【文章內容簡介】 育、休閑、居住、文化為主要功能體育新城已經逐步形成。 b） 體育新城板塊東臨東三環(huán)、西接萬家麗路、北至長沙大道、南到湘府東路。該區(qū)域雖然發(fā)展比較晚，目前已聚集一批長沙新高檔樓盤，如綠城桂花城、茂華國際湘、中隆御璽等。該區(qū)以勞動為界，勞動路以北樓盤比較少，而南面樓盤比較多，同時南面有較多的職工住宅區(qū)。目前該區(qū)域樓盤整體素質較高，體現在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價格領先東城等特點。 c）隨著武廣客運專線的建設 ,長沙新客運站的投入使用 ,交通等各項配套將得到快速完善，體育新城將成為長沙東城的城市中心，未來的國際新區(qū)，城市發(fā)展熱點和重點。體育新城的各項體育場館的建設、體育公園、三館一中心、文化休閑公園、華雅高爾夫等休閑、文化配套的建設，體育新城板塊高尚居住區(qū)的格局已經形成。體育新城板塊是最近兩年在長沙市整體規(guī)劃藍圖中崛起的新區(qū)域，也必然經歷一個發(fā)育 ——成長 —— 成熟的過程。除已建好的省游泳跳水中心、省網球中心外，圭塘河風光帶的設計國際招標工作已完成 —— 香港菱電投資 25億元，將把中游打造成體驗式旅游的特色風光帶。區(qū)域內，上 河街區(qū)大型商業(yè)項目、國中星城商業(yè)區(qū)的開發(fā)，華夏一中和旺旺醫(yī)院的運營，使得配套日益完善。 2020年 6月 23 日，位于體育新城東部的武廣客運中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 11 站正式動工，客運站將與眾多的體育文化場館、生態(tài)公園、體育休閑文化公園，以及占地 10萬平方米的華雅城市高爾夫俱樂部一起，共同構筑一個環(huán)境、檔次和氛圍兼具的現代生活休閑區(qū)。至此，體育新城高檔居住區(qū)規(guī)模初成。 c）長株潭一體化，是在國家 “ 中部崛起 ” 戰(zhàn)略的加速實施及城市群間激烈競爭的背景下產生的。相 鄰 城市間通過聯合既增強了實力與競爭力，又拓寬了各自的發(fā)展空間，同時對區(qū)域城市化進程具有 強大的推動作用。對未來發(fā)展具有極為重要的戰(zhàn)略意義。目前此戰(zhàn)略已步入實際操作階段，并初見成效 。 a） 周邊配套 教育資源：華夏實驗學校（現改名廣益實驗學校）、長沙體育職業(yè)學院、省中醫(yī)中等學校、長沙航空職業(yè)學院等。 休閑娛樂資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。 超市資源：興家超市。 該區(qū)域休閑娛樂資源豐富，尤其是體育資源豐富。超市、銀行、醫(yī)療缺乏。現有社區(qū)和新樓盤都非常注重完善內部配套設施。中心體育館即將建立，各種國際賽事在此進行， 形成國際氛圍。本項目應加強內部配套設施，打造一種具有活力國際化的社區(qū)，迎合區(qū)域形象與氛圍，弱化配套不足。 b） 交通狀況 武廣長沙站位于雨花區(qū)黎托的新長沙站，是武廣客運專線上的 3 個始發(fā)站之一。新長沙站到 2028 年可完成年客運量 3591 萬人次。武廣客運專線全線設站 25 個，始發(fā)站有新長沙、武漢、新廣州，中間站 16個，越行站 6個。長沙市規(guī)劃有 5條城市主道路和 3條軌道交通線通往新長沙站，將通往新站的城市軌道交通 1 號線、 5號線、 7號線中與新長沙站同步設計、同步施工。將周邊的城市主干道勞動東路、香樟路、湘府路、紅旗路、新 花侯路列入今年的城市重點工程建設計劃，滿足新站按期投入運營的城市道路配套要求。 雨花區(qū)汽車站 占地 35 畝，候車區(qū)有 2020 多平方米，可同時容納 2020 名旅客候車。 據預測，該站平均日發(fā)送量 2 萬多人次 。 200 條線路以省內、跨省班線為主 。 本項目到達主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項目的交通不便。武廣中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 12 鐵路長沙站、雨花區(qū)汽車站、地鐵建立，將帶來大量人流，提高區(qū)域影響力，是利好的信息。對于項目而言，現有的交通成為項目發(fā)展障礙點，未來的交通便利是不可爭的事實。因此，開發(fā)商可以通過與政府部門進行協商，在項目設站點 ，加開公交線路。宣傳上強調未來，弱化現有不足 。 a） 高橋大市場：高橋大市場占地 1000 畝，共有商鋪 6000 個，經營人員 5萬余人，市場定位以糖酒、建材、日化、百貨、皮具、文體、中西藥材、農副產品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經營項目，并擬建中南 地區(qū)最大的國際信息產業(yè)廣場，引入干貨市場和玩具市場，擁有 60000 平米中南最大的貨車停車場和貨運市場。已有 1400多家湖南地區(qū)總代理、總經銷進入市場。 b） 東塘商圈： 以東塘立交橋為中心，輻射周邊的 1000 米的核心范圍。往東延伸至樹木嶺；往南延 伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內。