【正文】 迅猛地域限制，前景較小小結(jié)趨向全市化商圈省級(jí)商圈區(qū)域商圈小寨商圈——由于周遍高校林立，龐大的年輕消費(fèi)人群成為了“小寨”商圈的基礎(chǔ)消費(fèi)群體；區(qū)域以小寨十字為中心，輻射長(zhǎng)安路及小寨東西路，波延到電子城等處；集文化商貿(mào)、流行服飾、餐飲娛樂(lè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的綜合休閑、購(gòu)物區(qū)。但是明確的是，西安鐘樓商圈和小寨商圈規(guī)模依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他商圈的發(fā)展水平。計(jì)算主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下表 (見(jiàn)下頁(yè)) 。；二期需建設(shè)3年，兩期建設(shè)過(guò)程存在搭接，利用一期工程的銷(xiāo)售收入再投入滾動(dòng)開(kāi)發(fā)二期工程，從而減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力。在充分考慮市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合類(lèi)似工程的實(shí)際情況，同時(shí)考慮開(kāi)發(fā)商的資金壓力情況，采取保守態(tài)度，充分考慮各種不確定因素，最終綜合確定本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)，第一期進(jìn)行地塊南部村莊的拆遷安置及商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，第二期進(jìn)行地塊北部村莊的拆遷安置及商鋪的開(kāi)發(fā)。（1）委托方提供的有關(guān)書(shū)面材料；（2）本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（3）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（4）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額》（1999）；（5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；（6）陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（7）類(lèi)似工程的相關(guān)造價(jià)費(fèi)用水平。另外，在本項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中涉及兩個(gè)村莊的拆遷改造，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)能夠幫助政府解決城中村的改造問(wèn)題，有利于改善北郊整體環(huán)境，促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目 錄第一章 總論 2 2 2 2 3 3第二章 市場(chǎng)分析 5 西安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 5 8 12 12 19 SWOT分析 20 20 20 21 22 22 23第三章 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排 25 25 25 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) 25 25 26 26第四章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 28 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 28 項(xiàng)目總投資估算的原則 28 項(xiàng)目總投資估算 29 資金籌措與融資方式 31第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 34 34 34 34 35 36 36第六章 不確定分析 37 37 敏感性分析 38第七章 結(jié)論及建議 41 41 4231第一章 總論本項(xiàng)目地處北三環(huán)以北，北臨大學(xué)城，東臨大型居住區(qū)和新筑港務(wù)區(qū)，西鄰新西安火車(chē)站，毗鄰大明宮建材市場(chǎng)新址，區(qū)域環(huán)境良好，交通便捷。由于太華路大明宮建材市場(chǎng)的拆遷，給本項(xiàng)目帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)遇，因此本項(xiàng)目將建設(shè)成為一個(gè)以建材市場(chǎng)為主，集商務(wù)、住宅、休閑于一體的大型綜合商業(yè)社區(qū)。， 萬(wàn)元（占總投資的35%），分兩期投入，；銀行借款 萬(wàn)元，%，時(shí)間從第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余資金缺口由（預(yù)）售凈收入補(bǔ)足。（8）項(xiàng)目投資估算所得到的數(shù)據(jù)；（9）其他與項(xiàng)目可行性研究相關(guān)的資料和數(shù)據(jù)。本項(xiàng)目建設(shè)期總共計(jì)劃為4年。