【正文】 和活力。同時， 60 萬畝花木規(guī)模優(yōu)勢造就了良好的生態(tài) 環(huán)境，有“平原林?！薄ⅰ疤烊谎醢伞敝Q，是“國家級生態(tài)示范區(qū)”，大氣質(zhì)量達到國家二級標準 以上，花木主產(chǎn)區(qū)空氣中負氧離子含量每立方厘米 — 萬個，超過世界衛(wèi)生組織規(guī)定的“清新空氣”標準 1 0 倍以上。 目前，為深入挖掘福壽資源，構(gòu)建和諧家園，促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展， 縣正著手申報認定“中國長壽之鄉(xiāng)”。據(jù)說是因彭祖仙逝之前將養(yǎng)生術(shù)傳給了當?shù)厝?，從而使彭祖的長生之術(shù)得以發(fā)揚光大。 縣旅游資源豐富，文物古跡遍布，境內(nèi)主要文物古跡 有乾明寺塔、尹宙碑、曹操議事臺、曹彰墓、許由隱耕處、許由墓、醉翁亭碑、興 國 寺塔、甘羅古柏等。 歷史悠久，人杰地靈，民風淳樸，文化底蘊豐厚。 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 2. 1 項目建設(shè)背景 2． 1． 1項目區(qū)概況 (1)縣概況 縣位于河南省中部，黃河南岸，隸屬于 市 轄 7鄉(xiāng) 5鎮(zhèn) 382個行政村，人口 ，面積 866 平方公里。 目前，在房地產(chǎn)市場 低 迷的情況下，養(yǎng)老地產(chǎn)這種 新 興的房地產(chǎn)開發(fā)模式能否成功，還要看其綜合配套能力和軟件服務(wù)水平，因此，建設(shè)單位要有長期投入的心理準備。這其中，優(yōu)秀家政護理人員的培養(yǎng)、 引 進則成為項目成敗的重要一環(huán)。因此，這就要求建設(shè)單位優(yōu) 先完善合理的制度設(shè)置，并在運營階段注意各項配套服務(wù)的質(zhì)量。但又由于這些養(yǎng)老社區(qū)遠離中心市區(qū)大型綜合醫(yī)院，很可能造成醫(yī)療資源的短缺。 建康城 的建設(shè)對當?shù)亟?jīng)濟和社會都具有積極的影響。同時，從城鎮(zhèn)建設(shè)角度看 ，項目建設(shè)可成為城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及市容風貌和綜合競爭力的代表，成為城鎮(zhèn)的重要窗口和名片。 另外，項目建設(shè)還可有效提升項目區(qū)的社會化購買力，如 醫(yī)療、護理、培訓、餐飲、住宿、旅游、零售、物業(yè)管理等行業(yè)。這也意味著尋求適合中國國情和市場需求的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的迫切性和現(xiàn)實意義。 (2)社會效益 當前，國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的養(yǎng)老政策，全國將有 90％以上的老人在家養(yǎng)老。 1． 2． 5項目效益情況 (1)經(jīng)濟效益 項目建成后，年平均收入可達 萬元；年平均凈利潤達到 萬元；項目投資回收期為 年；凈現(xiàn)值 (ic=8％ )為 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為 ％。 1． 2． 4項目總投資與資金籌措 本項目總投資 萬元。 1． 2． 3項目管理與實施進度 亞浩文化傳播有限公司 具體負責本項目的建設(shè)事宜，并具體負責該項目的組織、協(xié)調(diào)、管理工作。項目的容積率為 ；建筑物占地面積 平方米，建筑密度 ％；室外硬化及鋪裝面積 平方米；室外綠地面積 平方米，綠地率 ％ 。地上建筑包括自住型的高層養(yǎng)老公寓 平方米、小高層養(yǎng)老公寓 平方米、 7層養(yǎng)老公寓 平方米、 5 層養(yǎng)老公寓 平方米、 4層養(yǎng)老公寓 平方米和疊加養(yǎng)老公寓 平方米以及看護型的養(yǎng)老公寓 平方米、 彭祖養(yǎng)生會所 平方米、高端生命體檢中心與康復醫(yī)院 平方米 、 社區(qū)商業(yè) 平方米和配套公建設(shè)施 平方米。 1. 2. 2建設(shè)規(guī)模與目標 本次開發(fā)建設(shè)的 亞浩 健康 城 的實施為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；為 縣乃至 市的文明城市建設(shè)增輝； 為 揚中華民族尊老、敬老、養(yǎng)老的優(yōu)良傳統(tǒng)添彩。為了更科學地對項目進行決策， 亞 浩 文 化 傳 播 有 限 公 司 委托 有限公司 對本項目建設(shè)的背景和必要性、項目選址與建設(shè)條件、建設(shè)方案、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價、勞動安全衛(wèi)生與消防、建設(shè)工期與項目管理、項目招投標方案、投資估算與資金籌措、財務(wù)評價、社會效益評價等進行的論證。同時，發(fā)展老年居住社區(qū)，引導鼓勵社會多 元投入，實現(xiàn)個人、社會、政府共同承擔養(yǎng)老問題，也是推動 社會力量參與養(yǎng)老事業(yè)的有效途徑。近年來，民間不斷有將老年人住宅社區(qū)納入城市總體規(guī)劃和保障房建 設(shè)的建議，并提出了“老年人住宅社區(qū)”的概念。目前，我國的養(yǎng)老主要是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老模式。 