【正文】 武漢、成都、西安 等 諸多省會(huì)人均可支配收入均比長沙低，而房價(jià)卻比長沙高一截。以長株潭城市群為 “ 一點(diǎn) ” 的組團(tuán)核心，常德、益陽、岳陽、衡陽、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節(jié)點(diǎn)的泛長株潭經(jīng)濟(jì)圈正逐步形成， “ 融城 ” 腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動(dòng)住宅需求的旺盛。 ” “ 兩型 ” 社會(huì)建設(shè)這樣一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，給本項(xiàng)目帶來了無限的商機(jī)，因項(xiàng)目基地處在長株潭交匯樞紐處， 而 具有很大的發(fā)展?jié)摿?。它為?shí)現(xiàn)富民強(qiáng)省、形成湖南長遠(yuǎn)競爭能力、培育核心經(jīng)濟(jì)增長，加快改革發(fā)展提供了重大機(jī)遇。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) a） 項(xiàng)目前期定位策劃方案 ； b） 規(guī)劃總平面圖； c）《投資項(xiàng)目可行性研究指南 》； d）《 城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB5018093(2020 年版 )； e） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5022099(1995 年版 )； f） 《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028998(1995 年版 )； g） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJl687(2020 年版 )； h） 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ83— 99； i） 其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī) ； j） 國家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 ； k） 國家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定 ； l） 國家計(jì)委及建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)法與參數(shù) ； m） 現(xiàn)行的財(cái)稅制度 。建立尊重自然、師法自然的生態(tài)健康住區(qū)，注重文化內(nèi)涵，創(chuàng)造詩情畫意，情景交融的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)康居小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)；創(chuàng)造具有高尚小區(qū)特色的建筑形象與環(huán)境品格。 公司擁有一支具備良好政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的員工隊(duì)伍，現(xiàn)有員工 35人，其中高、中級技術(shù)職稱人員 15人，大專以上學(xué)歷占 88％。 其控股公司中國水 電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司（簡稱：中國水電地產(chǎn)）是中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司的直屬企業(yè)。 開發(fā)單位簡介 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司成立于 2020 年 12 月 16 日，是在原湖南朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上增資擴(kuò)股重組成立的。未來的新城，將是一個(gè)集體育、文化、休閑、娛樂、居住、經(jīng)營商貿(mào)于一體的新城區(qū) ； 建筑密度 23%，平均容積率 ，綠化率達(dá) 42%。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以東，省體育運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院以北。 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于長沙市雨花區(qū)，地處長沙城區(qū)東南的體育新城，東 臨 京珠高速公路輔道，南 臨 長沙市土地開發(fā)建設(shè)有限公司建設(shè)用地，西 臨 白沙灣路 （與規(guī)劃中的長沙新體育中心隔路相望） ，北 臨 規(guī)劃中的石壩路 。 可行性研究結(jié)論 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境現(xiàn)狀分析 ...................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 組織機(jī) 構(gòu)設(shè)置 ...................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 綜合效益分析 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 投資估算和資金籌措 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建設(shè)內(nèi)容 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目選址 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目編制依據(jù) ...................