【正文】 元 /平米。 項(xiàng)目構(gòu)成 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 78 畝，總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，包括 13 棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會(huì)所；地下建筑面積36000 平方米，包括人防、架空層和地下車庫(kù) 。 規(guī)劃布局 本次規(guī)劃在充分考慮到基地地形的前提下，根據(jù)基地所處的獨(dú)特地段和環(huán)境，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原理，堅(jiān)持 “ 以人為本，以市場(chǎng)為核心 ” 的原則展開規(guī)劃設(shè)計(jì)，以追求人工環(huán)境與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一為最終目標(biāo)。鑒于幼兒園對(duì)日照要求比較高，特將其置于用地東南角，并可以滿足對(duì)外經(jīng)營(yíng)的要求。 c） 考慮到隔著 60 米馬路和綠化帶的行人在經(jīng)過商業(yè)建筑時(shí)注意力以及視覺感知的特點(diǎn)，本設(shè)計(jì)在首層 地上 設(shè)計(jì) 米層高的 Loft 空間并提供大面積的櫥窗展示和開闊的照明空間，并在外墻充分預(yù)留廣告、燈箱和照明位置。 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 宅間綠化： 樓與樓之間形成一定尺度的綠化空間，與公共綠地相互滲透，成為其空間上的延伸，營(yíng)造各具特色的綠化景觀空間。沿街商業(yè)建筑設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道 ,通道之間的間距小于 80米。小區(qū)建筑的重點(diǎn)在于滿足小區(qū)居住功能的內(nèi)涵，設(shè)計(jì)上力圖體現(xiàn)以人為本，在平面功能布局上，做到功能明確，布置緊湊，凈污分開，食寢分開，從而滿足各戶型的通風(fēng)、日照 、私密性、方便性、安全性和衛(wèi)生性等原則。 立面設(shè)計(jì) 擯 棄傳統(tǒng)，找尋新的住宅亮點(diǎn)。 荷載取值 a） 恒載取值：恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實(shí)計(jì)取。 c） 同一棟建筑的地基，部分為填土區(qū)，部分為挖方區(qū)的，其基礎(chǔ)盡可能采用樁基，若樁基確實(shí)難以施工，考慮采用兩種不同的基礎(chǔ)，但此時(shí)必須作沉降驗(yàn)算，并且在連接部位適當(dāng)加強(qiáng)。 給水設(shè)計(jì) a） 水源：由市政管網(wǎng)供水，從市政主干管接入兩根 DN300 的管道進(jìn)入小區(qū)，干管所能提供的水壓約為 ～ 。 6） 室外水表井及閥門井均采用磚砌筑。 b） 地面雨水經(jīng)雨水口收集，送入雨水管網(wǎng)中； c） 暴雨強(qiáng)度公式采用（長(zhǎng)沙地區(qū)） Qg=(1＋ )247。 各棟建筑內(nèi)各層均設(shè)置消火栓保護(hù)。 系統(tǒng)配兩組室外消防水泵接合器。 c） 電源：根據(jù)以上確定的負(fù)荷性質(zhì)及安裝容量，電源由市電引來兩路獨(dú)立 10KV引入總變配電所 。消防控制室采用專用雙電源回路供電，末端自投互復(fù)，并設(shè)置 20Ah 的直流自備應(yīng)急電源。 3）本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)。辦公建筑的走廊、樓梯間等公共場(chǎng)所的照明宜采用集中控制。 燃?xì)庠O(shè)計(jì) 本項(xiàng)目燃?xì)鈿庠唇幼?白沙灣 路燃?xì)夤芫W(wǎng)，在小區(qū)入口設(shè)置燃?xì)庹{(diào)壓裝置，減壓后，低壓管道在該區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀主供氣管，經(jīng)各分配支管輸送到各棟建筑。外墻采用多孔粘土磚，顏色絕大部分是淺色調(diào)，東西山墻采用 EPS 外墻外保溫體系。每具消火栓處設(shè)置 MT5 手提式干粉滅火器 4 具。室外消火栓間距按不大于 120 米布置并形成環(huán)網(wǎng)。 室外消防 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 小區(qū)室外消防給水按常高壓供水設(shè)計(jì)。 消防給水設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)高層建筑，根據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB516— 87)，住宅樓室內(nèi)設(shè)計(jì)消火栓滅火系統(tǒng)，用水量 15L／ S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h , 同時(shí)使用水槍數(shù) 2 支，每支水槍最小流量 5L／ S，每根豎管最小流量 1OL／ S。 節(jié)能設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) a） 民 用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (JGJ2695)； b） 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (JGJSO— 2020)； c） 湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (J10410— 2020)。 燃?xì)庠O(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) a） 有關(guān)部門各種批文 ； b） 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范 。小區(qū)每單元住宅設(shè)獨(dú)立的訪客對(duì)講系統(tǒng)，工作狀態(tài)及報(bào)警信號(hào)送到小區(qū)管理中心。 b） 接地系統(tǒng)： 1）本工程接地型式采用 TNS系統(tǒng)。低壓為單母線分段運(yùn)行，并在變配電室低壓側(cè)設(shè)功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償裝置 應(yīng)急電源系統(tǒng) 消防水泵、消防電梯、防排排煙風(fēng)機(jī)等均由兩個(gè)電源供電，并在最末一級(jí)配電箱中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 處設(shè)置自動(dòng)轉(zhuǎn)換裝置。 