家愁，經(jīng)營時(shí)間長、位置好的市場大多經(jīng)營狀況相對較好，一些新開不久的市場和缺少人氣的市場則慘淡經(jīng)營。 就目前洛陽整體的建材行業(yè)來說，消費(fèi)主要來自于市內(nèi)的零售，批發(fā)量幾乎微乎其微，主要覆蓋洛陽下屬縣市，但整體需求量較小。 同時(shí)，鄭州東建材對整個(gè)洛陽建材批發(fā)產(chǎn)業(yè)也 有較大的影響，因?yàn)榇蠖鄶?shù)地市的商戶都直接到鄭州進(jìn)貨，很少有到洛陽的，在很大程度限制了洛陽建材批發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （二） 鋪位需求 建材市場一般對店鋪的需求相對較小，因其以零售為主，商戶大多要求將營業(yè)、辦公、居住在一起，一般的單間面積在 35 平米左右，上下三層，一樓做營業(yè)房，二樓做辦公或倉儲，三樓作為起居。 建材市場過道寬度一般在 10 米左右，方便于兩輛 5 米寬度的車并排通過，便利于進(jìn)出貨物。 第三章 競爭市場研判 【提 示】 本章節(jié)主要針對洛陽目前在售的一些商業(yè)進(jìn)行比較分析，綜合得出目前洛陽商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目 后期的銷售推廣提供參考性的意見。 一、中原物流中心 地理位置 經(jīng)營模式 店 鋪 主力面積 售價(jià) 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 洛陽西出口，中州西路 批發(fā)為主 24 平米，上 下 兩層 待定 無 主過道15 米、次過道 9米 大棚經(jīng)營 分 析： 該項(xiàng)目 地處洛陽西出口中州路北邊， 規(guī)劃占地 316 公頃，一期現(xiàn)已建成綜合商業(yè)園區(qū)，專業(yè)商業(yè)園區(qū)，規(guī)劃為中原地區(qū)最大的鞋業(yè)市場，同時(shí)還包括大型商務(wù)活動會展中心，共 3000 多個(gè)鋪位， 目前正在準(zhǔn)備二期工程，包括大型物流中心，倉庫。 目前經(jīng)營狀況差，商戶入駐率還不到 30%，而且大部分商戶都未開門營業(yè)，只有一些零星的沿街門面商鋪開門營業(yè)，營業(yè)的商戶大多為知名鞋類品牌，依靠老客戶勉強(qiáng)維持。 該市場之所以出現(xiàn)經(jīng)營沒有做起來，一方面是因?yàn)槭袌龆ㄎ徊粶?zhǔn)，單純的依靠鞋業(yè)來支撐整個(gè)市場，且不允許其他專業(yè)市場進(jìn)駐；而了另一方面是缺少市場炒作，未能在較短的時(shí)間迅速啟動，只是單純的依靠免租金來吸引商戶進(jìn)駐。 二、洛陽皮世界商貿(mào)城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價(jià) 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 王城大道 零售 25 平米 4000 元 —11000 元 / m2 無 主過道 8米 扶梯2 部 分 析： 該項(xiàng)目位于王城大道與健康西路交匯處，占地 13000 平方米，總建筑面積 28800 平方米，一共 4 層，單價(jià)從 4000 元 — 11000 元，主要經(jīng)營皮鞋、箱包、皮衣。 該項(xiàng)目實(shí)行 5 年包租，年投資回報(bào) 10%，目前銷售情況較為良好，一樓店鋪基本所剩無幾，所剩店鋪主要集中在高樓層，購鋪客戶以投資客為主。 因該開發(fā)商為做皮具起家，因此，在招商上，具有先天獨(dú)厚的優(yōu)勢，僅靠開發(fā)商自身，便可從淅江海寧吸納商戶，使之市場的繁榮發(fā)展。 該項(xiàng)目是在老鞋業(yè)市場的原址上興建，本身具有一定的商業(yè)氛圍，為該項(xiàng)目的銷售創(chuàng) 造了較為有利的條件，同時(shí)隨著該項(xiàng)目開發(fā)商對附近幾個(gè)專業(yè)市場和百貨商場的整體規(guī)劃，將會在此形成一個(gè)較為集中的商業(yè)圈，為該項(xiàng)目的店鋪創(chuàng)造了一定的升值空間。 