【正文】 同時(shí)本項(xiàng)目以出售經(jīng)營權(quán)入市，一方面可以降低投資客的進(jìn)駐門檻，而另一方面也會(huì)使投資客擔(dān)心店鋪的權(quán)屬問題。本案與關(guān)林市場的正面競爭存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)階段沒有公交車路線，將會(huì)失去洛陽市區(qū)內(nèi)的零售客戶，喪失大量人氣 。 ? 交通方便，連霍高速和太奧高速近在咫尺，緊鄰連霍高速公路洛陽東出口處，便于大型的物流車輛進(jìn)出，有利于市場發(fā)展。 第四章 項(xiàng)目市場定位分析 【提 示】 本項(xiàng)目占地面積達(dá)到 1500 畝，其體量之大，非一般的商業(yè)項(xiàng)目可比。特聘香港美亞國際設(shè)計(jì)擔(dān)綱設(shè)計(jì)，步行街道貫穿南北，左右兩旁為三層商鋪，步行街北面布置室內(nèi)商場，商場頂層設(shè)綠化平臺(tái)，另有一棟 22 層高的商務(wù)公寓。 該項(xiàng)目是在老鞋業(yè)市場的原址上興建，本身具有一定的商業(yè)氛圍，為該項(xiàng)目的銷售創(chuàng) 造了較為有利的條件，同時(shí)隨著該項(xiàng)目開發(fā)商對附近幾個(gè)專業(yè)市場和百貨商場的整體規(guī)劃，將會(huì)在此形成一個(gè)較為集中的商業(yè)圈，為該項(xiàng)目的店鋪創(chuàng)造了一定的升值空間。 建材市場過道寬度一般在 10 米左右，方便于兩輛 5 米寬度的車并排通過，便利于進(jìn)出貨物。 一般以零售為主的服裝市場，幾乎沒有專門的倉庫，商戶大多將貨物擺放在營業(yè)房內(nèi)，而對于以批發(fā)為主的市場來說，則設(shè)有專門的倉庫，但面積也比較小，一般在 20 平米左右。 三、小商品 小商品 最高租金 （月/平方米 ） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 芳達(dá)市場 167元 13 元 73 元 80 6 46 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 目前整個(gè)洛陽小商品主要集中在芳達(dá)市場，由于受到鄭州火車站小商品批發(fā)市場的影響，整個(gè)洛陽小商品批發(fā)市場的輻射范圍非常有限，近限于周邊縣市，因此整體市場的發(fā)展?jié)摿σ簿头浅Ｓ邢蕖? （二） 鋪位需求 鋼材一般對鋪位的需求都相對較大，一般采用辦公和停貨位分開的形式，辦公室的面積一般都在 20 平米左右，停貨位的面積一般都在 70 平米以上。 對于我們的這個(gè)位置大多商戶比較看好，表示只要新聞出版局同意，會(huì)主動(dòng)搬遷，但表示要有較好的配套。市場交通不好。有兩家銀行，一個(gè)共廁，分為 A、 B、 C、 D四個(gè)區(qū)。 （七） 道北陶瓷市場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 春都路 批發(fā) 30 平米，一層 7 元 —15 元 /月 /㎡ 1460 元 /月 主過道8 米、次過道 8米 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 這個(gè)市場以地磚，墻磚為主，也有一部分潔具。但是由于面積不是太寬，所以公司給他們提供了部分離市場不遠(yuǎn)的倉庫。對新項(xiàng)目的路段比較認(rèn)可，并表示物流費(fèi)用并不會(huì)影響成本，可能是對洛陽市場比較看好。 兩個(gè)市場 的商戶反映市場 的經(jīng)營狀況良好，對持續(xù)經(jīng)營有樂觀態(tài)度，他們主要面對洛陽 9縣 6 區(qū)的建筑工地和工廠進(jìn)行銷售，部分商戶希望擴(kuò)大經(jīng)營，但是他 們對該市場的衛(wèi)生環(huán)境和硬件設(shè)備較為不滿，希望可以得到改善。 （八） 缺少統(tǒng)一的廣告宣傳 關(guān)林市場大多沒有統(tǒng)一的廣告宣傳，廣告效應(yīng)主要依靠顧客的口頭傳播，也沒有統(tǒng)一的促銷活動(dòng)，主要靠商戶自身的一些打折活動(dòng)，市場對此也沒有的統(tǒng)一的規(guī)定和組織。