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)條件 ...................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 施工組織設(shè)計(jì) ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 估算說明 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 經(jīng)濟(jì)效益 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 實(shí)施管理 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目實(shí)施對環(huán)境的影響 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 問題與建議 .......................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 本項(xiàng)目總用地面積 ㎡， 其中： 凈用地 面積 ㎡ ，綠化帶面積 ㎡ ，規(guī)劃路幅面積 ㎡。體育新城以勞動(dòng)?xùn)|路為中線分為南北兩區(qū)，總面積達(dá) 平方公里，于 2020 年初開始興建。在 平方公里的總面積中，體育區(qū)占 12%，公園休閑區(qū)占 14%，經(jīng)營商貿(mào)區(qū)占 4%，居住區(qū)占 31%，拆遷安置區(qū)占 10%，配套設(shè)施占 29%。公司注冊資本金 5000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為叁級。公司注冊資本金 6 億元。 公司在開發(fā)了一大批經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，目前正 在 規(guī)劃建設(shè)星城映象項(xiàng)目，位于體育新城、武廣新區(qū)的中心，總建筑面積近 20 萬平方米，計(jì)劃 2020 年 6 月份開工。 本著 “ 以人為本 ， 以生活和發(fā)展為基準(zhǔn) ” 的原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，從 整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環(huán)境品質(zhì)的把握到與城市周邊地域的相生相息，力爭成為有規(guī)模的、有品味的、有升值潛力的住宅樓盤，使其在與周邊融合的環(huán)境中具有標(biāo)志性和鮮明的整體形象。 主要技術(shù)規(guī)劃指標(biāo) 本 項(xiàng)目 凈 用地面積 78 畝，總建筑面積 平方米，其中 地上建筑面積 平方米， 包括 13 棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會(huì)所；地下建筑面積36000 平方米， 包括人防、架空層和地下車庫。 “ 兩型社會(huì) ” 建設(shè)，我們有了 先行先試權(quán)，可為全省、全國先行探索，積極探索資源節(jié)約、環(huán)境治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、綜合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新路子。近幾年長沙房價(jià)開始抬頭， 2020 年更是駛?cè)肟燔嚨?。堪稱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “ 金三角 ” 的城市群崛起，給長沙房地產(chǎn)市場帶來了新發(fā)展機(jī)遇，房價(jià)自然水漲船高。對大部分收入穩(wěn)定的長沙人來講，購房則是生活的第一需要，品位舒適高雅的商品房更受他們的青睞。從地理位置上講：長沙的城市中心有：五一廣場 、東塘 、 省政府 、 市政府和武廣火車新站，將這些中心串連起來就構(gòu)成了長沙市，每個(gè)中心的輻射范圍在 4 公里左右，也就是說在此范圍內(nèi)的土地是富有價(jià)值的。由此可以看出長沙房地產(chǎn)市場需求量依然旺盛，且發(fā)展?jié)摿ι仙?，擁有較大的潛力與升值空間。況且社會(huì)的主力支柱人群這個(gè)時(shí)期多為第二次置業(yè)，為的是有一份更好的居家環(huán)境。因此預(yù)計(jì)在明后兩年，當(dāng) “90/70” 政策完全落到實(shí)處之時(shí)， 110 平方米以上的寬敞型戶型必將成為搶手戶型。在本項(xiàng)目置業(yè)以自住為主。其二：整個(gè) 6 年可以分為一個(gè)時(shí)間鏈上的三段： 02— 03 年供求之間的差距較大，供求比達(dá)到 ，需求嚴(yán)重不足 。如果不考慮后期的市場不確定性因素，后期市場將繼續(xù)保持這種供求合理的局面。這表明雖然受 上 年宏觀調(diào)控政策的影響，停止了一段時(shí)間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致了上半年商品房供應(yīng)有所脫節(jié)，但隨著下半年各樓盤的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善。而單純從增長率的值來看， 07 年是增長率 最大的一年。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá) 3500 元 /㎡ 以上。 2020 年長沙房價(jià)成 “ 井噴 ” 之勢，由于宏觀調(diào)控的影響，未來樓市充滿迷惑；銀行利率政策的滯后影響 逐步顯現(xiàn)，商品房價(jià)格漲速或?qū)⒎啪?；但受地價(jià)上升及長沙當(dāng)前房價(jià)相對偏低的現(xiàn)實(shí)狀況影響，未來兩年房價(jià)仍呈上升的趨勢。