【導(dǎo)讀】的發(fā)展速度在12％以上，從事包裝的企業(yè)總數(shù)在2萬(wàn)家以上，加上包裝印刷，總數(shù)在4萬(wàn)家以上。世界包裝組織已決定20xx年在中國(guó)舉行世界包裝大會(huì)，好消息，將有力促使中國(guó)的包裝產(chǎn)業(yè)從大國(guó)向強(qiáng)國(guó)發(fā)展。廣東省20xx年的印刷業(yè)銷(xiāo)售額已達(dá)到700億元，已成為廣東省的支柱。進(jìn)設(shè)備、CTP擁有量、經(jīng)濟(jì)效益等十項(xiàng)指標(biāo)均居全國(guó)第一。占地都超過(guò)1000畝，具生產(chǎn)、銷(xiāo)售、展覽、研究、教育、信息等功能為一體，項(xiàng)目均取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)大的市場(chǎng)發(fā)展空間，使包裝行業(yè)成為投資者的。在這種市場(chǎng)背景下，廣東國(guó)際包裝印刷城應(yīng)運(yùn)而生。廣東國(guó)際包裝印刷城將建。南地區(qū)最有影響的專(zhuān)業(yè)會(huì)展中心。經(jīng)濟(jì)幅射至廣東省及廣東省的邊沿省市。呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。中國(guó)目前人均出版物消費(fèi)約為35美元，而發(fā)達(dá)國(guó)家是300美元。的包裝印刷企業(yè)已初步具備在國(guó)際市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的能力。企業(yè)，占全省的%，主要分布在汕頭、揭陽(yáng)及潮州三市。域共有包裝印刷企業(yè)1977家。

　　

【正文】 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 20 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=2496000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 11 元 /㎡ 12 個(gè)月 80%=1967328 元 第 七 年至第八年租金收入： 4564 萬(wàn)元 /年 商 鋪 收入： 68744 ㎡ 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=35785376 元 會(huì) 展 中心經(jīng)營(yíng)折算收入： 14557 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=3930390 元 商 務(wù) 中心收入： 13000 ㎡ 25 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=3510000 元 住 宅 收入： 18630 ㎡ 12 元 /㎡ 12 個(gè)月 90%=2414448 元 租 金 收入共計(jì) 萬(wàn)元。 （ 2） 開(kāi)發(fā)成本： 7， 萬(wàn)元； （ 3） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ① 管 理 費(fèi)用： 萬(wàn)元； ② 銷(xiāo) 售 費(fèi)用： 1364 萬(wàn) 元； 開(kāi) 發(fā) 費(fèi)用總計(jì)： 萬(wàn)元 （ 4） 地租 第 一 年至第三年 萬(wàn)元 /年，第四年至第八年 萬(wàn)元 /年； （ 5） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 管理費(fèi)用 120 萬(wàn)元 /年；銷(xiāo)售費(fèi)用第一年至第三年 265 萬(wàn)元 /年，第四年至第六年 80 萬(wàn)元 /年，第七年至第八年 50 萬(wàn)元 /年；第一年至第四年利息 200 萬(wàn)元 /年 ，共計(jì) 800 萬(wàn)元。 （ 6） 其它計(jì)算參數(shù)： 營(yíng) 業(yè) 稅及附加：營(yíng)業(yè)收入的 ％ 房 產(chǎn) 稅：營(yíng)業(yè)收入的 12% 所 得 稅率：利潤(rùn)總額的 33% 折 舊 方法：直線法 二、前八年的利潤(rùn)表與靜態(tài)回收期分析： 前八年利潤(rùn)表 利潤(rùn)表 項(xiàng)目 金額 一、營(yíng)業(yè)收入 28205 減：營(yíng)業(yè)成本 5555. 55 產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加 4935. 88 二、產(chǎn)品銷(xiāo)售利潤(rùn) 17713. 57 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 減：管理費(fèi)用 1425. 60 銷(xiāo)售費(fèi)用 2292 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 13195. 97 加：投資收益 營(yíng)業(yè)外收入 減：營(yíng)業(yè)外支出 四、利潤(rùn)總額 13195. 97 減：所得稅 4354. 67 五、凈利潤(rùn) 8841. 3 靜態(tài)回收期： 5+5 年 現(xiàn)金凈流量 /第六年現(xiàn)金流入量＝ 5＋ 可見(jiàn)，該項(xiàng)目可以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，經(jīng)營(yíng)期限為 40 年的項(xiàng)目，在 5 年 3 個(gè) 月 就可以收回投入的全部資金。 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 現(xiàn) 金流量表： 經(jīng)過(guò)上面的計(jì)算，該項(xiàng)目前八年的收益率可以達(dá)到 16. 93%，大大超過(guò)行業(yè)市場(chǎng)收益水平（一般基準(zhǔn)收益為 10%），隨著市場(chǎng)成熟， 后期就更加具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力 了。 