結(jié)合項(xiàng)目情況，本次可行性研究依據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)方案和目標(biāo)客戶(hù)群體定位，擬定了銷(xiāo)售方案并進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位值一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元2總銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2345703銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元129014利潤(rùn)總額萬(wàn)元629945所得稅萬(wàn)元157486稅后利潤(rùn)萬(wàn)元47245二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4動(dòng)態(tài)投資回收期年5資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元6資本金內(nèi)部收益率%7借款償還期年8盈虧平衡點(diǎn)74%第二章 市場(chǎng)分析 西安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 （一）商業(yè)概況目前西安商業(yè)發(fā)展已經(jīng)形成鐘樓商圈為核心，小寨、高新和康復(fù)路商圈圍繞在城市副中心多級(jí)發(fā)展的局面。西安居民向心的消費(fèi)習(xí)慣也決定了西安商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。輕工、康復(fù)路商圈——康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)從最初的集市到現(xiàn)在的店鋪格局，已形成了一個(gè)家喻戶(hù)曉的繁華商業(yè)區(qū)?？祻?fù)路商業(yè)區(qū)內(nèi)的商戶(hù)均以批零兼營(yíng)業(yè)務(wù)為主。 （三）西安市現(xiàn)有商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)分布狀況 目前，西安市現(xiàn)有的商業(yè)街并不多，其經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)主要集中于服裝、電子產(chǎn)品、餐飲、通訊產(chǎn)品等。西安市商業(yè)街一覽表（19個(gè)）名稱(chēng)功能特色地址備注電子專(zhuān)業(yè)街IT類(lèi)、電子類(lèi)、音像類(lèi)產(chǎn)品雁塔路區(qū)域型綜合商業(yè)街綜合商業(yè)東大街區(qū)域型咖啡休閑專(zhuān)業(yè)街休閑、飲食、娛樂(lè)德福巷社區(qū)型古玩字畫(huà)專(zhuān)業(yè)街文房墨寶、玉瓷器、字畫(huà)、傳統(tǒng)工藝品書(shū)院門(mén)社區(qū)型電子城步行專(zhuān)業(yè)街休閑、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物電子城社區(qū)型餐飲專(zhuān)業(yè)街飲食、娛樂(lè)、南二環(huán)區(qū)域型通訊產(chǎn)品一條街手機(jī)、通訊產(chǎn)品和器材尚樸路區(qū)域型清真食品專(zhuān)業(yè)街清真特色食品、干果、糕點(diǎn)北院門(mén)區(qū)域型圖書(shū)專(zhuān)業(yè)街書(shū)籍、文化用品東六路社區(qū)型水產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)街海味、水產(chǎn)、特色食品炭市街社區(qū)型紡織品專(zhuān)業(yè)街服裝、布匹、床上用品、家居裝飾用品文藝路區(qū)域型精品購(gòu)物步行街服裝、鞋帽、皮具騾馬市區(qū)域型紙制品專(zhuān)業(yè)街各類(lèi)紙品后宰門(mén)區(qū)域型電子科技專(zhuān)業(yè)街電腦、電腦配件、打印機(jī)等電子產(chǎn)品興慶路區(qū)域型餐飲娛樂(lè)專(zhuān)業(yè)街餐飲、娛樂(lè)東二環(huán)區(qū)域型康復(fù)路服裝專(zhuān)業(yè)街服裝、日用品康復(fù)路社區(qū)型古玩民俗商品專(zhuān)業(yè)街古玩、旅游商品八仙庵社區(qū)型建材專(zhuān)業(yè)街建筑材料、家裝材料 太華路社區(qū)型體育用品專(zhuān)業(yè)街體育服裝、運(yùn)動(dòng)用品 體育場(chǎng)北社區(qū)型 （四）商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)由于商業(yè)消費(fèi)具有極強(qiáng)的慣性心理，在整體民風(fēng)比較傳統(tǒng)的西安市，這種消費(fèi)慣性心理依然強(qiáng)烈，因此，短期內(nèi)西安商業(yè)發(fā)展不會(huì)呈現(xiàn)劇烈的變化趨勢(shì)。西安市目前較大的建材市場(chǎng)主要有：（1）西安現(xiàn)代大明宮家居城西安現(xiàn)代大明宮家居城位于西安市太華北路與北二環(huán)立交橋交匯處西北角，占地350畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，是西安市政府2003年前十名重點(diǎn)項(xiàng)目，由未央?yún)^(qū)政府和西安大明宮建材實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)手打造。