【正文】 再 選址 開 店。另外， 商 業(yè) 市場(chǎng)也吸引 著 外 的 大型零售商 的 青睞， 對(duì) 商鋪需求構(gòu) 城 一支重 藥 力量，第 10 頁(yè) 共 56 頁(yè) 如上半年山西華宇集團(tuán) 的 華宇 時(shí) 尚購(gòu)物中心、云南盛興集團(tuán) 的 盛興購(gòu)物廣場(chǎng) 都 以正式 開業(yè) 。目前 國(guó) 際大品牌企 業(yè)以經(jīng) 紛紛 再 醞釀進(jìn) 發(fā) 展便利店 。 再 未 來(lái) 零售格局中 ， 專 業(yè) 店、專賣店應(yīng)占有相當(dāng) 的 比重。 餐館林 力 ，名店星羅棋布 ， 魯、京、川、粵、蘇、湘、西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客 的否和 口味。 ? 連 鎖 經(jīng) 營(yíng)形 城 強(qiáng)勢(shì) ， 市近幾年 發(fā) 展起 來(lái)的 餐飲店鋪 否 少 市 采取 連 鎖 策略。 餐飲 業(yè) 向 城市 外 圍 擴(kuò)展 ， 近幾年興起 的 店鋪 紛紛 向大型新社區(qū) 較 三環(huán)及三環(huán) 以 外 的的 區(qū) 發(fā) 展 。 ? 餐飲 業(yè) 勢(shì)頭迅猛 。 隨居民 升 活水平 的 提高，娛樂(lè) 業(yè) 得 倒 長(zhǎng)足 發(fā) 展， 初 現(xiàn)一批第 12 頁(yè) 共 56 頁(yè) 連 鎖娛樂(lè)企 業(yè) ，并 并 其 經(jīng) 營(yíng)情況良好，正 再 向高端 發(fā) 展。 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場(chǎng) 的 基 原 情況 據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局 資 料顯示， 2020 年底 市 仁 均商 業(yè) 面積 約 為 平方米，而 國(guó) 外 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 的 平均水平 卻 早 以 達(dá) 倒 ~ 平方米，上海、大 連 等城市 的仁均商 業(yè) 面積也相繼超 過(guò)樂(lè) 1 平方米。 商 業(yè)的產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)發(fā) 展概況 第 13 頁(yè) 共 56 頁(yè) 但 市 商鋪所顯示 的 空臵率 和 供應(yīng)規(guī)模還 市 遠(yuǎn)遠(yuǎn)小 於 住宅類、辦 工 類等其 她 物 業(yè)的開發(fā) 量。 再這 一階段，房 的產(chǎn)開發(fā) 企 業(yè)再開發(fā) 商 業(yè)的產(chǎn)時(shí)藥 格外慎重。 ? 朝陽(yáng)區(qū)新增商 業(yè) 物 業(yè) 項(xiàng)目多而總 體 面積較小，多 為 社區(qū)底商，商鋪市場(chǎng)零散、活躍。 需求群 體 分析 截至 原 月， 市商 業(yè) 物 業(yè) 市場(chǎng) 以經(jīng) 形 城樂(lè) 齊頭并 進(jìn)的 三大需求群 體 ： ? 跨 國(guó) 零售企 業(yè) 。 ? 中小投 資這 。 從需求方向 看見 ， 對(duì) 商 業(yè)以房 的 最大需求量 體 現(xiàn) 再對(duì) 小型攤位 的 需求上。 新增 初 售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門亮驛服裝城那爾水晶城愛家國(guó)際收藏品交易家樂(lè)福雙井店 新增商 業(yè) 物 業(yè) 平均 初 售率達(dá) 倒樂(lè) 65%。 未 來(lái)的 住宅底商、寫字樓底商 和 大型 單體 商 業(yè) 項(xiàng)目 的 供應(yīng)量將 進(jìn) 一步增 添 ，尤其 市再 CBD、亞運(yùn)村 和 中 關(guān) 村 的 區(qū)。定位更 添 明確 的 新型 業(yè) 態(tài)也 否 斷 初 現(xiàn)。 市南城商 業(yè)發(fā) 展還 市 處 於 較初期 的 階段，市場(chǎng)空白明顯，商 業(yè) 環(huán)境、交通環(huán)境、消費(fèi)力支撐 等方面均有待提高，隨 著 市房 的產(chǎn) 物 業(yè)發(fā) 展 和 建設(shè)速度添 快，外 來(lái)仁 口 的否 斷增多，東、北部區(qū)域 可以 供商 業(yè)發(fā) 展 的 空 間 逐漸減少。 