【正文】 收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。當今城市人口密集、交通擁擠、噪音污染叢生、生活質(zhì)量下降，人口疏散已經(jīng)成為諸多城市不得不面對的一大難題。同時，引導老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能提高老年人生活質(zhì)量。從國外養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)，必須引進社會機構，借鑒連鎖商業(yè)服務規(guī)?；l(fā)展的成功經(jīng)驗，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存與發(fā)展能力的社會化養(yǎng)老機構，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放起B(yǎng)老機構。我國是一個老齡化較為嚴重的國家，高齡化、空巢化、少子化及由此形成的四加二加一家庭已是大量出現(xiàn)，將來這一局面更為嚴重。大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，讓更多的社會機構參與發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進一步完善我國的社會保障體系。建立和完善社會保障體系，提高人民生活水平，是國家長治久安、人民生活幸福、經(jīng)濟持續(xù)增長的重要基礎，是建設社會主義和諧社會的重要保障。（二）有利于改善民生，促進和諧社會建設發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能完善社會保障體系，促進和諧社會建設。根據(jù)國際上養(yǎng)老社區(qū)案例分析結果，養(yǎng)老社區(qū)居住人口和直接配備工作人員比例為1：1，和間接輔助工作人員比例為1：4，也就是說養(yǎng)老社區(qū)每1個老人將會需要5個人參與其中的各項服務。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國經(jīng)濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國GDP增長結構，進一步提高我國經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。對比國外發(fā)達國家GDP增長結構，我國消費需求增長占GDP的比重一直處于一個較低水平。然而投資和出口更易受經(jīng)濟周期的影響，在經(jīng)濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴重影響一國經(jīng)濟的發(fā)展速度。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能擴大內(nèi)需，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義（一）有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能促進投資，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”新修訂的保險法規(guī)定，保險機構可投資不動產(chǎn)；保監(jiān)會吳定富主席在2009年全國保險工作會議上提出保險機構可擇機投資與保險業(yè)務相關的醫(yī)療機構和養(yǎng)老實體。對社會力量興辦醫(yī)療、生活照料和文體活動等養(yǎng)老服務設施，政府要采取多種形式予以扶持，在土地征用、設施建設、市政配套等方面提供方便條件。”全國老齡工作委員會辦公室常務副主任、中國老齡協(xié)會會長李本公也指出，國家鼓勵社會力量以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股、特許經(jīng)營等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)?！袄夏攴諛I(yè)的發(fā)展要走社會化、產(chǎn)業(yè)化的道路?！眹鴦赵涸凇蛾P于加強老齡工作的決定》中指出：“老齡問題是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。（三）政策背景黨和政府歷來支持和鼓勵社會力量參與養(yǎng)老服務業(yè)，胡錦濤總書記在2008年元旦前夕到天津市養(yǎng)老院看望老年人時說：“尊重老年人、關愛老年人、照顧老年人、是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是一個國家進步文明的標志。對比發(fā)達國家的經(jīng)濟增長方式，我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然有很大的增長空間。在這樣嚴峻的外部發(fā)展環(huán)境下，我國長期依賴于出口和投資、第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長模式受到了越來越嚴重的挑戰(zhàn)。（二）經(jīng)濟背景2008年至今，始于美國的次貸危機在全球愈演愈烈，最終演變成全球性的金融危機，此次金融危機給全球經(jīng)濟造成了巨大的損失，世界經(jīng)濟面臨著嚴重衰退的風險。巨大的養(yǎng)老需求和嚴重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但當前我國養(yǎng)老服務業(yè)還處于起步階段，供給嚴重不足。規(guī)模龐大并且不斷加速擴大的老齡人口，加上我國計劃生育政策形成獨特的四二一家庭結構（即一對夫妻贍養(yǎng)四個老人和一個小孩），使中國社會面臨越來越嚴重的養(yǎng)老壓力，超過了世界上其他國家。根據(jù)全國老齡工委數(shù)據(jù)顯示，%，超過國際社會公認的老年人口占總人口比重超過10%即為老齡化社會的標準，事實上我國已經(jīng)進入了老齡化社會。同時，公司發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會價值和經(jīng)濟價值，在促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生和推動公司發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展；有利于改善民生，促進和諧社會建設；有利于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利司的重要舉措。第一章 背景及意義隨著我國人口老齡化進程加快，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展空間和投資價值，當前國家鼓勵保險機構投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為公司開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資提供了政策支持。根據(jù)公司投決會的要求，集團公司牽頭組建了由系統(tǒng)內(nèi)各公司相關人員組成的聯(lián)合工作組。