重點(diǎn)還是市區(qū)和周遍縣市，看好洛南地區(qū)的人氣和發(fā)展前景。商戶對本項(xiàng)目的建議有： 市場要形成一個(gè)濃厚的商業(yè)氛圍，在較短的時(shí)間能夠迅速打響品牌； 管理規(guī)范，對本地人和外地商戶不能區(qū)別對待； 地理位置不太看好，因?yàn)槁尻柕膶I(yè)市場主要輻射河南的西部區(qū)域； 要加強(qiáng)市場的物流狀況，而且倉庫很重要，要有消防，最重要是要安全。市場目前經(jīng)營一般，所以相對來說租金也較低。 對于新市場的開發(fā)，多數(shù)商戶只是持一種觀望的態(tài)度，沒有一 開始就進(jìn)駐市場的意思，因?yàn)樗麄兲珦?dān)心新市場做不起來，如果擁有便利的交通，統(tǒng)一的管理，倉庫等完善的配套設(shè)施，有一部分人是愿意考慮的，目前關(guān)林的商戶對這里比較滿意的地方就是這里的租金很低，而且剛進(jìn)駐商戶免一年的租金。規(guī)劃比較統(tǒng)一，有統(tǒng)一的工裝，有收銀臺(tái)，單層面積 2500 平米左右。 商戶交納 5000元押金即可進(jìn)場裝修， 9月 1日前開始營業(yè)，不滿意的全部退回，現(xiàn)商戶入駐率達(dá)到 70%左右。 第二章 目標(biāo)市場研判 【提 示】 本部分內(nèi)容為本項(xiàng)目運(yùn)作之依據(jù)，由我司 10 余人歷時(shí)半個(gè)月時(shí)間市場調(diào)查而成，就各個(gè)市場中的經(jīng)營定位、租金、主力面積、平面規(guī)劃以及今后的發(fā)展趨勢進(jìn)行全面的了解，并結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，為本項(xiàng)目的前期市場定位、以及后期的營銷策劃、市場推廣以及戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)的制定上提供有力的市場基礎(chǔ)。 三、本章小結(jié) 洛陽市居住類物業(yè)的市場價(jià)格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位依然具有上升的空間。 其六：房地產(chǎn)行業(yè)競爭走向深入。政府強(qiáng)力推介洛南新區(qū)，也將會(huì)使洛南新區(qū)更具魅力，將會(huì)帶動(dòng)洛南新區(qū)的市場。另外國家公務(wù)員薪資水平不斷上升，企業(yè)住房分配貨幣化的貫徹展開以及銀行將加大個(gè)人購房消費(fèi)貸款的投放力度、相關(guān)配套行業(yè)也將為購房者提供更優(yōu)惠的條件等，都為市場提供了有力的需求支持。 廣告策劃手段單一 過分依賴于報(bào)紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對于報(bào)紙廣告而言則顯得過于簡單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出，且過分虛假，沒有真正的了解購房者的需求，較之鄭州的電視廣告還是相差很遠(yuǎn)；廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。 物業(yè)管理矛盾猶為突出 簡單的保潔保安工作，一些大型社區(qū)也不過是多了一個(gè)小區(qū)綠地的看護(hù)與保養(yǎng)，沒有形成真正意義上的實(shí)用性物業(yè)配套與服務(wù)，這與目前洛陽整體物業(yè)水平良莠不齊有很大的關(guān)系。許多有投資價(jià)值的樓盤都成為外地客商的首選。今年的多層項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì) 、產(chǎn)品形式等方面超過以往，呼喚了多年的多層精品時(shí)代才剛剛到來，遺憾的是來的太晚，市區(qū)好一些的地段幾乎沒有多層用地，因此多層的價(jià)格有大幅攀升的趨勢，同外地大城市一樣，多層和高層一個(gè)房價(jià)。 