【正文】 固定資產(chǎn)15萬元，預(yù)算2年折舊完畢，折舊資金可用于周轉(zhuǎn)，但必須預(yù)算2年后重新裝修。 投資預(yù)算： ，固定資產(chǎn)投資15萬元（裝修10萬元，電器和廚房設(shè)備3萬元，家具裝飾等2萬元），合計33萬元。 開業(yè)準備： 2月中旬簽約，兩個月免租，3月辦理工商稅務(wù)消防等政府事務(wù)、人員招聘和培訓(xùn)、崗位制度的制定、菜點設(shè)計和價格設(shè)計、裝修配套和店內(nèi)裝飾、供應(yīng)商接觸、首批物料備貨、網(wǎng)絡(luò)推廣等等，4月中旬試營業(yè)，5月1日正式營業(yè)。 擬定規(guī)模： 建筑面積100平方米，1開間門面商鋪樓上樓下各50平米。完善、詳細、有計劃的市場調(diào)查，特別是消費者偏好調(diào)查需要進一步的展開。唯一不足是沒有合適的停車位置，只能借助周圍各大商場的地下停車場。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。在可行性研究工作報告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。在可行性研究報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由（三）……二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)必要性（一）……（二）……（三）……（四）……三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)可行性（一）經(jīng)濟可行性（二）政策可行性（三）技術(shù)可行性（四）模式可行性（五）組織和人力資源可行性第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。四、存在問題及建議對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。以下內(nèi)容是報告的詳細目錄，可以給你做個參考：第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目總論總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告最近中國產(chǎn)業(yè)競爭情報網(wǎng)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等角度對項目進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學(xué)預(yù)測，為項目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。各大門戶網(wǎng)站和研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應(yīng)機構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。并編制可行性要就報告。許多風(fēng)險具有隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這個識別風(fēng)險帶來困難，因此針對“成都環(huán)達通”項目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制。六、項目風(fēng)險分析這些風(fēng)險主要來自：招標和承包模式、自然條件風(fēng)險、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險、項目開發(fā)成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，地方教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營業(yè)收入的1‰.%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，%估算房產(chǎn)稅。首先要獲得基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費用，應(yīng)該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。五、財務(wù)評價財務(wù)評價是可行性研究報告里的另外一個重點部分。這些費用的估算主要是結(jié)合或某些標準或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點和項目的經(jīng)營方向及目標客戶群和以往的操作經(jīng)驗進行估算。在對投資進行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價局、成都市造價站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。項目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟指標，建設(shè)工期安排及目前進度，建設(shè)設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，給排水設(shè)計，電氣設(shè)計，暖通設(shè)計等。建設(shè)單位財務(wù)狀況也是重點。要對他的基本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個案分析以及swot分析，項目定位和運營分析。，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點分布、城市規(guī)劃重點、城市規(guī)劃調(diào)整、城市布局以及項目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預(yù)測我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：，、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。租賃價格的預(yù)測所包含的內(nèi)容很多。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r有一個大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進行項目分析，項目分析的內(nèi)容包括項目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（在做這個的同時，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點個案和區(qū)域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達通”商業(yè)項目）、項目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進行市場分析和財務(wù)評價。第一篇：投資可行性研究報告商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)商業(yè)項目——成都環(huán)達通廣場思路總結(jié)房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務(wù)評價、項目風(fēng)險分析。我們小組認真學(xué)習(xí)了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解?，F(xiàn)在具體操作如下：一、市場分析與前景預(yù)測。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預(yù)測。主要用到的方法是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入水平和消費習(xí)慣等。，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預(yù)測等。二、建設(shè)單位與項目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)有限公司。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規(guī)劃、設(shè)計以及未來的建設(shè)和運營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。三、項目建設(shè)方案。