平均人流量在 15 萬人／日，最高人流量超過 40萬人／日。產業(yè)布局：西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經濟和文化休閑娛樂產業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，東北角則囊括了新興的信息產業(yè)及休閑酒店。 定位于城市休閑商貿中心。 c） 紅星商圈： 紅星商圈位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在長沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經濟一體化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府 公里，東鄰 3000 余畝的國家級森林植物園天際嶺森林植物園，南 邊與長沙汽車南站和湖南機電設備城相連，北通繁華的東塘商圈。 定位 為長沙市乃至湖南省新的政治、經濟、文化中心。 主要有紅星建材市場、水果市場、汽配城、商貿中心、紅星展覽館等。 d） 本項目處于商業(yè)后起之秀 —— 黎托商圈，該商圈定位卻不同于其他商圈，賦予項目非同氣質。項目周邊多為專業(yè)市場，龐大的從業(yè)人員將是項目的重要消費力。隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強大購買力，而項目所在區(qū)域成為城市中心。由此，抓住這些消費者，構造適合于這類人群生活氛圍。 SWOT 分析 a）優(yōu)勢 1）開發(fā)商屬于央企 ,資金雄厚 ,有利于快速開發(fā)； 黎托商圈 中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 13 2）區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿Υ?,消費者比較認同該區(qū)域； 3）本相目最遲要在 2020年底才能上市 ,可以避開政策不明朗期； 4）體量比較大 ,并且一次性開發(fā) ,有利于吸引客戶； 5）該區(qū)域現在售的產品多為大戶型 ,小戶型比較少 .本項目有大量小戶型以彌補市場空缺。 b）劣勢 1）本項目周邊缺乏生活配套，無公交車 ,給生活帶來不便； 2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面； 3）地塊不規(guī)正，不易規(guī)劃； 4）本項目受 90/70 政策影響，戶型不易組合； 5）開發(fā)商在長沙是第一次開發(fā)項目，需要積累一定的經驗； 6）該區(qū) 域開發(fā)的樓盤多為知名企業(yè)，在長沙有一定的口碑，而開發(fā)單位在長沙認知度低。 c）機會 1）市場將進一步認同長株潭一體化帶來的優(yōu)勢； 2） 武廣長沙站、地鐵規(guī)劃和動工，拔高了該區(qū)域的形象 ,激發(fā)了消費者投資熱情； 3） 國家調控規(guī)范了市場，同時也打壓了一批開發(fā)商 ,市場競爭有所緩和； 4）現在售樓盤價格拉高 ,帶動區(qū)域價格上漲。 d）風險 1） 規(guī)劃遲遲不能落實，影響項目的進展 ； 2）競爭項目規(guī)模龐大 ， 與項目形成正面競爭； 3） 物價上漲，生活成本增加，人們購買力減弱，社會一些輿論 ,顧客處于觀望狀態(tài)； 4） 長沙將于 2020 年 推出經濟適用房和廉租房各 100 萬平米，分散了購買人群。 價格定位 新開樓盤價格有一個較為自然的市場定位過程，借鑒周邊已開樓盤定價，來確定預售期所采用的低開高走價格點策略，以合理的價格吸引人氣，逐步小幅攀升占領市場 。 中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 14 周邊主要在售樓盤一覽表 項目名稱 占地面積（萬㎡） 建筑形態(tài) 主力戶型（㎡） 均價（元 /平米） 銷售率 茂華國際湘 22 小高層 三房： 121150 四房： 150168 4800 07年上市，推出房源銷售 近 9 成 中隆國際御璽 12 高層 190350 6300 07年上市， 銷售率為 40% 三江花中城 10 高層、小 高層 三房： 121156 4500 06年上市，現推出一期三 批 新城新世界 45 高層 兩房、三房： 90120 5300 07年上市，二期 08年元月開盤 綠城桂花城 多層、小 高層 三房： 140151 5500 05年上市， 08年 4月推出三期 中城麗景香山 15 多層、小高層 三房： 122159 5000 06年上市，銷售尾房 山水城市風景 17 小高層 三房： 100120 四房： 125151 4500 05年上市，銷售率為 90% 嘉盛華庭 小高層 三房： 108143 3800（二期） 05年上市，三期 08年中旬推出 美林景園 多層、小 高層 三房： 123158 3800（一期） 05年上市， 08年 3月份推出新房源 從周邊在售樓盤的情況來看，大部分樓盤的總建筑面積均已達到 10 萬 平方米 ，新城新世界更是突破了 132 萬 平方米 的體量，為目前本區(qū)域最大規(guī)模的樓盤。大面積戶型銷售并不理想，如中隆國際御璽最為典型，最小戶型面積為 182 平 方 米，目前銷售率約 40%，根據調查顯示本區(qū)域內中小戶型較為稀缺。