【正文】 產(chǎn)負(fù)債率%%%%%%%4流動比率5速動比率銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項 目合計建設(shè)期生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期12345678……151銷售收入 可銷售面積(平方米) 平均售價(元/平方米) 銷售比例(%)%%%%%%%%%%%2經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加3土地增值稅4銷售凈收入出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項 目合計生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期67891011121314151租金收入 可出租面積(平方米) 單位租金(元/平方米) 出租率(%)%%%%%%%%%%%2經(jīng)營稅金及附加 房產(chǎn)稅 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加3租金凈收入4凈轉(zhuǎn)售收入5出租經(jīng)營成本6出租經(jīng)營費用　房產(chǎn)稅率：12%　　　　　　　　　　　自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項 目合計生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期67891011121314151自營收入 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他2經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費附加3增值稅4經(jīng)營費用項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項 目合計建設(shè)期生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期1234567891現(xiàn)金流入銷售收入出租收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金出租經(jīng)營費用自營經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(12)4累計凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)(所得稅前)：項目財務(wù)內(nèi)部收益率：%；項目財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)：(折現(xiàn)率=%）；投資回收期：計算指標(biāo)(所得稅后)：項目財務(wù)內(nèi)部收益率：%；項目財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)：(折現(xiàn)率=%）；投資回收期：項目投資現(xiàn)金流量表（續(xù)）單位：萬元序號項 目經(jīng)營期　1011121314151現(xiàn)金流入銷售收入出租收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金出租經(jīng)營費用自營經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(12)4累計凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量項目資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項 目合計建設(shè)期生 產(chǎn) 經(jīng) 營 期123456781現(xiàn)金流入銷售收入出租收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資出租經(jīng)營費用自營經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(12)　計算指標(biāo)(所得稅后)：　　　　　　　　　資本金收益率%資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率=)%資本金投資回收期年項目資本金現(xiàn)金流量表（續(xù)）　單位：萬元序號項 目　91011121314151現(xiàn)金流入銷售收入出租收入自營收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資出租經(jīng)營費用自營經(jīng)營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(12)第九章 項目風(fēng)險及應(yīng)對建議項目在開發(fā)過程中導(dǎo)致項目發(fā)生風(fēng)險的不確定因素眾多，因此，深入分析本項目建設(shè)經(jīng)營中可能面臨的風(fēng)險是十分必要的。結(jié)合本項目的實際情況，將項目進(jìn)行過程中所可能面臨的難點以及風(fēng)險，經(jīng)過識別、分析、評價，如政策、市場等方面可能對項目造成的影響，并提出相應(yīng)的防范對策。養(yǎng)生養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)是敏感性產(chǎn)業(yè)，特別是對政策影響因素。穩(wěn)定、利好的政策環(huán)境會對投資項目產(chǎn)生有利的影響，否則將給消費主體帶來顧慮和阻力。對于此類風(fēng)險，難以預(yù)測防范，本項目要做的就是要增強自身實力，走多元化、差異化經(jīng)營道路，牢牢穩(wěn)固市場，即使有該類風(fēng)險發(fā)生，也是具有很強的抗風(fēng)險能力的，不至于受挫嚴(yán)重。項目自開始的市場分析到建成后進(jìn)入市場，有一段時間差，當(dāng)初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況有不確定因素，因此本項目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況難以預(yù)判，存在一定的市場風(fēng)險。市場是存在發(fā)展的根本，對于本項目來說，將市場風(fēng)險化解的最好辦法還是不斷提升自己的產(chǎn)品質(zhì)量，提供優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)和環(huán)境，讓消費者銘記于心，這就是最好的市場，項目的抗風(fēng)險能力自然會極大提高。自然因素的不確定性，難以預(yù)測，造成的損失不可估量，還有環(huán)境污染，自然景觀的退化，各項目在建設(shè)過程中出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)，暴雨、山體滑坡地質(zhì)災(zāi)害等都會對本項目造成損害。本項目要在人力可達(dá)的能力之內(nèi)將自然風(fēng)險化解到最小。在本項目的開發(fā)建設(shè)過程中難免會發(fā)生意外情況，如工傷事故、財產(chǎn)損失等。有些意外情況會嚴(yán)重影響項目的進(jìn)度和質(zhì)量，增加投資，影響正常經(jīng)營等。所以，在進(jìn)行風(fēng)險分析和制定防范措施時應(yīng)使措施有一定的擴(kuò)展性。這些風(fēng)險因素只能根據(jù)經(jīng)驗予以判斷，并通過在投資項目開發(fā)建運營過程中注意風(fēng)險分析的前瞻性和兼容性加以防范。第十章 項目結(jié)論與建議１、項目可填補信陽市無高端大型全功能生態(tài)養(yǎng)生市場空白并與同類項目實行錯位經(jīng)營；２、本項目應(yīng)自然環(huán)境質(zhì)量較好，基礎(chǔ)設(shè)施可利用性強。全面開發(fā)程度高，投資規(guī)模和投資成本較高，注重投入成本的科學(xué)管理控制。項目建成后，資源類型豐富，有利于開發(fā)多種服務(wù)項目；３、本項目雖投資大，回收期長，但風(fēng)險比較低，同時有非常廣闊的利潤空間，是一個長效項目。對經(jīng)濟(jì)社會和傳統(tǒng)文化挖掘有著重要促進(jìn)作用，項目完全可行；建議項目在執(zhí)行過程中要加強宣傳，打造項目品牌知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡早取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；本項目涉及的產(chǎn)業(yè)、品種較多，建議預(yù)先做好技術(shù)力量與人才儲備工作。要使本項目順利地開展，并得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，必須保持與富有經(jīng)驗的專家和技術(shù)人員經(jīng)常溝通，才能使項目穩(wěn)定發(fā)展；建議項目在運營過程中著力于轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，注重市場開發(fā)，形成具有自己特色的競爭優(yōu)勢。不斷研究探索多元化的服務(wù)項目，增強服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模，以滿足不同層次消費者的需求，并在此基礎(chǔ)上加強服務(wù)質(zhì)量管理，樹立良好的企業(yè)形象