【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 策上的扶持。 發(fā)展老年公寓，既可以為老年人創(chuàng)造一個(gè)適合養(yǎng)老的居住環(huán)境，又可以節(jié)約住房資源。老年公寓可以成為住房商品化的一種形式，對(duì)購(gòu)買 第 10 頁(yè) 老年公寓產(chǎn)權(quán)的老年人的住房，可租、可賣、轉(zhuǎn)讓。可以預(yù)期，老年公寓作為一種新興的養(yǎng)老方式，將會(huì)被越來(lái)越多的老年人所接受，老年公寓也勢(shì)必為更多有識(shí)的投資者所關(guān)注。 老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求也在不斷 增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。 但是，由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展時(shí)間較短，加之區(qū)域差異，從全國(guó)范圍來(lái)看還存在不少問(wèn)題和需要改進(jìn)之處。 l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。以 北京 市為例 ，截止2020 年 第六次全國(guó)人口普查 全市常住人口為 萬(wàn)人，同 2020 年第五次全國(guó) 人口普查相比，十年共增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。平均每年增加 萬(wàn)人，年平均增長(zhǎng)率為 %。 60歲及以上的人口為 萬(wàn)人， 據(jù)悉 2020 年北京市常住人口已達(dá) 萬(wàn)人，約 占常住人口的 %， 其中有 20%的人具有較高的消費(fèi)能力 ， 即 將有 62 萬(wàn)人 需 入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ， 而目前 現(xiàn) 有 床位， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。 目前，北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù) 401 家，其中公辦215 家，民辦 186 家。 民政部副部長(zhǎng)竇玉沛此前明確指出，到 2020年， “ 十二五 ” 末，養(yǎng)老床位要達(dá)到每千名老人 30 張。 北京市對(duì)民辦 第 11 頁(yè) 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出臺(tái)土地、資金、稅費(fèi)補(bǔ)貼三方面優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì) 2020 年北京養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 12 萬(wàn)張， 2020 年達(dá)到 16 萬(wàn)到 18 萬(wàn)張 。 在未來(lái)的 5 到 10 年，中國(guó)應(yīng)有 3～ 5 家世界級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。 這個(gè)遠(yuǎn)景，我們值得期待 。 在 2020 年底召開(kāi)的 “2020年全國(guó)民政工作會(huì)議 ”上，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)公布了兩個(gè)數(shù)字：截至當(dāng)時(shí)，中國(guó)養(yǎng)老床位共有 390 萬(wàn)張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位 張。而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，每千名老人擁有的床位數(shù)通常為 40～ 50 張。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)養(yǎng)老床位還空缺一半左右。這是一 個(gè)巨大的市場(chǎng)。 2．老年公寓的布局不盡合理。目前在多數(shù)城市老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有加入城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。 3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 5000－ 8000 元，很多老年人只好望洋興嘆。北京市 近 年調(diào)查顯示， 50 歲以上的常 住人口中，60 ％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為 3000 元；可見(jiàn)，在我國(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。 4．政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公 第 12 頁(yè) 寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。 北京市 老齡事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作 已經(jīng)進(jìn)入推進(jìn) 階段， 但 現(xiàn)有福利機(jī)構(gòu)還比較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，民政部門 資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務(wù)項(xiàng)目不配套， 尚 不能 完全 適應(yīng)老齡群體的需求。 