【正文】 的主業(yè)互動(dòng)、品牌價(jià)值、資金積累、客戶網(wǎng)絡(luò)資源、公共關(guān)系和信息平臺等優(yōu)勢，為公司進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，聚集相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、募集社會(huì)資金奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在公司整體優(yōu)勢下，針對中高端客戶提供理念先進(jìn)、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品，建立標(biāo)桿示范，從而提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。一、市場先發(fā)優(yōu)勢（一）把握市場機(jī)遇，享受政策優(yōu)惠為應(yīng)對席卷全球的金融危機(jī)，降低其對我國經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，中央政府出臺了一系列保增長、促發(fā)展的政策和措施，其中就有針對大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而給出的相應(yīng)政策。胡錦濤同志也曾多次在重要會(huì)議上提出要重視老年人問題，積極發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。宏觀政策的調(diào)整為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇，也為XX進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)“窗口”機(jī)遇。但是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，寬松的宏觀政策會(huì)使得通貨膨脹成為一種必然，隨后必將會(huì)有一輪政策和貨幣的緊縮調(diào)整。屆時(shí)，XX再想進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將會(huì)面臨更多的困難，所付出的代價(jià)也勢必比現(xiàn)在大很多。因此，XX若能及時(shí)把握“窗口”機(jī)遇，率先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在享受政策優(yōu)惠和低成本介入的同時(shí)，用全新的經(jīng)營理念引導(dǎo)養(yǎng)老市場的發(fā)展與變革，將有利于我們贏得先機(jī)、成為中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的先行者和領(lǐng)頭人。（二）打造行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，主導(dǎo)市場格局在美國等發(fā)達(dá)國家，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著一套完整而嚴(yán)格的管理體系和資質(zhì)評估標(biāo)準(zhǔn)。養(yǎng)老社區(qū)的所涉及到得各個(gè)產(chǎn)業(yè)都要受到聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，相關(guān)工作人員必須滿足相應(yīng)的行業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，且登記在冊、持證上崗。養(yǎng)老社區(qū)的管理要接受聯(lián)邦、州政府的定期檢查，不合格要苛以重罰，甚至被起訴。在美國人們認(rèn)為養(yǎng)老是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。目前，我國養(yǎng)老社區(qū)多以政府財(cái)政扶持的“輸血型”敬老院和民營機(jī)構(gòu)投資的養(yǎng)老院為主,且普遍集中于低端養(yǎng)老市場，效益較差、管理混亂、配套設(shè)施不完善、缺乏有規(guī)模性、處于無序競爭狀態(tài)。而且，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理還處于政策法規(guī)不健全、相關(guān)制度不配套的階段。由于國內(nèi)還沒有形成完整的管理體系和資質(zhì)評估制度，造成了養(yǎng)老市場混亂，監(jiān)管不力，老人在養(yǎng)老院遭受虐待的情況屢見不鮮。若XX能及時(shí)把握市場機(jī)遇，適時(shí)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，積極與老齡委、民政部等國家部委溝通，參與制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入資質(zhì)，從而達(dá)到掌握市場話語權(quán)和主導(dǎo)權(quán)的目標(biāo)。（三）搶占市場先機(jī)，打造人壽品牌改革開放三十年，國民收入顯著提高。據(jù)麥肯錫研究報(bào)告，到2015年，中國富裕家庭數(shù)量將成為僅次于美國、日本和英國，排全球第四，將會(huì)是未來高端養(yǎng)老市場的潛在客戶。巨大的市場需求，吸引了眾多投資者的目光。泰康人壽已將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為泰康未來發(fā)展的三大戰(zhàn)略之一，其下屬的泰康置地已經(jīng)在成都購置了三家養(yǎng)老院。同仁醫(yī)院利用其醫(yī)療領(lǐng)域的優(yōu)勢，積極與房地產(chǎn)公司合作，共同開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也已經(jīng)或正在申請?jiān)O(shè)立公司建立養(yǎng)老社區(qū)并準(zhǔn)備在全國范圍內(nèi)鋪開，依靠它們龐大的資金優(yōu)勢和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)來建立養(yǎng)老社區(qū)并推銷相應(yīng)的養(yǎng)老產(chǎn)品。