【正文】 快，但是由于缺乏總體規(guī)劃和宏觀指導(dǎo)，大部分批發(fā)市場都有著規(guī)模小、檔次低、管理滯后的弊病，為了更好地利用交通四通八達的地理優(yōu)勢，番禺區(qū)近期要重點規(guī)劃發(fā)展 4 個批發(fā)園區(qū)和 1 個物流園區(qū) 。具體情況如下： 中心城區(qū)發(fā)展區(qū)重點建設(shè)和改造現(xiàn)代商業(yè)中心 番禺區(qū)近期要重點建設(shè)和改造兩個有代表性的現(xiàn)代商業(yè)中心，這兩個商業(yè)中心都位于中心城區(qū)發(fā)展區(qū)，形成番禺區(qū)最具影響力的商業(yè)中心，留住區(qū)內(nèi)消費層，有利于形成番禺區(qū)的商業(yè)形象。大學(xué)城商區(qū)主要滿足大學(xué)生和教職工的商業(yè)需求并輻射周邊。東部重點發(fā)展區(qū)包括石基、石樓、東涌（魚窩頭），將以建設(shè)廣州新城為契機，發(fā)展區(qū)級零售和休閑服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)功能區(qū) 。中心城區(qū)發(fā)展區(qū)東起石基南部干線，西至市橋景觀大道（規(guī)劃中），北至北二環(huán)，南到市橋水道，以易發(fā)步行街以及繁華路、大北路一帶區(qū)域和番禺 廣場 —羅家購物中心為代表的城市商業(yè)中心。四級網(wǎng)絡(luò)則由包括易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場 —羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心在內(nèi)的區(qū)級中心區(qū)，由 6 個商業(yè)中心組成的區(qū)級副中心區(qū)，由 8 個鎮(zhèn)商業(yè)中心和 28 個樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的鎮(zhèn)級（大型樓盤）商業(yè)中心區(qū)和包含一批村及社團（組團）商業(yè)中心的社區(qū)商業(yè)中心區(qū)構(gòu)成。 根據(jù)《廣州市番禺區(qū) 2021~2021 年商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（送審稿）》，未來番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)體系將由兩大系統(tǒng)、三條發(fā)展軸、四級 網(wǎng)絡(luò)商業(yè)功能區(qū)和五大重點發(fā)展區(qū)為主體，構(gòu)建多中心、多層次、均衡分布的組團式布局。 廣州市及番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展情況 根據(jù)廣州市整體發(fā)展戰(zhàn)略“東進，西聯(lián)，南拓，北優(yōu)”，番禺區(qū)地處廣州市南部，是南拓戰(zhàn)略的重點區(qū)域。數(shù)據(jù)表明番禺區(qū)城鄉(xiāng)居民生活水平比廣州市平均水平高。 2021年 1－ 9月番禺 區(qū)支出增 長較快，人均消費支出 元，同比增長 %。 ? 生活質(zhì)量進一步提高 廣州市全年城市居民家庭人均消費性支出 14468 元，增長 %。 2021年 1－ 9月 番禺 區(qū)城鎮(zhèn)居民收入平穩(wěn)增長，居民家庭人均可支配收入 元，比上年同期（下同）增長 %。 2021 年全市單位職工平均工資為 33839元，增長 %。 人口分布及增長情況 2021年末廣州市 戶籍 人口數(shù) ，比上年末增加 ，增長 %； 近年番禺區(qū)人口增長速度緩慢， 2021年至 2021年間共增長 5萬人， 2021 年年末全區(qū)總?cè)丝?，比上年末增加 ，增長 %，是 2021年以來增長最快的一年，人口總量相對穩(wěn)定。在社會消費品零售總額中，批零貿(mào)易業(yè) ，增長 %，餐飲業(yè) ，增長 %。實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。批發(fā)零售業(yè)銷售額較快增長。 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 6 ? 商貿(mào)業(yè)發(fā)達 廣州市 2021年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，穩(wěn)居全國大城市第三位，增長 %。番禺區(qū)受廣州固定資產(chǎn)投資影響下，固定資產(chǎn)投資總額增長激烈，自 2021年以來一直保持 40%以上的增長速度發(fā)展， 2021年達到 78%的近年最高速度。 ? 投資力度繼續(xù)加大，投資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整 廣州市全年完成全社會固定資 產(chǎn)投資 ，增長 %；新增固定資產(chǎn) ，下降 %；固定資產(chǎn)投資率為 %，比上年下降 個百分點。番禺區(qū)自2021年以來生產(chǎn)總值都保持 10%以上的增長速度，經(jīng)濟實力進一步加強。 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 4 番禺區(qū)整體經(jīng)濟情況010000002021000300000040000005000000萬元05000100001500020210250003000035000400004500050000元地區(qū)生產(chǎn)總值 2940524 3325467 3681227 4255498 4709400 人均地區(qū)生產(chǎn)總值 32021 35548 38635 43889 46965 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2 廣州市及番禺區(qū)社會經(jīng)濟狀況及城市發(fā)展趨勢 廣州市及番禺區(qū)社 會和經(jīng)濟運行情況分析 國民經(jīng)濟發(fā)展情況分析 ? 