建議國家“重點支持保險機構投資養(yǎng)老社區(qū)”，“保險機構在發(fā)展養(yǎng)老保險業(yè)務的同時參與養(yǎng)老社區(qū)建設，可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，延伸服務鏈條，增加附加值服務；而具有長期性、穩(wěn)定性特點的保險資金，也是養(yǎng)老社區(qū)建設資金的主要來源”。提案對我國養(yǎng)老體系建設存在的主要問題、大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設的重要意義及有關政策做了重要闡述。有利于提升XX的品牌形象和核心競爭能力，有利于推動集團公司打造國際頂級金融保險集團戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)既有利于解決社會養(yǎng)老的矛盾，又有利于解決當前我國經(jīng)濟發(fā)展中的結構問題，形成以“銀發(fā)經(jīng)濟”為特色的新經(jīng)濟增長點。同時，我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，社會化發(fā)展水平偏低、管理理念和經(jīng)營模式陳舊，供需矛盾十分突出。這些法規(guī)和政策的出臺，打破了以往對人壽保險業(yè)在長期投資領域和金融服務領域的限制，使保險資金可以延伸到養(yǎng)老醫(yī)療、基礎設施、房地產(chǎn)等領域，為人壽保險業(yè)的發(fā)展多角度投資布局打開了一扇機遇之門。國務院近期頒布的《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》明確指出：“支持相關保險機構投資醫(yī)療機構和養(yǎng)老實體”。危機與機遇如同一枚硬幣的兩個面，總是相生相伴。事實表明，依靠資本市場推動利潤增長的經(jīng)營模式已無法支撐公司可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告目錄前 言 7第一章 背景及意義 7一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景 9二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義 11第二章 國內(nèi)外養(yǎng)老市場概況 15一、國外養(yǎng)老市場概況 15二、國內(nèi)養(yǎng)老市場概況 22三、國內(nèi)外養(yǎng)老市場比較分析 27第三章 總體規(guī)劃 30一、市場定位與經(jīng)營理念 30二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則 32三、項目功能設計 34四、配套服務 35五、項目發(fā)展思路 38六、項目發(fā)展目標 39第四章 核心競爭能力 40一、市場先發(fā)優(yōu)勢 40二、整體資源優(yōu)勢 41三、項目內(nèi)涵優(yōu)勢 44第五章 運作模式 46一、發(fā)達國家養(yǎng)老社區(qū)運作模式 46二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運作模式 48三、項目總體運作模式 50第六章 盈利模式 56一、國外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 56二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 60三、項目盈利模式 63第七章 投入產(chǎn)出分析 66一、廊坊項目概況 66二、基本參數(shù)假定及測算 68三、開發(fā)成本及相關假定 72四、養(yǎng)老養(yǎng)生基地開發(fā)進度 73五、經(jīng)營情況假定 74六、項目總體發(fā)展方案 76七、不同發(fā)展方案的現(xiàn)金流測算 76八、發(fā)展方案比選 81第八章 風險及關鍵成功要素 82一、市場風險 82二、管理風險 82三、政策風險 82四、關鍵成功要素 83第九章 項目建議 85一、項目結論 85二、項目切入 85三、實施主體 85四、投資主體 85五、協(xié)調(diào)主體 85前 言一年以來，始于美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場的癬疥之患，逐步演變成為1929年以來全球金融系統(tǒng)最大的危機，對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了重大影響。在當前世界經(jīng)濟和全球金融市場異常嚴峻的形勢下，受外部影響越來越大的人壽保險業(yè)，其經(jīng)營模式、資產(chǎn)布局和風險控制受到嚴峻的挑戰(zhàn)。只有不斷提高保險業(yè)務自身的盈利能力，保持資產(chǎn)與負債的適度匹配，建立與償付能力相連接的內(nèi)部風險控制機制，才能確保人壽保險業(yè)的長期生存和發(fā)展。歷史經(jīng)驗表明，一次大的危機在給經(jīng)濟社會帶來劇烈調(diào)整和沖擊的同時，也會催生新的產(chǎn)業(yè)，孕育新的機遇。新修訂的《保險法》也明確規(guī)定保險機構可投資于不動產(chǎn)。我國已進入老齡化社會，養(yǎng)老市場的巨大需求將醞釀出巨大的商機。人壽保險掌握著巨大的現(xiàn)金資產(chǎn)、數(shù)量眾多的客戶資源和完善的信息平臺，在養(yǎng)老醫(yī)療領域有著巨大的優(yōu)勢。XX以參與化解金融危機為契機，進入養(yǎng)老醫(yī)療領域，不僅順應了國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，而且促使其作為重要的資產(chǎn)配置渠道和資源整合手段，發(fā)展成為長期持有、高度可控、與主業(yè)關聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。2009年全國政協(xié)會議上，楊超總裁提交了《關于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設的提案》，受到了社會各界的廣泛關注。楊超總裁指出“大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設是落實黨的十七大精神、促進和諧社會建設、滿足我國基本養(yǎng)老需求和改善民生拉動內(nèi)需的重要舉措”。 2009年2月3日，集團公司投資決策委員會就關于通過進入房地產(chǎn)領域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關產(chǎn)業(yè)建議的議題進行了研究，會議認為“XX通過進入房地產(chǎn)領域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關產(chǎn)業(yè)適應當前國家政策的發(fā)展方向，符合集團發(fā)展戰(zhàn)略，有利于加強公司的資產(chǎn)負債管理，有巨大的經(jīng)濟價值和社會價值”。工作組在集團公司總裁室領導下，積極加強內(nèi)部研究和外部溝通工作，在充分調(diào)研并對國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓及廊坊等地進行實地考察的基礎上，初步形成了XX養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告。