2007年上海開辦的外資養(yǎng)老社區(qū)就有4家，占當(dāng)年開設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的13%。在市場主體日益增多，競爭日趨激烈，國內(nèi)競爭國際化的情況下，XX若能適時(shí)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，根據(jù)市場供需狀況，以高端養(yǎng)老市場為目標(biāo)，實(shí)施差別化戰(zhàn)略，填補(bǔ)市場空白，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，走規(guī)?；I(yè)化、連鎖化的發(fā)展道路，就能建立起差別競爭優(yōu)勢，以形成對“入侵者”的行業(yè)壁壘，為未來的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、整體資源優(yōu)勢（一）主業(yè)互動(dòng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老實(shí)體，擁有著其他投資機(jī)構(gòu)無法比擬的優(yōu)勢。XX可以通過深度挖掘內(nèi)部資源，向客戶提供高附加值的養(yǎng)老服務(wù)，提供產(chǎn)品創(chuàng)新的平臺，進(jìn)一步延伸與保險(xiǎn)主業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，支持主業(yè)發(fā)展，最終形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和公司主業(yè)相互促進(jìn)，共同發(fā)展的良好局面。一方面，XX產(chǎn)壽險(xiǎn)掌握大量忠實(shí)的客戶，他們將會(huì)是養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)的目標(biāo)客戶。另一方面，XX投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以配合壽險(xiǎn)主業(yè)的發(fā)展，通過養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)和為老年人發(fā)行定向養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大保險(xiǎn)產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值和保障性功能，進(jìn)一步豐富了公司壽險(xiǎn)產(chǎn)品種類，進(jìn)而提高公司市場競爭力和客戶忠誠度，促進(jìn)公司主業(yè)發(fā)展。同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也可以為公司的教育培訓(xùn)、后援支持、員工福利提供一定的幫助。（二）品牌價(jià)值作為我國保險(xiǎn)行業(yè)唯一一家“雙世界500強(qiáng)”企業(yè)，XX擁有全球知名的品牌。憑借良好的品牌優(yōu)勢，XX發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以迅速形成宣傳效應(yīng)、帶動(dòng)效應(yīng)和聚合效應(yīng)，從而在一開始就得到客戶的認(rèn)同，為日后發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。從宣傳效應(yīng)來看，利用XX的知名度和美譽(yù)度來宣傳養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以使其迅速被市場所熟悉。人們可以通過對XX的了解而加深對XX養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的認(rèn)知。從帶動(dòng)效應(yīng)來看，XX良好的品牌形象在市場上已形成較高的威望，客戶的品牌忠誠度較高。廣大客戶對XX保險(xiǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)必然會(huì)帶動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展。從聚合效應(yīng)來看，XX的品牌已經(jīng)得到了社會(huì)的認(rèn)可，社會(huì)的資本、人才、管理經(jīng)驗(yàn)甚至政策都會(huì)向XX傾斜并惠及養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)。從而使養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)可以利用XX的品牌影響力，聚合發(fā)展所需的人、財(cái)、物等資源，吸引外部力量，共同做大做強(qiáng)養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)。（三）資金積累XX資金實(shí)力雄厚，截止2008年底。對比其他現(xiàn)有養(yǎng)老項(xiàng)目的投資實(shí)體來說，XX更具備實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在全國乃至全世界規(guī)模化、品牌化的優(yōu)勢。從保險(xiǎn)資金的投資特點(diǎn)來看，保險(xiǎn)資金具有長期性、安全性、收益性的特殊要求，應(yīng)有現(xiàn)金流穩(wěn)定、投資收益率較高且期限較長的資金運(yùn)用渠道與之相匹配。養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)恰恰符合保險(xiǎn)資金的這個(gè)特點(diǎn)。