1. 1. 3 項目編制依據(jù) (1)《 中華人民共和目國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年 規(guī)劃綱要 》 ； (2)《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》； (3)《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書； (4)《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》 (中發(fā) [2 000]l 3 號 )； (5)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》 ； (6)《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (20212021年 )》： (7)《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委 等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 》 (國辦發(fā)[2021]6號 )； (8)《河南省老年人保護條例》； (9)《河南省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》； (10)《 《 河南省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (2021— 2021年 )》 ； (11)河南省委辦公廳、省政府《關(guān)于進一步加強老年人 優(yōu)侍工作的意見》 (豫辦 [ 2021 ] 5 號 )； (12)河南省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》 (豫政辦 [2021]105號 )； （ 13） 《河南省人民政府關(guān)于加快推進社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》； （ 14） 《中共 市委、 市人 民政府關(guān)于加強老齡工作的決定》； (15)《關(guān)于加快 市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》； (16)項目單位提供的其他技術(shù)資料及有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 目前， 亞浩文化傳播有限公司 擬通過對 亞浩 該公司秉承“關(guān)愛社會，構(gòu)建和諧”的運營發(fā)展理念，致力于以中國科學養(yǎng)老養(yǎng)生為龍頭的老年產(chǎn)業(yè)投資、管理；老年產(chǎn)業(yè)信息咨詢、服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā) 、銷售；物業(yè)管理；日用品銷售等業(yè)務(wù)。 第一章總論 1. 1 項目背景 亞浩 健康 城 亞浩文化傳播有限公司 是為了促進中國老齡事業(yè)健康發(fā)展，在 中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會管理委員會 的支持下于 2021年成立的有限責任公司，注冊資本 萬元，地址位于 縣蘇橋鎮(zhèn)官王社區(qū) 107 國道西側(cè) 。公司以“讓更多人享受美好生活、美化城市”為使命，本著對社會、消費者負責的態(tài)度，堅持“誠信為本，用戶至上，質(zhì)量第一，安全永恒，高效低耗”的經(jīng)營宗旨，立志為消費者創(chuàng)造最舒適的家園。 健康 城的開發(fā)與建設(shè)來踐行其“以老年人為本，全心全 意為老年人服務(wù) ” 的宗旨；并通過此項目開發(fā)來呼吁社會共同 尊重、關(guān)心和幫助老年人，達到為健康的老年人錦上添花，為困難的老年人雪中送炭的目的。 1. 1. 4 項目提出的理由與過程 隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人口老齡化進程的加快，養(yǎng)老已成為突出的社會問題。但在當前養(yǎng)老機構(gòu)短缺，社會服務(wù)不到位的情況下，居家養(yǎng)老仍是絕大多數(shù)老年人首選的養(yǎng)老方式。老年屆住社區(qū)既有別于普通社區(qū)，又有別于養(yǎng)老院，是在社區(qū)感受家的氛圍，在家里享受養(yǎng)老院的服務(wù)和待遇，從而最大程度地滿足老年人的心理和生活上的需求。 本項目正是基于這一觀點，從項目區(qū)人口的實際情況與市 場需求而提出建設(shè)的。 亞浩文化傳播有限公司 擬通過 亞浩 1. 2 項目概況 1. 2. 1 擬 建地點 本項目位于河南省 縣蘇橋鎮(zhèn)官王社區(qū) 107國道西側(cè) ，項目區(qū)交通十分便利，總占地面積 202100平方米 (約合 300畝 )。 健康 城總建筑面積 平 方米，其中地上建筑面積 平方米、地下建筑面積 平方米。地下建筑包括地下人防 平方米和地下儲藏室 平方米。 亞浩文化傳播有限公司 擬通過本項目的開發(fā)與建設(shè)，深度挖掘 本地 養(yǎng)生 文化，打造中原最高檔次的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，從而全面推進項目區(qū)科學養(yǎng)老事業(yè)的社會化進程。 