【正文】 xx 年兩區(qū)共銷售 7193 套商品房，建筑面積 ，占到全市總銷量的 87%。 廣告策劃手段單一 過分依賴于報(bào)紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對(duì)于報(bào)紙廣告而言則顯得過于簡(jiǎn)單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出，且過分虛假，沒有真正的了解購房者的需求，較之鄭州的電視廣告還是相差很遠(yuǎn)；廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。 多層住宅由均價(jià) 1306元 /m2下降到 1150元 / m2，跌幅 12%，高層由均價(jià) 20xx元 / m2下降到 1897元 / m2，跌幅 6%； 商鋪由均價(jià) 4153元 / m2 上漲到 5902元 / m2，漲幅 %。另外國家公務(wù)員薪資水平不斷上升，企業(yè)住房分配貨幣化的貫徹展開以及銀行將加大個(gè)人購房消費(fèi)貸款的投放力度、相關(guān)配套行業(yè)也將為購房者提供更優(yōu)惠的條件等，都為市場(chǎng)提供了有力的需求支持。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的計(jì)劃審批制度的執(zhí)行，政府對(duì)洛南新區(qū)開發(fā)的引導(dǎo)力度進(jìn)一步加大，老城區(qū)的開發(fā)規(guī)模將受到嚴(yán)格的限制，宏觀調(diào)控直接引導(dǎo)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。政府強(qiáng)力推介洛南新區(qū)，也將會(huì)使洛南新區(qū)更具魅力，將會(huì)帶動(dòng)洛南新區(qū)的市場(chǎng)。 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)注意主動(dòng)調(diào)整商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)，降低中高檔住宅的開發(fā)，增加針對(duì)中低收入階層房屋供應(yīng)比例，房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整趨向合理。 其六：房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入。新實(shí)施的《洛陽市房屋共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》將物業(yè)維修基金由按總價(jià)計(jì)收改為按建筑面積計(jì)收，也將促使戶型做小的趨勢(shì)。 三、本章小結(jié) 洛陽市居住類物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位依然具有上升的空間。 客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 第二章 目標(biāo)市場(chǎng)研判 【提 示】 本部分內(nèi)容為本項(xiàng)目運(yùn)作之依據(jù)，由我司 10 余人歷時(shí)半個(gè)月時(shí)間市場(chǎng)調(diào)查而成，就各個(gè)市場(chǎng)中的經(jīng)營定位、租金、主力面積、平面規(guī)劃以及今后的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面的了解，并結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，為本項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位、以及后期的營銷策劃、市場(chǎng)推廣以及戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的制定上提供有力的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 大多商戶對(duì)本項(xiàng)目的交通不是很看好，且認(rèn)為市場(chǎng)較為飽和， 市場(chǎng)需求在逐漸的縮小，對(duì)未來的經(jīng)營前景不是很看好。 商戶交納 5000元押金即可進(jìn)場(chǎng)裝修， 9月 1日前開始營業(yè)，不滿意的全部退回，現(xiàn)商戶入駐率達(dá)到 70%左右。 樓層分布為：一樓經(jīng)營服裝；二樓經(jīng)營嬰幼兒、內(nèi)衣；三樓經(jīng)營針織，床上用品。