四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。之后，再進行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，開發(fā)間接費，財務(wù)費用，開發(fā)期稅費，其他費用，不可預(yù)見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。財務(wù)評價是在上面投資估算的基礎(chǔ)上進行的。而預(yù)測的依據(jù)是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進行估算。）在獲得基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進行財務(wù)分析，項目評價各基本報表的編制，財務(wù)分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務(wù)分析結(jié)論。總之，在風(fēng)險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營存在的風(fēng)險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，做出判斷。七、據(jù)以上分析，得出項目可行性研究結(jié)論。資料相關(guān)因為房地產(chǎn)市場是一個政策為主要導(dǎo)向的市場，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進行了組合調(diào)控。還有《成都市統(tǒng)計年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕，同時參與項目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來源處。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據(jù)對本項目未來租金水平做出預(yù)測，以及項目的平面圖。如果對內(nèi)容感興趣的話，可以去華經(jīng)縱橫咨詢問一下。一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景（一）項目名稱（二）項目的承辦單位（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況（四）項目的主管部門（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標（六）項目建設(shè)地點二、項目可行性研究主要結(jié)論在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：（一）項目產(chǎn)品市場前景（二）項目原料供應(yīng)問題（三）項目政策保障問題（四）項目資金保障問題（五）項目組織保障問題（六）項目技術(shù)保障問題（七）項目人力保障問題（八）項目風(fēng)險控制問題（九）項目財務(wù)效益結(jié)論（十）項目社會效益結(jié)論（十一）項目可行性綜合評價三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景、必要性、可行性這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調(diào)查（一）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查（二）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查（三）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調(diào)查（四）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查（五）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查（六）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預(yù)測市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。（一）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測（二）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測（三）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預(yù)測（四）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測（五）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測（六）商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案（一）工藝設(shè)備選型（二）工藝說明（三）工藝流程三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃（二）營銷模式在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。投資者分成企業(yè)自銷國家部分收購經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析（三）促銷策略……第三篇：餐飲投資可行性研究報告餐飲投資商業(yè)計劃書——LV辣菜館  擬定名稱： LV辣菜館（Love、辣味，定位為包含年輕、時尚、愛情、火辣、快捷等元素的湘贛菜系餐廳） 選址條件： 上海五角場標準門面房，具備辦公中心、商業(yè)中心、居住中心三個條件，同時還是上海最大的大學(xué)社區(qū)，交通便利、視野寬闊。 市場調(diào)研： 經(jīng)過初步的投資前期市場調(diào)查，我們定位的目標消費群以五角場商圈的辦公白領(lǐng)、商業(yè)從業(yè)人員和顧客、周圍龐大的大學(xué)生群、周圍龐大的楊浦區(qū)居民群；競爭對手主要為現(xiàn)存和即將開業(yè)的中餐廳，其中特別以入主大商場的各大品牌快餐廳，以年輕、時尚、快捷為元素的對手比較多，但以愛情、火辣為元素的對手較少；五角場所在商圈過去非常發(fā)達，新的商業(yè)氛圍全面營造好后，短期內(nèi)將成為可以與徐家匯比擬的巨大消費商圈；與餐飲行業(yè)相關(guān)的法律手續(xù)、租賃合同等已經(jīng)明確，供應(yīng)商關(guān)系有待加強。 餐飲特色： 以湘菜和贛菜為主菜系，宣揚湘贛飲食文化，以“辣”為主色調(diào)進行菜色設(shè)計，將辣菜文化與時尚元素結(jié)合年輕、愛情、火辣、快捷融合推廣；設(shè)計快餐套餐,積極開拓湘贛菜快餐消費市場和外送市場。 擬定人員： 2名廚師，2名助理廚師，4個店面服務(wù)員（含領(lǐng)班和收銀），月工資總額控制在1萬元以內(nèi)。 開業(yè)策劃： 試營業(yè)兩周，正式開業(yè)慶典兩周，活動期間均可享受活動宣傳的優(yōu)惠；媒體推廣策劃、戶外現(xiàn)場策劃、店內(nèi)布置、促銷活動設(shè)計等。 經(jīng)營成本： ，人工1萬元/月，（節(jié)慶日集中使用，每次5000元左右，全年做5次，）。 盈利預(yù)算： 預(yù)計月營業(yè)額15萬元，預(yù)計65%毛利（內(nèi)部必須控制75%以上毛利，留足10%空間用于折扣銷售）。則不具備生存條件，必須盡快調(diào)整或轉(zhuǎn)賣；，則具備了生存條件，可以設(shè)法改善；第一年的年營業(yè)額達到180萬元則可以邁開步子考慮進一步發(fā)展。 擴張計劃： 如果第一年的年營業(yè)額達到180萬元且凈利潤中用于繼續(xù)投資的資金大于25萬元，則第二年開3家分店。足見食之重要。后一類細分如下：西餐：1，高檔餐廳：講究品位和檔次。適合高收入人士。適合青少年消費。2，小酒店：以特色招牌菜取勝。4，大排檔：以價廉物美，隨意取勝如果在激烈競爭的市場中尋得立足之地？“賣”點很重要。既是盲點，也是賣點。取得很好的效益。一種用糧食或糧食加其他東西煮成的半流質(zhì)食物。已有數(shù)千年歷史。特別是佛門弟子的主要食物。隨著時代變遷，人們不僅要吃好，還要吃巧。應(yīng)用藥粥是攝生自養(yǎng)，簡單易行的最好方法。如北方的小米粥，玉米粥；廣東的艇仔粥及弟粥更是流傳海外，風(fēng)行東南亞。我們正是看準機會，挖掘整理，搜集選擇了幾百種實用粥譜，推出《禾口一粥》系列產(chǎn)品滿足市場需求。二． 市場研究及競爭狀