三、洛陽百年家居建材城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價(jià) 過道寬度 硬件 啟明南路與九都路口 出售 租賃 100 平米，上下三層 25002800 元/平米 主過道 9米、次過道 8 米 一、二層為瓷磚，三層為粘石，衛(wèi)生間 2層一個(gè) 分 析： 百年家居是香江集團(tuán)繼鄭州“鄭東家居建材城“之后的又一商業(yè)投資，位于洛陽九都路與啟明南路交叉口，占地 200 多畝 ，目前已經(jīng)交房，并引進(jìn)了國內(nèi)最大的家居品牌代理商與經(jīng)營商金海馬集團(tuán)，店鋪為三層聯(lián)體出售，一層展示，二層辦公，三層倉庫。 該項(xiàng)目在開盤第一個(gè)月用 500 萬的廣告費(fèi)在洛陽市進(jìn)行地毯式的轟炸，在洛陽市場形成了較大轟動，當(dāng)時(shí)店鋪基本銷售一空，但截至目前出現(xiàn)了大量的退房現(xiàn)象。 客戶對該項(xiàng)目的地理位置和建材批發(fā)市場的發(fā)展前景并不看好，因此出現(xiàn)了大量的退房現(xiàn)象。 四、中原康城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價(jià) 過道寬度 硬件 王城大道與牡丹大道交匯處 藥類批發(fā)為主 25— 40平米 3800 元 —9600/平方 主過道18 米 次過道8 米 每層 4 部自動扶梯，6 個(gè)公共衛(wèi)生間 分 析 本案位于洛南新區(qū)，緊鄰洛陽市市政府，總占地面積 300 畝，建筑面積 40 萬平方米，由同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，總投入 12 個(gè)億，并配有 40000 平米國際會展中心、一棟 22 層 18000 平方米的現(xiàn)代化寫字樓、四星級酒店、商業(yè)步行街，后期還有總建筑面積 15 萬平方的住宅項(xiàng)目，目標(biāo)打造中國最大的現(xiàn)代化醫(yī)藥商業(yè)之都。 其一期為一棟四層醫(yī)藥展示交易中心，每層建筑面積 15000 平米，共 6 萬平方米，一樓為醫(yī)藥超市，二、三樓以中藥材為主，四樓為醫(yī)療器械及健身器械 ，到 20xx 年 1 月正式交付使用。 該項(xiàng)目一樓店鋪只出售 20%，其余為開發(fā)商自己經(jīng)營，可售店鋪（不包括臨街商鋪）實(shí)施包租 3 年，按年 7%投資回報(bào)計(jì)算，目前該項(xiàng)目銷售情況一般。 五、新都匯購物公園 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價(jià) 過道寬度 硬件 解放路與中州中路交匯處 零售類商業(yè) 26 — 94平方 10000 —19000 元 /平方 8米左右 自動扶梯、消防噴淋 分 析 新都匯購物公園總占地面積 畝，投資額為 億元，總建筑面積達(dá) 萬平方米，地塊呈三角鋸齒形，臨街商業(yè)面積很大，得房率為 63%。特聘香港美亞國際設(shè)計(jì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，步行街道貫穿南北，左右兩旁為三層商鋪，步行街北面布置室內(nèi)商場，商場頂層設(shè)綠化平臺，另有一棟 22 層高的商務(wù)公寓。 步行街區(qū)及室內(nèi)商場一、二層，主要云集國際服飾、皮鞋、珠寶、百貨、化妝品、音響等品牌名店；三層設(shè)有港澳 CEPA 商品城，匯聚香港潮流精品：地下一層為面積逾萬平方米的大型國際品牌超市。三層及四層主要集中娛樂、餐飲及休閑功能。 該項(xiàng)目所處的百貨樓商圈是洛陽傳統(tǒng)的較具規(guī)模、較成熟、人流量最大的商圈。因此項(xiàng)目目前銷售狀況不錯(cuò)，已售店鋪在 40%左右。 本章總結(jié)： 市場 環(huán)境 各大商業(yè)項(xiàng)目除中原物流中心為純招商項(xiàng)目外，其余均為產(chǎn)權(quán)銷售項(xiàng)目，狀況都尚可，在一定程度上反映了洛陽市民對商業(yè)投資的接受程度，擁有較為兩良好的商業(yè)投資環(huán)境。 