規(guī)劃比較統(tǒng)一，有統(tǒng)一的工裝，有收銀臺(tái)，單層面積 2500 平米左右。 （六） 林五金商貿(mào)城 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 40 平米， 7 元 —10 元 /月 /㎡ 3600 元 /年 主過道 15米、次過道11 米 輕質(zhì)隔墻、石膏板吊頂、地板磚、卷簾門 小 結(jié)： 該市場(chǎng)緊臨洛龍大道路，市場(chǎng)內(nèi)兩條主過道，五條次過道。 對(duì)于新市場(chǎng)的開發(fā)，多數(shù)商戶只是持一種觀望的態(tài)度，沒有一 開始就進(jìn)駐市場(chǎng)的意思，因?yàn)樗麄兲珦?dān)心新市場(chǎng)做不起來，如果擁有便利的交通，統(tǒng)一的管理，倉庫等完善的配套設(shè)施，有一部分人是愿意考慮的，目前關(guān)林的商戶對(duì)這里比較滿意的地方就是這里的租金很低，而且剛進(jìn)駐商戶免一年的租金。早幾年業(yè)務(wù)輻射全國，但是目前只能輻射到河南的西部及周遍。市場(chǎng)目前經(jīng)營一般，所以相對(duì)來說租金也較低。使很多商戶產(chǎn)生了較大的消極心態(tài)，對(duì)市場(chǎng)前景不樂觀。商戶對(duì)本項(xiàng)目的建議有： 市場(chǎng)要形成一個(gè)濃厚的商業(yè)氛圍，在較短的時(shí)間能夠迅速打響品牌； 管理規(guī)范，對(duì)本地人和外地商戶不能區(qū)別對(duì)待； 地理位置不太看好，因?yàn)槁尻柕膶I(yè)市場(chǎng)主要輻射河南的西部區(qū)域； 要加強(qiáng)市場(chǎng)的物流狀況，而且倉庫很重要，要有消防，最重要是要安全。 （十三） 關(guān)林皂角食品市場(chǎng) 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 28平米，上下兩層 一段： 15000元 16000元 二段： 8000元 10000元 三段： 5000元 6000元 150元 /月 350 元/月 300 元/月 10 元 主過道、次過道 米 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 該市場(chǎng)雖然建成時(shí)間較長，但定位一直不專業(yè)，并不全為食品批發(fā)，同時(shí)也包括生活用品。重點(diǎn)還是市區(qū)和周遍縣市，看好洛南地區(qū)的人氣和發(fā)展前景。 （四） 二樓利用率太低 關(guān)林市場(chǎng)的店鋪大多采用一樓營業(yè)、二樓倉庫的形式，商戶普遍反映二樓的利用率太低，根 本不能存放貨物或者住宿，純粹就是浪費(fèi)，商戶大多建議將倉庫和營業(yè)房分開設(shè)計(jì)，提高店鋪利用率。 （八） 缺少統(tǒng)一的廣告宣傳 關(guān)林市場(chǎng)大多沒有統(tǒng)一的廣告宣傳，廣告效應(yīng)主要依靠顧客的口頭傳播，也沒有統(tǒng)一的促銷活動(dòng)，主要靠商戶自身的一些打折活動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)此也沒有的統(tǒng)一的規(guī)定和組織。他的面積約為 5000平米，共有 90 個(gè) 30平米的經(jīng)營者。 兩個(gè)市場(chǎng) 的商戶反映市場(chǎng) 的經(jīng)營狀況良好，對(duì)持續(xù)經(jīng)營有樂觀態(tài)度，他們主要面對(duì)洛陽 9縣 6 區(qū)的建筑工地和工廠進(jìn)行銷售，部分商戶希望擴(kuò)大經(jīng)營，但是他 們對(duì)該市場(chǎng)的衛(wèi)生環(huán)境和硬件設(shè)備較為不滿，希望可以得到改善。商戶普遍反映在洛陽的潛力還是很大的，對(duì)市場(chǎng)前景比較樂觀。對(duì)新項(xiàng)目的路段比較認(rèn)可，并表示物流費(fèi)用并不會(huì)影響成本，可能是對(duì)洛陽市場(chǎng)比較看好。 另外地方保護(hù)對(duì)外來人有一定的阻力，我們應(yīng)該加強(qiáng)市場(chǎng)的管理與規(guī)范，給商戶一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。但是由于面積不是太寬，所以公司給他們提供了部分離市場(chǎng)不遠(yuǎn)的倉庫。建成后將成為整個(gè)豫西乃至整個(gè)河南最大的建材超市，足以壟斷洛陽的整個(gè)建材市場(chǎng)。 （七） 道北陶瓷市場(chǎng) 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 春都路 批發(fā) 30 平米，一層 7 元 —15 元 /月 /㎡ 1460 元 /月 主過道8 米、次過道 8米 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 這個(gè)市場(chǎng)以地磚，墻磚為主，也有一部分潔具。這個(gè)市場(chǎng)由洛陽市儲(chǔ)運(yùn)倉庫公司開發(fā)，由原來的倉庫改造的，面積相對(duì)較大，并且陶瓷市場(chǎng)所需的面積普遍在 80200平米左右。有兩家銀行，一個(gè)共廁，分為 A、 B、 C、 D四個(gè)區(qū)。他們大多認(rèn)為現(xiàn)在生意不好做，老板的壓力很大。市場(chǎng)交通不好?？傮w購買力較低，商戶大多對(duì)該市場(chǎng)前景沒有信心，這也是老區(qū)的一個(gè)通病。 對(duì)于我們的這個(gè)位置大多商戶比較看好，表示只要新聞出版局同意，會(huì)主動(dòng)搬遷，但表示要有較好的配套。還有，由于地處回民區(qū)，擔(dān)心安全問題。 （二） 鋪位需求 鋼材一般對(duì)鋪位的需求都相對(duì)較大，一般采用辦公和停貨位分開的形式，辦公室的面積一般都在 20 平米左右，停貨位的面積一般都在 70 平米以上。 五金批發(fā)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)區(qū)域性相對(duì)較強(qiáng) ，目前洛陽市的五金市場(chǎng)主要還是銷往洛陽下屬九縣，很難輻射到其他區(qū)域。 三、小商品 小商品 最高租金 （月/平方米 ） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 芳達(dá)市場(chǎng) 167元 13 元 73 元 80 6 46 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 目前整個(gè)洛陽小商品主要集中在芳達(dá)市場(chǎng)，由于受到鄭州火車站小商品批發(fā)市場(chǎng)的影響，整個(gè)洛陽小商品批發(fā)市場(chǎng)的輻射范圍非常有限，近限于周邊縣市，因此整體市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿σ簿头浅Ｓ邢蕖? 四、服裝行業(yè) 服飾 最高租金 （月 /平方米） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 錢江商貿(mào)城 138 元 90 元 11 元 9 9 9 精品商 貿(mào)城 33 元 17 元 25 元 8 6 7 新商貿(mào)城 待定 待定 57 元 30 6 18 芳達(dá) 119 元 19 元 52 元 50 10 28 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 服裝市場(chǎng)一般來講經(jīng)營狀況都要好于其他行業(yè)，因?yàn)樵谡麄€(gè)國內(nèi)市場(chǎng)，穿著永遠(yuǎn)是人們消費(fèi)的第二大支出，僅次于飲食。 一般以零售為主的服裝市場(chǎng)，幾乎沒有專門的倉庫，商戶大多將貨物擺放在營業(yè)房?jī)?nèi)，而對(duì)于以批發(fā)為主的市場(chǎng)來說，則設(shè)有專門的倉庫，但面積也比較小，一般在 20 平米左右。 六、建材行業(yè) 建 材 市場(chǎng) 最高租金 （月 /平方米） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 金 泰 成燈 飾 廣場(chǎng) 20 元 8 元 14 元 200 70 130 東 方 建材 大 市場(chǎng) 50 元 30 元 40 元 80 20 50 名 優(yōu) 建材 大 市場(chǎng) 25 元 11 元 18 元 130 40 85 洛 陽 百年 家 居建材城 2780（售價(jià)） 2580（售價(jià)） 2680（售價(jià)） 140 104 122 同 樂 建材市場(chǎng) 20 元 8 元 14 元 150 25 80 道 北 陶瓷市場(chǎng) 15 元 7 元 11 元 300 80 190 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 建材是洛陽目前發(fā)展相對(duì)成熟的一個(gè)行業(yè)，但整體市場(chǎng)經(jīng)營狀況發(fā)展呈現(xiàn)不均衡的態(tài)勢(shì)，可謂幾家歡樂幾家愁，經(jīng)營時(shí)間長、位置好的市場(chǎng)大多經(jīng)營狀況相對(duì)較好，一些新開不久的市場(chǎng)和缺少人氣的市場(chǎng)則慘淡經(jīng)營。 