【正文】 ，并在年中會有一波高潮，而后趨于穩(wěn)定，下半年將以一定的速度穩(wěn)步上揚。這是和城市的發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)投資開發(fā)成為長沙投資重點相一致的。 2020 年商品房供銷比為 ： 1，其中商品住宅供銷比為 ： 1，供銷已基本平衡。）分區(qū)來看，2020 年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為 3944 元 /㎡、 3642 元 /㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，均價分別為 3137 元 /㎡、 2996 元 /㎡。 按照“城市東擴南進(jìn)、拉開骨架”的思路，長沙東城建設(shè)重點工程進(jìn)展順利。目前該區(qū)域樓盤整體素質(zhì)較高，體現(xiàn)在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價格領(lǐng)先東城等特點。 c）長株潭一體化，是在國家 “ 中部崛起 ” 戰(zhàn)略的加速實施及城市群間激烈競爭的背景下產(chǎn)生的。超市、銀行、醫(yī)療缺乏。將周邊的城市主干道勞動?xùn)|路、香樟路、湘府路、紅旗路、新 花侯路列入今年的城市重點工程建設(shè)計劃，滿足新站按期投入運營的城市道路配套要求。宣傳上強調(diào)未來，弱化現(xiàn)有不足 。 c） 紅星商圈： 紅星商圈位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在長沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經(jīng)濟一體化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府 公里，東鄰 3000 余畝的國家級森林植物園天際嶺森林植物園，南 邊與長沙汽車南站和湖南機電設(shè)備城相連，北通繁華的東塘商圈。 b）劣勢 1）本項目周邊缺乏生活配套，無公交車 ,給生活帶來不便； 2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面； 3）地塊不規(guī)正，不易規(guī)劃； 4）本項目受 90/70 政策影響，戶型不易組合； 5）開發(fā)商在長沙是第一次開發(fā)項目，需要積累一定的經(jīng)驗； 6）該區(qū) 域開發(fā)的樓盤多為知名企業(yè)，在長沙有一定的口碑，而開發(fā)單位在長沙認(rèn)知度低。桂花城 多層、小 高層 三房： 140151 5500 05年上市， 08年 4月推出三期 中城麗景香山 15 多層、小高層 三房： 122159 5000 06年上市，銷售尾房 山水城市風(fēng)景 17 小高層 三房： 100120 四房： 125151 4500 05年上市，銷售率為 90% 嘉盛華庭 小高層 三房： 108143 3800（二期） 05年上市，三期 08年中旬推出 美林景園 多層、小 高層 三房： 123158 3800（一期） 05年上市， 08年 3月份推出新房源 從周邊在售樓盤的情況來看，大部分樓盤的總建筑面積均已達(dá)到 10 萬 平方米 ，新城新世界更是突破了 132 萬 平方米 的體量，為目前本區(qū)域最大規(guī)模的樓盤。但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國際 中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 16 第三章 規(guī)劃與 布局 設(shè)計依據(jù)與概況 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) a） 地形現(xiàn)狀圖 1／ 1000； b） 《城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093(2020 年版 )； c） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5022099(1995 年版 )； d） 《城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范》 GB5028998(1995 年版 )； e） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJl687(2020 年版 )； f） 《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》 CJJ83— 99； g） 其它有關(guān)的國家和地方法律、法規(guī)。 規(guī)劃目標(biāo)與創(chuàng)意 規(guī)劃目標(biāo) ： 營造一個良好的居住環(huán)境，集功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的康居小區(qū)于一身的建設(shè)目標(biāo)。 本工程的設(shè)計理念是，樹立以人為本尊重自然的理念，強調(diào)，高起點，高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計，使得整個建筑具 有合理性，完善性、前瞻性和獨創(chuàng)性。 單體設(shè)計 a）本工程住宅全部為高層住宅， 16層到 28 層 。通過為商業(yè)功能服務(wù)的精心設(shè)計使商業(yè)地產(chǎn)全面升值，同時也以更加親切而人性化、充滿細(xì)節(jié)和文化品味的設(shè)計，為整個居住區(qū)開發(fā)創(chuàng)造出引人入勝的購物、休閑環(huán)境和娛樂氛圍。并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強調(diào)鄰里文化與日常生活 。 c）地下車庫的消防設(shè)計 地下車庫耐火等級為一級。戶型平面上以起居室（客廳）為中心，餐廳等公共部分布置在入口附近，臥室集中靠里，通過廳、室、廚、衛(wèi)的合理布局，使得單元組合靈活，私密性好。