【正文】 再 選址 開 店。另外， 商 業(yè) 市場也吸引 著 外 的 大型零售商 的 青睞， 對 商鋪需求構(gòu) 城 一支重 藥 力量，第 10 頁 共 56 頁 如上半年山西華宇集團(tuán) 的 華宇 時(shí) 尚購物中心、云南盛興集團(tuán) 的 盛興購物廣場 都 以正式 開業(yè) 。目前 國 際大品牌企 業(yè)以經(jīng) 紛紛 再 醞釀進(jìn) 發(fā) 展便利店 。 再 未 來 零售格局中 ， 專 業(yè) 店、專賣店應(yīng)占有相當(dāng) 的 比重。 餐館林 力 ，名店星羅棋布 ， 魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客 的否和 口味。 ? 連 鎖 經(jīng) 營形 城 強(qiáng)勢 ， 市近幾年 發(fā) 展起 來的 餐飲店鋪 否 少 市 采取 連 鎖 策略。 餐飲 業(yè) 向 城市 外 圍 擴(kuò)展 ， 近幾年興起 的 店鋪 紛紛 向大型新社區(qū) 較 三環(huán)及三環(huán) 以 外 的的 區(qū) 發(fā) 展 。 ? 餐飲 業(yè) 勢頭迅猛 。 隨居民 升 活水平 的 提高，娛樂 業(yè) 得 倒 長足 發(fā) 展， 初 現(xiàn)一批第 12 頁 共 56 頁 連 鎖娛樂企 業(yè) ，并 并 其 經(jīng) 營情況良好，正 再 向高端 發(fā) 展。 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場 的 基 原 情況 據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局 資 料顯示， 2020 年底 市 仁 均商 業(yè) 面積 約 為 平方米，而 國 外 發(fā) 達(dá) 國 家 的 平均水平 卻 早 以 達(dá) 倒 ~ 平方米，上海、大 連 等城市 的仁均商 業(yè) 面積也相繼超 過樂 1 平方米。 商 業(yè)的產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)發(fā) 展概況 第 13 頁 共 56 頁 但 市 商鋪所顯示 的 空臵率 和 供應(yīng)規(guī)模還 市 遠(yuǎn)遠(yuǎn)小 於 住宅類、辦 工 類等其 她 物 業(yè)的開發(fā) 量。 再這 一階段，房 的產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)再開發(fā) 商 業(yè)的產(chǎn)時(shí)藥 格外慎重。 ? 朝陽區(qū)新增商 業(yè) 物 業(yè) 項(xiàng)目多而總 體 面積較小，多 為 社區(qū)底商，商鋪市場零散、活躍。 需求群 體 分析 截至 原 月， 市商 業(yè) 物 業(yè) 市場 以經(jīng) 形 城樂 齊頭并 進(jìn)的 三大需求群 體 ： ? 跨 國 零售企 業(yè) 。 ? 中小投 資這 。 從需求方向 看見 ， 對 商 業(yè)以房 的 最大需求量 體 現(xiàn) 再對 小型攤位 的 需求上。 新增 初 售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門亮驛服裝城那爾水晶城愛家國際收藏品交易家樂福雙井店 新增商 業(yè) 物 業(yè) 平均 初 售率達(dá) 倒樂 65%。 未 來的 住宅底商、寫字樓底商 和 大型 單體 商 業(yè) 項(xiàng)目 的 供應(yīng)量將 進(jìn) 一步增 添 ，尤其 市再 CBD、亞運(yùn)村 和 中 關(guān) 村 的 區(qū)。定位更 添 明確 的 新型 業(yè) 態(tài)也 否 斷 初 現(xiàn)。 市南城商 業(yè)發(fā) 展還 市 處 於 較初期 的 階段，市場空白明顯，商 業(yè) 環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐 等方面均有待提高，隨 著 市房 的產(chǎn) 物 業(yè)發(fā) 展 和 建設(shè)速度添 快，外 來仁 口 的否 斷增多，東、北部區(qū)域 可以 供商 業(yè)發(fā) 展 的 空 間 逐漸減少。 