【正文】 ______ 4 一、項(xiàng)目概況 ____________________________________________ 4 二、可行性研究的結(jié)論 _____________________________________ 4 第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析 ________________________ 5 一、項(xiàng)目提出的背景 _______________________________________ 5 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 _____________________________________ 9 第二章 項(xiàng)目市場研究 _____________________________________ 11 一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀） ____________ 11 武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀 ___________________________________ 11 鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢 ___________________________________ 13 二、項(xiàng)目微觀狀況分析 ____________________________________ 13 項(xiàng)目的區(qū)位特征 _______________________________________ 13 項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析 ___________ 14 9JWKffwvGtYM*Jgamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。QA9wkxFyeQ^!djsXuyUP2kNXpRWXmAamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。QA9wkxFyeQ^!djsXuyUP2kNXpRWXmAamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^GjqvadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz84!z89Amv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 第一章 項(xiàng)目提出的背景及必要性分析 一、項(xiàng)目提出的背景 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場，十年前全國人均消費(fèi)僅為 35元 ,目前 ,這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到 180元 (在國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)人均消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到 320 元 )。著名的國家級漢正街小商品市場，有 30 多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場，經(jīng)營 6 萬余種商品，日均客流量 20 萬人次，年銷售額 180 億元，占全市批發(fā)零售總額的 %。雖經(jīng)過歷年來的多次整改，均未能得到徹底解決，市場的管理者及經(jīng)營者在擔(dān)心害怕中度日，一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。同時(shí)，市場分布散亂，難以形成規(guī)模效應(yīng)，特別是產(chǎn)品按行入市問題無法解決，也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對此議進(jìn)行了認(rèn)真研究，充分肯定了興建該項(xiàng)目的意義。 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計(jì)劃的重點(diǎn)，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)是帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要舉措之一。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。 但隨著鞋業(yè)市場的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場對城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在： 1） 符合城市規(guī)劃布局?，F(xiàn)在經(jīng)營場所經(jīng)營條件十分簡陋，人貨混居，同時(shí)鞋類產(chǎn)品又是易燃有毒產(chǎn)品，消防隱患嚴(yán)重，被列為武漢市重點(diǎn)消防隱患地區(qū)。同時(shí)從武漢市的商業(yè)市場分析，實(shí)現(xiàn)商品交易市場合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場功能與品位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設(shè)國際性大城市的必由之路。同時(shí)大興路市場的貨流主要通過10 米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的 需要。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場位于漢口中心區(qū)，該市場立足武漢、輻射湖北全省及周邊 6 個(gè)省市（包括湖北、湖南 、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2020 年銷售額 15 億元，涵蓋人口 2 億人。 現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營戶從不足 100 戶發(fā)展到 2600 余戶，這些市場集中了來自溫州 、廣東、江蘇、上海等國內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。本項(xiàng)目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。在激烈的市場競爭中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競爭劣勢狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā) 零售的龍頭地位。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動(dòng)人員，所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪 聲等嚴(yán)重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在，使得該地區(qū)更是人貨為患，行人出行都感困難，交通嚴(yán)重堵塞。改革開放以來，武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是蓬勃發(fā)展，市場交易活躍，成為華中地 區(qū)最引人注目的商品集散地。 稅后靜態(tài)投資回收期 = 稅后動(dòng)態(tài)投資回收期 = 從靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上來看，項(xiàng)目是可行的，具有較好的開發(fā)前景； 從動(dòng)態(tài)的環(huán)境因素來看，國家宏觀金融政策的緊縮，人民幣利率提高，給項(xiàng)目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力；但同時(shí)政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%MzFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。ksv*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$U*3tnGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3tnGK8!z89Amv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zV