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星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2024-10-02 11:20 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群,提供的是最基本的服務(wù)。這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán)、舒適不匹配,與子女的孝心、放心不匹配。因此,目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。 (五)老年公寓發(fā)展趨勢(shì) ? 社會(huì)需要居家式老年公寓以滿足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會(huì)需要規(guī)?;酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 縱觀鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 囂 和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求,產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮,在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。他們的成功建設(shè),可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。 ? 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽,因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多,而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因,大多選址于市中心,噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重,相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高,其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì),且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人 對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 ? 老年公寓的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年公寓的檔次之分,現(xiàn)尚無(wú)明確界定,但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品,而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺,有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng),但需要升級(jí)換代??傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流,而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。 二、老年住公寓目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析 (一)老年公寓目標(biāo)客戶需求特征分析 ? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 ( 1)老年社會(huì)的來(lái)臨 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。 80 年代以來(lái), 60 歲以星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng),目前已經(jīng)超過(guò) 億,占世界老年人口的 1/ 5,占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?10%以上,中國(guó)已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。 專家預(yù)計(jì)我國(guó)到 21 世紀(jì)中葉 , 60 歲以上的老年人將達(dá)到 4 億左右,約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%,約占世界老年人口總數(shù)的 %。我國(guó)老年人口規(guī)模之大,老齡化速度之快,高齡人口之多,都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行, 三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多,“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn),加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少,外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加,城市“空巢家庭”越來(lái)越多,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀,成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素,為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。 ( 2)老年人收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平的逐步提高已是不言而喻,而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加,未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn),另外,隨著收入結(jié)構(gòu)的多元 化,未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼,投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高,為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。 (3)老年人福利水平 隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng),未來(lái)老年人的福利水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后,老年人手中的積蓄就可解放出來(lái),尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境,為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 (4)老年人居住狀況 2020 年人口普查資料顯示,在老年家庭戶中,還有將近 %的家庭人均建筑 面積不足 8 平方米或沒(méi)有住房,有 %的戶是合住房,有 %住房少于 2間,有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房(其中市占 %,鎮(zhèn)占 %)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。 2020 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿意, %的人不太滿意。對(duì)住房問(wèn)題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因:第一是房屋的使用面積太??;其次是因?yàn)榄h(huán)境太差,再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身 體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 另外,一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。 可見(jiàn),國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。這一現(xiàn)狀,蘊(yùn)涵了老年住宅的巨大需求。 ? 老年住宅的外在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分: (1)社會(huì)居住觀念的改變 中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,目前“四二 一”的供養(yǎng) 關(guān)系不斷增加,使中間代所承受的壓力很大,家庭矛盾也隨之增加。同時(shí),隨著老年人觀念的變化,不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高,而不愿意和子女同住,獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高,中級(jí)以上職稱,月收入中等或以上,身體健康,生活能自理者,老年公寓為首選,有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 由此可見(jiàn),隨著觀念的變化,對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。 ( 2)子女改善父母居住狀況的需求 子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養(yǎng)老專用的老年公寓,成為了老年養(yǎng)老消費(fèi)的主力。 年輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?,在?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心,但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大,對(duì)生活環(huán)境的要求逐漸提高,為父母的健康長(zhǎng)壽考慮,選擇環(huán)境優(yōu)美,空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)的主要誘因。 在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn),子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮: ①為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了老人、子女的雙重尊嚴(yán); ②老年建筑的特殊 功能能為老人提供居住安全的保障; ③老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù),能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧,解除了子女們的后顧之憂; ④社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補(bǔ)因?yàn)楣ぷ鞣泵ι罹o張而對(duì)父母陪護(hù)不足的歉疚。 (二)老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特點(diǎn): 1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段,這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 年人在退休后就成為純消費(fèi)者,部分老年人還可能會(huì)再參加一段時(shí)間的社會(huì)勞動(dòng),但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng),一般在 65 歲前后還是會(huì)真正退回到純消費(fèi)人口的行列之中。 2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù),這是老年消費(fèi)的時(shí)限特征。按照我國(guó)的勞動(dòng)制度,人們滿 16 歲后方能就業(yè),這樣,低齡人口的純消費(fèi)年限應(yīng)以 15 年計(jì)。而據(jù) 1998 年公布的資料,我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為 71 歲,其中男性為 69 歲,女性為 73 歲。按平均預(yù)期壽命推算,老年人口純消費(fèi)年限為男 9 年,女 18 歲,平均為 年,接近低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的,它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實(shí)際上,社會(huì)上相當(dāng)部分老年人在退休 以后能夠活到 75 歲以上,這樣,作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對(duì)于女性老年人口而主,純消費(fèi)年限不僅比低齡人口,而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。 3)老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi),這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過(guò)父母來(lái)體現(xiàn)不同,老年消費(fèi)在意志上是自主的,老年即使到了高齡,行動(dòng)不便,消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙,需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí),只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在,老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。再者,少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì),他們的消費(fèi)實(shí)際上是一種依賴消費(fèi) 。而作為純消費(fèi)人口的老人口,其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的,消費(fèi)能力是自主的。 4)老年人的消費(fèi)觀較為成熟,沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少,這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然,這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守,老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍,他們不跟時(shí)髦,講究實(shí)惠,星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 星島湖老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16
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