西安現(xiàn)代大明宮家居城主要功能區(qū)有：中央廣場(chǎng)觀(guān)光區(qū)、經(jīng)營(yíng)展示區(qū)、裝飾裝修區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、商務(wù)中心、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)區(qū)和35000平方米的大型建材交易區(qū)，并提供2000個(gè)泊車(chē)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。商場(chǎng)內(nèi)店面、通道各占總面積二分之一，分為七條通道，通道寬13—20m以南北兩個(gè)橫通道為界劃為三個(gè)區(qū)域，習(xí)慣稱(chēng)為“一、二、三”期，第一區(qū)域總面積為20000平方米，于2002年3月入駐商戶(hù)，并挎有獨(dú)立的“望家旺”建材超市，面積約為7000平方米第二區(qū)域店面積為16000平方米，于2002年6月入駐商戶(hù)，第三區(qū)域店面積為10800平方米，于2002年12月建成。市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分為：西部燈飾城，西部玻璃城，油漆專(zhuān)賣(mài)區(qū)，鋁型、五金專(zhuān)賣(mài)區(qū)衛(wèi)浴潔具專(zhuān)賣(mài)區(qū)，裝飾板材專(zhuān)賣(mài)區(qū)，在市場(chǎng)的前后兩區(qū)各有占地約7000平方米的建材超市。公司占地200余畝，擁有營(yíng)業(yè)性建筑十幾萬(wàn)平方米，布局合理，整體規(guī)劃統(tǒng)一流暢，市場(chǎng)由塑鋼鋁材專(zhuān)營(yíng)區(qū)、不銹鋼門(mén)窗加工經(jīng)營(yíng)區(qū)、石材專(zhuān)營(yíng)區(qū)、櫥柜城等組成，其中新建立的櫥柜城是西北地區(qū)規(guī)模最大的櫥柜專(zhuān)營(yíng)場(chǎng)所，匯集了高中低檔櫥柜精品，可為各層次消費(fèi)者提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉全方位的服務(wù)。商城的總營(yíng)業(yè)面積超過(guò)15萬(wàn)平方米，入駐商戶(hù)達(dá)800多戶(hù)，匯集來(lái)自國(guó)內(nèi)外、各省區(qū)、各流派、各檔次的民用、辦公、鋼木等家具、家飾、布藝、家電、家裝、燈飾、廚衛(wèi)類(lèi)產(chǎn)品近萬(wàn)個(gè)品種、十萬(wàn)余種款式，成為西北地區(qū)建成規(guī)模最大的家具、家居用品批發(fā)、零售集散地。 （4）安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市安美居家居裝飾建材倉(cāng)儲(chǔ)超市位于西安市西二環(huán)北段136號(hào)，是大型現(xiàn)代化裝飾建材連鎖超市，采用集中采購(gòu)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一結(jié)算、明碼標(biāo)價(jià)的現(xiàn)代連鎖業(yè)態(tài)的管理方式，主營(yíng)國(guó)內(nèi)外裝修建材和裝飾用品，配套經(jīng)營(yíng)家裝設(shè)計(jì)并提供直銷(xiāo)服務(wù)；經(jīng)營(yíng)范圍涉及建材管件、木材、墻面及地面材料、家具家飾、油漆涂料、五金工具、廚衛(wèi)設(shè)備、燈具電料、園藝園及季節(jié)性用品九大類(lèi)近4萬(wàn)品種，并設(shè)有BIY、DIY 教室，配套經(jīng)營(yíng)家居裝飾和休閑餐飲等其他服務(wù)。 （5）家世界家居裝飾建材中心家世界家居裝飾建材中心位于大慶路中段120號(hào)，是依托天津家世界集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的，在西安經(jīng)營(yíng)最早，規(guī)模最大的家居建材超市，市場(chǎng)環(huán)境整潔，種類(lèi)齊全，形象統(tǒng)一，管理先進(jìn)，渠道可靠，價(jià)格合理，退貨有保證，年銷(xiāo)售額超過(guò)兩億元。擁有商戶(hù)500余家，經(jīng)營(yíng)品牌全面，管理制度規(guī)范，交通便利。（7）三森國(guó)際家居匯展中心陜西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔區(qū)長(zhǎng)安路東三爻村，是西安市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，被列為雁塔區(qū)重點(diǎn)保護(hù)單位，由三森集團(tuán)投資3億元人民幣興建的西安三森家具匯展中心總占地300畝，一期工程建筑面積為13萬(wàn)平方米。其中巴黎廳、紐約廳為精品廳。排風(fēng)換氣設(shè)備令全場(chǎng)空氣流暢，清新宜人；24小時(shí)保安監(jiān)控系統(tǒng)，與互聯(lián)網(wǎng)連接的局域網(wǎng)系統(tǒng)，用于安全和交易過(guò)程管理；商場(chǎng)各處均設(shè)IC卡公用電話(huà)，預(yù)留市話(huà)接口；除銀行、托運(yùn)、商務(wù)中心外，設(shè)有洽談室、商務(wù)酒吧、咖啡廳等。其中，超市建材產(chǎn)品在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)以及在產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)方面的到位，是越來(lái)