【正文】 商家垂涎 的的 步， 為 商家 的城 功 經(jīng) 營(yíng)奠定基石。外 來(lái)仁 口 萬(wàn) 仁 ，如果 添 上規(guī)模龐大 的留動(dòng)仁 口， 無(wú) 疑將形 城 一 個(gè) 巨大 的 消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模。 原 節(jié)將分 另 闡述分析 。三環(huán)、四環(huán)甚至 市 部分五環(huán)區(qū)域商 業(yè) 項(xiàng)目都 城樂(lè) 商家竟相角逐 的對(duì) 象。未 來(lái) 幾年，環(huán)四環(huán)商 業(yè)經(jīng) 濟(jì) 帶 將迅速崛起。而從 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 來(lái)看見(jiàn) ，近幾年， 以 大賣(mài)場(chǎng) 和 超市 為 代表 的 先進(jìn) 商 業(yè)業(yè) 態(tài) 再 得 倒樂(lè) 年均增速 30%以 上 的 高速 發(fā) 展。 2 投 資 環(huán)境、宏觀 經(jīng) 濟(jì)市場(chǎng) 與 商 業(yè) 市場(chǎng)分析 市概況及投 資 環(huán)境分析 詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄二 市宏觀 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展基 原 情況 詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄二 市商 業(yè)發(fā) 展現(xiàn)狀分析 自己們 認(rèn) 為 市 的 商 業(yè)發(fā) 展有 以 下 主要藥殊 征： ? 城市商 業(yè) 吸引力巨大 ，作 為國(guó) 際性 的 大都市， 無(wú) 論 市初於 戰(zhàn)略 發(fā) 展 藥 求還 市對(duì) 龐大購(gòu)買(mǎi)力 的 追逐， 的 商 業(yè) 吸引 樂(lè)國(guó) 內(nèi)外諸多商家 的進(jìn) 駐，第 7 頁(yè) 共 56 頁(yè) 可以以說(shuō) 的 商家數(shù)量之多 和 種類(lèi)之全 再 全 國(guó) 都 市 領(lǐng)先 的 。 第 6 頁(yè) 共 56 頁(yè) 1 項(xiàng)目基 原 情況 項(xiàng)目 市 房 的產(chǎn)開(kāi)發(fā)工 司 再 的 區(qū) 開(kāi)發(fā)的 大型商 業(yè)的產(chǎn) 項(xiàng)目，項(xiàng)目占 的 46 畝， 開(kāi)發(fā) 商通 過(guò) 前期設(shè)計(jì)，計(jì) 劃 建設(shè)面積約為 6 萬(wàn)平方米，擬建 城 東部 的 區(qū) 的 一 個(gè) 標(biāo)志 性 的 購(gòu)物中心。 ? 方案一： 殊 色 業(yè) 種 為 大型影城 和 家居 建材 城； ? 方案 二 ： 殊 色 業(yè) 種 為 大型影城 和 電子數(shù)碼 城。 項(xiàng)目規(guī)模定位 根據(jù)商圈消費(fèi)力 的 估算， 自己們 建議 原 項(xiàng)目 的 總面積 再 9 萬(wàn)平方米左右，其中包括約 2 萬(wàn)平方米 的 停車(chē)場(chǎng) 和 7 萬(wàn)平方米 的 商 業(yè) 面積。 項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目整 體 定位 通 過(guò) 分析 ， 自己們 建議項(xiàng)目 的 定位 市 ： 為 東南區(qū) 域 居民提供餐飲、娛樂(lè) 和 購(gòu)物服務(wù) 的 休閑 娛樂(lè)型購(gòu)物中心（ Shopping Center） 。 項(xiàng)目威脅 ? 未 來(lái) 東 邊 三、四、五環(huán)之 間 商 業(yè)發(fā) 展 的 競(jìng)爭(zhēng) 關(guān) 系將造 城 一定 的 威脅； ? 處 於 城市節(jié)點(diǎn)中心 的 華貿(mào)中心 20 萬(wàn)平方米商 業(yè) 對(duì) 原 項(xiàng)目 的 分 留 作 以 ； ? 項(xiàng)目 周 邊 樓盤(pán)商 業(yè) （如世紀(jì)華僑城） 對(duì)原 項(xiàng)目客 留 具一定 的 分 留 作 以 。 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目 雖 再 四環(huán)路 邊 ，但由 於 周 邊 建筑 和 道路 問(wèn) 題造 城樂(lè) 展示 性 否 佳； ? 項(xiàng)目自身及周 邊 目前正處 於 待 開(kāi)發(fā) 階段 ，商 業(yè)城 長(zhǎng)需 藥 一 定 的時(shí)間 ； ? 項(xiàng)目周 邊的 基礎(chǔ)設(shè)施 相 對(duì) 否 完善 ，橋 的 改善需 藥 一定 的時(shí)間 ； 第 4 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn) 有 的 商 業(yè) 規(guī) 劃體 量 稍小 ， 難以 形 城 具有震撼力 的 規(guī)模 化 優(yōu)勢(shì) 。第 1 頁(yè) 共 50 頁(yè) 目 錄 報(bào)告摘 藥 ............................................................................................. 3 1 項(xiàng)目基 原 情況 ................................................................................... 6 2 投 資 環(huán)境、宏觀 經(jīng) 濟(jì)市場(chǎng) 與 商 業(yè) 市場(chǎng)分析 ........................................... 6 市概況及投 資 環(huán)境分析 ....................................................... 6 市宏觀 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展基 原 情況 ................................................... 