【正文】 混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB 502041《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB50202在執(zhí)行上述規(guī)范、規(guī)程時(shí)，安徽省規(guī)范已作規(guī)定的條款，執(zhí)行安徽規(guī)范，安徽規(guī)范未表述的內(nèi)容，以國家規(guī)范、規(guī)程為依據(jù)。（二）基本技術(shù)參數(shù)基本風(fēng)壓：W0=㎡，地面粗糙度為B類?；狙海篠1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為七度，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。根據(jù)荷載規(guī)范及有關(guān)資料，本工程主要樓面、屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值如下：樓梯： ㎡商業(yè)： ㎡配電房： ㎡上人屋面： ㎡地下室底板按實(shí)際受荷考慮。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程概況根據(jù)建設(shè)方的設(shè)計(jì)要求，規(guī)劃全部布置二層為商鋪，部分住宅頂層作躍層處理，結(jié)合用地。填充墻填充墻采用煤矸石空心磚，空心磚的容重小于10KN/m3，局部采用輕質(zhì)隔墻。外墻及分戶墻厚度200mm。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。填充墻用M5混合砂漿砌筑?；炷翉?qiáng)度等級(jí)梁、墻、柱：C40；樓板：C30基礎(chǔ)的混凝土強(qiáng)度等級(jí)為C40，墊層的混凝土墻度等級(jí)為C15基礎(chǔ)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)暫定為人工挖孔擴(kuò)底灌注樁，待甲方提供地質(zhì)報(bào)告后另行設(shè)計(jì)。（四）結(jié)構(gòu)計(jì)算在本工程的初步設(shè)計(jì)階段，我們進(jìn)行了試計(jì)算。受力分析采用中國建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列程序SATWE進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算。計(jì)算采用總剛度振型分解法計(jì)算水平作用。主要計(jì)算結(jié)果如下：()t/。 倍。 。 經(jīng)分析，主要計(jì)算參數(shù)均在現(xiàn)行規(guī)范的合理范圍內(nèi)（五）供配電設(shè)計(jì)：本工程為二類多層及建筑，消防負(fù)荷、商業(yè)的備用照明等用電負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)；空調(diào)等用電負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)負(fù)荷。（六）防雷與接地：本工程為二類防雷建筑物，按二類防雷設(shè)防，屋面設(shè)避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線。本工程采用TNS接地系統(tǒng)，在變配電所處統(tǒng)一接地。建筑內(nèi)配線采用三相五線制，接地線一律專放。利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。（七）可視對講系統(tǒng)：單元入口處設(shè)可視對講單元機(jī)（內(nèi)置攝像頭），住戶內(nèi)設(shè)置可視對講戶內(nèi)機(jī)。（八）有線電視系統(tǒng)：由見有線電視網(wǎng)引入信號(hào)源。商業(yè)室內(nèi)設(shè)置電視終端；商鋪每戶設(shè)一個(gè)電視終端；商場每層設(shè)置分配器箱，電視終端由二次裝修根據(jù)用戶需要設(shè)置。干線采用SYWV759同軸電纜線槽管井內(nèi)敷設(shè)、支線采用SYWV755同軸電纜穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。有線電視系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)赜芯€電視部門設(shè)計(jì)。（九）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：室內(nèi)設(shè)置電話終端，書房或主臥設(shè)寬帶網(wǎng)信息終端；干線線槽管井內(nèi)敷設(shè)、支線穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)仉娦挪块T設(shè)計(jì)。（十）綜合布線系統(tǒng)：商鋪部分獨(dú)立設(shè)置設(shè)綜合布線系統(tǒng)，擬采用六類非屏蔽系統(tǒng)，包括工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。四、公用工程方案給排水設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB500162006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595 ( 2005年版)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001 (2005年版)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB101402005其它現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定、業(yè)主及有關(guān)工種提供的設(shè)計(jì)資料與要求。（2）設(shè)計(jì)范圍本專業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目基地內(nèi)室內(nèi)外生活給排水、雨水、消防給水和滅火器配置等內(nèi)容，并做好與其他相關(guān)專業(yè)的設(shè)計(jì)配合。（3）用水量① 生活用水量名稱用水單位用水定額使用時(shí)間小時(shí)變化系數(shù)最高日用水量最大小時(shí)用水量商業(yè)商業(yè)460000㎡6L/㎡d12h車庫沖洗18500㎡1L/㎡d8h6m3/d綠化、澆灑18666㎡2L/㎡d8h93m3/d未預(yù)計(jì)用水量按10%計(jì)合計(jì)② 消防用水量：（按最大消防用水量計(jì)）室外消防用水量：30 L/s；室內(nèi)消防用水量：40 L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：40 L /s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。③ 室內(nèi)給水系統(tǒng)：高層樓：15F為第一分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給，六層及以上由高區(qū)供水設(shè)備加壓供水。613層為高I區(qū)，14以上層為高II區(qū)，供水設(shè)備均設(shè)在地下車庫的生活給水泵房內(nèi)。