XX投資養(yǎng)老社區(qū)，符合保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債匹配的特點(diǎn)，不僅可以拓寬保險(xiǎn)資產(chǎn)的投資渠道，最大限度地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)在保險(xiǎn)資金配置中的作用，并且可以通過商業(yè)化、市場化、專業(yè)化的運(yùn)作，為保險(xiǎn)資金提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)。（四）客戶網(wǎng)絡(luò)資源XX數(shù)量龐大的客戶群，為養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目提供了巨大的客戶終端。據(jù)2007年統(tǒng)計(jì)，并擁有其包括年齡、身體狀況、投保險(xiǎn)種和投保金額等完整的客戶資料。這為公司養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)提供了強(qiáng)勁的數(shù)據(jù)支持，從而提高所推出產(chǎn)品的市場競爭力。同時(shí)，XX擁有強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)。67萬人的銷售團(tuán)隊(duì)和遍布全國的分支機(jī)構(gòu)，為養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售提供了快速而便捷的渠道，同時(shí)也為養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在全國連鎖運(yùn)營，提供了后援支持。（五）信息平臺龐大的客戶信息、健康檔案管理使得現(xiàn)代化的信息服務(wù)平臺成為現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營過程中必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)支撐環(huán)境。信息系統(tǒng)的建設(shè)耗資巨大，占據(jù)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目投資中較大的比重。XX在信息平臺方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢。近年來已在上海和北京建立了兩個(gè)數(shù)據(jù)中心，完成了全國范圍內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建。強(qiáng)大的信息平臺優(yōu)勢可以滿足養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展的需要，為客戶提供科學(xué)合理、完善有效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)極大地縮減了養(yǎng)老社區(qū)投資的資金成本和時(shí)間成本，為養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（六）良好的公共關(guān)系XX作為中央直屬金融企業(yè)，一直注重發(fā)揮國有企業(yè)的政治優(yōu)勢，恪守經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相統(tǒng)一，認(rèn)真履行社會(huì)責(zé)任，能夠自覺做到“講政治、顧大局、負(fù)責(zé)任”。作一個(gè)負(fù)責(zé)任的大型國有企業(yè)，XX在積極履行社會(huì)責(zé)任的過程中也得到了有關(guān)部門、各級政府以及社會(huì)各界的普遍認(rèn)同，建立起了良好的公共關(guān)系。XX已與浙江、海南、河南、云南等省級政府建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，并積極爭取地方政府對公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的支持，XX與其他社會(huì)各界也保持了良好的接觸與合作。良好的公共關(guān)系和國企政治優(yōu)勢使XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在宏觀政策、稅收優(yōu)惠、資金籌集等方面獲得來自政府和社會(huì)各界的有力支持，這將為XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。三、項(xiàng)目內(nèi)涵優(yōu)勢(一)引入先進(jìn)的經(jīng)營理念養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目本著“關(guān)愛老人、服務(wù)社會(huì)、科學(xué)管理、共創(chuàng)和諧”的經(jīng)營理念，針對國內(nèi)中高端客戶的不同年齡段設(shè)計(jì)融休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老、醫(yī)療養(yǎng)老于一體的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。根據(jù)老年人的健康安全、生活便利、社會(huì)尊重和自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)等各層次需要提供全方位的配套服務(wù)。在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面充分體現(xiàn)人與自然、人與社會(huì)和人與人的和諧理念。并通過和國際頂級專業(yè)公司的合作管理確保公司經(jīng)營理念在項(xiàng)目運(yùn)行過程得到切實(shí)體現(xiàn)。產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的全方位立體性地養(yǎng)老服務(wù)體系與現(xiàn)有低端養(yǎng)老產(chǎn)品形成巨大反差，對國內(nèi)中高端客戶形成強(qiáng)有力的吸引。（二）規(guī)劃科學(xué)的項(xiàng)目區(qū)域國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)基本以政府提供的敬老院和民營機(jī)構(gòu)投資的養(yǎng)老院為主，較難形成連鎖化經(jīng)營。