三 、需求分析預(yù) 測(cè) 全球人口老齡化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的結(jié)果，是人類歷史發(fā)展的巨大成就。因此，由人口革命、科技發(fā)展與人口長(zhǎng)壽而出現(xiàn)的人口老齡化，應(yīng)視為社會(huì)文明的勝利成果。但人口老齡化也是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的挑戰(zhàn)，老年人口的比重加大，勞動(dòng)年齡人口比重下降，社會(huì)贍養(yǎng)比上升，財(cái)政壓力加大，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生影響，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，出現(xiàn)了老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)，隨著老年人對(duì)老年公寓的需求增加，這一產(chǎn)業(yè)也必將有較大的發(fā)展空間。 目前我國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)存在的幾個(gè)問(wèn)題 養(yǎng)老床位稀缺，截止到 2020 年底，全國(guó)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)量才 萬(wàn)張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅有 張，跟千分之四十的標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。 養(yǎng)老服務(wù)體制機(jī)制不完善，養(yǎng)老機(jī)制缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性。 養(yǎng)老服務(wù) 從業(yè)人員短缺，目前大約需要一千多萬(wàn)護(hù)理人員，而全國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老護(hù)理人員只有 30萬(wàn)人，市場(chǎng)缺口達(dá)到 500 萬(wàn)。 人口老齡化結(jié)構(gòu)問(wèn)題比較突出，由于家庭結(jié)構(gòu)和子女?dāng)?shù)量改變，家庭小型化、子女不在身邊的空巢化，子女上班無(wú)法日常照料，急需快速 第 13 頁(yè) 發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老，使家庭、政府、社會(huì)力量相結(jié)合發(fā)展多元化養(yǎng)老。 觀念的變化 中國(guó) “養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代同堂 ”的觀念和家庭組 合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ”的比重在不斷上升。而且，目前 “四二一 ”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為 萬(wàn)和 萬(wàn)?？梢?jiàn)，中國(guó)老人 “養(yǎng)兒防老 ”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或 以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。 社會(huì)上的 “空巢家庭 ”逐漸增多 這類現(xiàn)象特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 280 多萬(wàn)的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30％，未來(lái) 10 年， “空巢家庭 ”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到 90％?？梢?jiàn)，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。 老年公寓未 來(lái)有較大發(fā)展空間 在 2020 年底召開(kāi)的 “2020 年全國(guó)民政工作會(huì)議 ” 上，民政部部長(zhǎng) 第 14 頁(yè) 李立國(guó)公布了兩個(gè)數(shù)字：截至當(dāng)時(shí)，中國(guó)養(yǎng)老床位共有 390萬(wàn)張，每千名老人擁有養(yǎng)老床位 張。而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，每千名老人擁有的床位數(shù)通常為 40～ 50 張。若以此為標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)養(yǎng)老床位還空缺一半左右。這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。 隨著人口格局的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年公寓數(shù)量的需求將不斷增長(zhǎng)，老年公寓這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療 、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。 目前， 北京市 老齡工作的管理體制還沒(méi)有理順，編制不足、建制不明確、人員配備與目前所承擔(dān)的繁重任務(wù)極不相稱，影響了老齡工作的正常開(kāi)展。同時(shí)，隨著社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐加快，農(nóng)村 “留守 ”老人日趨增多，農(nóng)村老齡化的速度和數(shù)量正快速發(fā)展，這無(wú)疑又加大了應(yīng)對(duì)的難度。 