【正文】 ....................................................................................19 總結(jié) ......................................................................................................................................................................................................................20競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 ................................................................................................................................................................................................................21 新北區(qū)商業(yè)研究 ....................................................................................................................................................................................................21 五星級(jí)酒店市場(chǎng)研究 .............................................................................................................................................................................................27金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 3 總結(jié) ......................................................................................................................................................................................................................31商業(yè)定位及價(jià)格推導(dǎo) .....................................................................................................................................................................................................32 商業(yè)市場(chǎng)定位及核心價(jià)值 ......................................................................................................................................................................................32 項(xiàng)目立地條件 .............................................................................................................................................................................................32 項(xiàng)目定位 .....................................................................................................................................................................................................35 價(jià)格推導(dǎo) .....................................................................................................................................................................................................41金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 4常州商業(yè)格局 常州商業(yè)格局現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 市 場(chǎng) 綜 述常州目前為單一中心的商業(yè)格局，而且市中心商圈的地位在進(jìn)一步加強(qiáng)，多中心的商業(yè)格局將出現(xiàn)，但根據(jù)現(xiàn)在的發(fā)展來看還需要較長(zhǎng)的時(shí)間，市中心商圈仍是常州居民的目的性消費(fèi)場(chǎng)所。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 0金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海一聯(lián)投資有限公司所有，未經(jīng)我司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。一聯(lián)機(jī)構(gòu)2022/9金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 1報(bào)告指導(dǎo)原則? 項(xiàng)目目標(biāo)：本項(xiàng)目的目標(biāo)是通過對(duì)外部市場(chǎng)分析找到有價(jià)值的核心發(fā)現(xiàn)，并得出關(guān)鍵性的結(jié)論。? 常州市目前呈現(xiàn)出單核商業(yè)中心獨(dú)霸的商業(yè)格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，已經(jīng)形成了由南北大街和文化宮兩大商圈構(gòu)成的啞鈴狀商業(yè)中心，隨著萊蒙都會(huì)的開業(yè)，更加強(qiáng)了市級(jí)核心商圈的地位，仍將是常州居民的目的性購(gòu)物地，未來將很難實(shí)現(xiàn)市區(qū)的居民到區(qū)級(jí)商業(yè)中心的購(gòu)物。? 市中心兩大商圈在新建商業(yè)項(xiàng)目的推動(dòng)下，有進(jìn)一步擴(kuò)容之勢(shì)，并以延陵西路為紐帶向一體化方向發(fā)展，未來將形成“一個(gè)中心，南北兩翼”的商業(yè)格局。? 未來武進(jìn)區(qū)的的商業(yè)中心將沿花園街分布，規(guī)劃未來的商業(yè)面積將達(dá)到 120 萬平米，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。 商 業(yè) 格 局市區(qū)商業(yè)中心格局常州市商業(yè)格局呈現(xiàn)單核商業(yè)中心獨(dú)霸的格局，市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，目前已形成由南北大街和文化宮兩大商圈構(gòu)成的啞鈴狀商業(yè)中心。預(yù)計(jì) 2022 年商圈范圍內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá) 80 萬平方米? 文化宮商圈為和平路、西至?xí)x陵中路的延陵西路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 6? 兩大商圈的不斷擴(kuò)容，呈現(xiàn)出一體化發(fā)展的態(tài)勢(shì)。? 隨著核心商業(yè)輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大催生未來常州的大城市商業(yè)中心。新北世茂城項(xiàng)目位于常州市新北區(qū)太湖東路黃金地塊，規(guī)劃總建筑面積約 150 萬平方米，擬開發(fā)建設(shè)成為集辦公樓、大型現(xiàn)代購(gòu)物中心、商業(yè)街及住宅于一體的綜合現(xiàn)代社區(qū)武進(jìn)花園上街、又一城、泰富茂業(yè)城位于武進(jìn)花園街和廣電路交匯處，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和配套的建筑近２５萬平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等為一體的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，總體商業(yè)格局表現(xiàn)為３個(gè)結(jié)合，即Ｓhopping　Ｍall 與步行街的結(jié)合、主力店與主題店的結(jié)合、品牌專賣店和特色風(fēng)情街的結(jié)合。金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 7金地常州新北區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位可研方案第 頁 8 分 業(yè) 態(tài) 研 究零售業(yè)態(tài) 零售業(yè)態(tài)現(xiàn)分為 17 大類，常州目前以百貨店、大型超市為其主要零售業(yè)態(tài)，且多集中在市中心區(qū)域。子行業(yè) 行業(yè)現(xiàn)狀 小結(jié)大型中餐 大型中餐在常州發(fā)展迅速，已形成多個(gè)本地知名品牌，例如長(zhǎng)興園、 恒記等，主要以公務(wù)、商務(wù)人群消費(fèi)為主，目前分布在城市各區(qū)域內(nèi)，并形成了區(qū)域內(nèi)餐飲消費(fèi)的中心 ? 大型中餐與本項(xiàng)目匹配性不高，具有較強(qiáng)的獨(dú)立性休閑餐飲在常州已經(jīng)出現(xiàn)，但現(xiàn)有休閑餐飲經(jīng)營(yíng)者對(duì)休閑餐飲的理解僅限于概念，并未完全體現(xiàn)休閑體驗(yàn)概念，如高朋滿座、星期六茶餐廳等，無論從規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、菜系、口味都未體現(xiàn)休閑的概念，類似一茶一座、鹿港小鎮(zhèn)、仙蹤林等休閑類餐飲商業(yè)機(jī)會(huì)較大，將會(huì)引領(lǐng)休閑餐飲消費(fèi)的時(shí)尚? 休閑餐飲市場(chǎng)空間巨大? 休閑餐飲，較為時(shí)尚，講究情調(diào)與品位，特別符合年輕家庭與商務(wù)洽談消費(fèi)的要求連鎖快餐目前快餐行業(yè)發(fā)展迅速，主要品牌有，國(guó)際品牌如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等西式快餐，國(guó)內(nèi)連鎖品牌如永和豆?jié){、大娘水餃，本地品牌等，目前經(jīng)營(yíng)模式還是店銷模式，外賣較少，國(guó)際品牌經(jīng)營(yíng)狀況良好，如肯得基，中式快餐經(jīng)營(yíng)情況一般，門店較少? 快餐有較強(qiáng)的聚客能力，且項(xiàng)目周邊年輕人口較多? 快餐品牌能承受較高的租金，經(jīng)營(yíng)方式靈活? 對(duì)商業(yè)體建筑結(jié)構(gòu)要求簡(jiǎn)單咖啡屋 咖啡屋目前在常州多與餐飲結(jié)合一起，純經(jīng)營(yíng)咖啡為主的只有名典、迪歐、兩岸都是兼營(yíng)餐飲 ? 咖啡屋注重商務(wù)與休閑，對(duì)提升項(xiàng)目的檔次有較強(qiáng)作用? 本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃與區(qū)位特色恰符合咖啡屋選址的需求西餐 目前在常州出現(xiàn)的西餐有日式料理、韓國(guó)烤肉、巴西烤肉等，正宗的西餐館主要是愛丁堡，相對(duì)較為缺少，未來將會(huì)有很大的商業(yè)發(fā)展空間? 西餐品類發(fā)展較慢，市場(chǎng)存有空白點(diǎn)? 西餐講究品位和環(huán)境，對(duì)提升商業(yè)整體檔次有較大作用? 項(xiàng)目擁有素質(zhì)較高住宅居民，有市場(chǎng)需求火鍋餐廳 火鍋餐廳經(jīng)營(yíng)火爆，以大眾消費(fèi)為主，