根據(jù)建設(shè)單位的意見，該項目計劃建設(shè)工期為 36個月。項目所需資金由建設(shè)單位 自籌 萬元、申請金融機構(gòu)貸款 萬元解決。這些指標反映本項目的建設(shè)在財務(wù)上是可行的，企業(yè)可獲得較大的經(jīng)濟效益。但現(xiàn)階段，居家及社區(qū)養(yǎng) 老配套設(shè)施建設(shè)嚴重滯后，難以滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老的需求，因此養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)迫在眉睫。從這個意義上講，本項目的建設(shè)也不失為縣乃至 市探索養(yǎng)老模式的先行軍。這也直接解決了部分人員的就業(yè)；解決了大部分家庭的后顧之憂；提高了本地區(qū)社會的認識度。所以說， 亞浩 1. 2. 6 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 項目總用地面積 m2 202100 合 300畝 建筑物基底占地 m2 室外綠化 m2 道路及硬化 m2 2 總建筑面積 m2 自住型養(yǎng)老公寓 m2 高層公寓 m2 小 高層公寓 m2 7層洋房公寓 m2 5層洋房公禹 m2 4層洋房公寓 m2 疊加公寓 m2 看護型養(yǎng)老公寓 m2 彭祖養(yǎng)生會所 m2 高瑞生命體檢中心 與康復醫(yī)院 m2 社區(qū)商業(yè) m2 配套公共設(shè)施建筑 m2 地下建設(shè) m2 地下人防 m2 地下儲藏室 萬元 3 總投資 萬元 4 財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 年 5 項目投資回收期 % 6 財務(wù)內(nèi)部收益率 7 償債備付率 / 8 利息備付率 / 1. 3 問題與建議 由于養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)要興建醫(yī)療、文化娛樂等配套設(shè)施，需要大量土地；加之需要好的空氣質(zhì)量，因此遠郊區(qū)縣就成為了目前國內(nèi)大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的唯一選擇地。即使養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)興建了大型醫(yī)院，但老人們的醫(yī)療支出能否回補醫(yī)院的投入，高水平醫(yī)生、護士的來源等一系列問題都將成為一個突出的問題。 另外，養(yǎng)老社區(qū)的家政服務(wù)也非常重要。如果不能及時解決這個問題，養(yǎng)老社區(qū)也將留不住老人們。 總之，相比于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、回收周 期慢的特點決定投資方不僅要具有較強的經(jīng)濟實力，同時必須獲得政府相關(guān)的支持，比如在土地政 策、稅收或金融方面的支持。 縣北距鄭州機場 70 公里，西距京廣鐵路、京港澳高速公路 20 公里， 311 國道、 325省道、 237 省道和許亳高速橫穿東西， 219 省道、蘭南高速縱貫南北，處于全省“米”字型高 速公路網(wǎng)核心區(qū)、鄭 (州 )許 (昌 ) 漯 (河 )食品工業(yè)帶中心區(qū)、中原城市群經(jīng)濟隆起帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯。遠 古時期就有許由部落在此繁衍生息，周武王分封天下 ， 稱為“鄢國”，東漢 “ 郡縣制”設(shè)“ 縣”，是鄭伯克段于鄢、 晉楚 之戰(zhàn)、唐雎不 辱使命、李白訪道安陵 (古 )、曹操屯田等著名歷史事件的發(fā)生地。 還有悠久的長壽歷史文化，最具影響的為“彭祖探鄉(xiāng)”。后人為紀念這位彭祖高人，將其住過的店稱為彭祖店 (現(xiàn)為 彭店鄉(xiāng) )，將其登高遠望的山崗稱為探家莊 (現(xiàn)為探莊村 )，并將其葬于探莊北， 后人在其冢前建有彭祖廟和彭祖墓以祭祀，為明清時代 八大景觀之一，今仍遺存彭祖雕像。 另外， 境內(nèi)的地下水資源豐富，位于第四系全新流塘河沖積層中，為潛水或潛水與第一隔水層以下的中層水的混合水，富含鍶、偏硅酸等人體必需的多種礦物質(zhì)，是全國僅有的 3家“國家地理標志保護產(chǎn)品”之一。 近年來， 高度重視孝道文化的傳承和發(fā)揚，堅持在全 縣中小學校進行孝道文化教育，開展評選“校園小孝星”活 動、“感恩行動”，使孩子們從小深受孝道文化的熏陶，在孩子們心中從小播下孝敬父母、尊老愛老的種子，進而培養(yǎng)他們熱愛家鄉(xiāng)、熱愛祖國、熱愛人民的高尚品德；積極倡導尊老、敬老、助老的傳統(tǒng)美德，在全縣上下營造了濃厚的孝道文化氛圍。全民健身活動得到廣泛普及，體育設(shè)施和健身人群遍布城鄉(xiāng)。對全縣百歲老人足額發(fā)放長壽補貼金，每人每月 100 元；從 2021 年開始對 90 周歲以上老年人發(fā)放高齡補貼，每人 每月 30 元。 2021 年，全縣生產(chǎn)總值完成 億元，同比增長 ％；財政一般預算收入完成 億元，同比增長 ％；農(nóng)民人均純收入達到 8724 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 16257 元， 分別高出河南省平均水平 2120 元、 327 元。完善了農(nóng)村五保供養(yǎng)體