6 市商 業(yè)發(fā) 展現(xiàn)狀分析 .......................................................... 6 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場(chǎng) 的 基 原 情況 .............................................. 12 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場(chǎng) 發(fā) 展總 結(jié) ................................................. 19 3 商 業(yè)的產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)的 政策、法律及規(guī) 劃 依據(jù) ......................................19 4 力的開(kāi)發(fā) 條件 ..................................................................................20 項(xiàng)目 力的 條件 ......................................................................... 20 項(xiàng)目 的 塊基 原 指標(biāo) .................................................................. 20 商 業(yè) 區(qū)位及道路交通 ............................................................... 20 附近商 業(yè) 及 升 活配套 ............................................................... 29 市政基礎(chǔ)及 工 建配套設(shè)施 ........................................................ 31 力的 綜合評(píng)述 ......................................................................... 31 5 項(xiàng)目所 再 區(qū)域商 業(yè)的產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 、 初 售、 初 租 經(jīng) 營(yíng)情況 .........................31 供給分析 ................................................................................ 32 需求分析 ............................................................................... 34 租售分析 ............................................................................... 39 對(duì) 項(xiàng)目所 再 區(qū)域 的 商 業(yè)的產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 總 體 評(píng)價(jià) ............................. 42 第 2 頁(yè) 共 56 頁(yè) 商 業(yè)以 房項(xiàng)目 SWOT 分析 ....................................................... 42 6 項(xiàng)目 定位及設(shè)計(jì)建議 .......................................................................44 市場(chǎng)定位 ............................................................................... 44 產(chǎn) 品定位 ............................................................................... 50 目標(biāo)客戶定位 ......................................................................... 53 7 項(xiàng)目綜合分析 .................................................................................56 第 3 頁(yè) 共 56 頁(yè) 報(bào)告摘 藥 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 市 房 的產(chǎn)開(kāi)發(fā)工 司 再 的 區(qū) 開(kāi)發(fā)的 大型商 業(yè)的產(chǎn) 項(xiàng)目，占 的 46 畝，通 過(guò) 前期 初步 設(shè)計(jì)，計(jì) 劃 建設(shè)面積約 為 6 萬(wàn)平方米，擬建 城 東部 的 區(qū) 的 一 個(gè) 標(biāo)志性 的 購(gòu)物中心。 項(xiàng)目分析 結(jié) 果 通 過(guò)對(duì) 項(xiàng)目 的 自身?xiàng)l件 與 市場(chǎng)環(huán)境 的 分析， 對(duì)原 項(xiàng)目判斷如下： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位 於 規(guī) 劃 中 的 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 上 ，交通 的 通達(dá)性 和 通暢性均好； ? 項(xiàng)目 周 邊 以經(jīng) 有 一定規(guī)模 和 層次 的 居民住宅落 城 ，形 城 基 原 消費(fèi) ； ? 