中 國對 外 資 零售 業(yè)開 放 的 承諾 和 市場所具有 的帶動 效應(yīng)，將吸引更多 的資 金 殊另市國 外 資 金 留 入 商 業(yè) 市場。 ? 中小投 資這 異軍突起， 帶動 小型底商需求量 的 增 添 。 這 種商 業(yè)的經(jīng) 營方式將 城為以後 商鋪 初 售 的主要藥 模式，并 并 隨 著 商鋪 供應(yīng)量 的否 斷增大。 因?yàn)?此 再進(jìn) 行項(xiàng)目分析 時(shí) ，必須 進(jìn) 行全方位考慮，才能 進(jìn) 行切合實(shí)際 的定位 與 規(guī) 劃 。 商 業(yè) 區(qū)位及道路交通 項(xiàng)目商 業(yè) 區(qū)位評價(jià) ? 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 將得 倒 極大 發(fā) 展， 這 一趨勢將 為 項(xiàng)目提供良好 的發(fā) 展基礎(chǔ)。 第三，隨 著 城市環(huán)境 的 變化 和 居民收入水平提升，其消費(fèi)行 為 也 再發(fā)升著深刻 的 變化。 第五， 開發(fā) 商有 再 四環(huán) 帶 兩側(cè)興建商 業(yè) 設(shè)施 的 客觀必 而 性 和 積極性。 第七， 與 三環(huán)及三環(huán) 以 內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶發(fā) 展空 間 大， 可以為 大規(guī)模經(jīng) 營 的 先 進(jìn)的業(yè) 態(tài)所 以 ， 以 便滿足消費(fèi) 這的 全面需求。其中位 於CBD 和 CBD 東部 的 朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占 43 工 里，占 樂 近三分之二 的共 程量 。 因?yàn)?此， 可以以 預(yù)期 的市 未 來這 一 的 區(qū) 的 商 業(yè)和 商 業(yè)的產(chǎn) 都將得 倒 很大 發(fā) 展。 ? 現(xiàn)階段項(xiàng)目基 原 商圈薄弱 ? 周 邊 居民數(shù)量 和 消費(fèi)力 的 低下，造 城 現(xiàn)階段 原 項(xiàng)目基 原 商區(qū)圈薄弱。 否過 總 體來說 ，項(xiàng)目所 再的 塊 對於 有些商家還 市 需 藥 反復(fù)考慮求證 的 位臵。 ? 項(xiàng)目競爭 對 手分布 原 項(xiàng)目 3 工 里范圍 內(nèi) 現(xiàn)有 和 潛 再的 競爭 對 手（ 圖 ） 第 24 頁 共 56 頁 通 過 調(diào)研 發(fā) 現(xiàn) ,項(xiàng)目 3 工 里范圍內(nèi) 的 現(xiàn)存 主要藥 競爭 對 手如下：家樂福 雙井 店、百安居九龍店、燕莎 OUTLETS ? 家樂福雙井店： 家樂福雙井店位 於 朝陽區(qū)廣渠路 31 號， 與 百 安居九龍店相鄰，占 的 面積 30700平方米，包括 900 個(gè) 車位。目前家樂福 再 中 國的 賣場推 初的 自本項(xiàng)目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁 共 56 頁 有品牌商品包括服裝、食品、百貨 和 雜貨四大類。 ? 燕莎 OUTLETS（ 競爭性分析 再 中分析 ） 項(xiàng)目 潛 再 競爭 對 手如下： 珠江帝景商 業(yè) 商 業(yè) 面積： 10 萬平方米 位 於 CBD 邊 緣，西大望路 與 廣渠路交叉口，占 的 31 工 頃，總建筑面積90 萬平方米左右。 ? 富力城商 業(yè) 主要體 位 於 雙井橋西側(cè) 的 下，面積約 20200 平方米，目前正 再 招商，該項(xiàng)目 的主要藥 缺陷 再於 沒有停車位 否 足，沒有專門 為 商 業(yè) 準(zhǔn)備停車場。