沿街15層商業(yè)用房：均采用市政給水管網(wǎng)直接供水。其它用水由市政管網(wǎng)直接供給。④ 生活給水水源取自市政給水管，本工程從淮海西路引兩條DN150進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體生活給水。⑤ 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。高層污廢水排水設(shè)專用透氣管，以改善通水條件。地下層設(shè)備機(jī)房等處設(shè)置集水坑及專用排水泵自控排水。廚房廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理后接入市政污水管。污廢水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以兩處排入市政。雨水采用有組織排水，屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用5a，室外場地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用1a，基地雨水以兩處排入市政雨水管。⑥ 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均設(shè)置在地下車庫內(nèi)。地下消防水池有效容積為450m3，儲(chǔ)存一次消防所需的室內(nèi)消防及自噴用水量。小區(qū)24F頂設(shè)一座20t消防專用水箱作為火災(zāi)初期消防滅火的水源。消防泵房內(nèi)設(shè)兩臺(tái)消火栓泵，兩臺(tái)自動(dòng)噴水消防泵。⑦ 消防給水系統(tǒng)a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政給水、屋頂消防水箱作為消防水源。室內(nèi)、室外一次火災(zāi)消防總用水量為450m3。b、室外消防給水系統(tǒng)水源取自市政給水管，本工程從虎山市政給水管引一條DN250進(jìn)水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體給生活及消防用水。c、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)為臨高壓給水系統(tǒng)。管網(wǎng)為區(qū)域消防方式。消防泵房設(shè)置兩臺(tái)消防主泵，消防泵二條出水管與區(qū)域消防環(huán)網(wǎng)連接。每棟單體建筑消防環(huán)網(wǎng)均以兩條管道與該環(huán)網(wǎng)連接。33層樓屋頂水箱出水管與消防管網(wǎng)連接。消防泵房設(shè)置一套增壓設(shè)施以滿足最不利消火栓充實(shí)水柱的要求。室內(nèi)消防管網(wǎng)按規(guī)范要求設(shè)置豎向分區(qū)。室內(nèi)消火栓布置保證相鄰兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。室外設(shè)SQS150A型地上式水泵接合器。d、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)除地下車庫按中危險(xiǎn)級(jí)II級(jí)設(shè)防外，其它區(qū)域按中危險(xiǎn)級(jí)I級(jí)設(shè)防自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。地下車庫、商業(yè)、菜市場等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。設(shè)置噴頭的每個(gè)樓層和每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)信號(hào)蝶閥和水流指示器，以發(fā)信號(hào)至消防控制中心。噴頭溫度級(jí)別為680C，廚房內(nèi)噴頭溫度級(jí)別為930C。水泵房內(nèi)設(shè)噴淋加壓泵兩臺(tái)，一用一備，火災(zāi)時(shí)從地下消防水池抽水送至火場滅火。設(shè)置噴淋系統(tǒng)各層末端設(shè)放水閥和壓力表，最不利點(diǎn)噴頭處設(shè)末端試水裝置。消防泵房內(nèi)設(shè)噴淋系統(tǒng)加壓泵兩臺(tái)，一用一備。室外設(shè)SQS150A型地上式水泵接合器。e、滅火器配置按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》要求配置磷酸按鹽干粉手提滅火器。位置在消防柜處。f、特殊部位的消防為高層服務(wù)的高低壓配電房等特殊場所采用氣體消防系統(tǒng)，按《氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50370執(zhí)行。電氣設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容本設(shè)計(jì)承擔(dān)此項(xiàng)目各單體照明及配電、動(dòng)力配電、消防設(shè)施配電系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、通訊、電視、對講、消防報(bào)警等系統(tǒng)。（2）供配電系統(tǒng)① 本工程消防電梯、消防風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明等33層以下為二級(jí)負(fù)荷，住宅供電為三級(jí)負(fù)荷，電源從虎山路引入一10kV獨(dú)立電源至小區(qū)變電所。② 負(fù)荷估算住宅平均按6kW/戶計(jì)，電梯按20kW /臺(tái)，商業(yè)按100W/平米，地下30W/平米，其它設(shè)備容量40kW，總設(shè)備容量48585kW，總計(jì)算容量30608kW。建筑負(fù)荷估算見下表建筑類別面積/套數(shù)用電指標(biāo)計(jì)算負(fù)荷商業(yè)460000㎡100 W/㎡46000kW地下9250㎡30W/㎡185kW電梯100部20KW2000kW其他400kW合計(jì)48585kW擬建10KV配電所一座，變壓器總安裝容量40000KVA。a、供電電源及電壓：根據(jù)負(fù)荷容量及負(fù)荷等級(jí)，本工程由市政引來1路10kV專用線路。b、供電系統(tǒng)：高壓采用放射式供電方式。低壓采用放射式與樹干式相結(jié)合的供電方式。c、計(jì)量：高層住宅分層集中計(jì)量。公建高供高計(jì)。（3）防雷與接地各單體按各自的防雷等級(jí)設(shè)防，屋面設(shè)鍍鋅圓鋼避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。采用TNCS接地系統(tǒng)，各變電所處均做接地，電源進(jìn)戶處做重復(fù)接地；建筑內(nèi)配線均采用三相五線制。（4）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網(wǎng)引入信號(hào)源。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書房內(nèi)均設(shè)置電視終端，公建內(nèi)有線電視終端視功能需要設(shè)置。（5）電話及寬帶網(wǎng)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置電信機(jī)房，由市電信網(wǎng)絡(luò)光纜接入。