洛陽(yáng)河洛世家三期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-07-12 17:28本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】河洛世家芳華苑三期（商品房）位于小區(qū)東南部，共8棟，其中精品電梯房4棟，分別是102＃、104＃、106＃、除了小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施外，三期內(nèi)單獨(dú)設(shè)硬化草地停車(chē)位；八棟樓都為7層建筑，電梯樓有3梯和5梯一樓的兩種，普通住宅樓則為4梯和5梯一樓，都為一梯兩戶設(shè)計(jì)；電梯房有93m2～143m2的兩室、三室、四室戶型，普通住宅則是85m2～136m2的兩室、三室。等地，是洛陽(yáng)市西出口重要通道。圍，本區(qū)域范圍為王城大道以西，建設(shè)路以北，華山路以東，鐵路以南。隨著近年各大企業(yè)的改制，本區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況也呈現(xiàn)了高速上漲的勢(shì)頭。此外周邊有符家屯生活市場(chǎng)、芳華路沿線商業(yè)街及多家小型超市；根據(jù)近期調(diào)查數(shù)據(jù)顯。示，宇龍花園及中僑綠城兩個(gè)項(xiàng)目正準(zhǔn)備推出升及版中高商品房，均價(jià)格將定位1700元/M2上下。集中在3至5元每平方，且出租房以民房為主。
【正文】 ，但又由于年齡、戶籍等原因不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入人群，主要有工薪階層、小商販、外地打工回來(lái)的年青人和想進(jìn)洛陽(yáng)市居住的周邊縣市居民； 精品住宅：有一定收入水平，想改善居住條件的二次或多次置業(yè)人群，主要有周邊大型工廠中層管理者，中小企業(yè)主，生意人； 此外，無(wú)論是普通住宅還是精品住宅都將迎來(lái)部份投資者，這部份人群收入水平比較穩(wěn)定且達(dá)到了一定水平，日常開(kāi)銷(xiāo)相對(duì)比較少，有一定 閑余資金并且有投資眼光。 ? 主力買(mǎi)家定位： 為了便于執(zhí)行，我們僅以區(qū)域來(lái)劃分目標(biāo)市場(chǎng)，定位買(mǎi)家。 以澗西區(qū)為主紗廠路板塊為輔 的工薪階層、生意人、小商販、各大工廠中層管理者和小企業(yè)主； 距洛陽(yáng)市車(chē)程在 2 個(gè)小時(shí)以內(nèi)的縣市買(mǎi)家 ，主要包括新安、嵩縣、洛寧、偃師、關(guān)林等縣市。 七、價(jià)格定位 —— 采用參照定價(jià)法，根據(jù)前面各樓盤(pán)綜合評(píng)份，從高到低可排序成宇龍花園（ 81 分），河洛世家三期（ 分），中僑綠城（ 77 分），凱悅雅園（ 75 分），帝豪城市經(jīng)典（ 63 分）?？梢?jiàn)本案處于排序的第二梯度，基本與中僑持平，所以根 據(jù)物業(yè)形態(tài)不同價(jià)格定位如下， 普通住宅均價(jià)： 1380 元 /M2 精品住宅均價(jià)： 1680 元 /M2 —— 銷(xiāo)售總額： 8000 萬(wàn)元 按均價(jià)計(jì)算，普通住宅每套總價(jià)位于 萬(wàn)元到 萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)，其中主力戶型總價(jià)集中 在 到 萬(wàn)元 之間；精品住宅每套總價(jià)位于 萬(wàn)元到 萬(wàn)元之間，其中主力戶型總價(jià)集中在 到 萬(wàn)元和 到 萬(wàn)元兩個(gè)區(qū)間內(nèi)。 八、費(fèi)用預(yù)算 —— 根據(jù)以上制定價(jià)格，三期銷(xiāo)售總額約為 8000 萬(wàn)元。 按銷(xiāo)售總額的 4%計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用，共 320 萬(wàn)元，其中廣告推廣費(fèi)用按銷(xiāo)售總額 的 1%控制使用，共 80 萬(wàn)元。 第三章 營(yíng)銷(xiāo)方案 一、時(shí)間節(jié)點(diǎn) —— 工程進(jìn)度 9 月 25 日完成正負(fù)零基礎(chǔ)工程 11 月 20 日完成四層封頂工程 12 月 20 日完成七層封頂工程 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 8 月底開(kāi)始宣傳推廣及接受咨詢 9 月中接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 10 月（國(guó)慶）內(nèi)部發(fā)售 10 月下旬公開(kāi)發(fā)售（三層封項(xiàng)，拿到預(yù)售許可證） 銷(xiāo)售進(jìn)度 10 月底 — 11 月 30 日，完成 30%銷(xiāo)售量 12 月 — 2 月 15 日（春節(jié)前），完成 20%銷(xiāo)售量 2 月 16 日 — 3 月 13 日，完成 10%銷(xiāo)售量 3 月 16 日 — 4 月 30 日，完成 15%銷(xiāo)售量 5 月 1 日 — 30 日， 完成 15— 20%銷(xiāo)售量 銷(xiāo)售周期 7 個(gè)月，平均每月銷(xiāo)售 1000 萬(wàn)元 二、開(kāi)盤(pán)前廣告計(jì)劃 —— （略） 開(kāi)盤(pán)前廣告費(fèi)用預(yù)算： 開(kāi)盤(pán)前廣告投入按常規(guī) —— 總廣告費(fèi)用的 30%計(jì)算， 開(kāi)盤(pán)前廣告投入總額應(yīng)控制在 24 萬(wàn)上下，其中向周邊縣市投入6— 7 萬(wàn)，洛陽(yáng)市投入 16— 17 萬(wàn)。 三、 案場(chǎng) 設(shè)置 —— 由于項(xiàng)目所處位置交通不便以及文化差異的影響，眾多洛陽(yáng)人對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同感較弱，為使更多目標(biāo)買(mǎi)家了解及認(rèn)同河洛世家，并最終成為業(yè)主，我們建議設(shè)立兩個(gè)售樓部，即現(xiàn)有售樓中心的基礎(chǔ)上再在嵩山路口建設(shè)一個(gè)新的售樓部。 人員配備： 兩個(gè)售樓 部共設(shè)銷(xiāo)售主管 1 名，銷(xiāo)售秘書(shū) 1 名，臨時(shí)派單員 15 名，策劃人員 2 名，按揭及辦證人員共3 名；每個(gè)售樓部各設(shè)一名銷(xiāo)售組長(zhǎng)， 5 名置業(yè)顧問(wèn)（包括組長(zhǎng)在內(nèi)），累計(jì)置業(yè)顧問(wèn) 10 名。 即，累計(jì)銷(xiāo)售主管 1 名，秘書(shū) 1 名，置業(yè)顧問(wèn) 10 名，臨時(shí)派單員 15 名，按揭及辦證人員 3 名，策劃人員 2 名，總共 32 人（ 17 名常備人員， 15 名臨時(shí)人員）。 洛陽(yáng)正奇建設(shè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部 20xx89
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