由此看來競爭不可怕，空置也不可怕，關(guān)鍵是如何扭轉(zhuǎn)這樣的現(xiàn)狀，機(jī)會(huì)與出路無時(shí)不在，但機(jī)會(huì)和出路只會(huì)降臨在有勇有謀、能了解并掌握市場、勇于創(chuàng)新的強(qiáng)者身上。 1月至 3月，銷售商品房 萬平方米， 4 月銷售 ， 5月銷售 萬平方米。 ? 經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)好轉(zhuǎn)。 洛陽經(jīng)濟(jì)園 營銷策劃報(bào)告 呈：河南孚嘉投資管理有限公司 由： 某某策劃公司 前 言 此次受貴司委托，能有幸對貴司所開發(fā)的位于連霍高速公路洛陽東出口處的“洛陽經(jīng)濟(jì)園”項(xiàng)目為之全程營銷策劃。隨著“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，我市國有大中型企業(yè)效益逐步好轉(zhuǎn)，職工收入不斷增長，購房成為首選，從而提升了居民的購房能力。房地產(chǎn)銷售市場的巨大潛力已開始全面顯現(xiàn)，旺盛的市場需求和消化能力已成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的巨大動(dòng)力。 ? 概念營銷漸遠(yuǎn) 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、市場的成熟、消費(fèi)者購房更理性化，概念營銷已經(jīng)成為強(qiáng)弩之末，以概念營銷為理念策劃的樓盤，在控制一定成本的前提下，各種包裝已達(dá)到可能條件下的極致，造成了無論是別墅、豪宅還是公寓、寫字樓之間大量相互克隆，同質(zhì)化現(xiàn)象更趨嚴(yán)重。 寫字樓烽火拉開帷幕 寫字樓項(xiàng)目并沒有在同一時(shí)間一哄而上，真正的好地段、好產(chǎn)品，面市速度快的項(xiàng)目是不愁賣的，這給寫字樓投資者很大的選擇空間。外地人已經(jīng)成為洛陽 樓市購買力中不可忽視的重要組成部分。 大部分地產(chǎn)商還是以自身下屬的物業(yè)團(tuán)隊(duì)作為物業(yè)公司，沒有規(guī)模，沒有專業(yè)培訓(xùn)。 戶型設(shè)計(jì)偏于求大 普通住宅戶型過大，造成總價(jià)過高，中低收入階層難以接受，這是當(dāng)前住宅開發(fā)中不可忽視的誤區(qū)。 小 結(jié)： 住宅價(jià)格的下跌，是洛陽房價(jià)從虛高走向理性，且在理性中平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)中有升。 其三：房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。隨著市場供 求關(guān)系的變化和成熟度的提高，包括價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)在內(nèi)的品牌競爭逐漸顯露，品牌化產(chǎn)品占有并瓜分市場成為趨向， 20xx年，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)品牌化的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)市場將走向重面積、重價(jià)格、重戶型、重環(huán)境發(fā)展、重服務(wù)的全方位競爭。 20xx年洛陽房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，勢必會(huì)超過 20xx 年的供應(yīng)量。 第一節(jié) 洛陽關(guān)林地區(qū)市場調(diào)查分析 關(guān)林 市場是洛陽發(fā)展時(shí)間最長的專業(yè)市場集中區(qū)，從上個(gè)世紀(jì)90 年代開始，關(guān)林市場由最早的農(nóng)村集貿(mào)市場逐漸形成為專業(yè)的小商品批發(fā)市場，經(jīng)營規(guī)模逐漸擴(kuò)大，經(jīng)營業(yè)種包括服裝、床上用品、櫥具、建材、五金等，一度成為國內(nèi)較為知名的批發(fā)市場，市場成交額也曾達(dá)到前六位。