精心設(shè)計住宅的五個立面，美化小區(qū)環(huán)境； 第五立面設(shè)計中采用不同組團不同色彩的屋面加以區(qū)分，給人以清新、悅目之感； 建筑外觀充分體現(xiàn)都市化現(xiàn)代感建筑風(fēng)格，強調(diào)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，色彩協(xié)調(diào)亮麗、裝飾簡潔大方。 b） 活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 住宅 ／㎡ 商業(yè)鋪面 ／㎡ 樓梯、走道 KN／㎡ 住宅衛(wèi)生間 40KN／㎡ 上人屋面： ㎡ 不上人屋面： ㎡ c） 基本風(fēng)壓 W0=／㎡，地面粗糙度取 C 類 d） 基本雪壓 So=㎡。 材料選用 a） 混凝土強度等級 中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 23 錘擊沉管夯擴樁 C25 鋼筋砼基礎(chǔ) C25 基礎(chǔ)墊層 C10 鋼筋混凝土框架梁、板、柱 C30 砌體結(jié)構(gòu)中鋼筋砼構(gòu)造柱、圈梁 、 現(xiàn)澆梁板 C20 b） 鋼筋 框架主要受力鋼筋采用 HRB400(fy=360N／ mm2)和 HRB335(fy=300N／ mm2)級，普通樓板及梁柱箍筋采用 HPB235(fy=210N／ mm2)級。在接入管處安裝水表、閥門和倒流防止器。 生活排水系統(tǒng) 中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 25 a） 小區(qū)采用雨污分流制，污水經(jīng)收集后采用重力流的方式排至市政路的污水管。(t+) (L/) (p=2a) d） 室外雨水管采用 UPVC 雙壁波紋管，橡膠圈接口；室內(nèi)雨水管采用排水用 UPVC管，粘接。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)成環(huán)狀布置，保證所有立管均能雙向供水。 自噴系統(tǒng)采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，卡箍件連接，工作壓力 。若沒有兩路獨立電源，可設(shè)柴油發(fā)電機作為備用電源， 以滿足小區(qū)一級負(fù)荷要求。 照明系統(tǒng) a） 照度標(biāo)準(zhǔn)參照《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342020 b） 備用房、地下車庫采用以高效節(jié)能熒光燈為主的光源；樓梯間、電梯間、走廊及部分公共 場所均采用高效節(jié)能燈。在衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。 c） 選用電子鎮(zhèn)流器。小區(qū)室外燃?xì)夤艿姥氐缆窎|、南側(cè)埋地敷設(shè)。外墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬燈結(jié)構(gòu)的熱橋部位做隔熱保溫處理，屋面采用 EPS 保溫體系。 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，住宅建筑為二類高層民用建筑。 手提滅火器配置 按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī) 范》進(jìn)行配置，滅火器設(shè)置按輕等危險級，火災(zāi)類型為 A 類，每個配置點的最大保護距離 20m，每個配置點配 4具 MF5 手提滅火器。在高層建筑屋頂設(shè)置消防水箱 25m3。建筑物的間距均滿足《建筑設(shè)計防火規(guī)范》中的防火間距要求。燃?xì)夤艿啦捎脽o縫鋼管，焊接連接，埋地鋼管外壁采用二布三油防腐處理。 f） 變壓器選用低損耗、低噪音的節(jié)能變壓器。各層接線箱分線給家庭信息配線箱。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入。高壓計量設(shè)在總變電所內(nèi)，低壓按照明、動力分開計量， 住宅計量做到一戶一表。 變配電系統(tǒng) 本工程建筑功能為住宅小區(qū)， 地下一層地下室作為車庫、設(shè)備用房和人防設(shè)施用房，地上為二類高層住宅和配套的小區(qū)會所、幼兒園和局部商業(yè)用房。 b）自動噴淋滅火系統(tǒng) 在地下車庫設(shè)置自動噴淋滅火系統(tǒng)，中危級 Ⅱ 級布置噴頭，臨時高壓供水系統(tǒng)。低層建筑采用常高壓系統(tǒng)，由市政管網(wǎng)保障水量及水壓；高層采用臨時高壓給水系統(tǒng)，在地下室設(shè)有消防水池和消火栓加壓泵，地下水池貯存 2h 室內(nèi)消火栓用水量，自噴 1 小時用水量，在小區(qū)最高建筑屋頂設(shè)消防水箱，容積 18m3，且在室內(nèi)消火栓供水環(huán)網(wǎng)上設(shè)置了消防水泵接合器，各棟高層建筑屋頂設(shè)帶壓力顯示的檢驗用消火栓。 e） 消防電梯底部設(shè)置消防集水井、潛污泵，排除消防水。 3） 室外給水管采用內(nèi)筋嵌入式襯塑鋼管，卡環(huán)式連接，埋地敷設(shè)；室內(nèi)給水管干管采用內(nèi)筋嵌入式襯塑鋼管，卡環(huán)式和法蘭連接，建筑找平層暗裝敷設(shè)；戶內(nèi)采用 PPR管道，熱熔連接，明敷。 2） 框架結(jié)構(gòu)圍護墻 采用 Mu5 輕質(zhì)砼空心砌塊， M5混合砂漿。 從降低造價和控制道路沉降的角度考慮，填方區(qū)也可采用強夯加固地基。 b） 裙房地上一層，采用框架結(jié)構(gòu)。最大限度地利用冬季南向的直射太陽光，夏季能有效組織戶內(nèi)穿堂風(fēng)。 