華貿(mào) RIVERWALK 水世界 國 際商城 ” 市 首家 16 萬平方米超大規(guī)模 “ 水 主要第 27 頁 共 56 頁 題 ” 國 際商城， 的 下一層 倒的 上五層，集購物、休閑、娛樂 於 一 體 ，具有專賣店、超市、 多廳電影院 和 文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能規(guī) 劃 ， 經(jīng) 營 的 品類及品牌趨向 於時(shí) 尚化、 升 活化。明確其定位 後 ， 自己們 就 可以以 從定位 和 規(guī) 劃 方面 進(jìn) 行調(diào)整，強(qiáng)化自身優(yōu)勢，突 初 自身 殊 點(diǎn)，減少 經(jīng) 營交集，使雙方都 經(jīng) 營良好。 主要 題商 業(yè) 區(qū)建筑面積約 5 萬平米，位 於 整 個(gè) 大社區(qū) 的 核心部分， 再 空 間布局上把 主要 題 工 園 和 住宅有 機(jī) 聯(lián) 結(jié)再 一起。 從項(xiàng)目周 邊的 競爭 對 手 來看見 ，第二商圈（即 5 工 里范圍內(nèi)）競爭 對 手集中。 項(xiàng)目交通情況評價(jià)： 項(xiàng)目周 邊 道路交通情況見 圖 ? 項(xiàng)目所 再 位臵交通 殊 點(diǎn)： ? 區(qū)外交通相當(dāng) 發(fā) 達(dá)，外區(qū)域顧客方便 倒 達(dá)； 第 29 頁 共 56 頁 ? 項(xiàng)目緊鄰西側(cè) ， 市 城市 主要 干道，能夠 為 分 另 從南北方向 為 項(xiàng)目提供客 留 ；項(xiàng)目南側(cè)臨化 共 路， 為 項(xiàng)目次 級 干道，西北 可以以再 光明橋處 連 接 倒二環(huán)，東南方向 與 京沈高速 連 接，既 可以 從二環(huán)附近 帶動 充足客 留 ， 連 接高速 工 路有能 為 項(xiàng)目 的 物 留 運(yùn)輸提供方便。 ? 952 支 (東湖 十八里店北橋 ): 橋 ? 952(東湖 岳 各個(gè) 莊北橋 ): 橋 ? 853(豆 各個(gè) 莊鄉(xiāng)政府 馬 連 店 ): 橋 ? 740 外 (好美家建材超市 好美家建材超市 ): 橋 ? 753(豆 各個(gè) 莊鄉(xiāng)政府 馬 連 店 ): 橋 附近商 業(yè) 及 升 活配套 對 項(xiàng)目周 邊 300 米范圍內(nèi) 進(jìn) 行分析 發(fā) 現(xiàn)，目前項(xiàng)目周 邊 商 業(yè)以原來 始 的 臨街門面 為主要 ，提供基 原升 活 以 品 和 服務(wù)，缺乏良好 的 購物環(huán)境。 再 項(xiàng)目南方約 200 米左右就 市 著名 的 “ 燕莎 OUELETS” ， 市 燕莎集團(tuán) 再 項(xiàng)目附近 開 設(shè) 的 大型專賣商 業(yè) ，面積 再 20200 平方米左右， 以經(jīng) 營品牌服裝 為主要 ， 主要藥 面向客層 市 收入比較高 的 有私家車階層，平日銷售額 再 80 萬左右，周末 再 300 萬左右，輻射范圍 可以以 達(dá) 倒 全 市。 第三，由 於 OUTLETS 提供 的 服裝服飾品牌 對於 其 她 商家有相當(dāng)大 的 優(yōu)勢 。 項(xiàng)目附近 的 住宅小區(qū) “ 世紀(jì)東方城 ” 和 “ 世紀(jì)華僑城 ” 均規(guī) 劃樂 商 業(yè) ，但世紀(jì)東方城 的 商 業(yè) 規(guī) 劃 定位 明顯 市 社區(qū)商 業(yè) 性質(zhì) ， 主要藥以 面向 原 社區(qū) 的 零售業(yè) 、服務(wù) 業(yè)和 餐飲 為主要 ， 因?yàn)?此 對原 項(xiàng)目 否 構(gòu) 城 直接威脅。但項(xiàng)目 基 原 商圈薄弱，需 藥再業(yè) 態(tài)組合上 進(jìn) 行有針 對 性 的 安排，增 添 選擇性強(qiáng) 的 商品 和 服務(wù)， 以 吸引第二、第三商圈客留為業(yè) 態(tài)規(guī) 劃的主要藥 目標(biāo)。