南京樂業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告-wenkub
2022-08-12 09:23:20 本頁面
【正文】 ，交通便利； ■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。 基地環(huán)境 如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北路。 W（劣勢） ■項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求； ■自 20xx 年取得土地至今已 6 年，土地年限縮水； ■緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象； ■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。 如何有 效減小競爭風(fēng)險，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤最大化是項(xiàng)目定位方向所在。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%）。 建議本項(xiàng)目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時提升其投資價值，兼考慮部分商務(wù)功能。 ? 延伸客群 —— SOHO 型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭 交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對較低，將會吸引部分 SOHO 型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對這類高端、時尚、便捷的公寓類物業(yè)接受度較高。萬豪中心公寓 共 54 層， 1— 9 層為商用房， 10 層以上為住宅樓 。 四、地塊產(chǎn)品建議 戶型面積區(qū)間 主要競爭項(xiàng)目的戶型面積掃描： 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（㎡） 中環(huán)國際廣場 酒店標(biāo)間式 4 60、 65 萬豪中心公寓 一房一廳、二房一廳 3 4 4 5 6 6 5 6 6 70、 7 102 江蘇議事園 酒店標(biāo)間式 5069 龍吟廣場 一房一廳、二房二廳、三房二廳 3 4 12 253 虹橋新城市中心 挑高 5090 木馬公寓 一房一廳、二房一廳 2 5 75 金輪國際廣場 酒店標(biāo)間式 5 9 12 126 約瑟夫公寓 酒店標(biāo)間式 3 4 4 47 主要競爭項(xiàng)目中，酒店式公寓或辦公項(xiàng)目均采用酒店標(biāo)間式的戶型設(shè)計，公寓項(xiàng)目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積區(qū)間以 4060 平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶型設(shè)計具有較好的居住性和親和力，是公寓類物業(yè)普遍采用的設(shè)計，通過控制主力面積，確保主力總價的市場抗性較低。 建議本項(xiàng)目以菜單式精裝修。提高空間利用效率。鑒于目前的客觀條件和市場的實(shí)際情況，有必要對報告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明， 我們所進(jìn)行的財務(wù)測算是建立在最新的市場調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評價具有一定的可信度與參考價值。 由于車庫目前是否銷售不明確，在價格和利潤測算中，未將地下車庫納入銷售計劃。 樂業(yè)商城開發(fā)成本、費(fèi)用分析表 實(shí)際成本 計劃 控制情況(+表示費(fèi)用增加，－費(fèi)用減少） 備注 編碼 費(fèi)用名稱 計量單 位 工程量 單價或費(fèi) 率 造價或費(fèi)用 (萬元） 樓面造價（元 /m2) 比例（ %） 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用或造價 樂業(yè)商城可行性研究 12 ztz 項(xiàng)目總投資 48894 zjf 直接費(fèi) 42032 1 一、土地費(fèi)用 26000 含拆遷費(fèi) 2 二、勘察設(shè)計 和前期費(fèi) 1182 交通管理費(fèi) 4 參考， 元 /M2 圖紙審查費(fèi) 7 參考， 元/M2，按建面 地質(zhì)勘察費(fèi) 20 建筑設(shè)計費(fèi) 250 市政公用基礎(chǔ) 設(shè)施配套 136 測繪放線費(fèi) 8 建筑工程招投 標(biāo)費(fèi) 26 按工程造價的 ％計提 監(jiān)理費(fèi) 74 安全質(zhì)量監(jiān)督 費(fèi)
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