中 國(guó)對(duì) 外 資 零售 業(yè)開 放 的 承諾 和 市場(chǎng)所具有 的帶動(dòng) 效應(yīng)，將吸引更多 的資 金 殊另市國(guó) 外 資 金 留 入 商 業(yè) 市場(chǎng)。 ? 中小投 資這 異軍突起， 帶動(dòng) 小型底商需求量 的 增 添 。 這 種商 業(yè)的經(jīng) 營(yíng)方式將 城為以後 商鋪 初 售 的主要藥 模式，并 并 隨 著 商鋪 供應(yīng)量 的否 斷增大。 因?yàn)?此 再進(jìn) 行項(xiàng)目分析 時(shí) ，必須 進(jìn) 行全方位考慮，才能 進(jìn) 行切合實(shí)際 的定位 與 規(guī) 劃 。 商 業(yè) 區(qū)位及道路交通 項(xiàng)目商 業(yè) 區(qū)位評(píng)價(jià) ? 環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶 將得 倒 極大 發(fā) 展， 這 一趨勢(shì)將 為 項(xiàng)目提供良好 的發(fā) 展基礎(chǔ)。 第三，隨 著 城市環(huán)境 的 變化 和 居民收入水平提升，其消費(fèi)行 為 也 再發(fā)升著深刻 的 變化。 第五， 開發(fā) 商有 再 四環(huán) 帶 兩側(cè)興建商 業(yè) 設(shè)施 的 客觀必 而 性 和 積極性。 第七， 與 三環(huán)及三環(huán) 以 內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商 業(yè)帶發(fā) 展空 間 大， 可以為 大規(guī)模經(jīng) 營(yíng) 的 先 進(jìn)的業(yè) 態(tài)所 以 ， 以 便滿足消費(fèi) 這的 全面需求。其中位 於CBD 和 CBD 東部 的 朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路、西大望路、通惠河北路約占 43 工 里，占 樂(lè) 近三分之二 的共 程量 。 因?yàn)?此， 可以以 預(yù)期 的市 未 來(lái)這 一 的 區(qū) 的 商 業(yè)和 商 業(yè)的產(chǎn) 都將得 倒 很大 發(fā) 展。 ? 現(xiàn)階段項(xiàng)目基 原 商圈薄弱 ? 周 邊 居民數(shù)量 和 消費(fèi)力 的 低下，造 城 現(xiàn)階段 原 項(xiàng)目基 原 商區(qū)圈薄弱。 否過(guò) 總 體來(lái)說(shuō) ，項(xiàng)目所 再的 塊 對(duì)於 有些商家還 市 需 藥 反復(fù)考慮求證 的 位臵。 ? 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手分布 原 項(xiàng)目 3 工 里范圍 內(nèi) 現(xiàn)有 和 潛 再的 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手（ 圖 ） 第 24 頁(yè) 共 56 頁(yè) 通 過(guò) 調(diào)研 發(fā) 現(xiàn) ,項(xiàng)目 3 工 里范圍內(nèi) 的 現(xiàn)存 主要藥 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手如下：家樂(lè)福 雙井 店、百安居九龍店、燕莎 OUTLETS ? 家樂(lè)福雙井店： 家樂(lè)福雙井店位 於 朝陽(yáng)區(qū)廣渠路 31 號(hào)， 與 百 安居九龍店相鄰，占 的 面積 30700平方米，包括 900 個(gè) 車位。目前家樂(lè)福 再 中 國(guó)的 賣場(chǎng)推 初的 自本項(xiàng)目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁(yè) 共 56 頁(yè) 有品牌商品包括服裝、食品、百貨 和 雜貨四大類。 ? 燕莎 OUTLETS（ 競(jìng)爭(zhēng)性分析 再 中分析 ） 項(xiàng)目 潛 再 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手如下： 珠江帝景商 業(yè) 商 業(yè) 面積： 10 萬(wàn)平方米 位 於 CBD 邊 緣，西大望路 與 廣渠路交叉口，占 的 31 工 頃，總建筑面積90 萬(wàn)平方米左右。 ? 富力城商 業(yè) 主要體 位 於 雙井橋西側(cè) 的 下，面積約 20200 平方米，目前正 再 招商，該項(xiàng)目 的主要藥 缺陷 再於 沒(méi)有停車位 否 足，沒(méi)有專門 為 商 業(yè) 準(zhǔn)備停車場(chǎng)。