【正文】 樂業(yè)商城可行性研究 15 5 增值稅率 30%（存在避稅） 6 速算扣除率 同上 0 7 土地增值稅 （ 3） *（ 5） （ 2） *（ 6） 10904 ? 資金損益表 資金損益表 序號 項目名稱 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 銷售收入 102600 2 總成本費用 48894 3 銷售稅金及附加 7580 4 土地增值稅 10904 5 利潤總額 （ 1234） 35221 6 所得稅 （ 5） *33％ 11623 7 稅后利潤 （ 5） （ 6） 23598 本項目稅前利潤總額為： 35221 萬元 本項目稅后利潤總額為： 23598 萬元 本項目稅前直接投資成本利潤率為： 72％ 樂業(yè)商城可行性研究 16 本項目稅后直接投資成本利潤率為： ％ 以上指標與同類房地產項目相比，可以看出本項目的靜態(tài)經濟效益指標良好，項目可行。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質高效，我們需組建一支高素質、高水平的工程管理隊伍，以及聘請了高水準的專業(yè)房地產經紀公司操作項目，這將大大有利于規(guī)避不可預見風險。 樣板房 設計兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購買人群，給前來咨詢看房的客戶以直觀的介紹。 一室一廳戶型是該項目主力戶型，占套數(shù)比例約 70%。 ? 主力客群 —— 中青年城市中產階級 在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經濟較強的中青年，年齡在 3045 歲，他們的購房目的是居住和投資并重。根據(jù)項目實際情況，市場定位思考如下： 居住、商務、休閑、購物 —— 優(yōu)質生活圈 地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側，商業(yè)發(fā)達和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢。 基地上建筑包 括商業(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。 地塊西側的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位臵，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。 項目市場定位 項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。 項目客群定位 房地產項目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。 ②戶型設計 該項目住宅分為兩種戶型： 一室一廳，建筑面積包括： 3 4 4 5 6 66 平米，總戶數(shù)約 500 套； 二室一廳，建筑面積包括： 5 6 6 70、 7 102 平米，總戶數(shù)約 210 套。建議采取如下幾種方式： —— 委托設計幾種室內裝修方案，供業(yè)主選擇； —— 選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標出綜合報價和分項報價，供業(yè)主選擇，或參考； —— 業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當修改或另提設計方案，最后確定裝飾定單。 本報告在測算數(shù)據(jù)時，一方面充分了解了當前宏觀和微觀的房地產市場和鼓樓未來發(fā)展規(guī)劃，同時對未來市場中短期地演變進行了科學地預測，結合制定了多種市場策略。 ? 項目銷售價格敏感度分析 項目名稱（單位） 金額 5% 5% 10% 10% 商業(yè)用房（元） 25000 26250 23750 27500 22500 商住、公寓（元） 14000 14700 13300 15400 12600 銷售收入（萬元） 102600 107100 96900 112200 91800 銷售稅金及附加（萬元） 7580 7913 7159 8290 6782 土地增值稅（萬元） 10904 12065 9433 13381 8117 利潤總額（萬元） 35221 37980 31727 41107 28600 所得稅（萬元） 11623 12533 10470 13565 9438 稅后利潤總額（萬元） 23598 25446 21257 27542 19162 稅前直接投資利潤率 72％ ％ ％ ％ ％