包租主導(dǎo)市場 目前大多商業(yè)項(xiàng)目采用包租的方式，年投資回報(bào)率在 7%— 10%左右，投資回報(bào)率的高低也對項(xiàng)目銷售情況存在相當(dāng)大的影響，而售后包租的銷售模式也有利于開發(fā)商做統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理。 地段決定物業(yè)價(jià)值 地段較好、以零售為主的商業(yè)物業(yè)的銷售狀況明顯好于位置較偏的專業(yè)市場，這主要反映了洛陽商業(yè)的消費(fèi)主要來自市內(nèi)，大型專業(yè)市場發(fā)展空間較為有限。 第四章 項(xiàng)目市場定位分析 【提 示】 本項(xiàng)目占地面積達(dá)到 1500 畝，其體量之大，非一般的商業(yè)項(xiàng)目可比。因此在整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營定位，不可能只按照一種經(jīng)營業(yè)態(tài)來定位，也不可能只是一種經(jīng)營模式，其必然是一個(gè)綜合商業(yè)體，并分期進(jìn)行開發(fā)。 洛陽關(guān)林市場作為中國西部最早的大型批發(fā)市場，早期具有非常大的輻射能力，洛陽作為批發(fā)市場在全國也具有很大的知名度，但因各種原因現(xiàn)洛陽關(guān)林市場因?yàn)楦鞣N原因正在失去這個(gè)地位。本項(xiàng)目可根據(jù)洛陽批發(fā)市場的“知名”優(yōu)勢來升級關(guān)林市場，但又不能類同于關(guān)林市場。 一、本項(xiàng)目市場定位 從本項(xiàng)目 所處的地理位置、權(quán)屬關(guān)系、交通條件、商業(yè)基礎(chǔ)和自身所具備的規(guī)模來看，由于缺少必要的人氣和交通條件，住宅項(xiàng)目、零售類產(chǎn)業(yè)基本上沒有可操作性。 關(guān)林市場的萎縮給本項(xiàng)目提供了升級洛陽專業(yè)批發(fā)市場的商業(yè)機(jī)會，但本項(xiàng)目不能簡單的復(fù)制升級。應(yīng)該在業(yè)種業(yè)態(tài)上，與關(guān)林市場區(qū)別，在主業(yè)上與關(guān)林市場區(qū)別，做到自己的特色 。 因此，本項(xiàng)目整體市場定位： 以批發(fā)為主的專業(yè)市場和物流結(jié)合的現(xiàn)代化園區(qū) 加以商務(wù)服務(wù)、公寓、別墅、商務(wù)辦公、休閑娛樂為一體的綜合商業(yè)區(qū) 一期項(xiàng)目定位： 立足于洛陽，輻射中國中西部地區(qū)的輕紡產(chǎn)品專業(yè)市場 市 場主要以輕紡產(chǎn)品的批發(fā)，形成市場主營區(qū) （鋼材市場同步開發(fā)，但不公開發(fā)售，只向目標(biāo)市場客戶直銷） 二、本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 本案基地面積較大，達(dá) 1500 畝，適合于做綜合類的大型物流批發(fā)市場。 ? 交通方便，連霍高速和太奧高速近在咫尺，緊鄰連霍高速公路洛陽東出口處，便于大型的物流車輛進(jìn)出，有利于市場發(fā)展。 ? 政府將對面規(guī)劃汽車總站，公交車站，可建立進(jìn)入市區(qū)通道和周遍地區(qū)的輻射以及人氣的提升。 ? 本案將以物流帶動市場，以市場促進(jìn)物流的先進(jìn)模式改變舊市場的單一模式。 ? 地塊平整，沒有死角，易于整體規(guī)劃布局 劣勢分析 ： ? 以租賃的形式拿地，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)。 ? 地塊處于城市郊區(qū)，周邊幾乎沒有任何生活和商業(yè)配套，人氣為零，沒有絲毫的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的成功需要我們孤軍奮戰(zhàn)。 ? 地處洛陽東部，與城市開發(fā)方向洛南相背，不是城市發(fā)展方向。 ? 關(guān)林的經(jīng)營周期已將近 20 年，現(xiàn)有商戶雖然經(jīng)營不是很好，但商戶對整個(gè)市場有一定感情的依賴性。 ? 