【正文】 價吸引了大批北京、上海、溫州等發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資，還有孝感、荊州、宜昌等地的投資者，幾乎全部為外來資金購買。商務(wù)寫字樓的消費主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實現(xiàn)。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會隨著城市新地標(biāo)民生銀行的投入使其價值得到極大的提升。江南片區(qū)中建?工行廣場也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了7000元/㎡銷售均價。高端寫字樓價值杠桿恢復(fù)，寫字樓價格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。初步估計，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬方，將成為供應(yīng)市場新主流。第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來供應(yīng)市場主流。線面結(jié)合：線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對集中的還有建設(shè)大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的CBD商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過一百萬方，但其又不同于傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國際企業(yè)中心、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目，多為規(guī)?；⒌兔芏?、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。一環(huán)：由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個大型商圈、眾多高級住宅區(qū)和政府部門等，武漢市商務(wù)樓供應(yīng)市場開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場、中商廣場、新時代商務(wù)中心等多個高級寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢，如將于2007年推出的徐東聯(lián)邦中心2期，還有中北路春樹里項目、和黃武重改造項目及永清街的武漢天地，都將會產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)有力的支撐，國內(nèi)外大量財團(tuán)資金不斷涌入，將極大增強(qiáng)商務(wù)寫字樓的需求。社會消費品零售總額快速增長，需求旺盛，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的重要支撐。2006年武漢市GDP總量保持穩(wěn)定快速增長，增幅超過15%，達(dá)到10年內(nèi)最高。2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更長發(fā)展周期的一個精彩開局，湖北經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳境。無論是產(chǎn)品形式、建筑規(guī)模還是物業(yè)檔次同時也實現(xiàn)著跨越式的升級。城市綜合體在沿海發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為了寫字樓聚集的主要建筑形態(tài)，是寫字樓市場發(fā)展的重要方向。城市綜合體催生第四代寫字樓，產(chǎn)品實現(xiàn)全面跨越式升級。建設(shè)大道沿線商務(wù)區(qū)寫字樓銷售價格基本集中在11000～13000元/之間，租賃價格集中在75元/㎡?月左右，總體來看呈上升趨勢。建設(shè)大道成為商務(wù)寫字樓的集中區(qū)域，解放大道則依托商業(yè)的發(fā)展成為商業(yè)寫字樓的集中區(qū)。市場發(fā)展出現(xiàn)分水嶺，商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)寫字樓價格懸殊。在2006年，大量中小戶型住商物業(yè)推向市場，由于其低使用成本贏得眾多中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型客戶的青睞，市場交易較為活躍。典型代表：新世界中心、時代豪苑、中建工行廣場等。城市綜合體是集頂級住宅、星級酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場于一體的建筑集群。典型代表為：兆富國際大廈、鵬程時代。第三代商務(wù)樓(3S住商物業(yè))，有分戶空調(diào)設(shè)計，有個性化物業(yè)管理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，設(shè)計分戶衛(wèi)生間，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。第二代商務(wù)樓，有中央空凋，有商務(wù)中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能24小時全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。從武漢寫字樓近十年的發(fā)展軌跡來看，基本上經(jīng)歷了如下發(fā)展歷程：第一代商務(wù)樓，無空調(diào)，無商務(wù)中心，無規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無電梯。