【文章內(nèi)容簡介】 目前社會提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無奈的選擇。 （五）老年公寓發(fā)展趨勢 ? 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢 縱觀鄭州市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 11 囂 和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來老年住宅發(fā)展主流。 ? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人 對居住環(huán)境的特殊要求。 ? 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來一段時間內(nèi)市場開發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。 二、老年住公寓目標客戶需求及應(yīng)對分析 （一）老年公寓目標客戶需求特征分析 ? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個方面 （ 1）老年社會的來臨 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。 80 年代以來， 60 歲以星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 12 上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過 億，占世界老年人口的 1／ 5，占全國總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。 專家預(yù)計我國到 21 世紀中葉 ， 60 歲以上的老年人將達到 4 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，約占世界老年人口總數(shù)的 %。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行， 三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場和廣闊的發(fā)展空間。 （ 2）老年人收入水平 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元 化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。 (3)老年人福利水平 隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 13 (4)老年人居住狀況 2020 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近 %的家庭人均建筑 面積不足 8 平方米或沒有住房，有 %的戶是合住房，有 %住房少于 2間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %,鎮(zhèn)占 %）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。 2020 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對目前的住房狀況表示滿意， %的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身 體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 另外，一些標準很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。 可見，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。 ? 老年住宅的外在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個部分： (1)社會居住觀念的改變 中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng) 關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人“養(yǎng)兒防老”星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 14 的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 由此可見，隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 （ 2）子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓，成為了老年養(yǎng)老消費的主力。 年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費的主要誘因。 在實際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個方面考慮： ①為父母提供一個優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴； ②老年建筑的特殊 功能能為老人提供居住安全的保障； ③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂； ④社區(qū)活動可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。 （二）老年住宅目標客戶消費特征分析 老年住宅目標客戶群的消費有如下特點： 1) 老年消費是一個純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 15 年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在 65 歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。 2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特征。按照我國的勞動制度，人們滿 16 歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應(yīng)以 15 年計。而據(jù) 1998 年公布的資料，我國人口目前的平均出生預(yù)期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9 年，女 18 歲，平均為 年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實際上，社會上相當部分老年人在退休 以后能夠活到 75 歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。 3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費 。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應(yīng)是相對獨立的，消費能力是自主的。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應(yīng)會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告 16