中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 20 第 四 章 建筑方案 建筑方案設(shè)計 設(shè)計依據(jù)及設(shè)計要求 a） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093； b） 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》 GB500961999； c） 《民用建筑設(shè)計通則》 JGJ3787； d） 《高層民用建筑設(shè)計規(guī)范》 GB5004595（ 2020 年版） ； e） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2020 年版）； f） 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 JGJ10098； g） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797； h） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》（房屋建筑部分）建標(biāo) [2020]85 號； i） 建設(shè)部頒《建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定》 2020 年； j） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020； k） 《湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ43/0012020 J104102020； l） 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) (JGJSO— 2020)； 平面設(shè)計 本項目總建筑面積 平方米。 消防及人防 a）小區(qū)環(huán)路寬 6 米，且與城市道路有 2個連接點，可以做消防車道。 主入口正對中央景觀形成重要的景觀節(jié)點。 b）立面及造型設(shè)計結(jié)合不同的住宅樓體，整個建筑外觀以紅、白、灰等基本色調(diào)形成現(xiàn)代、時尚、大氣的主題，并突出有韻律的建筑元素的協(xié)調(diào)變化?？紤]到周邊道路對住宅的影響并根據(jù)景觀的優(yōu)劣合理安排大小戶型位置， 小戶型盡可能沿周邊布置，大戶型設(shè)于內(nèi)部可充分享受區(qū)內(nèi)景觀。 創(chuàng)造具有特色的建筑形象與環(huán)境品格。 用地東西北三面臨市政道路 ,東側(cè)距用地 50 米處有京珠高速公路通過。目前長沙各項目雖然房價沒有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現(xiàn)象將會持續(xù)一段時間，因此預(yù)計長沙房價在 2020年比較微妙， 2020年有小幅上升，結(jié)合長沙整體房價走向及區(qū)域市場競爭情況分析，本項目銷售價格需謹(jǐn)慎評估。從其銷售速度來看，本區(qū)樓盤出現(xiàn)懸殊化較大的局面。 中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 14 周邊主要在售樓盤一覽表 項目名稱 占地面積（萬㎡） 建筑形態(tài) 主力戶型（㎡） 均價（元 /平米） 銷售率 茂華項目周邊多為專業(yè)市場，龐大的從業(yè)人員將是項目的重要消費力。往東延伸至樹木嶺；往南延 伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內(nèi)。 本項目到達(dá)主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項目的交通不便。 b） 交通狀況 武廣長沙站位于雨花區(qū)黎托的新長沙站，是武廣客運專線上的 3 個始發(fā)站之一。 a） 周邊配套 教育資源：華夏實驗學(xué)校（現(xiàn)改名廣益實驗學(xué)校）、長沙體育職業(yè)學(xué)院、省中醫(yī)中等學(xué)校、長沙航空職業(yè)學(xué)院等。除已建好的省游泳跳水中心、省網(wǎng)球中心外，圭塘河風(fēng)光帶的設(shè)計國際招標(biāo)工作已完成 —— 香港菱電投資 25億元，將把中游打造成體驗式旅游的特色風(fēng)光帶。桂花城、茂華 中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)（長沙）有限公司星城映象 項目 可行性研究報告 10 另外，根據(jù)長沙統(tǒng)計局的調(diào)查，未來幾年結(jié)婚家庭戶數(shù)對住宅需求和城市人口數(shù)量增加，對住宅需求有增長趨勢。其二：從增長趨勢來看，商品房價格與商品住宅成交價格的增長率相互間保持著較為一致的步伐，即兩者起伏之間相互呼應(yīng)，但比較例外的是， 02 年至 05年商品房的增長態(tài)勢一直好于商品住宅的價格增長幅度，而在 06 年后出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，商品房增長率低于商品住宅的成交價格。由此，我們也可以看出，前期市場的需求不足在 03年后得到很好的推動，需求隨著供應(yīng)得到很好的發(fā)育，且逐步呈現(xiàn)良好的供求發(fā)展態(tài)勢。 c) “ 城市移民 ” ，大多為城市擴張所吸納的異地居民，通過在長沙的工作、發(fā)展，已經(jīng)成為城市白領(lǐng)等具有消費力的一群人，對區(qū)域選擇的排他性沒有長沙原居民強烈。目前長沙市場的購房人群的年齡正趨于年輕化 ，消費結(jié)構(gòu)與意識也都發(fā)生了改變。異地返鄉(xiāng)的湖南人也成為了各大樓盤的重要置業(yè)力量。以長株潭城市群為 “ 一點 ” 的組團核心，常德、益陽、岳陽、衡陽、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節(jié)點的泛長株潭經(jīng)濟圈正逐步形成， “ 融城 ” 腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動住宅需求的旺盛。它為實現(xiàn)富民強省、形成湖南長遠(yuǎn)競爭能力、培育核心經(jīng)濟增長，加快改革發(fā)展提供了重大機遇。建立尊重自然、師法自然