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書房內(nèi)均設(shè)置電話及寬帶網(wǎng)信息終端，公建內(nèi)電話及寬帶網(wǎng)終端視功能需要設(shè)置。（6）可視對講系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)置可視系統(tǒng)，各棟住宅單元入口處設(shè)可視對講單元機(jī)(內(nèi)置攝像頭)，住戶內(nèi)設(shè)置可視對講戶內(nèi)機(jī)，小區(qū)物業(yè)管理處設(shè)集中機(jī)。戶內(nèi)機(jī)、單元機(jī)、集中機(jī)可相互對話，以方便管理。同時(shí)戶內(nèi)機(jī)與集中機(jī)均可看見單元機(jī)所攝圖象。（7）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控機(jī)房設(shè)于物業(yè)管理用房處。小區(qū)各出入口及小區(qū)內(nèi)主要道路適當(dāng)位置設(shè)置室外全天候360。變焦彩色攝象機(jī)。大型商業(yè)綜合樓內(nèi)設(shè)置獨(dú)立的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。（8）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)一類高層建筑為一級(jí)保護(hù)對象，二類多層建筑為二級(jí)保護(hù)對象。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防控制中心。燃?xì)庠O(shè)計(jì)（1）氣源按照城市規(guī)劃，本地塊利用城市天然氣儲(chǔ)備站的氣源。（2）調(diào)壓站本地塊規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)設(shè)有調(diào)壓站一座，實(shí)現(xiàn)低壓供氣。（3）管線布置管線采用枝狀布置，沿道路在車行道以外埋地敷設(shè)。第八章　營銷策略及方案一、營銷策略（一）價(jià)格策略：低價(jià)入市、快速銷售、滾動(dòng)發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個(gè)典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價(jià)格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實(shí)現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費(fèi)者看到市場機(jī)會(huì)和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價(jià)”是相對于消費(fèi)者的心理預(yù)期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時(shí)，需以心理暗示的形式抬高市場對本項(xiàng)目價(jià)格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時(shí)以低于“市場心理預(yù)期價(jià)格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌。形象策略：形象是指樓盤在消費(fèi)者心中的感性地位，樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價(jià)格有著最直接的關(guān)系。我們要針對項(xiàng)目進(jìn)行形象統(tǒng)一設(shè)計(jì)，向市場表達(dá)項(xiàng)目自身獨(dú)特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目高端形象。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會(huì)貫穿于整個(gè)營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項(xiàng)目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時(shí)。而據(jù)我們對多個(gè)案場的客戶統(tǒng)計(jì)分析，在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶。（2）活動(dòng)(事件) 招商及營銷本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營銷期的營銷活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。（3）組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)市場實(shí)戰(zhàn)檢驗(yàn)，在服務(wù)的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動(dòng)，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動(dòng)。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動(dòng)相比，由于組合口碑營銷主要集中在教育小部分有傳播能力和口碑趨勢的顧客（意見領(lǐng)袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、營銷方式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產(chǎn)開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在，然而這也是目前XX區(qū) 商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。經(jīng)營型商業(yè)項(xiàng)目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵。值得注意的是，目前XX區(qū) 大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。與以銷售為目的的商業(yè)地產(chǎn)相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產(chǎn)擁有它自身的特點(diǎn)：首先，銷售型房地產(chǎn)的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是直接面對用于商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產(chǎn)是從市場租金中獲取回報(bào)，而經(jīng)營型房地產(chǎn)則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產(chǎn)屬于中長期考慮，而投資經(jīng)營型房地產(chǎn)則是注重經(jīng)營期間的短期投資。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機(jī)整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。所以，預(yù)計(jì)在2012年的XX區(qū) 重經(jīng)