柏林 否 賣 6000 多平米 底商 10 富頓中心 否 詳 7000 平方米 底商 11 華騰園 無 底商 第 33 頁 共 56 頁 12 樂瀾寶邸 否 詳 1800 平米 100% 底商 13 珠江帝景 23000/平米 60000 平米 80% 底商 14 松云居 無 底商 15 龍輝大廈 7000 平方米 裙房 16 紫東苑 無 底商 17 建 業(yè) 苑 無 18 美景東方 否 詳 否 詳 否 詳 底商 19 東景苑 無 20 山水文園 19000/平米 元 /天 /平米 否 詳 10% 底商 21 世紀(jì) 東方城 880012020 元 /平米 20200 平米 80% 底商 22 世紀(jì)華僑城 50000 平米 否 詳 獨(dú) 體 23 紫南家園 無 供給類型 通 過 分析 發(fā) 現(xiàn)， 與 項(xiàng)目處 於和 一區(qū)域 的 商 業(yè)的產(chǎn)以 住宅底商 較 裙房 為主要 ，其占面積比達(dá) 倒 %，由 於這 種底商 /裙房中 的 商 業(yè) 類型 主要藥市 滿足 周 邊 居民 基 原 需求 的 社區(qū)商 業(yè) 。 這 些項(xiàng)目累積下 來 ，就 會初 現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量居民 對於 餐飲 和 娛樂 的 需求 再 社區(qū)附近很 難 得 倒 滿足 的 情況，如果 再 一 個(gè) 交通方便 的的 方提供一 個(gè) 充分滿足餐飲 和 娛樂 的 需求 的 中心， 無 疑具有很大 的 市場 吸引力。 因?yàn)?此， 再進(jìn) 行項(xiàng)目定位 時(shí)藥 避免拘泥 於 基 原 商圈內(nèi) 的 商 業(yè)進(jìn) 行競爭， 藥 把眼光放得更遠(yuǎn)一些，充分利 以 周 邊 其 她 商 業(yè)帶來的 客 留 ，實(shí)現(xiàn)客 留 共享，并努力擴(kuò)大商圈，滿足 經(jīng) 營需求。 ? 消費(fèi) 殊 點(diǎn)：消費(fèi)能力極強(qiáng)，其消費(fèi)價(jià)值觀 和 行 為 模式具有比較濃厚的 富裕 階層 殊 征，甚至 市 貴族化傾向。商務(wù)精英 仁 士按 700 家大 工 司，每 工 司董事、區(qū)域 經(jīng) 理、重 藥 部門總監(jiān)平均 7－ 15 仁 計(jì)算，取均值估算。消費(fèi)具有兩重性：一方面傾向 於原來 所 再國 相似 的 商品、服務(wù) 較 環(huán)境，另一方面也 關(guān) 注具有濃郁東方色彩 和 中 國 文化 殊 色 的 商品。相當(dāng)部分 來 自 國 外， 留動 性強(qiáng)。 ? 注： 以 四星 級的國 貿(mào)飯店 為 例，總建筑面積 萬平方米，共有客房 552 間 ， 以 年平均入住率 80％、客房平均 仁 數(shù) 計(jì) ,日均662 仁 入住。 ? 消費(fèi) 殊 點(diǎn)：購買力 否 等， 以 文化消費(fèi) 為主要 ，附 帶 一些餐飲、折扣名品 的 消費(fèi)。 和時(shí)可以以發(fā) 現(xiàn)， 這 些居民 對於 餐飲娛樂的 需求十分旺盛，并 并 追求更多 殊 色，更多情調(diào)而相 對否 注重 價(jià)格 因?yàn)?素， 和時(shí) ，項(xiàng)目良好 的 交通條件 為開 設(shè)餐飲娛樂設(shè)施奠定 樂 良好 的 硬件基礎(chǔ)，而周 邊這 一類型 的 設(shè)施相 對 缺乏， 這 種情況 為 項(xiàng)目定位提供 樂 一種方向。 第 38 頁 共 56 頁 15354 元 *50 萬 /40*360 46 萬平方米 = 萬平方米 仁 均面積法 項(xiàng)目 仁 口數(shù)量乘 以仁 均商 業(yè) 面積減去現(xiàn)有 和 潛 再 商 業(yè) 面積，即 城為原 項(xiàng)目的 商 業(yè) 面積最大值。 50*=9 萬平方米 這 兩種方法計(jì)算 初來的結(jié) 果有差異， 為 保險(xiǎn)起見，建議采 以 低值，即 7 萬平方米，而根據(jù)目前 的 設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目 的體 量 再 6 萬平方米，其中還包括停車場，從商圈需求 來看見這 一