因此，XX投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應當前經(jīng)濟和社會發(fā)展形勢，符合當前的國家政策。一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景（一）社會背景我國是個老齡化問題比較嚴重的國家。當前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴大的趨勢，約占到全國總人口的25%以上。當前我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，據(jù)全國老齡委抽樣調(diào)查，%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構安度晚年，顯示我國養(yǎng)老需求日益社會化。截至2007年底，是老齡人口總數(shù)的1%，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)5070張的水平相比，存在巨大差距。因此，養(yǎng)老市場具有巨大的投資價值和廣闊的發(fā)展空間，是典型的朝陽產(chǎn)業(yè)。根據(jù)世界銀行2009年4月11日發(fā)布的預測，2009年全球經(jīng)濟增長率將僅停留在1%，其中美國、%、%%的負增長。當前，出口已經(jīng)呈現(xiàn)出負增長態(tài)勢,投資也因為產(chǎn)能過剩而萎靡不振，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展則因投資和需求不足呈現(xiàn)出緩慢增長的態(tài)勢，客觀要求我國經(jīng)濟發(fā)展必須轉型，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為中國經(jīng)濟未來增長的主力軍。因此，如何順應經(jīng)濟發(fā)展轉型的要求，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為公司帶來重要戰(zhàn)略投資機遇。我們要大力弘揚中華民族尊老敬老的傳統(tǒng)美德，給予老年人更多生活上的幫助和精神上的安慰，讓所有老年人都能安享幸福的晚年。全黨全社會必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作”。鼓勵和引導社會各方面力量積極參與、共同發(fā)展老年服務業(yè)，逐步形成政府宏觀管理、社會力量興辦、老年服務機構按市場化要求自主經(jīng)營的管理體制和運行機制。要加大國家對老年服務機構減免稅政策的落實力度。此次全球金融危機爆發(fā)后，為應對危機對我國經(jīng)濟的沖擊，我國政府及時出臺了一系列保增長的政策措施并頒布了《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，提出“支持相關保險機構投資醫(yī)療機構和養(yǎng)老實體。宏觀經(jīng)濟政策和保險資金運用監(jiān)管政策的調(diào)整，為公司保險資金運用提供了寬松的政策環(huán)境，有利于公司進一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關產(chǎn)業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應以參與化解金融危機為契機，搶抓政策機遇，盡快進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提升XX特有的核心競爭能力，推動公司可持續(xù)發(fā)展。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能有效帶動房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。在當前嚴峻的國際經(jīng)濟形勢下，擴大國內(nèi)需求是當務之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動各個行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進解決當前經(jīng)濟發(fā)展面臨的緊迫問題。過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經(jīng)濟的快速增長。實證表明，消費需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟處于下行通道時，消費需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟周期對經(jīng)濟發(fā)展的影響，因此消費需求在GDP增長中比重大小在一定程度上決定了一國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量。而開展養(yǎng)老社區(qū)項目將能很好的引導和促進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當前的消費；另一方面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解當前就業(yè)壓力。按照養(yǎng)老社區(qū)容納10萬名老年人計算，需要各類管理、服務、輔助等各方面人員約計為50萬人左右，且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業(yè)難問題，極大緩解當前就業(yè)壓力。社會保障體系是社會穩(wěn)定的“安全網(wǎng)”、經(jīng)濟運行的“調(diào)節(jié)器”，是構建社會主義和諧社會的重要內(nèi)容，對調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平、擴大國內(nèi)需求、拉動經(jīng)濟增長具有重要作用。當前我國的社會養(yǎng)老服務體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化問題提供了新出路。養(yǎng)老服務是社會服務的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應的社會養(yǎng)老服務業(yè)，是應對人口老齡化的重要舉措。提高養(yǎng)老機構社會化水平，讓更多的社會機構參與發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，使之成為一個符合經(jīng)濟規(guī)律、能夠健康成長的產(chǎn)業(yè)，是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢，也是我國解決人口老齡化問題的新出路。由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質(zhì)量，提高老年人的壽命。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解城市壓力，改善城市生活質(zhì)量。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質(zhì)量。（三）有利于公司完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司現(xiàn)有盈利模式的有力補充。日本在上世紀