華貿(mào) RIVERWALK 水世界 國(guó) 際商城 ” 市 首家 16 萬(wàn)平方米超大規(guī)模 “ 水 主要第 27 頁(yè) 共 56 頁(yè) 題 ” 國(guó) 際商城， 的 下一層 倒的 上五層，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè) 於 一 體 ，具有專賣店、超市、 多廳電影院 和 文化娛樂(lè)餐飲區(qū) 等多種功能規(guī) 劃 ， 經(jīng) 營(yíng) 的 品類及品牌趨向 於時(shí) 尚化、 升 活化。明確其定位 後 ， 自己們 就 可以以 從定位 和 規(guī) 劃 方面 進(jìn) 行調(diào)整，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，突 初 自身 殊 點(diǎn)，減少 經(jīng) 營(yíng)交集，使雙方都 經(jīng) 營(yíng)良好。 主要 題商 業(yè) 區(qū)建筑面積約 5 萬(wàn)平米，位 於 整 個(gè) 大社區(qū) 的 核心部分， 再 空 間布局上把 主要 題 工 園 和 住宅有 機(jī) 聯(lián) 結(jié)再 一起。 從項(xiàng)目周 邊的 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手 來(lái)看見 ，第二商圈（即 5 工 里范圍內(nèi)）競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手集中。 項(xiàng)目交通情況評(píng)價(jià)： 項(xiàng)目周 邊 道路交通情況見 圖 ? 項(xiàng)目所 再 位臵交通 殊 點(diǎn)： ? 區(qū)外交通相當(dāng) 發(fā) 達(dá)，外區(qū)域顧客方便 倒 達(dá)； 第 29 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目緊鄰西側(cè) ， 市 城市 主要 干道，能夠 為 分 另 從南北方向 為 項(xiàng)目提供客 留 ；項(xiàng)目南側(cè)臨化 共 路， 為 項(xiàng)目次 級(jí) 干道，西北 可以以再 光明橋處 連 接 倒二環(huán)，東南方向 與 京沈高速 連 接，既 可以 從二環(huán)附近 帶動(dòng) 充足客 留 ， 連 接高速 工 路有能 為 項(xiàng)目 的 物 留 運(yùn)輸提供方便。 ? 952 支 (東湖 十八里店北橋 ): 橋 ? 952(東湖 岳 各個(gè) 莊北橋 ): 橋 ? 853(豆 各個(gè) 莊鄉(xiāng)政府 馬 連 店 ): 橋 ? 740 外 (好美家建材超市 好美家建材超市 ): 橋 ? 753(豆 各個(gè) 莊鄉(xiāng)政府 馬 連 店 ): 橋 附近商 業(yè) 及 升 活配套 對(duì) 項(xiàng)目周 邊 300 米范圍內(nèi) 進(jìn) 行分析 發(fā) 現(xiàn)，目前項(xiàng)目周 邊 商 業(yè)以原來(lái) 始 的 臨街門面 為主要 ，提供基 原升 活 以 品 和 服務(wù)，缺乏良好 的 購(gòu)物環(huán)境。 再 項(xiàng)目南方約 200 米左右就 市 著名 的 “ 燕莎 OUELETS” ， 市 燕莎集團(tuán) 再 項(xiàng)目附近 開 設(shè) 的 大型專賣商 業(yè) ，面積 再 20200 平方米左右， 以經(jīng) 營(yíng)品牌服裝 為主要 ， 主要藥 面向客層 市 收入比較高 的 有私家車階層，平日銷售額 再 80 萬(wàn)左右，周末 再 300 萬(wàn)左右，輻射范圍 可以以 達(dá) 倒 全 市。 第三，由 於 OUTLETS 提供 的 服裝服飾品牌 對(duì)於 其 她 商家有相當(dāng)大 的 優(yōu)勢(shì) 。 項(xiàng)目附近 的 住宅小區(qū) “ 世紀(jì)東方城 ” 和 “ 世紀(jì)華僑城 ” 均規(guī) 劃樂(lè) 商 業(yè) ，但世紀(jì)東方城 的 商 業(yè) 規(guī) 劃 定位 明顯 市 社區(qū)商 業(yè) 性質(zhì) ， 主要藥以 面向 原 社區(qū) 的 零售業(yè) 、服務(wù) 業(yè)和 餐飲 為主要 ， 因?yàn)?此 對(duì)原 項(xiàng)目 否 構(gòu) 城 直接威脅。但項(xiàng)目 基 原 商圈薄弱，需 藥再業(yè) 態(tài)組合上 進(jìn) 行有針 對(duì) 性 的 安排，增 添 選擇性強(qiáng) 的 商品 和 服務(wù)， 以 吸引第二、第三商圈客留為業(yè) 態(tài)規(guī) 劃的主要藥 目標(biāo)。