【文章內容簡介】 距離在50米以上。綠化:綠化是公寓建設的重要項目，%,在設計中應進一步做好環(huán)境設計,確保公寓建成一所生態(tài)環(huán)境幽靜的花園式公寓。項目建設嚴格執(zhí)行“三同時”制度，在設計、施工中認真落實批準的《環(huán)境影響登記表》的要求及各項環(huán)保措施。加強環(huán)境衛(wèi)生管理。公寓制定完整的制度，專人負責，可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓值班人員監(jiān)督檢查環(huán)境衛(wèi)生。每星期公布，月末，年終作為工作人員、管理人員考核，獎懲的重要依據。四、環(huán)保投資環(huán)保設施投資 單位:,%。第二節(jié) 安全一、安全老年人抗御各類事故能力低，因此安全問題十分重要。首先從安全防范設施上加強，并且制定各類安全防范的規(guī)章制度，以減低安全風險。在老人住房的衛(wèi)生間、浴室、走廊、進出門道均有扶手及無障礙設施，家具設計需圓棱、圓角、尺度適宜、便于扶靠和使用。院內的道路和活動場地需平整、防滑安全。為防止老人摔倒、墜床，使用床欄或約束設施。二、消防老年公寓一旦發(fā)生火災，應對能力十分低。公寓需嚴格按照《建筑設計防火規(guī)范》(GBJ1687)，《建筑滅火器配置設計規(guī)范》(GBJ14090)等消防技術規(guī)范要求配置消防設備。護理人員需強化消防意識，建立消防安全制度。在半自理護理可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓區(qū)及全護理區(qū)嚴格控制“火源”，老人用火需有護理人員在場監(jiān)視。制定本公寓的消防預警方案，一旦發(fā)生火災，要能及時疏散老人至安全的地方。三、避雷按照《建筑防雷規(guī)范》(GB5007594)要求，建筑物設避雷網、防雷接地、保護接地等。綜合樓還配相應設備，防感應雷。四、抗震房屋按8度進行抗震設計。平時就做好地震知識宣傳，當遇到地震情況時，教育老人不要忙亂而錯誤應對，應按情況在護理人員安排下應對。積極與消防、防震、防雷、公安部門聯(lián)系，得到有關部門的指導及支持公寓的安全工作，將意外事故的發(fā)生降到零。可行性研究報告 24**市**區(qū)老年公寓第六章 組織管理及實施進度第一節(jié) 組織管理老年公寓的管理是項目實施成功的重要保障。國家至今還沒出臺關于老年公寓的管理規(guī)程。據區(qū)內外老年養(yǎng)老機構運作經驗總結，**市**區(qū)老年公寓在管理上需做到如下幾方面。一、老人入住前需老人本人或老人家屬與公寓業(yè)主簽訂合同，明確雙方的責任及注意事項。二、明確制定崗位職責。對主要崗位明確職則，制定具體操作流程及監(jiān)督檢查機制。嚴格按規(guī)程有序的運行。三、加強檔案工作。對每位老人的健康及護理需建立檔案管理，天天有記錄、事事有交待、有監(jiān)督。四、突出和諧及人性化管理。管理層領導愛護職工，職工具有為福利事業(yè)做貢獻的思想，老人在公寓內受到充分的關愛，家屬積極支持配合，建立和諧的人性化管理的養(yǎng)老機構，讓老人在方便、愉快、健康地文明環(huán)境中生活。五、做好職工隊伍的建設。執(zhí)行培訓上崗的制度，所招收的員工需對養(yǎng)老事業(yè)有愛心的人，上崗前需對公寓規(guī)章制度、崗位職則、工作流程進行培訓，獲得合格證后方能上崗實習一至三個月，才能分配至正式崗位上。對具有醫(yī)務知識可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓 的衛(wèi)校畢業(yè)生可優(yōu)先錄用。培養(yǎng)出一只“具有養(yǎng)老服務事業(yè)心、態(tài)度和藹、服務技能精的職工隊伍。”第二節(jié) 組織機構設置本老年公寓員工95人，其中護理人員70人，服務人員18人、管理及醫(yī)生7人。公寓經理經理辦公室 文體部 洗衣部 餐飲部衛(wèi)生醫(yī)療室一住宅區(qū)二住宅區(qū)三住宅區(qū)機構網絡見上圖。人員編制管理醫(yī)務人員7人：公寓經理1人，經理辦公室4（含會計）人，醫(yī)生2人。服務人員18人：餐飲部12人，洗衣部2人，娛樂部3人，保衛(wèi)1人。護理人員70人：一區(qū)46人,老人人數(shù)與護理人員比例1 ：1。二區(qū)16人，:1。三區(qū)8人,老可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓人與護理人員比例7:1。工作人員按8小時工作,服務人員及護理人員每月工資500元,管理人員及醫(yī)務人員工資每月600元。管理人員工資偏低，應以社會福利貢獻及聘請義務人員來彌補。第三節(jié) 實施進度項目需建設老年住宅六幢及配套的活動中心。項目采取一次規(guī)劃，分三步實施，第一期完成兩幢，第二期完成兩幢，第三期完成兩幢。