XX的養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文、氣候、環(huán)境、地理和生態(tài)等因素，選擇在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建立連鎖養(yǎng)老養(yǎng)生基地，并在適宜風(fēng)景區(qū)域建立連鎖養(yǎng)老養(yǎng)生中心，為中高端客戶候鳥式休閑養(yǎng)老提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。公司強(qiáng)大的資金實(shí)力和良好的政府關(guān)系優(yōu)勢能確保在養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目進(jìn)行適合項(xiàng)目選址，確保規(guī)劃的可實(shí)施。（三）配置完善的功能服務(wù)國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)由于投資主體資金匱乏，基本規(guī)模不大、基礎(chǔ)設(shè)施條件差、缺乏醫(yī)療配套。養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目具有休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老三大主題功能，集養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)、文體娛樂中心、康復(fù)保健中心于一體的高品質(zhì)養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)。項(xiàng)目提供包括醫(yī)療服務(wù)、生活服務(wù)、公益服務(wù)、酒店服務(wù)、購物服務(wù)、康體娛樂服務(wù)、旅游服務(wù)、理財(cái)服務(wù)、法律服務(wù)、婚介服務(wù)及教育服務(wù)等人性化服務(wù)，滿足中高端老年人的全方位需要。（四）打造專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) 國內(nèi)的現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要集中于低端市場，服務(wù)方式和管理水平較為落后 。而老年社區(qū)無論在前期設(shè)計(jì)開發(fā)還是后期運(yùn)營都需要更為專業(yè)的管理相匹配。XX作為世界雙500強(qiáng)和全球市值最大的壽險(xiǎn)上市公司，已經(jīng)具備了在全球范圍整合各領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)資源的能力。在養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目中，XX能整合各個(gè)領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，把公司整體資源優(yōu)勢同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢進(jìn)行有效結(jié)合，引入醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、餐飲、酒店等領(lǐng)域知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助管理，提升項(xiàng)目管理水平。從而保證養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)專業(yè)化管理。第五章 運(yùn)作模式我們通過對發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作架構(gòu)的分析發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目為基金運(yùn)作模式，且相當(dāng)數(shù)量的養(yǎng)老社區(qū)為上市公司。基于國內(nèi)相關(guān)法律政策相對不夠完善，XX養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目運(yùn)作模式以兩步走的模式逐步過渡到標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金的三層管理架構(gòu)，并最終實(shí)現(xiàn)上市。這種逐步過渡的模式能夠以相對簡單的運(yùn)作方式，切合行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，及時(shí)進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化，同時(shí)也符合國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展要求，最終打造包括開發(fā)、管理及資本運(yùn)作一體化的養(yǎng)老社區(qū)投資平臺。一、發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式（一）發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)上市前的運(yùn)作模式發(fā)達(dá)國家典型的養(yǎng)老社區(qū)上市前的運(yùn)營模式中，主要投資者通過投資專項(xiàng)基金從而投資于各個(gè)單一項(xiàng)目的養(yǎng)老控股公司。養(yǎng)老社區(qū)控股公司下轄多家專業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目公司,其運(yùn)營模式如下圖所示：圖11：國外養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營公司運(yùn)作結(jié)構(gòu)資料來源：美國Brookdale招股說明書,國壽投資分析　　 在該運(yùn)作框架下，主要發(fā)起人通過發(fā)起養(yǎng)老項(xiàng)目投資基金，從而持有養(yǎng)老控股公司，并通過基金分紅的形式回報(bào)投資者。