本區(qū)域樓盤的平均價格集 中的45005500 平米之間。從其銷售速度來看，本區(qū)樓盤出現懸殊化較大的局面。如 2020年推出的山水城市風景、中城麗景香山、新城新世界、嘉盛華庭等以及 07 年推出的茂華國際湘等都銷售情況都比較好，市場消化率比較高，一般上市半年內就已經基本售完。但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國際御璽，究其原因，主要是因為其戶型過大、總價過高、市場接納能力小的緣故。 該片區(qū)房價發(fā)展速度在 2020 年得到較大提升。但是隨著 2020 年末房地產市場受到國家宏觀政策影響，特別在一線城市，房地產價格有較大下降幅度，而且也波及到長 沙房地產市場。目前長沙各項目雖然房價沒有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現象將會持續(xù)一段時間，因此預計長沙房價在 2020年比較微妙， 2020年有小幅上升，結合長沙整體房價走向及區(qū)域市場競爭情況分析，本項目銷售價格需謹慎評估。 中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 15 本項目價格定位需從下面四個方面進行考慮： 市場需求 —— 目標客戶對項目所在片區(qū)的可接受價格限度 。 項目成本 —— 含地價、財務成本、建筑工程、稅費、利潤及管理費用等； 現階段市場價格 —— 本項目客戶可能選擇的其它競爭項目的價格水平和品質對比； 價格增長率 —— 本項目將于 2020 年開盤，而預計 2020 年長沙房地產銷售價格的增長率為 8%— 12%。 本項目的主力戶型定位于 80125 平方米，本項目 擬定 單價為： 48005200 元 /平米。 中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 16 第三章 規(guī)劃與 布局 設計依據與概況 規(guī)劃設計依據 a） 地形現狀圖 1／ 1000； b） 《城市居民區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5018093(2020 年版 )； c） 《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》 GB5022099(1995 年版 )； d） 《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028998(1995 年版 )； e） 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJl687(2020 年版 )； f） 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ83— 99； g） 其它有關的國家和地方法律、法規(guī)。 用地現狀 項目位于白沙灣路與石壩路交匯處，是體育新城、武廣新區(qū)的中心?？邕^白沙灣路是正對面的體育中心。規(guī)劃 凈 用地面積 52193 平方米，沿白沙灣路限高 60 米，其它限高 80米。 用地東西北三面臨市政道路 ,東側距用地 50 米處有京珠高速公路通過。用地內以臨時倉庫為主 ,無值得保留的樹木和建筑 ,地勢低洼 ,與白沙灣路的高差 3米左右。 地塊呈倒置的不規(guī)則梯形，北面較寬，約 298 米，南面較窄，約 167 米；西面地界較長約 255 米，東面地界較窄約 220 米。 項目構成 本項目凈用地面積 78 畝，總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，包括 13 棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會所；地下建筑面積36000 平方米，包括人防、架空層和地下車庫 。 規(guī)劃目標與創(chuàng)意 規(guī)劃目標 ： 營造一個良好的居住環(huán)境，集功能齊全、設施先進、環(huán)境優(yōu)美的康居小區(qū)于一身的建設目標。努力創(chuàng)造具有現代時尚的建筑形象與環(huán)境品格；創(chuàng)造具有完善的規(guī)范的市場管理與服務功能的康居小區(qū)。 目標定位 ：創(chuàng)造具有服務于經營、居住的優(yōu)質、高效的物質環(huán)境。 中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 17 創(chuàng)造具有和諧、便利的良好生活環(huán)境。 創(chuàng)造具有特色的建筑形象與環(huán)境品格。 創(chuàng)造具有完善的市場管理與服務功能。 規(guī)劃創(chuàng)意 ： 以對環(huán)境的認知、場所的回應，演繹特色建筑。 規(guī)劃布局 本次規(guī)劃在充分考慮到基地地形的前提下，根據基地所處的獨特地段和環(huán)境，充分體現可持續(xù)發(fā)展的原理，堅持 “ 以人為本，以市場為核心 ” 的原則展開規(guī)劃設計，以追求人工環(huán)境與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一為最終目標。