a） 小區(qū)的消防控制室、變頻生活水泵電力、消防水泵、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制裝置、地下室應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等的用電應(yīng)按一級(jí)負(fù)荷供電，二類高層普通住宅建筑的消防電梯、客梯、防排煙設(shè)施、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等的按二級(jí)負(fù)荷供電，其他按三級(jí)負(fù)荷供電。 在地下水池中貯存 1h消防用水量，水泵房中設(shè)置兩臺(tái)自動(dòng)噴淋泵．地下室設(shè)濕式報(bào)警閥組 。 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 高層建筑每個(gè)消火栓箱處均配置 DN65毫米消火栓一個(gè)， L=25米麻質(zhì)襯膠水帶一根，19 毫米水槍一支，每個(gè)消火栓箱處均設(shè)置啟動(dòng)消防水泵的按鈕及其保護(hù)按鈕的設(shè)施。 f） 排水檢查井采用磚砌筑，采用鋼纖維混凝土井蓋。 4） 建筑單體內(nèi)采用一戶一表，水表出戶設(shè)置。 給水排水設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) a） 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500132020； b） 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500142020； c） 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī) 范》 GB4500152020； d） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2020 年版） ； e） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020； f） 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842020（ 2020 年版） ； g） 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797； h） 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402020； i） 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500382020； j） 《住宅建筑規(guī)范》 GB503682020； k） 建設(shè)方提供的工程可利用的市政條件； l） 規(guī)劃 及建筑專業(yè)提供的圖紙及有關(guān)資料。采用強(qiáng)夯加固地基的方案時(shí)，在平整土方前，應(yīng)對(duì)填方區(qū)作消淤清表的處理，填土也應(yīng)采用素土 (粘土、粉質(zhì)粘土、砂礫石土 )，不得采用淤泥、耕植土或生活垃圾。樓板采用鋼筋混凝土梁、板結(jié)構(gòu)。主要起居室或設(shè)落地玻璃門通向陽(yáng)臺(tái)，或采用低臺(tái)度窗臺(tái)，并設(shè)置防護(hù) 欄桿等措施保證安全。 區(qū)內(nèi) 為十三棟 高層住宅，并有 商鋪 、幼兒園、 物業(yè)、會(huì)所、地下車庫(kù) 等配套 建筑 。區(qū)內(nèi)所有建筑消防車均可到達(dá)，并 且有足夠的消防撲救面。規(guī)劃有意識(shí)的強(qiáng)調(diào)住宅組團(tuán)對(duì)公共環(huán)境的半開放的空間特征，小區(qū)核心區(qū)域建筑的密度有所降低，以增強(qiáng)空間的通透性與流動(dòng)性。在簡(jiǎn)潔的主題框架下，建筑兼顧每一個(gè)細(xì)部的刻劃，從立面造型、材料運(yùn)用到細(xì)微元素的變化等均強(qiáng)調(diào)“對(duì)比性”。 規(guī)劃將商業(yè)服務(wù)設(shè)施沿白沙灣路設(shè)置，內(nèi)外兼顧，并與主入口相結(jié)合，既方便人們的日常生活，也易于營(yíng)造社區(qū)的生活氛圍。 創(chuàng)造具有完善的市場(chǎng)管理與服務(wù)功能。用地內(nèi)以臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)為主 ,無值得保留的樹木和建筑 ,地勢(shì)低洼 ,與白沙灣路的高差 3米左右。 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位需從下面四個(gè)方面進(jìn)行考慮： 市場(chǎng)需求 —— 目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的可接受價(jià)格限度 。如 2020年推出的山水城市風(fēng)景、中城國(guó)際湘 22 小高層 三房： 121150 四房： 150168 4800 07年上市，推出房源銷售 近 9 成 中隆國(guó)際隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強(qiáng)大購(gòu)買力，而項(xiàng)目所在區(qū)域成為城市中心。平均人流量在 15 萬(wàn)人／日，最高人流量超過 40萬(wàn)人／日。武廣中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 鐵路長(zhǎng)沙站、雨花區(qū)汽車站、地鐵建立，將帶來大量人流，提高區(qū)域影響力，是利好的信息。新長(zhǎng)沙站到 2028 年可完成年客運(yùn)量 3591 萬(wàn)人次。 休閑娛樂資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場(chǎng)、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。區(qū)域內(nèi)，上 河街區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目、國(guó)中星城商業(yè)區(qū)的開發(fā)，華夏一中和旺旺醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)，使得配套日益完善。國(guó)際湘、中隆 2020 年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)成 “ 井噴 ” 之勢(shì)，由于宏觀調(diào)控的影響，未來樓市充滿迷惑；銀行利率政策的滯后影響 逐步顯現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格漲速或?qū)⒎啪?；但受地價(jià)上升及長(zhǎng)沙當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)偏低的現(xiàn)實(shí)狀況影響，未來兩年房?jī)r(jià)仍呈上升的趨勢(shì)。而單純從增長(zhǎng)率的值來看， 07 年是增長(zhǎng)率 最大的一年。如果不考慮后期的市場(chǎng)不確定性因素，后期市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種供求合理的局面。