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場環(huán)境的把握，是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。小結(jié)：項目所處地段屬傳統(tǒng)商務(wù)和商業(yè)黃金地段，發(fā)展成熟，是發(fā)展商務(wù)型及附屬商業(yè)型物業(yè)的理想之所。商業(yè)氛圍：金融一條街上的商業(yè)真空帶。經(jīng)過多年的培育與發(fā)展，金融一條街的商務(wù)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相對良性循環(huán)的狀態(tài)，由于需求的增長使得區(qū)域供給更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的環(huán)境又將刺激更多的需求。消費特征：商務(wù)類供給與需求都很旺盛。而作為城市核心地段，生活配套也比較齊全，相比只是范圍要稍大一點。市政：水、電、氣、電視、通訊、寬帶等基礎(chǔ)設(shè)施完備。人流據(jù)點的缺乏則會對滯留性人群要求較高的商業(yè)種類產(chǎn)生較大影響。地塊周邊沒有人流據(jù)點，且車流速度較快。周邊規(guī)劃分析：商務(wù)與商服將是政府大力支持的物業(yè)發(fā)展方向，與之相匹配的住宅與商業(yè)也會擁有一定機(jī)會，但很難于近期實現(xiàn)。港澳臺路段的政府規(guī)劃為港澳臺特色風(fēng)情街。(3) 周邊規(guī)劃：周邊規(guī)劃描述：市政府對建設(shè)大道規(guī)劃為金融一條街。 (2) 商業(yè)氛圍：商業(yè)氛圍描述：項目立地所在金融一條街基本為商業(yè)真空帶。周邊環(huán)境分析：整潔的周邊環(huán)境為中高端物業(yè)提供良好的基礎(chǔ)，但自然景觀資源的匱乏又使得頂級物業(yè)面臨先天條件上的缺陷；兩側(cè)高層建筑擠壓，要求項目建筑外觀上有一定突破，方能脫穎而出。項目縱深方向環(huán)境比較雜亂，人流也比較混雜。環(huán)境氛圍：(1) 周邊環(huán)境：周邊環(huán)境描述：作為政府重點規(guī)劃，經(jīng)營8年之久的金融一條街，市容整潔干凈，規(guī)劃有序。區(qū)域內(nèi)多為商務(wù)相關(guān)消費。(2) 消費特征：消費特征描述：區(qū)域內(nèi)消費群較為成熟，購買力強(qiáng)，且理性。流動人口中主要以區(qū)域內(nèi)企業(yè)衍生出商務(wù)人士占主導(dǎo)區(qū)域內(nèi)流動人口中以高知年輕人群占主導(dǎo)。呈西大東小的梯形結(jié)構(gòu)，臨街面較長而縱深相對不足。超高的容積率限制了建筑形式必定是群樓+多棟點式塔樓的組合方式，而點式高層住宅由于無法保證居住品質(zhì)，正面臨被市場淘汰的境況。二、報告編制依據(jù)摩根中心項目已報規(guī)確定的擴(kuò)初方案(中外建設(shè)計方案)；國家建設(shè)部及武漢市頒布的相關(guān)法律與政策；武漢市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定與稅費標(biāo)準(zhǔn)；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。第一章 前言一、報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合摩根中心項目地塊所處的區(qū)位環(huán)境，對該項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策略提出專業(yè)性的意見和建議。結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。三、項目背景地塊指標(biāo)：(1) 地塊技術(shù)指標(biāo)：項目占地：㎡總建筑面積：㎡上部建筑面積: ㎡地下室面積: ㎡1~4層裙房商網(wǎng)面積: ㎡住宅面積: ㎡寫字樓面積: ㎡地塊技術(shù)指標(biāo)分析：較小的地塊規(guī)模使地上停車位有限，而地下停車相對充足。(2) 地塊形狀地塊形狀描述：項目地塊表面平整，無其他相關(guān)建筑物。一面臨城市主干道，另外三面直接與其它地塊接壤地塊形狀分析： 較長的臨街面為商業(yè)帶來理想的展示空間，也有利于建筑形象的展示；一面臨城市主干道，在帶來較高商業(yè)價值的同時，也面臨較大的噪音干擾；三面直接與其它地塊接壤，使得地塊沒有車輛出入的天然緩沖區(qū)；地塊縱深不足，無法同時滿足大進(jìn)深要求的建筑和大進(jìn)深廣場的需要； (3) 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)描述：此地塊為商業(yè)二級，居住一級，市場價值折算到樓面地價住宅約2300，商業(yè)3000地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：較高的土地價值決定了區(qū)域物業(yè)的檔次在中高檔消費特征：(1) 人口特征：人口特征描述：狹義區(qū)域內(nèi)流動人口大于居住人口。人口特征分析：區(qū)域內(nèi)大量的高質(zhì)素商務(wù)人群，如何服務(wù)于這類特殊人群，滿足他們的需求，將是決定項目是否能夠獲得更大利潤空間的關(guān)鍵因素。區(qū)域內(nèi)消費地點較為集中，且有明顯時間段。消費特征分析：區(qū)域內(nèi)消費能力強(qiáng)、明顯的消費習(xí)慣，且理性，區(qū)域內(nèi)商業(yè)必須更具差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。地塊附近沒有可帶來較高附加值的自然景觀資源。項目位于武漢人行和中信銀行矗立地塊兩側(cè)，對地塊形成擠壓之勢。較小的建筑間距，對私密性產(chǎn)生一定影響，同時設(shè)計時在視覺通道應(yīng)有所考慮。商業(yè)氛圍分析：由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。