建材市場(chǎng)過道寬度一般在 10 米左右，方便于兩輛 5 米寬度的車并排通過，便利于進(jìn)出貨物。 該市場(chǎng)之所以出現(xiàn)經(jīng)營沒有做起來，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)定位不準(zhǔn)，單純的依靠鞋業(yè)來支撐整個(gè)市場(chǎng)，且不允許其他專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐；而了另一方面是缺少市場(chǎng)炒作，未能在較短的時(shí)間迅速啟動(dòng)，只是單純的依靠免租金來吸引商戶進(jìn)駐。 該項(xiàng)目是在老鞋業(yè)市場(chǎng)的原址上興建，本身具有一定的商業(yè)氛圍，為該項(xiàng)目的銷售創(chuàng) 造了較為有利的條件，同時(shí)隨著該項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)附近幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)的整體規(guī)劃，將會(huì)在此形成一個(gè)較為集中的商業(yè)圈，為該項(xiàng)目的店鋪創(chuàng)造了一定的升值空間。 四、中原康城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價(jià) 過道寬度 硬件 王城大道與牡丹大道交匯處 藥類批發(fā)為主 25— 40平米 3800 元 —9600/平方 主過道18 米 次過道8 米 每層 4 部自動(dòng)扶梯，6 個(gè)公共衛(wèi)生間 分 析 本案位于洛南新區(qū)，緊鄰洛陽市市政府，總占地面積 300 畝，建筑面積 40 萬平方米，由同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，總投入 12 個(gè)億，并配有 40000 平米國際會(huì)展中心、一棟 22 層 18000 平方米的現(xiàn)代化寫字樓、四星級(jí)酒店、商業(yè)步行街，后期還有總建筑面積 15 萬平方的住宅項(xiàng)目，目標(biāo)打造中國最大的現(xiàn)代化醫(yī)藥商業(yè)之都。特聘香港美亞國際設(shè)計(jì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，步行街道貫穿南北，左右兩旁為三層商鋪，步行街北面布置室內(nèi)商場(chǎng)，商場(chǎng)頂層設(shè)綠化平臺(tái)，另有一棟 22 層高的商務(wù)公寓。因此項(xiàng)目目前銷售狀況不錯(cuò)，已售店鋪在 40%左右。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 【提 示】 本項(xiàng)目占地面積達(dá)到 1500 畝，其體量之大，非一般的商業(yè)項(xiàng)目可比。 一、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 從本項(xiàng)目 所處的地理位置、權(quán)屬關(guān)系、交通條件、商業(yè)基礎(chǔ)和自身所具備的規(guī)模來看，由于缺少必要的人氣和交通條件，住宅項(xiàng)目、零售類產(chǎn)業(yè)基本上沒有可操作性。 ? 交通方便，連霍高速和太奧高速近在咫尺，緊鄰連霍高速公路洛陽東出口處，便于大型的物流車輛進(jìn)出，有利于市場(chǎng)發(fā)展。 ? 地塊處于城市郊區(qū)，周邊幾乎沒有任何生活和商業(yè)配套，人氣為零，沒有絲毫的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的成功需要我們孤軍奮戰(zhàn)。 現(xiàn)階段沒有公交車路線，將會(huì)失去洛陽市區(qū)內(nèi)的零售客戶，喪失大量人氣 。 ? 政府提供最優(yōu)惠的政策。本案與關(guān)林市場(chǎng)的正面競(jìng)爭(zhēng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸老化，同時(shí)也有許多市場(chǎng)面臨拆遷，大量的商戶急于尋找新的經(jīng)營場(chǎng)所，而本案作為一個(gè)新起的專業(yè)市場(chǎng)，必然在運(yùn)作模式和管理上帶給商戶一個(gè)新的期望值，將吸引更多的商戶進(jìn)駐。 同時(shí)本項(xiàng)目以出售經(jīng)營權(quán)入市，一方面可以降低投資客的進(jìn)駐門檻，而另一方面也會(huì)使投資客擔(dān)心店鋪的權(quán)屬問題。 市場(chǎng)阻力：