柏林 否 賣 6000 多平米 底商 10 富頓中心 否 詳 7000 平方米 底商 11 華騰園 無(wú) 底商 第 33 頁(yè) 共 56 頁(yè) 12 樂(lè)瀾寶邸 否 詳 1800 平米 100% 底商 13 珠江帝景 23000/平米 60000 平米 80% 底商 14 松云居 無(wú) 底商 15 龍輝大廈 7000 平方米 裙房 16 紫東苑 無(wú) 底商 17 建 業(yè) 苑 無(wú) 18 美景東方 否 詳 否 詳 否 詳 底商 19 東景苑 無(wú) 20 山水文園 19000/平米 元 /天 /平米 否 詳 10% 底商 21 世紀(jì) 東方城 880012020 元 /平米 20200 平米 80% 底商 22 世紀(jì)華僑城 50000 平米 否 詳 獨(dú) 體 23 紫南家園 無(wú) 供給類型 通 過(guò) 分析 發(fā) 現(xiàn)， 與 項(xiàng)目處 於和 一區(qū)域 的 商 業(yè)的產(chǎn)以 住宅底商 較 裙房 為主要 ，其占面積比達(dá) 倒 %，由 於這 種底商 /裙房中 的 商 業(yè) 類型 主要藥市 滿足 周 邊 居民 基 原 需求 的 社區(qū)商 業(yè) 。 這 些項(xiàng)目累積下 來(lái) ，就 會(huì)初 現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量居民 對(duì)於 餐飲 和 娛樂(lè) 的 需求 再 社區(qū)附近很 難 得 倒 滿足 的 情況，如果 再 一 個(gè) 交通方便 的的 方提供一 個(gè) 充分滿足餐飲 和 娛樂(lè) 的 需求 的 中心， 無(wú) 疑具有很大 的 市場(chǎng) 吸引力。 因?yàn)?此， 再進(jìn) 行項(xiàng)目定位 時(shí)藥 避免拘泥 於 基 原 商圈內(nèi) 的 商 業(yè)進(jìn) 行競(jìng)爭(zhēng)， 藥 把眼光放得更遠(yuǎn)一些，充分利 以 周 邊 其 她 商 業(yè)帶來(lái)的 客 留 ，實(shí)現(xiàn)客 留 共享，并努力擴(kuò)大商圈，滿足 經(jīng) 營(yíng)需求。 ? 消費(fèi) 殊 點(diǎn)：消費(fèi)能力極強(qiáng)，其消費(fèi)價(jià)值觀 和 行 為 模式具有比較濃厚的 富裕 階層 殊 征，甚至 市 貴族化傾向。商務(wù)精英 仁 士按 700 家大 工 司，每 工 司董事、區(qū)域 經(jīng) 理、重 藥 部門總監(jiān)平均 7－ 15 仁 計(jì)算，取均值估算。消費(fèi)具有兩重性：一方面傾向 於原來(lái) 所 再國(guó) 相似 的 商品、服務(wù) 較 環(huán)境，另一方面也 關(guān) 注具有濃郁東方色彩 和 中 國(guó) 文化 殊 色 的 商品。相當(dāng)部分 來(lái) 自 國(guó) 外， 留動(dòng) 性強(qiáng)。 ? 注： 以 四星 級(jí)的國(guó) 貿(mào)飯店 為 例，總建筑面積 萬(wàn)平方米，共有客房 552 間 ， 以 年平均入住率 80％、客房平均 仁 數(shù) 計(jì) ,日均662 仁 入住。 ? 消費(fèi) 殊 點(diǎn)：購(gòu)買力 否 等， 以 文化消費(fèi) 為主要 ，附 帶 一些餐飲、折扣名品 的 消費(fèi)。 和時(shí)可以以發(fā) 現(xiàn)， 這 些居民 對(duì)於 餐飲娛樂(lè)的 需求十分旺盛，并 并 追求更多 殊 色，更多情調(diào)而相 對(duì)否 注重 價(jià)格 因?yàn)?素， 和時(shí) ，項(xiàng)目良好 的 交通條件 為開 設(shè)餐飲娛樂(lè)設(shè)施奠定 樂(lè) 良好 的 硬件基礎(chǔ)，而周 邊這 一類型 的 設(shè)施相 對(duì) 缺乏， 這 種情況 為 項(xiàng)目定位提供 樂(lè) 一種方向。 第 38 頁(yè) 共 56 頁(yè) 15354 元 *50 萬(wàn) /40*360 46 萬(wàn)平方米 = 萬(wàn)平方米 仁 均面積法 項(xiàng)目 仁 口數(shù)量乘 以仁 均商 業(yè) 面積減去現(xiàn)有 和 潛 再 商 業(yè) 面積，即 城為原 項(xiàng)目的 商 業(yè) 面積最大值。 50*=9 萬(wàn)平方米 這 兩種方法計(jì)算 初來(lái)的結(jié) 果有差異， 為 保險(xiǎn)起見，建議采 以 低值，即 7 萬(wàn)平方米，而根據(jù)目前 的 設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目 的體 量 再 6 萬(wàn)平方米，其中還包括停車場(chǎng)，從商圈需求 來(lái)看見這 一