第一期完成總固定資產投資的45%，第二期完成總固定資產投資的34%，第三期完成總固定資產投資的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。工程實施進度見下頁項目實施進度橫線圖?？尚行匝芯繄蟾?*市**區(qū)老年公寓項目實施進度橫線圖2006年項目列項前期工作場地平整老年公寓住宅綜合樓伙房洗衣房公用衛(wèi)生間衛(wèi)生室活動亭門衛(wèi)場院及道路門球場及羽毛球場外圍墻內外區(qū)隔離大門、門墩綠化供排水及消防、防雷供電電訊設備購置及安裝12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月可行性研究報告 28**市**區(qū)老年公寓第七章 投資估算及資金籌措第一節(jié) 估算依據本項目土建工程量根據老年公寓建設技術方案需要的工程量計算,單位價值據**建筑工程目前同類建筑的造價綜合平衡后確定。設備購置據老年公寓建設技術方案確定的項目及**消費市場的價格確定，需安裝的主體設備的安裝費用按設備費用的20%確定。第二節(jié) 工程費用,%。,。見附一：**市**區(qū)老年公寓建設投資估算表。一、土建工程費用,%。由如下16項組成。場地平整費： 20畝場地,全場址需回填土方16000立方米,每立方米單價為15元,需場地可行性研究報告 29**市**區(qū)老年公寓平整費用24萬元。老年公寓住宅：二層磚混結構住宅6幢，每幢588平方米，共計3528平方米，每平方米造價800元。綜合樓：框架結構四層，建筑面積為1760平方米，每平方米造價平均為850元。廚房：一層框架結構，建筑面積60平方米，每平方米造價750元。洗衣房：為一層輕型鋼屋架結構，每平方米造價350元。公用衛(wèi)生間：磚混結構。建筑面積40平方米,單位造價1000元,需投資4萬元。衛(wèi)生室: 磚混結構一層,建筑面積100平方米,單位造價650元,?；顒油ぃ耗窘Y構。建筑面積141平方米,單位造價300元,。門衛(wèi)房：磚混結構，建筑面積12平方米，單位造價600元,。場院及道路：砼場院及道路面積4900平方米，為C20砼面層及彈石墊層，每平方米造價為60元。1門球場及羽毛球場：門球場為細砂面層，羽毛球場為C20砼面層，建設1000平方米，每平方米造價為60元，可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓需投資6萬元。1外圍墻：單面粉刷磚墻：毛石基礎，埋深1米，36墻，每米造價220元，圍墻總長465米。1內外區(qū)隔離墻：下部24磚墻,上部鐵件,并且用藤本植物攀避的半開放式圍墻，隔墻長95米，每米造價300元。1大門及門墩：造價3萬元。1排水溝：為毛石排水溝，在入口需設“隔攔柵”，隔擋排水雜物，排水溝總長755米，每米造價50元。1綠化：綠化面積4428平方米，每平方米40元。二、設備購置及安裝費用,。組成如下供排水及消防、防雷：。供水主管150米，支管475米，；；污水管535米，；滅火器材4萬元，防雷設施1萬元。供電及電訊：。包括開關柜2臺、電纜380米，路燈25盞，閉路電視電話的接入。公寓設施：。組成如下?？尚行匝芯繄蟾?*市**區(qū)老年公寓①公寓單人間內設施：，組成見下表。單人間設備設置投資明細表序號項目1鎖2礦泉水熱水器4換氣扇5彩電6浴盆7座式馬桶8花崗石洗臉臺9防霧鏡子10住房鏡子11軟床12電控柜13木制衣柜單位把個臺臺個個套面面張個個單價（元）數(shù)量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金額（萬元）、②公寓雙人間內設施: ,見雙人間設備設置投資明細表。③公寓值班室內設施：,見值班室及一級護理設備設施投資明細表?？尚行匝芯繄蟾?*市**區(qū)老年公寓雙人間設備設置投資明細表序號項目1鎖2礦泉水熱水器4換氣扇5彩電6浴盆7座式馬桶8花崗石洗臉臺9防霧鏡子10住房鏡子11軟床12電控柜13木制衣柜單位把個臺臺個個套面面張個個單價（元）數(shù)量***080070010080************040202040100金額（萬元）、值班室及一級護理設備設置投資明細表序號項目1鎖2礦泉水熱水器5彩電11床12電控柜14電視機臺及寫字臺17寫字椅18窗簾19床上用品20各類燈具單位把個臺張個張把全套全套盞單價（元）數(shù)量50801000500******63535金額（萬元）可行性研究報告 33**市**區(qū)老年公寓公寓及活動中心附屬設施。、碗筷、貸架、（)***單位單價(元)數(shù)量金額(萬元)***、可行性研究報告 34**市**區(qū)老年公寓土地費用及其它費用一、土地費用本項目用地按**區(qū)公益性用地成本地價計，用地20畝，每畝地價8萬元。需土地費用160萬元。%。