四、敏感性分析 敏 感 系數(shù)是指不確定因素的變化率與因不確定因素變化而造成的評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 如 凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率）相應(yīng)的變化率的比率。 現(xiàn)金流入 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 合計(jì) 凈現(xiàn)值營(yíng)業(yè)收入 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 2 8 ,2 0 5 .0 0 小計(jì) 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 2 8 ,2 0 5 .0 0 現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)成本 7 ,1 1 2 .7 0 7 ,1 1 2 .7 0 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2 ,1 7 8 .6 0 2 ,1 7 8 .6 0 地租 3 9 3 .6 2 3 9 3 .6 2 3 9 3 .6 2 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 4 ,1 3 3 .0 1 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 0 0 .0 0 4 0 0 .0 0 3 5 6 .0 0 3 5 6 .0 0 3 2 6 .0 0 3 2 6 .0 0 3 0 0 .0 0 3 0 0 .0 0 2 ,7 6 4 .0 0 稅金 4 8 9 .1 3 4 8 9 .1 3 4 8 9 .1 3 6 2 3 .7 0 6 2 3 .7 0 6 2 3 .7 0 7 9 8 .7 0 7 9 8 .7 0 4 ,9 3 5 .8 8 小計(jì) 1 0 ,5 7 4 .0 5 1 ,2 8 2 .7 5 1 ,2 3 8 .7 5 1 ,5 7 0 .1 3 1 ,5 4 0 .1 3 1 ,5 4 0 .1 3 1 ,6 8 9 .1 3 1 ,6 8 9 .1 3 2 1 ,1 2 4 .1 9 現(xiàn)金凈流量 7 ,7 7 9 .0 5 1 ,5 1 2 .2 6 1 ,5 5 6 .2 6 1 ,9 9 3 .8 7 2 ,0 2 3 .8 7 2 ,0 2 3 .8 7 2 ,8 7 4 .8 7 2 ,8 7 4 .8 7 7 ,0 8 0 .8 2 貼現(xiàn)率 = 1 6 %的現(xiàn)值系數(shù) 0 .8 6 2 1 0 .7 4 3 2 0 .6 4 0 7 0 .5 5 2 3 0 .4 7 6 2 0 .4 1 0 4 0 .3 5 3 5 0 .3 0 5 0 6 ,7 0 6 .3 1 1 ,1 2 3 .9 1 9 9 7 .0 9 1 ,1 0 1 .2 1 9 6 3 .7 7 8 3 0 .6 0 1 ,0 1 6 .2 7 8 7 6 .8 4 2 0 3 .3 7 貼現(xiàn)率 = 1 8 %的現(xiàn)值系數(shù) 0 .8 4 7 5 0 .7 1 8 2 0 .6 0 8 6 0 .5 1 5 8 0 .4 3 7 1 0 .3 7 0 4 0 .3 1 3 9 0 .2 6 6 0 6 ,5 9 2 .7 4 1 ,0 8 6 .1 0 9 4 7 .1 4 1 ,0 2 8 .4 4 8 8 4 .6 3 7 4 9 .6 4 9 0 2 .4 2 7 6 4 .7 2 2 2 9 .6 5 內(nèi)部收益率 I R R = 1 6 % + [ 2 % * 2 0 3 .3 7 / ( 2 0 3 .3 7 + 2 2 9 .6 5 ) ] = 1 6 .9 3 % 敏感系數(shù)表 (增加 20％ ) 單 價(jià) 對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 1. 98 銷(xiāo) 售 量對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 1. 15 費(fèi) 用 對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 0. 52 成 本 對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 0. 47 從上表可以看出，利潤(rùn)對(duì)單價(jià)最敏感，對(duì)銷(xiāo)售量次之，對(duì)費(fèi)用成本的敏感性較低。因此本項(xiàng)目的盈利主要取決于價(jià)格和銷(xiāo)售量。其增減變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響非常大。 成本由地租和資產(chǎn)折舊組成，這些都是確 定數(shù)，在成本費(fèi)用方面空間較?。辉诔鲎鈨r(jià)格方面面臨市場(chǎng)約束，而在銷(xiāo)售量上我們可以采取很多有效措施，增加銷(xiāo) 售 ，促進(jìn)利潤(rùn)的提高。 五、資金來(lái)源 自有資金 20xx 萬(wàn)元，計(jì)劃從廣東迎海集團(tuán)公司調(diào)入 1000 萬(wàn)元支持本項(xiàng)目。同時(shí)，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解決 500 萬(wàn)元，這樣， 3500 萬(wàn)元的自 有 資金就可以落實(shí)到位。 部 資金：計(jì)劃從銀行融資 6500 萬(wàn)元。 第六部分 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從上面的分析可 以看出，本項(xiàng)目具有很好的盈利能力 和償債能力；本項(xiàng)目具有一定風(fēng)險(xiǎn)，但這種風(fēng)險(xiǎn)因素可以通過(guò)提高 銷(xiāo)售量和價(jià)格、費(fèi)用等因素的合理調(diào)整與組合而降低；本項(xiàng)目對(duì)單價(jià)和銷(xiāo)售量較敏感，但對(duì)成本、費(fèi)用的敏感度不高。