萬家麗路、馬王堆路、人民東路延長線工程改造升級已全面完工，體育新城、人民東路上的瀏陽河大橋的建設(shè)，芙蓉區(qū)政府、雨花區(qū)政府的東遷，以高橋 大市場為首的批發(fā)市場群已經(jīng)形成，人民東路高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，以五運(yùn)會(huì)館址所形成以體育、休閑、居住、文化為主要功能體育新城已經(jīng)逐步形成。國際湘、中隆 c）隨著武廣客運(yùn)專線的建設(shè) ,長沙新客運(yùn)站的投入使用 ,交通等各項(xiàng)配套將得到快速完善，體育新城將成為長沙東城的城市中心，未來的國際新區(qū)，城市發(fā)展熱點(diǎn)和重點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)，上 河街區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目、國中星城商業(yè)區(qū)的開發(fā)，華夏一中和旺旺醫(yī)院的運(yùn)營，使得配套日益完善。相 鄰 城市間通過聯(lián)合既增強(qiáng)了實(shí)力與競爭力，又拓寬了各自的發(fā)展空間，同時(shí)對區(qū)域城市化進(jìn)程具有 強(qiáng)大的推動(dòng)作用。 休閑娛樂資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等?，F(xiàn)有社區(qū)和新樓盤都非常注重完善內(nèi)部配套設(shè)施。新長沙站到 2028 年可完成年客運(yùn)量 3591 萬人次。 雨花區(qū)汽車站 占地 35 畝，候車區(qū)有 2020 多平方米，可同時(shí)容納 2020 名旅客候車。武廣中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 鐵路長沙站、雨花區(qū)汽車站、地鐵建立，將帶來大量人流，提高區(qū)域影響力，是利好的信息。 a） 高橋大市場：高橋大市場占地 1000 畝，共有商鋪 6000 個(gè)，經(jīng)營人員 5萬余人，市場定位以糖酒、建材、日化、百貨、皮具、文體、中西藥材、農(nóng)副產(chǎn)品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經(jīng)營項(xiàng)目，并擬建中南 地區(qū)最大的國際信息產(chǎn)業(yè)廣場，引入干貨市場和玩具市場，擁有 60000 平米中南最大的貨車停車場和貨運(yùn)市場。平均人流量在 15 萬人／日，最高人流量超過 40萬人／日。 定位 為長沙市乃至湖南省新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強(qiáng)大購買力，而項(xiàng)目所在區(qū)域成為城市中心。 c）機(jī)會(huì) 1）市場將進(jìn)一步認(rèn)同長株潭一體化帶來的優(yōu)勢； 2） 武廣長沙站、地鐵規(guī)劃和動(dòng)工，拔高了該區(qū)域的形象 ,激發(fā)了消費(fèi)者投資熱情； 3） 國家調(diào)控規(guī)范了市場，同時(shí)也打壓了一批開發(fā)商 ,市場競爭有所緩和； 4）現(xiàn)在售樓盤價(jià)格拉高 ,帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲。國際湘 22 小高層 三房： 121150 四房： 150168 4800 07年上市，推出房源銷售 近 9 成 中隆國際大面積戶型銷售并不理想，如中隆國際如 2020年推出的山水城市風(fēng)景、中城御璽，究其原因，主要是因?yàn)槠鋺粜瓦^大、總價(jià)過高、市場接納能力小的緣故。 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 本項(xiàng)目價(jià)格定位需從下面四個(gè)方面進(jìn)行考慮： 市場需求 —— 目標(biāo)客戶對項(xiàng)目所在片區(qū)的可接受價(jià)格限度 。 用地現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于白沙灣路與石壩路交匯處，是體育新城、武廣新區(qū)的中心。用地內(nèi)以臨時(shí)倉庫為主 ,無值得保留的樹木和建筑 ,地勢低洼 ,與白沙灣路的高差 3米左右。努力創(chuàng)造具有現(xiàn)代時(shí)尚的建筑形象與環(huán)境品格；創(chuàng)造具有完善的規(guī)范的市場管理與服務(wù)功能的康居小區(qū)。 創(chuàng)造具有完善的市場管理與服務(wù)功能。樹立以人為本的理念，強(qiáng)調(diào) “ 資源共享 ” 原則，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，使得整個(gè)小區(qū)具有舒適性、合理性，完善性、前瞻性、環(huán)保性和獨(dú)創(chuàng)性。 規(guī)劃將商業(yè)服務(wù)設(shè)施沿白沙灣路設(shè)置，內(nèi)外兼顧，并與主入口相結(jié)合，既方便人們的日常生活，也易于營造社區(qū)的生活氛圍。北面 2號、 3號樓為最高的 28 層；中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 東面 10號、 11 號樓為 25層；西面沿白沙灣路的 1號、 4 號、 5號、 6號樓和南面的 12號、 13號樓 為 17或 18層；中間的 7 號、 8號、 9號樓為最低的 16層。在簡潔的主題框架下，建筑兼顧每一個(gè)細(xì)部的刻劃，從立面造型、材料運(yùn)用到細(xì)微元素的變化等均強(qiáng)調(diào)“對比性”。 d） 考慮到周邊道路尤其是白沙 灣 路和京珠高速公路對住宅的噪聲影響，除采用高速公路隔聲屏障、坡堤綠化防噪外，建議沿兩側(cè)道路的建筑單體門窗采用降噪 措施，如采用隔聲門窗，適當(dāng)增加造價(jià)以提升沿路戶型的舒適性和購買力。規(guī)劃有意識的強(qiáng)調(diào)住宅組團(tuán)對公共環(huán)境的半開放的空間特征，小區(qū)核心區(qū)域建筑的密度有所降低，以增強(qiáng)空間的通透性與流動(dòng)性。 道路交通規(guī)