二、其它費用勘察設計費：包括工程項目前期費用（可行性研究、環(huán)境影響評價等）、勘察設計費及和施工圖概、預算編制費用、施工圖審查費、招標代理費、竣工圖編制費、按工程費用的6%計取，；建設單位管理費用：包括建設期建設單位參于建設管理人員工資福利費、合同公正契約公證費、竣工驗收費等。按工程費用的1%計。質量監(jiān)測、監(jiān)理費：建設單位委托工程質量監(jiān)督及監(jiān)理的費用。按工程費用的2%計。,%。三、預備費用基本預備費用提取工程費用、其它費用之和的5%，,用于目前計劃外需建設工程的費用。漲價預備費用按國家規(guī)定暫不提取。%。四、建設期利息該項目不向商業(yè)銀行貸款,不發(fā)生貸款利息。上述工程費用、土地費用、其它費用、。可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓第三節(jié) 流動資金估算老年公寓在運行中流動資金需要的較少。約按年經營收入的10%估算為15萬元，在投入試運行的第一年5萬元，第二年再增加5萬元，正常運行現(xiàn)增加5萬元。第四節(jié) 總投資固定資產投資=工程費用+土地費用+其它費用+預備費用 = + + + =(萬元)建設投資=固定資產投資+固定資產投資方向調節(jié)稅+建設期利息= + 0 + 0 = (萬元)總投資=建設投資+流動資金 = + 15 =(萬元)第五節(jié) 資金籌措老年公寓為社會公益性質項目，不以營利為目的，因此不可能向商業(yè)銀行申請貸款，年需總投資需業(yè)主投資外，更可行性研究報告 36**市**區(qū)老年公寓多的需由各級政府及社會的無償投資。,自有資金比例在32%。申請國家各級政府補助600萬元，社會捐贈籌措100萬元。項目建設第一年需投資460萬元，其中業(yè)主投140萬元，國家補助300萬元，社會捐贈20萬元。項目建設第有求于年需投資345萬元，其中業(yè)主投115萬元，國家補助200萬元，社會捐贈30萬元。，國家補助100萬元，社會捐贈50萬元。可行性研究報告 37**市**區(qū)老年公寓第八章 財務評價第一節(jié) 運行費用一、年總成本費用年總成本費用計算是依據**當前物價水平及企業(yè)人員工資水平的基礎上調整后確定。老年人伙食費用①公寓內老年人伙食費用：公寓滿員有老人158人，每人每天伙食費用按6元計。②老年中心伙食費用：按每天平均60人到中心娛樂活動，每人每天伙食費用8元計。水電燃料費用 ①水費：公寓年耗水估算項目住公寓老人中心活動老人公寓服務人員其它用水合計人數(shù)（人）1586095單位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（噸），,則年需水費可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓。②電費公寓年耗電估算項目住公寓老人中心活動老人公寓服務人員其它用電合計人數(shù)（人）1586095單位耗電（度）（度）791219126236年耗電（萬度）公寓日耗電236度，,。③天然氣費及燃煤費日耗天然氣10立方米，年耗天然氣3650立方米，,。鍋爐日耗煤416公斤,年耗煤152噸,每噸煤價為120元,。工資福利護理人員工資福利費：70名護理人員，每人每月工資按500元計，年需費用42萬元。服務人員工資福利費：餐飲部、洗衣部、醫(yī)務室、娛樂部服務人員18人，每人每月工資按500元計。管理技術人員工資福利費：餐飲部主廚、醫(yī)務室醫(yī)生、會計出納、公寓主任7人，每人每月平均600元，4可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓萬元。其它材料費用：。管理費用：按管理人員工資福利費用的50%計。折舊攤銷及修理費用：本項目屬公益性項目，建設需靠國家及社會捐助資金無償投入，因此在總成本中不提折舊及攤銷費，僅提修理費用維持運轉。年約提固定資產投資中工程費用的10%，年提8萬元。上述各項合計組成總成本費用，,。,。二、總成本構成分析項目達設計能力總成本構成分析表 單位:%%%%%%老年公寓達預期運行能力后。在總成本費用中：,%。老年人護理費用(護理人員工資)42萬元,%。服務費用(服務人員工資及其它材料費),%。管理費用(管理人員工資及管理費),占可行性研究報告**市**區(qū)老年公寓%。,%。房屋修理費用8萬元,%。第二節(jié) 年運行收入全護理的老人收費900元/月，半護理的老人收費600元/月，老人能全自立的收費400元/月。達預計規(guī)模后全護理老人46人。半護理老人56人,。自立老人56人,。另外老年活動中心，每天平均接待60人，每人每天娛樂活動及伙食收費20元。第三節(jié) 財務評價一、財務評價參數(shù)基準收益率指標值：項目屬公益性項目，投入資金有國家社會的無償資金及業(yè)主投入的自有資金，國家及社會投入部分只需獲得社會效益不需得到回報。而業(yè)主投入部分則應獲得必要的收益，因此本項目僅評價自有資金內部收益率。目前銀行存款最高利息（5年定期存款）%,自有資金