南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-13 09:23本頁(yè)面
【正文】 二廳、三房二廳 3 4 12 253 虹橋新城市中心 挑高 5090 木馬公寓 一房一廳、二房一廳 2 5 75 金輪國(guó)際廣場(chǎng) 酒店標(biāo)間式 5 9 12 126 約瑟夫公寓 酒店標(biāo)間式 3 4 4 47 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，酒店式公寓或辦公項(xiàng)目均采用酒店標(biāo)間式的戶(hù)型設(shè)計(jì)，公寓項(xiàng)目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積區(qū)間以 4060 平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶(hù)型設(shè)計(jì)具有較好的居住性和親和力，是公寓類(lèi)物業(yè)普遍采用的設(shè)計(jì)，通過(guò)控制主力面積，確保主力總價(jià)的市場(chǎng)抗性較低。 一室一廳戶(hù)型是該項(xiàng)目主力戶(hù)型，占套數(shù)比例約 70%。萬(wàn)豪中心公寓 共 54 層， 1— 9 層為商用房， 10 層以上為住宅樓 。 ③銷(xiāo)售情況 入網(wǎng)總套數(shù) 可售套數(shù) 認(rèn)購(gòu)套數(shù) 成交套數(shù) 銷(xiāo)售面積 均價(jià) 銷(xiāo)售率 750 套 346 套 17 套 387 套 ㎡ 11782 元 /㎡ % 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售情況7314919523429132334638711073113101137111470115921166911746 117820100200300400500 成交套數(shù)1100011500120xx1250013000均價(jià)（元/平方米）成交套數(shù) 成交價(jià)格 ? 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 20xx 年 9 月開(kāi)盤(pán)至今近 8 個(gè)月，成交 387 套，銷(xiāo)售面積 ㎡，日成交套數(shù) 套，去化情況良好； ? 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)整盤(pán)均價(jià)從開(kāi)盤(pán)的 11073 元 /㎡上漲到 11782 元 /㎡， 20xx 年 4 月當(dāng)月均價(jià)已達(dá)到12268 元 /㎡，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。 ? 延伸客群 —— SOHO 型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭 交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對(duì)較低，將會(huì)吸引部分 SOHO 型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對(duì)這類(lèi)高端、時(shí)尚、便捷的公寓類(lèi)物業(yè)接受度較高。 ? 主力客群 —— 中青年城市中產(chǎn)階級(jí) 在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在 3045 歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。 建議本項(xiàng)目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時(shí)提升其投資價(jià)值，兼考慮部分商務(wù)功能。 綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下： 湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%）。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下： 居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物 —— 優(yōu)質(zhì)生活圈 地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。 如何有 效減小競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。 T（威脅） ■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目； ■基地拆遷存在不可確定因素影響； ■絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。 W（劣勢(shì)） ■項(xiàng)目車(chē)位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求； ■自 20xx 年取得土地至今已 6 年，土地年限縮水； ■緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象； ■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。 基地上建筑包 括商業(yè)門(mén)面、多層及單層住宅，未拆遷。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂(lè)部，東向鄰近湖北路。 市場(chǎng)及產(chǎn)品分析 一、基地資源分析 基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ■□ 總用地面積： 9500 平方米 ■□ 規(guī)劃總建筑面積：約 5 萬(wàn)平方米 ■□ 主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%。 基地環(huán)境 如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂(lè)業(yè)村路交叉口南側(cè)。 地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車(chē)流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位臵，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析及項(xiàng)目定位 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)； ■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，
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