國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人均國民生產(chǎn)總值不斷攀升 2021年廣州市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長13%。 具體采用的研究方法有： 研究方法一：定量定性分析法 根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市 規(guī)劃 和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學(xué)論 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 3 據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。項目擬分兩期開發(fā)，一期占地 ㎡，擬開發(fā)成商業(yè)物業(yè)；在項目一期用地范圍內(nèi)有羅家電腦城、羅家購物廣場、多家餐飲企業(yè)以及五金、配件、雜貨等商鋪； 項目地塊臨東環(huán)路 項目地塊臨清河?xùn)|路 項目地塊臨市蓮路 項目地塊臨街 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 2 表：羅家商業(yè)中心項目一期規(guī)劃指標 序號 指標 數(shù)值 單位 1. 占地面積 平方米 2. 容積率 2 3. 許可建筑面積 平方米 4. 建筑密度 ≤ 5. 許可單層建筑面積 平方米 6. 一期擬開發(fā)面積 67000 平方米 7 實際容積率 8 綠化率 ≥ 研究目的 ? 研究項目番禺區(qū)相關(guān)物業(yè)的市場狀況，判別項目的市場前景，尋找項目的市場空間，以論證項目的可行性； ? 確定項目的市場定位，并通過行 之有效的策略，爭取實現(xiàn)項目市場價值最大化。 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 1 1 8 項目簡介 項目情況介紹 番禺羅家商業(yè)中心擬由深圳泓源投資有限公司開發(fā)建設(shè)。項目位于番禺區(qū)東環(huán)路、清河?xùn)|路與市蓮路交界處，總占地約 10 萬㎡，為集體性質(zhì)用地。 研究方法 本報告 通過 分析廣州市及番禺區(qū)宏觀經(jīng)濟、人口狀況、房地產(chǎn)市場狀況、區(qū)域現(xiàn)狀及有關(guān)規(guī)劃、各商圈相關(guān)物業(yè)發(fā)展狀況及項目區(qū)位等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身的條件、規(guī)劃要素，判別項目的市場前景，及確定項目的市場定位，提出項目建議；梳理各種對項目發(fā)展的利弊因素，揚長避短，提出行之有效的 招商、經(jīng)營策略建議，實現(xiàn)項目最大的市場價值。 研究方法二：類比法 在本次研究中，我司通過考察 番禺 各種類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的 商業(yè) 地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，為項目揚長避短提供有效的參考。番禺區(qū) 2021 年生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，增長速度比廣州市全市高 ；其中南沙分區(qū)后番禺區(qū)的生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為 52253 元。 （數(shù)據(jù)來源：番禺統(tǒng)計年鑒、番 禺統(tǒng)計信息網(wǎng)） ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 2021 年南沙分區(qū)后番禺區(qū)的三次產(chǎn)業(yè)分別為 ， 億元， 億元，分別比 2021年增長 %， 7%和 %；第三產(chǎn)業(yè)所占比重為 %（不含南沙），且增長速度分別比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)高 %和 %，比廣州市 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 5 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析8 . 3 2 % 7 . 7 7 % 7 . 6 3 %6 . 9 4 % 6 . 7 4 %5 . 7 5 % 5 . 6 0 %5 2 . 7 3 % 5 3 . 1 1 % 5 2 . 6 9 % 5 4 . 7 4 % 5 9 . 1 2 % 5 5 . 5 6 % 5 1 . 3 0 %3 8 . 9 4 % 3 9 . 1 2 % 3 6 . 9 8 % 3 8 . 3 3 % 3 4 . 1 4 % 3 8 . 6 9 % 4 3 . 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2005年不含南沙第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)全市平均水平高 ， 在全市 12個區(qū)（縣級市）中，增速居第一位 ，顯示出番禺區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的增長幅度比第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整正在加速進行中。