在本項(xiàng)目置業(yè)以自住為主。況且社會(huì)的主力支柱人群這個(gè)時(shí)期多為第二次置業(yè)，為的是有一份更好的居家環(huán)境。從地理位置上講：長(zhǎng)沙的城市中心有：五一廣場(chǎng) 、東塘 、 省政府 、 市政府和武廣火車新站，將這些中心串連起來就構(gòu)成了長(zhǎng)沙市，每個(gè)中心的輻射范圍在 4 公里左右，也就是說在此范圍內(nèi)的土地是富有價(jià)值的?？胺Q區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “ 金三角 ” 的城市群崛起，給長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新發(fā)展機(jī)遇，房?jī)r(jià)自然水漲船高。 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)，我們有了 先行先試權(quán)，可為全省、全國(guó)先行探索，積極探索資源節(jié)約、環(huán)境治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、綜合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新路子。 本著 “ 以人為本 ， 以生活和發(fā)展為基準(zhǔn) ” 的原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，從 整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環(huán)境品質(zhì)的把握到與城市周邊地域的相生相息，力爭(zhēng)成為有規(guī)模的、有品味的、有升值潛力的住宅樓盤，使其在與周邊融合的環(huán)境中具有標(biāo)志性和鮮明的整體形象。公司注冊(cè)資本金 6 億元。在 平方公里的總面積中，體育區(qū)占 12%，公園休閑區(qū)占 14%，經(jīng)營(yíng)商貿(mào)區(qū)占 4%，居住區(qū)占 31%，拆遷安置區(qū)占 10%，配套設(shè)施占 29%。 本項(xiàng)目總用地面積 ㎡， 其中： 凈用地 面積 ㎡ ，綠化帶面積 ㎡ ，規(guī)劃路幅面積 ㎡。 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)環(huán)境的影響 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 經(jīng)濟(jì)效益 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 施工組織設(shè)計(jì) ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目選址 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 投資估算和資金籌措 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 組織機(jī) 構(gòu)設(shè)置 ...................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 可行性研究結(jié)論 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以東，省體育運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院以北。 開發(fā)單位簡(jiǎn)介 中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司成立于 2020 年 12 月 16 日，是在原湖南朝陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上增資擴(kuò)股重組成立的。 公司擁有一支具備良好政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的員工隊(duì)伍，現(xiàn)有員工 35人，其中高、中級(jí)技術(shù)職稱人員 15人，大專以上學(xué)歷占 88％。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) a） 項(xiàng)目前期定位策劃方案 ； b） 規(guī)劃總平面圖； c）《投資項(xiàng)目可行性研究指南 》； d）《 城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB5018093(2020 年版 )； e） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5022099(1995 年版 )； f） 《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028998(1995 年版 )； g） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl687(2020 年版 )； h） 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ83— 99； i） 其它有關(guān)的國(guó)家和地方法律、法規(guī) ； j） 國(guó)家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 ； k） 國(guó)家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 ； l） 國(guó)家計(jì)委及建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法與參數(shù) ； m） 現(xiàn)行的財(cái)稅制度 。 ” “ 兩型 ” 社會(huì)建設(shè)這樣一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，給本項(xiàng)目帶來了無限的商機(jī)，因項(xiàng)目基地處在長(zhǎng)株潭交匯樞紐處， 而 具有很大的發(fā)展?jié)摿?。與收入高高在上形成鮮明對(duì)比的就是房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在省會(huì)城市里最低，周邊省會(huì)：南昌、武漢、成都、西安 等 諸多省會(huì)人均可支配收入均比長(zhǎng)沙低，而房?jī)r(jià)卻比長(zhǎng)沙高一截。 市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)分析 經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，居民購(gòu)房自住為 73％，給孩子或父母住為 15％，購(gòu)房投資只有 10％，其它用途為 2％。房貸新政的重拳出擊為抑制房?jī)r(jià)的漲幅起到了一定的作用，專家預(yù) 計(jì) 2020 年上半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將逐漸回漲