門口道路只能上高速，周邊縣市進(jìn)貨必須經(jīng)過市區(qū)，會對發(fā)送到洛陽轄區(qū)內(nèi)縣市的大宗物品進(jìn)出造成很大阻力。 現(xiàn)階段沒有公交車路線，將會失去洛陽市區(qū)內(nèi)的零售客戶，喪失大量人氣 。 機(jī)會點(diǎn)分析 ： ? 洛陽是整個(gè) 河南歷史上最大的綜合類批發(fā)基地，有一定的固定客源和市場影響力，可輻射整個(gè)豫西和山西和陜西的部分地區(qū)。 ? 洛陽最大的批發(fā)市場關(guān)林市場因?yàn)楦鞣N原因正在失去其以前的地位，關(guān)林市場的萎縮將為本案提供良好的機(jī)會。 ? 洛陽市區(qū)內(nèi)各種專業(yè)市場的不規(guī)范，以及市區(qū)不能進(jìn)出大貨車而市場面臨拆遷。 ? 政府提供最優(yōu)惠的政策。 ? 本案現(xiàn)有情況便于整個(gè)市場的統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃，可規(guī)避關(guān)林市場存在的現(xiàn)有問題。 威脅點(diǎn)分析 ： ? 沒有產(chǎn)權(quán)，只有經(jīng)營權(quán)，投資者和經(jīng)營者心理上會有抗性。 ? 關(guān)林市場在整個(gè)豫西乃至中國西部都具有一定的影響力，在現(xiàn)有商戶和洛陽人的 心目中更是根深蒂固。本案與關(guān)林市場的正面競爭存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 中原物流城（中國國際鞋業(yè)批發(fā)市場）的操作失敗對整個(gè)市場造成了非常大的負(fù)面影響，是投資者和經(jīng)營者對新建市場喪失信心，對本案的推廣和銷售造成很大的阻力。 ? 本案的位置和整個(gè)城市的發(fā)展方向背道而馳。 小結(jié)： 根據(jù)對本案的 SWOT 分析后可以得出： 本案以 1500 畝超大規(guī)模入市，以緊鄰連霍高速公路的出口處的交通優(yōu)勢，同時(shí)借助于洛陽在整個(gè)豫西地區(qū)的輻射力和影響力，發(fā)展物流與大型專業(yè)市場，具有一定的可操作性。 現(xiàn)有的專業(yè)市場已經(jīng)逐漸老化，同時(shí)也有許多市場面臨拆遷，大量的商戶急于尋找新的經(jīng)營場所，而本案作為一個(gè)新起的專業(yè)市場，必然在運(yùn)作模式和管理上帶給商戶一個(gè)新的期望值，將吸引更多的商戶進(jìn)駐。 本案離市中心比較遠(yuǎn)，零售業(yè)發(fā)展將受到一定影響，借助高速優(yōu)勢可以先發(fā)展批發(fā)業(yè)預(yù)熱整個(gè)市場， 而隨著政府在本案附近規(guī)劃的公交總站建成，可進(jìn)一步發(fā)展零售市場增加人氣，為商戶帶來更多利潤空間。 關(guān)林市場仍然是目前洛陽最具影響力的市場，商戶對其存在一定的依賴性，對新市場的抗性較大，而中原物流城的操作失敗，也將對本案的發(fā)展帶來一定的不利影響。 本案所出的地理位置與洛陽向南發(fā)展的城市規(guī)劃存 在一定偏差，而作為專業(yè)市場商戶大多看好處于西邊的地理位置，因?yàn)槁尻栞椛涞闹饕窃ノ鞯貐^(qū)，對于本案位于洛陽最東邊的位置并不看好。 同時(shí)本項(xiàng)目以出售經(jīng)營權(quán)入市，一方面可以降低投資客的進(jìn)駐門檻，而另一方面也會使投資客擔(dān)心店鋪的權(quán)屬問題。 結(jié)合以上的情況可以看出，本項(xiàng)目的機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)是共存的。洛陽作為中國中西部地區(qū)曾經(jīng)的最大批發(fā)市場具有一定的輻射力和影響力，現(xiàn)在的沒落給本項(xiàng)目提供了一個(gè)復(fù)興洛陽商業(yè)的機(jī)會，并且本項(xiàng)目的基地情況和區(qū)域位置適合于建立這樣的大型專業(yè)批發(fā)市場 。 三、市場切入點(diǎn)分析 ? 建材行業(yè) 經(jīng)營現(xiàn)狀： 主 要以零售為主，同時(shí)有兩個(gè)市場改造擴(kuò)大經(jīng)營，一個(gè)新市場招商，現(xiàn)有商戶經(jīng)營慘淡。 市場阻力：