因 此 應(yīng)努力提高銷(xiāo)售量，降低費(fèi)用，獲取最大收益。 第九章 發(fā)展商概況 一、迎海集團(tuán)概況 廣東迎海集團(tuán)有限公司是一家綜合性的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。自 1995 年創(chuàng)立以來(lái)，在李偉董 事長(zhǎng)為首的董事會(huì) 領(lǐng)導(dǎo)下，本著 誠(chéng)信、求實(shí)、 創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念 ，經(jīng)過(guò)九年的穩(wěn)步 發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成 為以商貿(mào)物流業(yè)為 龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、 酒店娛樂(lè)業(yè)、建筑 裝飾業(yè)、物業(yè)管理 等產(chǎn)業(yè)為依托，同 時(shí)有計(jì)劃地發(fā)展高新 技術(shù)等新型行業(yè)的 綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)， 目前已形成主業(yè)突 出、合理多元的產(chǎn)業(yè) 格局?，F(xiàn)在，迎海 集團(tuán)總資產(chǎn)近十億 元，直接控股企業(yè) 十余家，員工近 萬(wàn) 人。 二、迎海的業(yè)績(jī) 迎海集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)、運(yùn)作的的大型項(xiàng)目有：東莞長(zhǎng)安商貿(mào)城模具五金廣場(chǎng)、廣東國(guó)際包裝印刷城、廣東國(guó)際 IT 數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng)、迎?；▓@、迎 海 酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。 三、迎海的榮譽(yù) 迎 海連 續(xù)四 年被廣 東省 工商 行政管 理局 評(píng)為 重合 同守信 用單 位 及 光彩 之星 企 業(yè)稱(chēng)號(hào)； 連 續(xù) 四年被共青團(tuán)廣東省委評(píng)為 青年文明號(hào) ； 20xx 年度被國(guó)家工商行政管 理總局、中國(guó)個(gè)體勞動(dòng)協(xié)會(huì)評(píng)為 全國(guó)光彩之星 企 業(yè) 稱(chēng)號(hào)； 20xx年度屬下廣東盛海酒店管理有限公司被全國(guó)工商行政管理總局評(píng)為 全國(guó) 青 年文明號(hào) ?? 20xx 年 2 月，李偉董事長(zhǎng)被廣東省人民政府評(píng)為 廣東省優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家 光榮稱(chēng)號(hào) 四、迎海的理念 迎海集團(tuán)恪守 誠(chéng)信、求實(shí)、創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，以深遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略、科學(xué)的專(zhuān)業(yè)管理、良好的服務(wù)理念、優(yōu)秀的品牌形象參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全方位競(jìng)爭(zhēng)，在 競(jìng) 爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大，在努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化 ，打造企業(yè)的核 心 競(jìng) 爭(zhēng)力。 五、 迎 海集團(tuán)優(yōu)勢(shì) 資 源分析 豐富的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。 迎海集團(tuán)自 95 年成立以來(lái)，在短短的 10 年間，已成功開(kāi)了多個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，特別是東莞長(zhǎng)安商貿(mào)城模具五金廣場(chǎng)及 湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng) ，東莞長(zhǎng)安 商 貿(mào) 城模 具五 金 廣場(chǎng) 是 東莞 地 區(qū)乃 至華 南 地區(qū) 最 大型 的 五金 模具 交 易 市場(chǎng)，湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng)是粵西地區(qū)最大型的服裝批發(fā)市場(chǎng)，此項(xiàng)目運(yùn)作的 巨 大成功為迎海集團(tuán)開(kāi)拓專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 高水平的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì) 迎海集團(tuán)信守 以人為本 用人理念。目前，在整個(gè)集團(tuán)的中高級(jí)管理人員中， 75%的 為 本科以上學(xué)歷， 38%的有中級(jí)以上職稱(chēng)，在集團(tuán)的 高級(jí)管理人員，還 有 多 名 留 學(xué)歸 國(guó) 的 專(zhuān) 業(yè)人才 ， 的 專(zhuān) 業(yè)人才是迎海集團(tuán)不斷成功開(kāi)拓專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的保證 。 雄厚的資金實(shí)力 迎海集團(tuán)經(jīng)過(guò)近 10 年的不斷發(fā)展，從一家小企業(yè)發(fā)展到擁有數(shù)十間企業(yè)的大型集團(tuán)公司，企業(yè)總資產(chǎn)近 10 億元人民幣，確保迎海集團(tuán)未來(lái)五年在商貿(mào)物流 行 業(yè)的快速發(fā)展。