房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，占 %，比重比上年下降 個百分點。房地產(chǎn)投資在宏觀環(huán)境的影響下有所調(diào)整，番禺區(qū) 2021年和 2021年投資額都有所降低，出現(xiàn)負增長。全年批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額 ，增長 %。全年批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長%。 番禺區(qū) 2021全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %，高于市平均水平 個百分點，增速居全市第一位。由此可見 番禺區(qū)零售貿(mào)易業(yè)整體上增長速度比廣州快。 番禺零售業(yè)發(fā)展情況0400000800000120210016000002021000萬元社會消費品零售總額683103 782836 980252 1120428 1552400 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 511033 577737 731199 835029 1148300 餐飲業(yè) 138678 169603 206679 238301 339900 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 7 居民生活水平、消費結(jié)構(gòu)情況分析 ? 居民人均收入逐年遞增 廣州市城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高。全年城市居民家庭人均可支配收入 18287元，增長 %，農(nóng)村居民家庭人均純收入 7080元，增長 %。以此收入測算，全年城鎮(zhèn)居民收入為 18653元，高出廣州居民 366元。其中，服務(wù)性消費支出 5068元，增長 %，占消費性支出的 %。 2021 廣州市城市居民家庭人均可支配收入 16884 元，人均消費性支出 13121元；番禺區(qū)城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入 17988元，比廣州平均水平多 1104元，人均消費性支出 13189元，比廣州平均水平多 78元。 番禺區(qū)戶籍人口情況80859095100105110萬人常住人口 93 94 96 98 103 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 8 ? 城鄉(xiāng)居民年末儲蓄余額加速上升 番禺區(qū)人均儲蓄余額增長迅速， 2021 年至 2021 年增長速度都超過 10%，從2021 年的 26736 元增長至 2021 年的 45502 元，由此可見番禺 居民的消費能力不斷加強。廣州市 區(qū)劃調(diào)整后 “新番禺 ”的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃已初步編制完成，到2021 年，番禺將沿地鐵發(fā)展建四級網(wǎng)絡(luò)，北部發(fā)展批發(fā)市場，南部主攻農(nóng)副產(chǎn)品交易， 番禺區(qū)居民生活情況030006000900012021150001800021000元030006000900012021150001800021000元從業(yè)人員年平均工資 11300 12148 13830 15503 17116 人均可支配收入 15232 16329 17988 人均消費性支出 11150 12021 13189 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 人均居民儲蓄余額01000020210300004000050000元人均居民儲蓄余額 26736 30319 33877 41127 45502 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 9 8 個鎮(zhèn)商業(yè)中心和 28 個樓盤商業(yè)中心構(gòu)成的商業(yè)中心區(qū)和一批社區(qū)商業(yè)中心區(qū)。 三條發(fā)展軸是地鐵三號線發(fā)展軸線、地鐵四號線發(fā)展軸線和沙灣 —中心城區(qū) —石基商業(yè)發(fā)展軸線。 中心城區(qū) 發(fā)展區(qū) 北部重點 建設(shè)區(qū) 東 部 重 點 發(fā) 展 區(qū) 南部引導(dǎo) 發(fā)展區(qū) 大學(xué)城重點發(fā)展區(qū) 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 10 未來番禺五大重點發(fā)展區(qū)分別是中心城區(qū)發(fā)展區(qū)、北部重點 建設(shè)區(qū)、東部重點發(fā)展區(qū)、南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)、大學(xué)城重點發(fā)展區(qū)。北部重點建設(shè)區(qū) 是 金山大道以北，南部干線以西的區(qū)級副商業(yè)中心區(qū)，依托主要快速干道發(fā)展大中型專業(yè)（批發(fā)）市場，提升所在范圍的鎮(zhèn)級和社區(qū)商業(yè)中心，發(fā)展以零售和服務(wù)為主導(dǎo)的商業(yè)網(wǎng)點。南部農(nóng)副產(chǎn)品交易中心 是以 沙灣水道以南的魚窩頭、欖核、大崗等鎮(zhèn) 構(gòu)成 。 （資料來源：廣州日報） 番禺區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展規(guī)劃主要分三類，第一類是現(xiàn)代商業(yè)中心，第二類