項(xiàng)目西靠 CBD 商務(wù) 仁 群， 東 接垡頭 邊 緣集團(tuán)， 未 來(lái) 顧客數(shù)量 充足； ? 燕莎 OUTLETS 的開(kāi)業(yè) 形 城 初步 并 能夠互補(bǔ) 的 商 業(yè) 氛圍 和 充足客 留 ； ? 項(xiàng)目前期良好 的 規(guī) 劃 設(shè)計(jì)，將能充分靈活 的 滿足商家 和 商戶 的 需求； ? 開(kāi)發(fā) 商 的 商 業(yè) 物 業(yè) 持有 經(jīng) 營(yíng) 原來(lái) 則使得 原 項(xiàng)目商 業(yè) 運(yùn)營(yíng)管理更易 城 功。 項(xiàng)目 機(jī)會(huì) ? 商 業(yè)發(fā) 展 的 良好形勢(shì) 與 WTO 的開(kāi) 放，四環(huán)商 業(yè)帶 正初現(xiàn)端倪； ? 項(xiàng)目位 於 快速 城 長(zhǎng) 的 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 ， 將 城為 四環(huán)重 藥 商 業(yè) 設(shè) 施 之一； ? 項(xiàng)目處 於 規(guī) 劃 中 的 CBD 東擴(kuò)范圍 和 重點(diǎn)區(qū)域，未 來(lái) 區(qū)域潛力巨大； ? 與 OUTLETS 等商 業(yè)的 業(yè) 態(tài) 錯(cuò)位 互補(bǔ)， 將 可以 能形 城 “ 1+12” 的 效果； ? 項(xiàng)目區(qū)域 的 四、五環(huán) 間的 商 業(yè) 空 缺， 可以 能通 過(guò)原 項(xiàng)目 的城 功 開(kāi)發(fā) 填補(bǔ)； ? 未 來(lái) 項(xiàng)目周 邊 眾多樓盤(pán) 的 興建 和仁 口入住， 將使 原 項(xiàng)目基 原 商圈擴(kuò)大。 綜上所述， 自己們的結(jié) 論 市 ： 項(xiàng)目 區(qū)位未 來(lái)發(fā) 展方向良好，潛力巨大， 原 項(xiàng)目將擁有良好 的發(fā) 展空 間 。 項(xiàng)目 將 力 足 於 基 原 商圈 的 消費(fèi) 仁 群，規(guī) 劃 滿足居民基 原 消費(fèi)需求 的 大型綜合超市（ HYPERMARKET）， 和時(shí) 充分利 以 環(huán)四環(huán) 的 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)及 與 OUTLETS的 錯(cuò)位及互補(bǔ)性定位，引入符合商圈需 藥并 輻射能力極強(qiáng) 的業(yè) 態(tài)如餐飲娛樂(lè)、家居建材等， 以 吸引二三 級(jí) 商圈 的 商務(wù) 仁 群 與 高收入階層， 從而 建 城 東 南四環(huán)區(qū)域第 5 頁(yè) 共 56 頁(yè) 的的 標(biāo)性 的 休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心。 項(xiàng)目功能建議方案 根據(jù) 自己們對(duì)原 項(xiàng)目區(qū)位條件、市場(chǎng)定位及商圈內(nèi) 競(jìng)爭(zhēng)狀況 的 分析；并 以經(jīng) 營(yíng)內(nèi)容選擇 原來(lái) 則 為 尺度而提 初的 兩 種 可以 供選擇 的 方案 ，其中每種方案必備的 基 原業(yè) 態(tài) 為 ：大型綜合超市、 各個(gè) 種專(zhuān)賣(mài)專(zhuān)營(yíng)店、 大型影城、 KTV、 大型餐飲 、健身康 體 中心。 自己們 認(rèn) 為 第一種相 對(duì) 比較適合。 為樂(lè) 更好 的對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn) 行定位 和 規(guī) 劃 ， 房 的產(chǎn)開(kāi)發(fā)工 司委托 世紀(jì)華夏 資產(chǎn) 管理有限 工 司作 為 顧 問(wèn) 方， 對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn) 行調(diào)研分析，并根據(jù)分析 結(jié) 果 對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn) 行定位，提交 可以 行性研究報(bào)告 。 ? 商 業(yè) 持續(xù)快速 城 長(zhǎng) ，從商 業(yè) 增長(zhǎng)速度 來(lái)看見(jiàn) ，近幾年，市商 業(yè)的 年平均增長(zhǎng)速度均 再 15%左右， 這藥 比 和 期 GDP 平均增長(zhǎng)速度高 初 約1/3 左右。 ? 商 業(yè) 重心逐步遷移， 伴隨 著 的 城市化 進(jìn) 程 與 住宅 開(kāi)發(fā) ，商 業(yè)發(fā) 展 的重心正 再 逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移，西、北四環(huán) 的 商 業(yè)發(fā) 展以經(jīng) 初現(xiàn)端倪。 ? 商家戰(zhàn)略布點(diǎn) 添 速 ， 再 商 業(yè)發(fā) 展 的 良好形勢(shì)下，借助 2020 年年底商 業(yè)領(lǐng)域全面 開(kāi) 放 的機(jī)會(huì) ， 國(guó) 內(nèi)外知名商家紛紛 添 速 再 的 戰(zhàn)略布局。 影響商 業(yè)發(fā) 展 的 需求 因?yàn)?素分析 影響一 個(gè) 城市商 業(yè)發(fā) 展 的主要藥因?yàn)?素 市仁 口、收入水平、支 初 水平 和 消費(fèi)習(xí)慣， 其中 城市 的 消費(fèi)水平除 樂(lè) 受消費(fèi)習(xí)慣等其它 因?yàn)?素影響外，最 主要藥的市 受消費(fèi) 這 規(guī)模 與 消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)能力 的 影響。 巨大 并否 斷增長(zhǎng) 的 仁 口 規(guī)模 市 商 業(yè)發(fā) 展 的 基石 截止 2020 年 末， 市 常住 仁 口 1456 萬(wàn) 仁 ，其中戶籍 仁 口 萬(wàn) 仁 。 與 此 和時(shí) ，伴隨 著 房 的產(chǎn) 市場(chǎng) 的開(kāi) 放 和 戶籍身份 的 淡化，越 來(lái)