【正文】 ，別墅 其中多層 ，別墅 商業(yè) —— 售價(jià)（元 /平米） 住宅 多層 14000,別墅20xx0 多 層 15000、 別墅21000 商業(yè) —— 18000 開工時(shí)間 銷售時(shí)間 開發(fā)種類 多層 \別墅 \商業(yè) \會(huì)所 多層 \別墅 \商業(yè) 第五 部分 成本及投資收益預(yù)測(cè) 一、成本預(yù)測(cè) 建筑 成本測(cè)算依據(jù) 以下內(nèi)容因缺乏相關(guān)資料，本次測(cè)算暫按假定做法考慮： ? 報(bào)批報(bào)建費(fèi)嚴(yán)格按政府文件計(jì)取，未考慮打折或免收情況； ? 因場(chǎng)地高差較大，建筑按利用地形布置考慮，僅考慮平均 左右的場(chǎng)地平整； ? 場(chǎng)地北側(cè)山體排水暫按內(nèi)口尺寸 * 毛石排洪溝考慮 ； ? 場(chǎng)地西北角火車噪音影響區(qū)暫按采用中空玻璃窗隔音考慮； ? 因無(wú)相關(guān)地質(zhì)報(bào)告，建筑基礎(chǔ)暫按紫金山區(qū)域已建建筑基礎(chǔ)類型考慮，小高層按人工挖孔樁（樁長(zhǎng) 10 米）條基、低層、多層按無(wú)樁條基考慮； ? 水、電、氣等大配套投資未考慮； ? 人防暫按單獨(dú)設(shè)置人防地下室，人防面積按高層的投影面積加多層建筑面積的 4%考慮。 表 53 項(xiàng)目售價(jià) 功能 建筑面積 （ m2） 可售面積 （ m2） 售價(jià) （元 / m2） 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元） 三 層獨(dú)立 別墅 40500 40500 20xx0 81000 五層 50500 50500 14000 70700 商業(yè) 8500 8500 18000 15300 合計(jì) 98500 98500 17000 167000 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 內(nèi)部收益率 %，指標(biāo)值低于集團(tuán) 25%的要求；因地。資本化利息 9000 萬(wàn)元記入開發(fā)間接費(fèi)中。年齡構(gòu)成： 32— 40 歲，（輔助： 28—— 32 歲； 58 歲以上）無(wú)子女或子女年齡在 6— 10 歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注社區(qū)環(huán)境、文化氛圍及社區(qū)生活配套與服務(wù)，認(rèn)同品牌消費(fèi)。 ? 二期 安排 1/3 多層和 2/3 別墅 。 規(guī)劃建議 ? 宗地內(nèi)圍中部及西南側(cè)：布置主導(dǎo)產(chǎn)品多層 公寓 ? 宗地中 東北側(cè)：紫金山腳規(guī)劃以 獨(dú)立 為主的別墅，以自然地勢(shì)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品私密性。 南京居民購(gòu)房戶型選擇18 28 140510152025303540456 0 平米以下 6 1 8 0 平米 8 1 1 0 0 平米 101120平 米 121140平 米 141160平 米 161200平 米 2 0 1 平米以上(%)南京城東城北 總結(jié)： ? 城東是南京居民購(gòu)房的首選區(qū)域，并且意向購(gòu)買城東住房居民在房?jī)r(jià)承受能力上明顯優(yōu)于意向購(gòu)買城北住房居民。 ? 在 120xx15000 元 /平米的單價(jià)區(qū)間，意向購(gòu)買城東住房居民的承受能力明顯高于全市居民平均水平和意向購(gòu)買城北住房居民，說(shuō)明意向購(gòu)買城東住房居民對(duì)高端市場(chǎng)的接受能力較高。 ? 知名發(fā)展商多，如萬(wàn)科、棲霞建設(shè)、銀城、蘇寧、城建集團(tuán)、香港金馬、雨潤(rùn)地華（河西地產(chǎn)）等。 ? 主力客源：寧南新區(qū)的自有客源 (家境殷實(shí)的拆遷戶 /改善居住條件 )；周邊效益好的大型企業(yè)（如中興通訊）的職工；主城區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)的二次置業(yè)家庭；中途分流的江寧客源。 ? 樓盤平均規(guī)模 510 萬(wàn)平米，規(guī)模最大的黃埔鑫園占地面積 18 萬(wàn)平米，建筑面積22 萬(wàn)平 米。 （ 2）歷史沿革 從公元 229 年孫權(quán)遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國(guó)天王府、孫中山臨時(shí)大總統(tǒng)府、國(guó)民黨總統(tǒng)府也在玄武區(qū)內(nèi)。 ? 今年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用 房 建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于明年逐漸上市的共 165 萬(wàn)平米，包括定向供給河西拆遷居民的 68 萬(wàn)平米、定向供給仙西拆遷居民的 75 萬(wàn)平米、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期） 22 萬(wàn)平米。 3： 外來(lái)人口帶動(dòng) 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年以來(lái)，外地人在南京購(gòu)房落戶的共 17868 戶（ 36485 人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 ? 20xx 年以來(lái)，除 20xx 略有下降以外，住宅銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年銷售面積 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %。 ② 空置面積持續(xù)下降 ? 0810 年，商品房空置面積平均每年下降 4 萬(wàn)平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬(wàn)平米。 ? 主城 面積 313 平方公里 ， 人口 329 萬(wàn)人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。因此，有必要明確拆遷和交地時(shí)間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問題的責(zé)任人和時(shí)間要求等問題。 ② 交地 如出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的， ? 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價(jià)款的 3‰向受讓人給付違約金； ? 延期交付超過 6 個(gè)月的，受讓人有權(quán)解 除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價(jià)款的其它部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 （ 2）交地時(shí)間 ? 第一期 （西半部）： 20xx 年 5月 25 日 ? 第二期 （東半部）： 20xx 年 7月 5 日 （ 3）付款條件 ? 出讓合 同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 20xx年 12 月 28 日）， 付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 1 月 10 日之前， 付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 2 月 5 日之前，付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 3 月 12 日之前，付成交價(jià)款的 10%； ? 20xx 年 4 月 8 日之前，付成交價(jià)款的 10%； ? 20xx 年 5 月 4 日之前，付成交價(jià)款的 15%； ? 20xx 年 6 月 9 日之前，付成交價(jià)款的 10%； ? 20xx 年 7 月 18 日之前，付成交價(jià)款的 10%。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。 項(xiàng)目公司的成立 競(jìng)得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。 底價(jià) 億元。 別墅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/2。 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 ? 宗地內(nèi)無(wú)污水、雨水管，污水、雨水利用地勢(shì)、由東 北 向西 南 通過明 溝排放到 西 南側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ? 中山門外大街 ：上午 30 輛 /分鐘，下午 20 輛 /分鐘，晚上 17 輛 /分鐘；客貨比 2:1。 山上植被茂盛，整體景觀良好，山上交通發(fā)達(dá)，山頂有著名的山頂公園 。 ? 龍宮路 路 ：北通美齡宮、海底世界、明孝陵 、中山陵 等， 南接后標(biāo)營(yíng)路 。 ? 地塊內(nèi)另有蘇寧商場(chǎng)，石林百貨等大型購(gòu)物商場(chǎng) 。 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀以學(xué)校 、居民住宅、 公園 、 醫(yī)院 為主 ，其中， 學(xué)校和公園占總用地面積的 一半以上 。 二、宗地現(xiàn)狀 四至范圍 宗地北靠紫金山，南接中山門外大街，西起龍宮路，東至都市山莊 。 項(xiàng)目南鄰南理工和南理工附屬幼兒園，西南有南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，東距 南京市第九中學(xué)震旦校區(qū) 僅五百米。 南京市未來(lái) 510年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)楹游?、江寧?城東，地處南京東部的 孝陵衛(wèi)區(qū)域?qū)⒊蔀?政府重點(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。本項(xiàng)目總建筑面積 19萬(wàn)平米， 20xx年可結(jié)算面積約 9萬(wàn)平米，結(jié)算金額約 4億元，并可為 XX房地產(chǎn) 公司 20xx20xx年提供主要利潤(rùn)來(lái)源。 項(xiàng)目位于 紫金山 山腳 ， 前有一條源于紫金山的小溪 ， 后有紫金山郁郁蔥蔥的樹林，空氣清新， 風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越， 是難得的都市自然山水園林 。 項(xiàng)目 北靠 紫金山 山，南側(cè)緊臨 南京 理工大學(xué) 。 ? 西 北部 低于滬寧高速大約 4 米 。 并新建成了一條商業(yè)街。 ? 勝利村路 ：通往勝利村，可由此到達(dá)南理工四號(hào)門和石林百貨 。左右。 （ 3）噪聲影響 ① 周邊 無(wú)廠礦、倉(cāng)庫(kù)等，主要噪聲來(lái)自周邊道路 ? 滬寧高速 ： 上午 40 輛 /分鐘，下午 25 輛 /分鐘，晚上 10 輛 /分鐘；客貨比 5:3。 ? 紫金山植被保護(hù)良好 ， 因此不用擔(dān)心 遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 表 15 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住 用地（可建別墅、多層住宅 ） 建筑形態(tài)比例 多層住宅用地的面積不得超過 總用地面積的 1/3。