江漢區(qū)對區(qū)域的規(guī)劃為商務(wù)區(qū)。項目立地周邊擬建20萬㎡的商業(yè)綜合體－中華城項目。路網(wǎng)交通：公共交通描述：區(qū)域路網(wǎng)分布和公交系統(tǒng)都比較發(fā)達(dá)，可順利到達(dá)武漢各個城區(qū)。公共交通分析：發(fā)達(dá)的公共交通網(wǎng)絡(luò)有利于各種物業(yè)的發(fā)展。車流速度較快也不利于聚集人氣。分析：完備的市政配套對各類物業(yè)均是有利支持配套：區(qū)域典型的商務(wù)屬性使得滿足商務(wù)功能的金融業(yè)和餐娛等配套十分充足，且品種齊全。分析：比較而言，地塊周邊滿足生活便利性的商業(yè)較少。分析：人口特征實際上就已經(jīng)決定了區(qū)域內(nèi)的需求特征。因此我們也需要把提供的產(chǎn)品做得更具有差異化，人性化，也才更具備競爭力和吸引力，從而獲得更高的獲利空間。分析：由于歷史原因造成目前的商業(yè)真空，對商業(yè)運作要求有較長的市場培育期，規(guī)模和產(chǎn)品的針對性將是縮短市場培育時間的有效手段。第二章 項目宏觀環(huán)境分析投資機(jī)會孕育于宏觀經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。一、武漢寫字樓發(fā)展歷程——由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級2006年寫字樓的發(fā)展，從產(chǎn)品層面來講，隨著市場需求朝著多樣化方向的發(fā)展，主要滿足中小企業(yè)的第三代商務(wù)樓已經(jīng)不能完全滿足實際的市場需求，尤其是中高端市場需求，第四代商務(wù)樓時代應(yīng)運而生。典型代表為：政府機(jī)關(guān)辦公樓、單位改建出租商務(wù)樓。典型代表為：武漢招銀大廈、武漢廣場。住商樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費比較低，優(yōu)良的性價比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。第四代商務(wù)樓（城市綜合體）：在2006年，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢高端寫字樓未來供應(yīng)市場主流的趨勢。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高，并在目標(biāo)客戶上主要針對中高端企業(yè)和客戶的需求。二、2006年市場回顧——城市綜合體引領(lǐng)市場新導(dǎo)向第三代商務(wù)樓市場交易活躍，第二代商務(wù)樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉。而傳統(tǒng)第二代商務(wù)樓由于使用成本較高，人性化設(shè)計缺乏，導(dǎo)致空置率較高，開發(fā)商不得不將寫字樓由持有經(jīng)營轉(zhuǎn)向租售并舉，如武漢廣場、世貿(mào)大廈、瑞通廣場、漢元中心等第二代商務(wù)樓都開始對外銷售，價格差距較大。2006年在寫字樓市場出現(xiàn)的另外一個特點就是，商業(yè)區(qū)和商務(wù)區(qū)的寫字樓逐步分流，形成寫字樓分布的兩大特點，且商務(wù)區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出更為強(qiáng)勁的市場競爭力，這一特點在商業(yè)更為發(fā)達(dá)的江北片區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。在出租率以及銷售價格上，建設(shè)大道上的寫字樓表現(xiàn)更為搶眼。而商業(yè)區(qū)寫字樓武廣片區(qū)銷售價格在6000元/㎡左右，租賃價格集中在40元/㎡?月左右，其中某樓盤更是從96年入市時的10000元/米下降到了4000元/米，租賃價格也從當(dāng)初的60/㎡?月下降到現(xiàn)在的30/㎡?月，總體來說呈下降趨勢，商務(wù)區(qū)寫字樓價值更大。在2006年的寫字樓市場，城市綜合體一躍成為寫字樓市場新的主角。2006年，武漢出現(xiàn)的城市綜合體主要有萬豪?聯(lián)邦中心、新世界中心、時代豪苑、光谷世界城以及錦繡長江等等，而這些還只是冰山一角，規(guī)劃建設(shè)中的永清商務(wù)區(qū)（武漢新天地）、王家墩中央商務(wù)區(qū)以及在光谷廣場、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，均有規(guī)模宏大的城市綜合體會逐步浮出水面。三、2007年市場展望——中部崛起推動寫字樓市場發(fā)展進(jìn)入“快車道”“中部崛起”對武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用開始顯現(xiàn)，多項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2006年是湖北經(jīng)濟(jì)近十年以來發(fā)展最好的一個年份。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接與宏觀國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)。固定資產(chǎn)投資額仍保持高速增長態(tài)勢。繼2005年人均可支配收入突破萬元以后，2006年仍保持了較大增長，與總體經(jīng)濟(jì)增長一致。結(jié)合武漢市商務(wù)寫字樓2006年的發(fā)展軌跡，我們對2007年寫字樓的市場特征及價格趨勢進(jìn)行如下分析：寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)?；⑴e。多點：指的武漢商務(wù)寫字樓除了中心城區(qū)的沿線集中外，還形成了多個集中、扁平化的特色型、規(guī)?；虅?wù)空間。在2006年，盤龍