南京樂業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告-預覽頁
【正文】 度提高。 項目市場定位 項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。 地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽： 項目名稱 定位 中環(huán)國際廣場 MOHO 式寫字樓 +豪華酒店式公寓 江蘇議事大廈 LOFTEL 星級酒店式商務寫字樓 +高投資回報商務辦公 萬豪中心公寓 豪華公寓 +高投資收益 銀河國際廣場 蘇寧銀河購物中心 +國際頂級寫字樓 +索菲特五星級酒店 金山大廈 5A 級寫字樓 由此可見，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。 項目客群定位 房地產(chǎn)項目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 三、典型案例研判 中環(huán)國際廣場 ①項目概況 ? 總用地面積： 平方米 ? 總建筑面積： 121732 平方米 ? 物業(yè)類型： 18 層為商業(yè)樓（層高 米），建筑面積 23661 平方米 ； 922 層為商務辦公樓（層高 米，無梁板），建筑面積 26222 平方米 ； 2349 層為酒店式公寓（層高 米，無梁板），建筑面積 45204 平方米 ②戶型設(shè)計 中環(huán)國際廣場酒店式公寓位于 2350 層，共 750 套，為 4 60、 65 平方米的酒店標間式設(shè)計。 ②戶型設(shè)計 該項目住宅分為兩種戶型： 一室一廳，建筑面積包括： 3 4 4 5 6 66 平米，總戶數(shù)約 500 套； 二室一廳，建筑面積包括： 5 6 6 70、 7 102 平米，總戶數(shù)約 210 套。 建議本項目戶型設(shè)計： 一房一廳為主， 40 ㎡、 50 ㎡； 二房一廳為輔， 65 ㎡、 70 ㎡。建議采取如下幾種方式： —— 委托設(shè)計幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇； —— 選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標出綜合報價和分項報價，供業(yè)主選擇，或參考； —— 業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當修改或另提設(shè)計方案，最后確定裝飾定單。 體現(xiàn)小空間大房間的感覺。 本報告在測算數(shù)據(jù)時，一方面充分了解了當前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場和鼓樓未來發(fā)展規(guī)劃，同時對未來市場中短期地演變進行了科學地預測，結(jié)合制定了多種市場策略。 樂業(yè)商城可行性研究 10 ? 項目經(jīng)濟指標 編號 項目 單位 數(shù)量 1 占地面積 平方米 9500 2 總建筑面積 平方米 55000 其中 1．商業(yè)建筑面積 平方米 24000 、公寓建筑面積 平方米 30000 3 車位 個 滿足規(guī)劃 4 容積率 / 5 5 建筑高度 米 《 80 6 綠地率 / 》 30％ 7 覆蓋率 《 40% ? 項目建議銷售價格測算 就本項目而言，最終拿利潤率同預計項目銷售均價存在密切聯(lián)系 ， 本項目建筑主體物業(yè)預計包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預計銷售均價 14000 元 /平方米 。 ? 項目銷售價格敏感度分析 項目名稱（單位） 金額 5% 5% 10% 10% 商業(yè)用房（元） 25000 26250 23750 27500 22500 商住、公寓（元） 14000 14700 13300 15400 12600 銷售收入（萬元） 102600 107100 96900 112200 91800 銷售稅金及附加（萬元） 7580 7913 7159 8290 6782 土地增值稅（萬元） 10904 12065 9433 13381 8117 利潤總額（萬元） 35221 37980 31727 41107 28600 所得稅（萬元） 11623 12533 10470 13565 9438 稅后利潤總額（萬元） 23598 25446 21257 27542 19162 稅前直接投資利潤率 72％ ％ ％ ％ ％
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