其中養(yǎng)老控股公司通過控股各個(gè)專業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目公司投資于各種功能的養(yǎng)老社區(qū)，其資金來源除了養(yǎng)老項(xiàng)目投資基金的資金外，還包括貸款和來自養(yǎng)老控股公司層面上的其他投資者。各專業(yè)運(yùn)營公司根據(jù)其老年社區(qū)功能及入住老年的身體狀況的不同，可以劃分為輔助看護(hù)項(xiàng)目管理公司、長期持續(xù)看護(hù)社區(qū)項(xiàng)目公司、失能老人看護(hù)項(xiàng)目管理公司等。同時(shí)，還可以通過引進(jìn)運(yùn)營合作伙伴作為戰(zhàn)略投資者，豐富和完善公司的管理和服務(wù)。美國的Brookdale綜合養(yǎng)老社區(qū)是這一運(yùn)作機(jī)制的典型代表。其主要投資方美國Foretress Investment是一家以私募股權(quán)基金、對沖基金為主要業(yè)務(wù)的投資公司。在該項(xiàng)目運(yùn)作初期，其通過旗下不同的專屬養(yǎng)老社區(qū)投資基金分別向不同類型的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行控股收購，打造了能提供一系列綜合養(yǎng)老服務(wù)的公司集團(tuán)，并最終通過整合各養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，整體上市的辦法實(shí)現(xiàn)了投資退出。（二）發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)上市后運(yùn)作模式在大多數(shù)的歐美國家，成功運(yùn)作的養(yǎng)老項(xiàng)目多數(shù)是以上市或資產(chǎn)證券化為退出機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作。典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包，以產(chǎn)生租金為主的物業(yè)為主要標(biāo)的資產(chǎn)銷售給投資者(見圖12)。這些資產(chǎn)由新組建的上市基金公司通過旗下的基金管理公司對資產(chǎn)進(jìn)行持有和運(yùn)營。投資者通過持有基金公司股份或權(quán)益，定期接收收益（每年的租金和經(jīng)營所得）所帶來的紅利。這類運(yùn)作模式對基金投資的項(xiàng)目和收益的分配有嚴(yán)格的要求以換取在一定程度上的稅收優(yōu)惠等，在研究的23家美國上市養(yǎng)老社區(qū)中占了8家，其中典型代表有美國Health Care Property，是美國資產(chǎn)體量最大的綜合類養(yǎng)老社區(qū)基金公司，截至到2008年底，其資產(chǎn)總額高達(dá)118億美金；其二是以普通上市公司的形式，將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包上市，并按普通上市公司的運(yùn)作模式和法規(guī)要求運(yùn)行。其運(yùn)作相比前者更加靈活，但是不享受任何的稅收優(yōu)惠。這一類運(yùn)作模式的主要公司有Brookdale，Sunrise等美國大型知名的綜合養(yǎng)老社區(qū)，市值截至到2008年底，分別為44億美金和13億美金。圖12：美國上市基金運(yùn)作結(jié)構(gòu)資料來源：美國全國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式（一）國內(nèi)房地產(chǎn)投資公司運(yùn)作模式目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)尚無以房地產(chǎn)基金運(yùn)作的案例，普遍使用了傳統(tǒng)房地產(chǎn)運(yùn)作的方式。其開發(fā)模式多采取項(xiàng)目公司的形式，為單個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目成立獨(dú)立的項(xiàng)目公司進(jìn)行獨(dú)立核算。在融資方式中，一些較高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以收取會(huì)員費(fèi)、或集資投資的方式，以利息收入取代居住租金，一段時(shí)限后返回本金的模式。其因投資帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)在無形中成為了這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式（見圖13）的簡單流程如下：首先由國內(nèi)房地產(chǎn)母公司單獨(dú)出資或與其它投資人共同出資成立一家房地產(chǎn)公司，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目公司將資金投入項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，多采取分期開發(fā)的模式。在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，投資人通過將開發(fā)項(xiàng)目的出售或持有項(xiàng)目的出租來獲取盈利。 圖13：國內(nèi)房地產(chǎn)投資公司運(yùn)營模式 資料來源：國壽投資分析（二）國內(nèi)基金運(yùn)作模式國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)尚無以房地產(chǎn)基金運(yùn)作的案例，基于國外大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)以基金形式運(yùn)作，我們對持有國內(nèi)的物業(yè)，在海外上市的嘉德置地管理的嘉德商用中國孵化基金和中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金進(jìn)行分析。嘉