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人主持對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高 者為競(jìng)得人 。 競(jìng)得人的確定 “價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。 ③ 報(bào)價(jià) ? 方式：必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書》，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 11 圖 21 競(jìng)買流程及 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平 整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均 以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 12 （ 6）違約責(zé)任 ① 付款 如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6 個(gè)月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 （ 1）主 要政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 1： 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù) XX 都市園林 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無(wú)法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對(duì)工程進(jìn)度造成影響。 第三部分 市場(chǎng)分析 一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 南京總體概況（ 20xx年數(shù)據(jù)）： ? 市區(qū)面積 平方公里 ， 人口 萬(wàn)人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 ? 今年上半年，供求關(guān)系開始發(fā)生變化，商品房和住宅銷售面積增長(zhǎng)率（ %和%）分別低于新開工面積（ %和 %） 和 個(gè)百分點(diǎn)。 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 17 （ 3）需求增長(zhǎng)加速 ① 銷售面積 ? 20xx 年以來(lái)，商品房銷售面積增長(zhǎng)率不斷上升，今 年上半年 銷售面積 122 萬(wàn)平米，增長(zhǎng) %。 ? 今年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率 %，比往年高 70%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（ %） 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力，但今年建設(shè)力度明顯加大 ? 08 年以來(lái)，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用 房 50 萬(wàn)平米，年供應(yīng)量?jī)H占商品 住宅銷售 總量的 68%左右。 二、玄武市場(chǎng)概況 （ 1）自然概況 玄武區(qū)位于南京主城東部，為南京市中心城區(qū)之一，是南京市委、市政府及南京軍區(qū)機(jī) 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 22 關(guān)所在地，面積 平方公里， 20xx 年底 常 住人口 萬(wàn)人 。 ? 今年 10 月份浙江名城房地產(chǎn)公司以 40300 萬(wàn)元、樓面地價(jià) 2126 元 /平米摘牌南京制藥廠地塊，凈地面積 萬(wàn)平米，建筑面積 19 萬(wàn)平米；如加上楊莊地區(qū)和鐘山花園城，未來(lái)土地供應(yīng)量約 5000 畝。 ? 產(chǎn)品形態(tài)以小高層和多層為主。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 價(jià)格承 受能力 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 28 （ 1）單價(jià) ? 80009000 元 /平米和 100015000 元 /平米是南京居民、意向購(gòu)買城東和城北住房居民的第一和第二選擇，說(shuō)明南京居民的房?jī)r(jià)承受能力集中在 900015000 元 /平米。 ? 分別有 18%的南京居民和意向購(gòu)買城東住房居民選擇 120140平米的戶型，但對(duì)于 140 平米戶型的選擇比例明顯減小。 ? 形象同質(zhì)：因建筑形態(tài)與現(xiàn)有樓盤趨向同質(zhì)化，追求產(chǎn)品品質(zhì)個(gè)性將有效提升市場(chǎng)認(rèn)知效率。 ? 一期產(chǎn)品安排 2／ 3 多層， 和 1/3 別墅， 以求快速樹 立項(xiàng)目形象，創(chuàng)造旺銷的局面。 目標(biāo)客戶描述 （ 1）主力客群： 二次置業(yè)三口之家 目 標(biāo)客群描述： 南京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 XX 園林項(xiàng)目 35 成本測(cè)算匯總 地價(jià)按 億底價(jià)測(cè)算： 項(xiàng)目單位成本 6975 元 /平米，單位投資為 7964 元 /平米，總投資 71676