基于上述 狀況 ， 北京 市亟待需要建設(shè)一 批 全新概念的復(fù)合式綜合性養(yǎng)老處所（集 “養(yǎng)老 ”、 “居住 ”、 “休閑 ”、 “度假 ”、享樂(lè) “五位一體完善 結(jié)合的，可持續(xù)發(fā)展的，具有標(biāo)準(zhǔn)高、功能全、規(guī)模大、服務(wù)好），滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求，以便加快推進(jìn) 北京 市地區(qū)社會(huì)化養(yǎng)老的步伐，滿足 北京 市人口老齡化日益增長(zhǎng)的需求。 第 15 頁(yè) 第三章 場(chǎng)址選擇 一、項(xiàng)目區(qū)位 老年公寓選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、 養(yǎng)生、 娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足以下幾個(gè)方面的要求： ? 地塊中間或周邊應(yīng)該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因?yàn)橹挥羞@樣的地塊條件，住宅周 圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 ? 地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來(lái)往便捷的需要。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 北京 市 順義大孫各莊鎮(zhèn)湘王莊 。建設(shè)地 點(diǎn) 距離城區(qū) 30 余 公里，屬于 北京 市 順義 區(qū)城市規(guī)劃范圍地塊；地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境良好， 順義是北京市重點(diǎn)建設(shè)的新城之一。這意味著未來(lái)幾年國(guó)家和北京市將對(duì)這里進(jìn)行大規(guī)模的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，與人民群眾生活息息相關(guān)的交通，教育，醫(yī)療等將得到大幅 提升。事實(shí)上，國(guó)家和北京市對(duì)順義的投資在最近幾年就已經(jīng)是大刀闊斧了。 順義經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力連續(xù)多年位列郊區(qū)之首，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁十足。北京市重點(diǎn)打造的六大功能區(qū)中，其中就有順義的 “ 臨空經(jīng)濟(jì)區(qū) ” 。 醫(yī)療衛(wèi)生：順義醫(yī)院已與中國(guó)醫(yī)科大學(xué)全面合作，成為其 附屬醫(yī)院， 順義區(qū)被評(píng)定為 “ 國(guó)家衛(wèi)生區(qū) ” 。 環(huán)境。順 第 16 頁(yè) 義區(qū)被評(píng)定為 “ 全國(guó)綠化模范城市 ” 。交通。順義公路總里程在北京處于前列，多條高速到達(dá)市區(qū)。其中順義奧運(yùn)大道的級(jí)別是郊區(qū)中唯一一條，僅 20 分鐘就到達(dá)北四環(huán)。民航方面，首都機(jī)場(chǎng)位于順義境內(nèi) 。 軌道交通方面，有至少四條軌道交通 到達(dá)順 義 。 順義新城 主要 特色 是親民親水親林，現(xiàn) 北京最大的水上游樂(lè)中心， 已成 為國(guó)家的水上項(xiàng)目訓(xùn)練基地。 為項(xiàng)目的建設(shè)提供了優(yōu)良的客觀條件 。 二、場(chǎng)址建設(shè)條件 區(qū)域性質(zhì) 項(xiàng)目所在地 大孫各莊鎮(zhèn)處于潮白河?xùn)|部沖擊平原二級(jí)階地，鎮(zhèn)域地形北高南低。北部二十里長(zhǎng)山斜亙境域，有大小山峰 12座，龐山山峰為最高峰，海拔 ，東、南、西部大部為平原，平均海拔 30米，土壤為潮褐土和褐潮土，土地開(kāi)發(fā)成本較低。 大孫各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)域河流屬薊河水系，境風(fēng)水資源較為豐富，地表坑塘水遍布各村，地下水深 4~10米，含水層平均厚度為 20~50米，水 質(zhì)較好，能夠滿足生產(chǎn)生活需要 工程地質(zhì) 條件 大孫各莊鎮(zhèn)湘王莊 土壤為潮褐土和褐潮土，土地開(kāi)發(fā)成本較低。 地質(zhì)情況較簡(jiǎn)單，無(wú)大的不良地質(zhì)現(xiàn)象。 水文條件 順義區(qū) 區(qū) 境內(nèi)有大小河流 20余條，分屬北運(yùn)河、潮白河、薊運(yùn)河 3 個(gè)水系，河道總長(zhǎng) 232 公里，徑流總量 億立方米。 大孫各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)域河流屬薊河水系，境風(fēng)水資源較為豐富，地表坑塘水遍布各村，地下水深 4~10米，含水層平均厚度為 20~50 米，水質(zhì)較好，能夠滿足生產(chǎn)生活需要。 第 17 頁(yè) 氣候條件 順義區(qū) 大孫各莊鎮(zhèn) 屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明。春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨 ，秋季天高氣爽，冬季干燥嚴(yán)寒。 年平均氣溫為 ℃ 。1 月平均氣溫 ℃ ，最低氣溫零下 ℃ ； 7 月平均氣溫 ℃ ，最高氣溫達(dá) ℃ 。年日照 2750 小時(shí)，無(wú)霜期 195天左右。年均相對(duì)濕度 50%，年均降雨量約 625 毫米，為華北地區(qū)降水量較均衡的地區(qū)之一 ， 全年降水的 75%集中在夏季 ， 多年平均水面蒸發(fā)量為 1175mm。 氣候條件適宜 社會(huì)條件 北京市順義區(qū) 2020年