開業(yè)后一次交納 2 年租金的免 7 個(gè)月租金。 （五） 關(guān)林芳達(dá)市場 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 40 平米 52 元 /月 /㎡ 租金包含 主過道 9米、次過道 6 米 大棚市場 小 結(jié) 該市場主要以玩具、皮帶、襪子、內(nèi)衣、小百貨等為市場經(jīng)營定位，店面大多在 1035 平方米 ,全部采用一層營業(yè)、二層倉庫的方式。 （七） 關(guān)林皂角村五金市場 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 30 平米 10元 —22 元 /月 /㎡ 無 460 元 150元 主過道 8米，沒有次過道 大棚經(jīng)營 小 結(jié) 該市場老商戶比較多，種類相對比較雜，市場的經(jīng)營狀況相對來說比較好，一般年收 入都在 3— 5萬的毛利，門面都有統(tǒng)一的規(guī)格，買斷的意向不大，稅收方面都是固定的。市場有統(tǒng)一的門面，過道都一樣，對買斷的意向不大，商戶的主要問題： 希望市場能夠統(tǒng)一管理、市場化經(jīng)營； 工商、稅收能夠由市場代交，一次性交清，不用自己親自去交； 配套完善，能夠住宿。 （十一） 廚具市場 經(jīng)營模式 店 鋪 主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 40 平米，上 下兩層 萬2 萬 /年 160元 470 元 10元 主過道 6米、次過道6 米 有電扇 （十二） 不銹鋼批發(fā)市場 經(jīng)營模式 店 鋪 主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅 、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 批發(fā)為主 80 平米，上 下 兩層 3元 —15元 /月 /㎡ 100元 400元、220 元 10元 主過道 9米、次過道5 米 大棚 式經(jīng)營 小 結(jié) 該市場商戶認(rèn)為關(guān)林市場已經(jīng)形成，不可能輕易出現(xiàn)集體搬遷的現(xiàn)象。 三、關(guān)林市場興衰分析 （一） 缺少統(tǒng)一規(guī)劃 關(guān)林是由最初的集貿(mào)市場發(fā)展而成，屬于當(dāng)?shù)卮迕褡园l(fā)建設(shè)，缺乏統(tǒng)一的布局規(guī)劃，存在大量的重復(fù)建設(shè)和盲目上馬，并未按照行業(yè)的 不同而形成統(tǒng)一的市場，缺乏規(guī)模效應(yīng)。 （九） 信息平臺(tái) 商戶不能及時(shí)的了解外來的信息，包括行業(yè)內(nèi)的新產(chǎn)品供需現(xiàn)狀、價(jià)格等，商戶建議設(shè)置統(tǒng)一的信息平臺(tái)，也方便于及時(shí)的掌握第一手信息咨詢，形成資源共享。 （二） 洛陽市鋼材批發(fā)市場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 春都路與陵園路 批發(fā)為主 30 平米，上下三層 6 元— 20元 /月 /㎡ 100元 /月 200元、100 元 租金包含 主過道15 米，沒有次過道 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 這個(gè)市場的前面為單行道，路面近 18 米，人行道約 3米，路況不是很好。 還有部分商戶只在這個(gè)市場設(shè)有辦公室，接待來客， 但是沒有財(cái)務(wù)和倉庫。 （四） 金泰成燈飾廣場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 三鼎路南 批發(fā)為主 40 平米，四層 8 元 —22 元 /月 /㎡ 500 元 1 元 /月 /平方 主過道20 米、次過道15 米 大棚經(jīng)營 （五） 東方建材大市場